【正文】 五、工作計(jì)劃:K地格林小鎮(zhèn)花園2004年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目維護(hù)保養(yǎng)原因預(yù)計(jì)進(jìn)行日期預(yù)算費(fèi)用（元）費(fèi)用來源責(zé)任人備注1發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000 管理費(fèi)方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費(fèi)方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費(fèi)方曉斌5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費(fèi)方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費(fèi)方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費(fèi)方曉斌8防盜監(jiān)控、對(duì)講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌9火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費(fèi)方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調(diào)維護(hù)加雪種，更換破壞零件12月份管理費(fèi)方曉斌無法確定13樓層防火門及管道井的維護(hù)更換破損的玻璃及損壞的閉門器，門鎖等10月份管理費(fèi)方曉斌無法確定14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費(fèi)方曉斌15增建公共娛樂康體設(shè)施應(yīng)業(yè)委會(huì)要求在會(huì)所前臨時(shí)停車場(chǎng)1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設(shè)旆的即時(shí)維修 2004年工程維修物資采購(gòu)計(jì)劃序號(hào)物資/服務(wù)名稱規(guī)格型號(hào)物資類別數(shù)量估算金額（元）采購(gòu)期限用途說明1節(jié)能燈5W/7W/220V維修400支48002004115工程維修2節(jié)能燈3W/220V維修400支48002004115工程維修3日光燈40W維修500支40002004115工程維修4日光燈20W維修100支8002004115工程維修5日光燈震流器40W維修50個(gè)5502004115工程維修6日光燈震流器20W維修30個(gè)4152004115工程維修7啟輝器20—80W維修200個(gè)3002004115工程維修8白熾燈（羅口）60W維修300只2402004115工程維修9白熾燈（羅口）40W維修400只3202004115工程維修10球砂泡25W維修400只4802004115工程維修11吸頂燈罩（半圓）關(guān)圓玻璃維修20個(gè)1602004115工程維修12防潮燈罩玻璃維修10個(gè)3002004115工程維修13聲光控開關(guān)普通型維修50個(gè)6502004115工程維修14面板開關(guān)單位維修50個(gè)1252004115工程維修15面板開關(guān)雙位維修50外1752004115工程維修16指示燈燈泡卡口，紅綠維修各1002002004115工程維修17高壓鈉燈70W/220V維修50個(gè)16502004115工程維修18高壓鈉燈震流器70W/220V維修2013202004115工程維修19鈉燈觸發(fā)器70400W維修203202004115工程維修20超光燈100W維修5010002004115工程維修21石英燈杯35W/12V維修1002602004115工程維修22石英燈整流器35W/123V維修10012002004115工程維修23電工絕緣膠布普通維修4004002004115工程維修24水膠布普通維修4006002004115工程維修25驗(yàn)電筆220V工具20支2002004115工程維修26水籠頭4分/6分。 給排水管道、煤氣管道是否有滲漏現(xiàn)象。 空調(diào)架、防盜網(wǎng)、風(fēng)雨連廊是否有銹跡、破損。 二氧化碳房貯存器鋁封、保險(xiǎn)帶是否完好、控制器面板電路顯示器是否正常、貯存器壓力符合規(guī)定、系統(tǒng)各部件抹灰除塵。車場(chǎng)出入口控制機(jī)、出入口道閘、出入口車輛檢測(cè)器、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng)。弱電系統(tǒng)檢查內(nèi)容：消防分區(qū)報(bào)警箱、系統(tǒng)主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制單元、水泵控制柜、泡沫罐、消防對(duì)講廣播系統(tǒng)。 房?jī)?nèi)通風(fēng)照明是否良好。 計(jì)量電表、電壓電流表是否正常。 開關(guān)斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。 。 機(jī)房照明通風(fēng)、消防設(shè)施是否良好地面有無積水。 電源柜及控制柜指示燈是否良好，功能開關(guān)是否處于正確位置。水泵房檢查內(nèi)容： 水泵運(yùn)行時(shí)溫度是否正常，有無異常聲音。 各接線端子有無發(fā)熱變色跡象。 標(biāo)識(shí)及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房有無堆放雜物。電梯機(jī)房的檢查內(nèi)容： 電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈（按鈕）照明是否正常。 配電柜輸出開關(guān)是否處于正常狀態(tài)，接線端有無發(fā)熱跡象。 油箱、水箱機(jī)身有無漏，能動(dòng)皮帶是否正常。 蓄電池電壓電解液是否充足，外觀有無銹蝕、積水。房?jī)?nèi)、柜內(nèi)外無器件是否清潔，通訊照明是否良好。配電柜電源指示燈是否正常，開關(guān)、斷路器接觸是否良好，接線端子有無發(fā)熱現(xiàn)象。變電房的檢查內(nèi)容：高壓環(huán)網(wǎng)柜運(yùn)行指示燈是否正常、有無異常響聲、氣味、刀鎖及標(biāo)識(shí)牌是否齊全。對(duì)維修人員上班是時(shí)的儀容儀表進(jìn)行檢查。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)是否正常。 及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 對(duì)外包項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟進(jìn)與監(jiān)督。 對(duì)維修人員的領(lǐng)料進(jìn)行監(jiān)督及控制。3班長(zhǎng) 對(duì)維修人員日常的行為規(guī)范進(jìn)行檢查監(jiān)督。維修質(zhì)量的檢查。對(duì)上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī) 身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。 值班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。 對(duì)各設(shè)備房及公共設(shè)施應(yīng)每星期至少兩次的進(jìn)行檢查。 對(duì)各項(xiàng)維修項(xiàng)目的質(zhì)量的監(jiān)督檢查。2工程主管 工程主管應(yīng)對(duì)維修物料的監(jiān)控。 對(duì)上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī)身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。 值班人員、工程主管巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。對(duì)有償便民服務(wù)價(jià)格的審定及監(jiān)督。1泥水工6羅武幫17周光松18麻俊亞19毛龍110鐘正乾1泥水工11溫尤鵬1弱電工四、監(jiān)督程序:監(jiān)督檢查程序管理處采用三級(jí)監(jiān)督檢查管理直線機(jī)制，對(duì)維修工程實(shí)行有效的監(jiān)控與管理，在監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)改進(jìn)，有效保證工程管理工作的有效性與及時(shí)性。泥水工：初中文化，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、各種建筑材料的性能與用途。1管理處準(zhǔn)備增加1人。持有中級(jí)電工上崗證。三、人員編制序號(hào)姓名崗位任職要求人數(shù)備注1方曉斌工程主管大專以上學(xué)歷，工民建或機(jī)電專業(yè)畢業(yè)，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。培訓(xùn)應(yīng)通過實(shí)操、筆試、口試等方式進(jìn)行考核。新進(jìn)員工崗位培訓(xùn)應(yīng)對(duì)進(jìn)行崗前培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。培訓(xùn)管理持證上崗率達(dá)100%。維修回訪達(dá)得到業(yè)戶的滿意為止。維修回返率達(dá)0%。便民服務(wù)便民有償服務(wù)維修及時(shí)率達(dá)100%。路燈完好率達(dá)100%。設(shè)備管理重大管理責(zé)任事故發(fā)生率達(dá)100%。公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無損。堅(jiān)持房屋修繕制度。無違章裝修、無亂搭建、無亂張貼懸掛等。房屋外觀完好、整潔、無妨礙觀瞻。房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)100%以上。對(duì)外包保養(yǎng)項(xiàng)目，要嚴(yán)格把關(guān)，控制好對(duì)承包方的技術(shù)力量的審核及保養(yǎng)的服務(wù)態(tài)度。設(shè)備管理重點(diǎn)：對(duì)設(shè)備的檢修保養(yǎng)及時(shí)性，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。設(shè)備技術(shù)含量高、人員的總體技術(shù)力量薄弱。通風(fēng)系統(tǒng)：小區(qū)通風(fēng)管道總長(zhǎng)4500約米，送風(fēng)機(jī)8臺(tái),排煙機(jī)8臺(tái)，功率11KW，每月保養(yǎng)運(yùn)行2次，每次半小時(shí)。循環(huán)水泵4臺(tái)。循環(huán)水泵2臺(tái)，.旱冰場(chǎng)：面積 。三菱柴油發(fā)機(jī)電一臺(tái)?？傞L(zhǎng)度約為1160米，主要材料是：磚墻抹灰。休閑桌共13張，休閑椅共32張，涼亭一個(gè)，小區(qū)道路總長(zhǎng)約1880米，其中石子路長(zhǎng)850。金海小區(qū)蓄水池明細(xì)表序號(hào)位置性質(zhì)容量（立方米）1T5地下室生活、消防水池3002T7地下室生活、消防水池6003T2天面生活、消防水池604T7天面生活、消防水池705T10天面生活、消防水池60電梯共20臺(tái)，功率：37KW/臺(tái)娛樂設(shè)施：三個(gè)兒童游樂場(chǎng)，一個(gè)燒烤場(chǎng)，一個(gè)會(huì)所。排水：小區(qū)排水管總長(zhǎng)約4000米，其中埋地為2800米，外露1200米，小區(qū)污水井共13個(gè)，分布在一、二、三組團(tuán)車庫(kù)內(nèi)；雨水井共53個(gè)，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共23個(gè)，分布在T1—T10棟天面。采取何種措施進(jìn)行監(jiān)督檢查：第一：要了解并掌握檢查的目的；第二：熟悉小區(qū)的各種設(shè)施、地形、人員等狀況；第三：主要采取高頻率的抽查的同時(shí)讓每一位保安員其從事的工作的重要性，從自身做起，保證工作的規(guī)范性、有效性；第四：抽查要細(xì)、要嚴(yán)格，如出現(xiàn)對(duì)安全問題構(gòu)成較大威脅的現(xiàn)象要堅(jiān)決制止并迅速處理。保安隊(duì)伍整體狀況：目前保安隊(duì)伍整體情況較好，隊(duì)員的精神狀況較佳，存在的實(shí)際情況是保安員平均身高偏低（平均身高約172CM），退伍軍人比率較低（約30%），個(gè)別保安員業(yè)務(wù)技能達(dá)不到要求。K地格林小鎮(zhèn)花園消防管理的難點(diǎn)是消防設(shè)備的維護(hù)及實(shí)用性，報(bào)警系統(tǒng)的性能穩(wěn)定性較差。車輛管理的重點(diǎn)，難點(diǎn)及改進(jìn)措施：管理重點(diǎn)是安全管理，車場(chǎng)內(nèi)消防管理，難點(diǎn)是高智商盜車行為的防制，針對(duì)各種情況要加大車場(chǎng)的管理，嚴(yán)格按照封閉式管理規(guī)定執(zhí)行車輛準(zhǔn)入準(zhǔn)出，車場(chǎng)管理員要對(duì)車輛逐一熟悉，門崗及車場(chǎng)崗保安對(duì)車主確認(rèn)率要達(dá)到100%。技防盲點(diǎn)：A、紅外線5防區(qū)網(wǎng)場(chǎng)間空隙，無法布控，針對(duì)此狀況，管理處在白天加大巡邏力度，在夜間在11棟大堂人員專門進(jìn)行跟進(jìn)，同時(shí)西外圍墻保安要保持對(duì)該區(qū)域的目視監(jiān)控，B、各棟平臺(tái)處的擋雨簾跟二樓過于近，外來人員可于此處較容易攀爬進(jìn)入二樓室內(nèi)，由于此為設(shè)計(jì)原因造成，無法整改，管理處針對(duì)此狀況專門安排平臺(tái)保安進(jìn)行二十四小時(shí)監(jiān)控，保證能達(dá)到安全效果。七、安全管理工作計(jì)劃保安部員工培訓(xùn)計(jì)劃表 序號(hào)主題內(nèi) 容對(duì)象方式地點(diǎn)主講人課時(shí)時(shí)間安排01理論保安各項(xiàng)規(guī)章制度及職責(zé)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰8第一季度02服務(wù)服務(wù)意識(shí)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰6第一季度03技能培訓(xùn)服務(wù)技巧保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰6第二季度04車輛道路車輛管理培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰8第三季度05安全門崗操作的培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰6第四季度06消防消防安全管理保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰6第一季度07消防消防演練保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰12每月一次08應(yīng)急保安應(yīng)急處理培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰8第二季度09安全平臺(tái)崗位的培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會(huì)議室李少峰6第三季度安全類物資采購(gòu)計(jì)劃。詳細(xì)聽取和收集業(yè)戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)做好處理，并迅速上報(bào)。全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊、文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。督促全班積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。分隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)： 帶領(lǐng)并督促班意氣風(fēng)發(fā)好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。根據(jù)小區(qū)情況以及對(duì)安全工作的高度重