【正文】 主任主任對工程每月的工程計(jì)劃進(jìn)行審核.對工程的重大維修進(jìn)行組織及監(jiān)督.對工程外包項(xiàng)目進(jìn)行審定及監(jiān)督.應(yīng)每月二次對各類設(shè)備房、公共設(shè)施進(jìn)行20%抽查并在相關(guān)的記錄簽名，是否有按相關(guān)的作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作。12葉代飛工程助理中專學(xué)歷，3年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉管理處各種設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)，有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力。培訓(xùn)合格率達(dá)100%。供電、供水、供氣通訊管線及設(shè)施完好無損，運(yùn)行正常，二次供水水箱加蓋，環(huán)境整潔、無二次污染及隱患。無擅自改變房屋用信得用途。加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，預(yù)防事故的發(fā)生。循環(huán)水泵3臺，：會所前人工瀑布：面積 。體肓設(shè)施：一個室內(nèi)網(wǎng)球場，三張室內(nèi)乒乓球臺，一個溜冰場，一個露天游池，一個室內(nèi)泳池，一個沖浪沙灘。目前對于需維修的設(shè)備在報修后的維修期時間太長，維修在時間上得不到保證，不利于消防工作的開展。完成上級交待的其他任務(wù)。晚上20：00開始在西圍墻、東南角各增設(shè)一個崗位，由正常班負(fù)責(zé)管理；23：30在每棟大堂各增設(shè)一個崗，由夜班大堂分隊(duì)統(tǒng)一管理；正常上班時間為：早班4：00—12：00 中班12：00—20：00 晚班20：00— 4：00；夜間大堂班上班時間為：23：30—7：30，這主要是考慮與白天大堂班的銜接。平臺崗位職責(zé)： ，維護(hù)平臺上業(yè)主休閑正常秩序。 ，保持出入管理狀態(tài)。 、窗，并將貴重物品帶走。培訓(xùn)應(yīng)通過實(shí)操、筆試、口試等方式進(jìn)行考核。對車庫巡視頻率每小時二次，確保停車場的設(shè)施設(shè)備完好及停放車輛的安全，保證車場整齊有序、暢通，確保收費(fèi)合理。4．班長要不定時對各崗位進(jìn)行巡察巡視，記錄不符合要求的操作，并及時糾正處理。若業(yè)主（車主）不在家聯(lián)系不上時，要利用中控室監(jiān)控鏡頭對車輛進(jìn)行固定監(jiān)控，車庫值班員對該車輛進(jìn)行重點(diǎn)查看。交接班 車輛進(jìn)入小區(qū)時，南門崗值班員要與車庫崗值班員保持密切聯(lián)系。8．對突發(fā)事件的處理按公司程序文件處理。對待業(yè)戶4．當(dāng)遇有非業(yè)主人員及大型的參觀人員時要做好監(jiān)管工作；遇有可疑人員要采取跟蹤、盤問的方法，預(yù)防各類事故的發(fā)生；遇有參觀人員要文明值勤，禮貌服務(wù)，認(rèn)真接待，同時監(jiān)控其行為，禁止隨意攝像；遇有違反本小區(qū)管理規(guī)定的要即時制止。（2）對公司及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)來訪，立正敬禮，禮貌詢問，予以放行，然后通知管理處。（2） 建立了大件物品放行制度，對進(jìn)出的大件物品進(jìn)行控制，保證用戶的財產(chǎn)安全，建立了物品放行制度，物品放行條制度。小區(qū)中控室位于6棟與7棟之間半地下室。上述所有出現(xiàn)故障的設(shè)施設(shè)備均已報工程部或供應(yīng)商維修，但整改情況不理想。4)停車場管理系統(tǒng)共有三套，分別位于一、二、三組團(tuán)，電腦收費(fèi)系統(tǒng)每套功率約400W。整體環(huán)境及設(shè)施好，定期進(jìn)行消殺，沒有違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜的現(xiàn)象。（1） 考核依據(jù)：小區(qū)所有維修工程都必須具有詳細(xì)的維修記錄及驗(yàn)收記錄，主要維修工程要建檔造冊，并由業(yè)戶簽署驗(yàn)收合格單，每項(xiàng)維修工程完工后，對用戶進(jìn)行回訪，并針對回訪情況提出整改措施。機(jī)動與非機(jī)動車輛停放有序，設(shè)施完好，杜絕改變使用功能現(xiàn)象。三、房屋管理（一）外墻完好率：100%1）實(shí)施措施：根據(jù)ISO9001程序文件執(zhí)行，指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔，無破損立面、無改變使用功能、無亂搭建公司設(shè)施及通道無隨意占用現(xiàn)象出現(xiàn)。（二）火災(zāi)發(fā)生率0%1）實(shí)施措施：實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，由管理處制訂出消防應(yīng)急反應(yīng)方案，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演練，加強(qiáng)宣傳和檢查，由安全督察員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)消防安全。部分住戶與管理處關(guān)系不融洽的：小區(qū)有個別業(yè)戶因房屋質(zhì)量的遺留項(xiàng)目，地產(chǎn)部未能及時的處理，同時業(yè)戶誤以為管理處與開發(fā)商的關(guān)系是同“一家人”，在管理及資產(chǎn)方面是相互統(tǒng)一的，從而造成住戶與管理處不融洽，但這種客戶占極少數(shù)。住戶情況對管理服務(wù)可能產(chǎn)生的影響：因小區(qū)的租戶不斷上升，現(xiàn)有72戶，戶數(shù)較多，租戶更換頻繁。小區(qū)總?cè)丝跒?318人，其中男性1170人，%，女性人口1148人，%。各棟戶數(shù)T1棟戶數(shù)為78戶，T2棟戶數(shù)100戶，T3棟戶數(shù)86戶，T5棟80戶，T6棟84戶，T7棟95戶，T8棟87戶，T9棟80戶，T10棟90戶，T11棟79戶。東面面臨好景豪園住宅小區(qū)。2002年5月獲得深圳市福田區(qū)綠色社區(qū)稱號。盡管這已經(jīng)是一個不錯的成績，但這離我們的管理要求還有一定的差距，管理處對客服部的工作作了進(jìn)一步的規(guī)范，對工作標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行了量化考核，同時，客服部根據(jù)小區(qū)業(yè)戶情況，用問卷調(diào)查的形式，對業(yè)戶訪問信息的收集擬定了具有針對性的社區(qū)文化活動方案，并制定了與業(yè)委會每月定期召開月評工作會的溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了管理處與業(yè)戶、與業(yè)主委員會的良性互動。 自從管理處成立以來，管理處在服務(wù)管理工作中不斷改進(jìn)、創(chuàng)新，先后獲得“福田區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)”，“廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)” 、“深圳市綠色社區(qū)”、 “花園式、園林式單位” “安全文明小區(qū)標(biāo)兵單位”等榮譽(yù)，并在2003處8月通過了ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。2003年是管理處對小區(qū)管理服務(wù)創(chuàng)新、改進(jìn)最大的一年，K地格林小鎮(zhèn)花園是K地物業(yè)最早推行封閉式管理的住宅小區(qū)，通過推行真正意義上的封閉式管理及人車分流，管理處在各方面都實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理。房屋管理：房屋管理是為業(yè)戶實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的主要途經(jīng)之一，管理處根據(jù)小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，從上至下，分為主體工程、天棚、屋面、樓層、地面、裝飾等進(jìn)行巡視，并細(xì)化、規(guī)范工程部門的工作崗位責(zé)任，通過實(shí)行靈活的檢查機(jī)制，進(jìn)行量化考核，實(shí)現(xiàn)小區(qū)房屋管理的的規(guī)范化，同時對小區(qū)所存在的部分房屋質(zhì)量問題進(jìn)行分類，加強(qiáng)與地產(chǎn)公司的溝通，協(xié)助地產(chǎn)公司及集團(tuán)對存在問題的解決，保證了小區(qū)房屋管理的有序進(jìn)行。2002年6月獲得深圳市綠色社區(qū)稱號。西面面臨上沙村的菜市場及公共汽車468總站。會所會所總建筑面積為2991平方米，其中室外游泳池為1000平方米，室內(nèi)游泳池為300平方米。老年人302人，占總?cè)丝诘?3%。為此對小區(qū)業(yè)戶的財產(chǎn)安全可能產(chǎn)生的影響有：物品放行的控制方面。二、管理處部門職能：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：從物業(yè)管理各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)所需硬件條件的角度，系統(tǒng)提出對規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議。2）考核依據(jù)：建立健全小區(qū)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)對小區(qū)消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測定，并填寫檢查標(biāo)識及記錄，對重點(diǎn)部位制定出防范措施，對培訓(xùn)和演習(xí)情況建檔記錄，安全督察員作好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)隱患下達(dá)整改通知書，并填寫隱患消除驗(yàn)收報告。2）考核依據(jù)：每棟樓房及配套設(shè)施部分，不得出現(xiàn)外墻有破損和污銹跡現(xiàn)象，空調(diào)架、排水管安裝統(tǒng)一有序，無任何亂搭建、亂懸掛、亂張貼現(xiàn)象。（四）違章發(fā)生率與處理率1%0以下，處理率100%實(shí)施措施：建立巡視制度，對小區(qū)各類違章隱患進(jìn)行跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，加強(qiáng)宣傳工作和小區(qū)住戶的溝通，取得小區(qū)居民的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，建立回訪制度。五、 環(huán)境管理（一）綠化完好率100%（1） 實(shí)施措施：按照ISO9001《物業(yè)管理區(qū)的綠化管理》程序文件執(zhí)行，指定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠化地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象。六、 財務(wù)管理物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)98%（1） 實(shí)施措施：按照ISO9001《財務(wù)管理》程序文件執(zhí)行，同時并對欠費(fèi)的情況做出財務(wù)分析，由大堂助理及前臺實(shí)行催費(fèi)。車庫及門崗設(shè)有11部捷順公司產(chǎn)道閘，每部功率為400W。但根據(jù)實(shí)際情況，管理處對眾多故障都采取了人防措施，注意人員巡邏、監(jiān)控、跟隨進(jìn)，對管理處的管理工作本身并未造成大的影響。三、 小區(qū)的周邊環(huán)境：K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)周邊治安狀況較為復(fù)雜，西、北、東三面分別環(huán)繞上沙村、下沙村、沙咀村，均為出租集中區(qū)域，另外緊鄰還有K地及沙咀兩個工業(yè)區(qū)也是人口集中，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，尤其是出租屋集中的幾個村落，聚集了大批社會閑散人員，是造成周邊治安、刑事案件高發(fā)及各類犯罪活動的主要原因，也是目前小區(qū)安全工作最大的隱患，稍有松懈，就有可能造成難以預(yù)料的后果。（3） 建立完善小區(qū)安防措施，通過閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)、停車場刷卡收費(fèi)系統(tǒng)、消防聯(lián)動報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)以及業(yè)主家里的煤氣泄漏報警系統(tǒng)及家庭自動報警系統(tǒng)等設(shè)施，對小區(qū)進(jìn)行監(jiān)控管理，消防監(jiān)控中心24小時值班，保障及時發(fā)現(xiàn)處理問題。公務(wù)來訪人員對會所、食府、美容美發(fā)員工實(shí)行配戴統(tǒng)一的工作證出入小區(qū)，幼兒園接送小孩憑家長卡出入。對待外來人員K地格林小鎮(zhèn)巡邏崗位的操作流程1．巡邏交接班完結(jié)后，查看上班記錄及跟進(jìn)事項(xiàng)。對突發(fā)事件的處理中控室的操作流程1．交接班時，要對設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況、鑰匙領(lǐng)用情況、衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查，并處理及跟進(jìn)遺留事項(xiàng)。1．對月卡車：當(dāng)車輛駛?cè)雿徫粫r，值班員要立正敬禮，必要時幫業(yè)主刷卡。若是車輛不停報警或其它嚴(yán)重狀況，要通過前臺及時與業(yè)主取得聯(lián)系。日常管理宣傳欄值班記錄器械其他崗位交接檢 查3．班長首先要查閱值班室宣傳欄及值班記錄，跟進(jìn)處理遺留事項(xiàng)。車輛出入應(yīng)做好相應(yīng)的記錄，以便查閱。直到考核合格。 。 ，勸其離開，異常情況及時上報處理。 ,如發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)認(rèn)真盤問。分隊(duì)長崗位職責(zé)： 帶領(lǐng)并督促班意氣風(fēng)發(fā)好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。七、安全管理工作計(jì)劃保安部員工培訓(xùn)計(jì)劃表 序號主題內(nèi) 容對象方式地點(diǎn)主講人課時時間安排01理論保安各項(xiàng)規(guī)章制度及職責(zé)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰8第一季度02服務(wù)服務(wù)意識保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰6第一季度03技能培訓(xùn)服務(wù)技巧保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰6第二季度04車輛道路車輛管理培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰8第三季度05安全門崗操作的培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰6第四季度06消防消防安全管理保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰6第一季度07消防消防演練保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰12每月一次08應(yīng)急保安應(yīng)急處理培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰8第二季度09安全平臺崗位的培訓(xùn)保安隊(duì)員講座K地格林小鎮(zhèn)花園會議室李少峰6第三季度安全類物資采購計(jì)劃。保安隊(duì)伍整體狀況：目前保安隊(duì)伍整體情況較好，隊(duì)員的精神狀況較佳，存在的實(shí)際情況是保安員平均身高偏低（平均身高約172CM），退伍軍人比率較低（約30%），個別保安員業(yè)務(wù)技能達(dá)不到要求。休閑桌共13張，休閑椅共32張，涼亭一個，小區(qū)道路總長約1880米，其中石子路長850。循環(huán)水泵4臺。對外包保養(yǎng)項(xiàng)目，要嚴(yán)格把關(guān)，控制好對承包方的技術(shù)力量的審核及保養(yǎng)的服務(wù)態(tài)度。堅(jiān)持房屋修繕制度。便民服務(wù)便民有償服務(wù)維修及時率達(dá)100%。崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。持有中級電工上崗證。對有償便民服務(wù)價格的審定及監(jiān)督。 對上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。 值班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。維修質(zhì)量的檢查。 及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。對維修人員上班是時的儀容儀表進(jìn)行檢查。 蓄電池電壓電解液是否充足，外觀有無銹蝕、積水。 標(biāo)識及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房有無堆放雜物。 機(jī)房照明通風(fēng)、消防設(shè)施是否良好地面有無積水。 房內(nèi)通風(fēng)照明是否良好。 空調(diào)架、防盜網(wǎng)、風(fēng)雨連廊是否有銹跡、破損。 給排水管道、煤氣管道是否有滲漏現(xiàn)象。弱電系統(tǒng)檢查內(nèi)容：消防分區(qū)報警箱、系統(tǒng)主機(jī)、消防聯(lián)動控制單元、水泵控制柜、泡沫罐、消防對講廣播系統(tǒng)。 。 各接線端子有無發(fā)熱變色跡象。 油箱、水箱機(jī)身有無漏，能動皮帶是否正常。變電房的檢查內(nèi)容：高壓環(huán)網(wǎng)柜運(yùn)行指示燈是否正常、有無異常響聲、氣味、刀鎖及標(biāo)識牌是否齊全。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識是否正常。3班長 對維修人員日常的行為規(guī)范進(jìn)行檢查監(jiān)督。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī) 身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。2工程主管 工程主管應(yīng)對維修物料的監(jiān)控。 值班人員、工程主管巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。1管理處準(zhǔn)備增加1人。新進(jìn)員工崗位培訓(xùn)應(yīng)對進(jìn)行崗前培訓(xùn)。維修回返率達(dá)0%。公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無損。房屋零修、急修及時率達(dá)100%以上。通風(fēng)系統(tǒng)：小區(qū)通風(fēng)管道總長4500約米，送風(fēng)機(jī)8臺,排煙機(jī)8臺，功率11KW，每月保養(yǎng)運(yùn)行2次，每次半小時。總長度約為1160米，主要材料是：磚墻抹灰。采取何種措施進(jìn)行監(jiān)督檢查：第一：要了解并掌握檢查的目的；第二：熟悉小區(qū)的各種設(shè)施、地形、人員等狀況；第三：主要采取高頻率的抽查的同時讓每一位保安員其從事的工作的重要性，從