【正文】 公布財務(wù)收支報表，同時管理處也相應(yīng)的按深圳物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范地對公共設(shè)施維修基金進(jìn)行使用，并利用小區(qū)目前工作人員的技術(shù)力量及小區(qū)配套設(shè)施，開展各種便民服務(wù)，最大限度地實現(xiàn)小區(qū)收支平衡。管理處一直把安全管理工作作為管理處工作的首要任務(wù)和工作核心來抓，保證K地格林小鎮(zhèn)花園的安全，是從上至集團(tuán)下至公司、管理處的共同目標(biāo)，目前，管理處利用現(xiàn)有的安防設(shè)施，通過人防、技防來進(jìn)一步鞏固小區(qū)的安全，并根據(jù)公司的要求，擬定了封閉式管理對十四種外來人員的不同管理方法與準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，通過保安的門崗、大堂助理及中控室監(jiān)控進(jìn)行對小區(qū)的外來人員的監(jiān)控做到人員的進(jìn)出有追溯性的記錄，同時對物品放行也實行百分之百的放行條形式進(jìn)行監(jiān)控，保證了業(yè)戶的財產(chǎn)安全，通過實行人、車分流方案，改變了車輛在308崗?fù)７旁斐蓪π^(qū)車輛管理較為混亂的狀況，把所有的車輛經(jīng)過307崗唯一車輛的進(jìn)口，通過一系列的安全措施，對小區(qū)的安全管理起到了較好的安全保障。K地格林小鎮(zhèn)年度管理方案 編制部門：K地格林小鎮(zhèn)管理處 編制時間：2003年11月目 錄（1） 管理方案概述3（2） 小區(qū)總體概況7（3） 小區(qū)品質(zhì)定位的描述13（4） 安全管理方案21（5） 工程管理方案48（6） 綠化管理方案95（7） 保潔管理方案132（8） 客服服務(wù)管理方案152管理方案概述K地格林小鎮(zhèn)花園分三期開發(fā)，,，小區(qū)總戶數(shù)為859戶，%，在配套設(shè)施方面較為完善，是一個定位高檔的純住宅小區(qū)。安全管理：安全是物業(yè)管理最基本也是最重要的方面，物業(yè)管理只有保證了小區(qū)的安全，才能談改進(jìn)與創(chuàng)新。管理處實行保潔、綠化員工分區(qū)域到責(zé)任人，實行定崗定編，推行量化的檢查監(jiān)督機(jī)制，例如綠化的修剪、施肥、澆水、噴藥都有一定的量化、操作及檢查標(biāo)準(zhǔn)、考核制度保證了環(huán)境管理的良性運行。2003年2月獲得深圳市安全文明標(biāo)兵小區(qū)稱號。樓宇棟數(shù)為10棟，層高為2835層?？蛻羟闆r分析：小區(qū)總戶數(shù)為859戶，現(xiàn)已入住為838戶，%。 增加老年人活動。車輛管理方面。但要實現(xiàn)這一目標(biāo)，還要有一套完整的管理運作機(jī)制。二、 客服服務(wù)（一）住戶有效投訴率1%以下，有效投訴處理率100% （1）實施措施：按照國家、省、市各項有關(guān)規(guī)定作好各項工作，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理需要，定期舉行業(yè)主座談會，及時處理各項投訴，并作好回訪記錄。2）考核依據(jù)：在每次接到維修通知時，維修人員要詳細(xì)填寫維修單，注明需維修地點、報修事項、報修時間、待維修完成后，由報修人填寫到達(dá)時間，實際維修時間，最后由維修技術(shù)人員填寫維修質(zhì)量驗收結(jié)果交報維修人簽字認(rèn)可，以上程序不得出現(xiàn)任何漏填及不真實現(xiàn)象。（2）考核依據(jù)：建立健全大型及重要機(jī)電設(shè)備管理制度，制定定期維修、保養(yǎng)計劃，對設(shè)備運行情況每60分鐘由專職人員巡視一次，并同時做好巡視記錄，對各類重要機(jī)電設(shè)備每班填寫運行日記，并進(jìn)行運行狀況分析，使設(shè)備在動態(tài)運行中的隱患得到及時排除，落實以管理處主任全面負(fù)責(zé)，工程主管質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)的崗位責(zé)任制及工作程序，使各類設(shè)備運行、保養(yǎng)及時合理，延長設(shè)備使用壽命。長勢良好，修剪美觀、無病蟲害、無踐踏、無黃土裸露。（2）考核依據(jù)：建立健全的財務(wù)制度，并做好月、季、年的財務(wù)報表，根據(jù)財力報表來為依據(jù)。8).大門及大堂門禁對講系統(tǒng)運行狀況:，未修復(fù)。二、小區(qū)封閉情況：K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)采取全封閉式管理，小區(qū)共有2個車出口（一個單行，即東門，一個雙行，即南門）。商鋪及汽修點背對小區(qū)，中間有約三米寬空閑地帶，是商鋪后門，平時很少有人出入，圍墻與網(wǎng)球場接角處因紅外線報警系統(tǒng)及監(jiān)控探頭無法安裝，形成小區(qū)唯一死角，是小區(qū)安防重點區(qū)域。對各類來訪人員的操作2．首先立正敬禮，禮貌詢問，由門崗用可視對講聯(lián)系業(yè)主是否同意進(jìn)入，經(jīng)確認(rèn)后，在來訪卡上注明來訪時間、來訪人數(shù)、具體去向，然后發(fā)卡讓其進(jìn)入。對來會所、食府、美容美發(fā)消費的人員保安平臺崗位操作流程1．（1）交接班互相敬禮，交班隊員要將區(qū)域內(nèi)的物品、設(shè)施設(shè)備及遺留事項交于接班員，口頭交待完畢后，接班隊員要仔細(xì)巡查所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備其完好率及在位率，并做好登記工作。巡邏內(nèi)容4．在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)上前禮貌盤問，檢查有效證件，經(jīng)確認(rèn)不是小區(qū)人員，應(yīng)立即勸其離開，并跟進(jìn)監(jiān)控處理。對系統(tǒng)報警的處理對鏡頭的監(jiān)控操作4．密切注視監(jiān)視屏上的各種活動跡象，發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通過對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班班長（或巡邏員）前往調(diào)查處理，同時做好記錄及錄像帶的保管。2．對臨時車：當(dāng)車輛駛?cè)胲噹鞎r，值班員要立正敬禮，幫助車主取出臨時卡（IC卡），同時查看車輛外觀、玻璃等部位有無損傷、劃傷、碰撞等痕跡，若有應(yīng)及時知會車主，說明車輛現(xiàn)況，待車主確認(rèn)后，在登記本上做好記錄，并在備注欄注明業(yè)主已確認(rèn)（詳細(xì)寫清車輛的現(xiàn)況，是否知會車主確認(rèn)），并在交接班時向其他值班員詳細(xì)說明。2．臨時車：當(dāng)車輛駛?cè)雿徫粫r，要立正敬禮，幫車主刷卡，并按規(guī)定收取費用，然后打開道閘，指引車輛行駛方向，車輛經(jīng)過時要行注目禮。五、安全管理目標(biāo)安全管理的工作目標(biāo)內(nèi)容工作目標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)備注消防管理火災(zāi)發(fā)生率不超過1‰；消防員持證上崗率達(dá)到100%；軍事體能合格率達(dá)到100%；消防器材配備齊全率達(dá)到100%；消防員對消防器材的熟悉使用率達(dá)到100%；中控崗對消防報警的處理率達(dá)到100%；中控崗對消防設(shè)施設(shè)備運行故障發(fā)現(xiàn)率達(dá)到100%。培訓(xùn)管理1持證上崗率達(dá)100%；2培訓(xùn)合格率達(dá)100%；3崗前培訓(xùn)率達(dá)100%；4培訓(xùn)按計劃的實施率達(dá)到100%。序號崗位入職要求現(xiàn)有人數(shù)備注1保安主管熟悉物業(yè)管理行業(yè),有較強(qiáng)的管理能力，2年以上工作經(jīng)驗，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。 ，勸其離開，及時上報異常情況。 。 。督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強(qiáng)工作責(zé)任心。采取何種措施進(jìn)行監(jiān)督檢查：第一：要了解并掌握檢查的目的；第二：熟悉小區(qū)的各種設(shè)施、地形、人員等狀況；第三：主要采取高頻率的抽查的同時讓每一位保安員其從事的工作的重要性，從自身做起，保證工作的規(guī)范性、有效性；第四：抽查要細(xì)、要嚴(yán)格，如出現(xiàn)對安全問題構(gòu)成較大威脅的現(xiàn)象要堅決制止并迅速處理。工程設(shè)備管理方案一、 備設(shè)施情況描述公共設(shè)施情況描述照明：一、車庫照明燈名稱數(shù)量（個）功率（W）區(qū)域位置平均每天使用時間（小時）備注日光燈74040W一組團(tuán)車庫1218040W三組團(tuán)車庫121640W一組團(tuán)自行車庫242340W二組團(tuán)自行車庫242840W三組團(tuán)自行車庫2421540W一組團(tuán)車庫12二、消防通道日光燈2040W一二組團(tuán)消防通道121840W二三組團(tuán)消防通道12三、辦公區(qū)域日光燈2440W管理處辦公室24四、設(shè)備房燈日光燈4240W一組團(tuán)設(shè)備房246340W二組團(tuán)設(shè)備房244240W三組團(tuán)設(shè)備房24五、架空層照明大筒燈1387W一組團(tuán)架空層12反射燈15340W一組團(tuán)架空層4壁燈3425W一組團(tuán)架空層12地腳燈2825W一組團(tuán)架空層4大筒燈2605W二組團(tuán)架空層12日光燈6025W二組團(tuán)架空層12地腳燈3825W二組團(tuán)架空層4大筒燈2107W三組團(tuán)架空層12日光燈6040W三組團(tuán)架空層12地腳燈2425W三組團(tuán)架空層4六、大堂照明大筒燈455WT1T3大堂12小筒燈363WT1T3大堂12小射燈3050WT1T3大堂12大筒燈727W二組團(tuán)大堂12小筒燈565W二組團(tuán)大堂12小射燈4050W二組團(tuán)大堂12大筒燈1367W三組團(tuán)大堂12小筒燈365W三組團(tuán)大堂12小射燈3050W三組團(tuán)大堂12七、樓道照明吸頂燈54625W一組團(tuán)樓道575625W二組團(tuán)樓道554625W三組團(tuán)樓道5八、天臺照明射燈7220W一組團(tuán)天臺29620W二組團(tuán)天臺27220W三組團(tuán)天臺2九、環(huán)境照明高柱燈10120W平臺花園12低柱燈11225W12草坪燈11670W12圍墻壁燈9625W1225100W12供水系統(tǒng)：名稱臺數(shù)功率（KW）位置平均運行時間（小時/每天）備注生活加壓泵23T2天面泵房24小時一用一備23T7天面泵房23T10天面泵房生活給水泵4371泵房2372泵房高區(qū)消防泵237水泵房忽略不計低區(qū)消防泵245噴淋泵237噴淋穩(wěn)壓泵27．5消防栓穩(wěn)壓泵23T2天面泵房23T7天面泵房23T10天面泵房排水系統(tǒng)污水泵62．2TTT3電梯底坑3小時每月82．2TTTT8電梯底坑62．2TTT11電梯底坑82．2二組團(tuán)地下車庫22．22泵房22．2發(fā)電機(jī)房22．21泵房給水：小區(qū)給水管總長度為5175米，其中埋地為1123米，外露4052米，小區(qū)消防給水管總長度約1020600米，其中埋地為1500米，外露為8400米，閘閥井15個。供電、供配電設(shè)備：配電房10個，變配電房3個，變壓器6臺，1250KW/臺。其它設(shè)施設(shè)備：水泵控制箱7臺，位于各水泵房，閘閥114個，位于各泵房消聲止回閥12個，位于各泵房，減壓閥20個，位于各棟槽井，壓力表4個，位于2泵房.設(shè)備管理難點：小區(qū)設(shè)備分布較廣、分散。維修質(zhì)量合格率達(dá)100%。停車場、棚、建筑小品、雕像等完好無損。便民服務(wù)接到通知15分鐘到達(dá)業(yè)戶家中。并做好相應(yīng)的記錄。4余文超15姜仁兵綜合維修員綜合維修員：初中文化，2年以上作經(jīng)驗，熟悉小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施的日常維修、維護(hù)，持有相關(guān)上崗證。 標(biāo)識及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 對外包項目合同的審核。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識是否正常。 對維修工的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。變壓器溫度是否正常、器身及高低壓接線端有無異常響聲和氣味。 控制面板指示燈是否正常，有無報警信號，處于正確位置。 機(jī)照明、通風(fēng)是否良好、設(shè)備、設(shè)施及地面是否整潔無積塵，蜘蛛網(wǎng)。配電房檢查內(nèi)容： 運行電源指示燈是否完好。AB主機(jī)、畫面分割器、監(jiān)控器及畫面、攝影頭、錄像機(jī)、紅外線對射。 車道路面是否平坦、積水現(xiàn)象，井蓋是否齊全。房屋檢查內(nèi)容： 樓宇外墻磁片是否有脫落、破損。 標(biāo)示是否齊全。 接觸器能否正常吸合，有無異常響聲，接線端子有無發(fā)熱跡象。 電機(jī)有無過熱運行時響聲是否正常，曳引機(jī)是否漏油。發(fā)電機(jī)房的檢查內(nèi)容： 機(jī)油、燃料是否充足、是否良好。維修質(zhì)量的檢查。 班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費。并在相關(guān)的記錄簽名。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。序號監(jiān)督檢查人監(jiān)督內(nèi)容及頻次檢查內(nèi)容1