【正文】 公布財(cái)務(wù)收支報(bào)表，同時(shí)管理處也相應(yīng)的按深圳物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范地對(duì)公共設(shè)施維修基金進(jìn)行使用，并利用小區(qū)目前工作人員的技術(shù)力量及小區(qū)配套設(shè)施，開展各種便民服務(wù)，最大限度地實(shí)現(xiàn)小區(qū)收支平衡。管理處一直把安全管理工作作為管理處工作的首要任務(wù)和工作核心來抓，保證K地格林小鎮(zhèn)花園的安全，是從上至集團(tuán)下至公司、管理處的共同目標(biāo)，目前，管理處利用現(xiàn)有的安防設(shè)施，通過人防、技防來進(jìn)一步鞏固小區(qū)的安全，并根據(jù)公司的要求，擬定了封閉式管理對(duì)十四種外來人員的不同管理方法與準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，通過保安的門崗、大堂助理及中控室監(jiān)控進(jìn)行對(duì)小區(qū)的外來人員的監(jiān)控做到人員的進(jìn)出有追溯性的記錄，同時(shí)對(duì)物品放行也實(shí)行百分之百的放行條形式進(jìn)行監(jiān)控，保證了業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)安全，通過實(shí)行人、車分流方案，改變了車輛在308崗?fù)７旁斐蓪?duì)小區(qū)車輛管理較為混亂的狀況，把所有的車輛經(jīng)過307崗唯一車輛的進(jìn)口，通過一系列的安全措施，對(duì)小區(qū)的安全管理起到了較好的安全保障。K地格林小鎮(zhèn)年度管理方案 編制部門：K地格林小鎮(zhèn)管理處 編制時(shí)間：2003年11月目 錄（1） 管理方案概述3（2） 小區(qū)總體概況7（3） 小區(qū)品質(zhì)定位的描述13（4） 安全管理方案21（5） 工程管理方案48（6） 綠化管理方案95（7） 保潔管理方案132（8） 客服服務(wù)管理方案152管理方案概述K地格林小鎮(zhèn)花園分三期開發(fā)，,，小區(qū)總戶數(shù)為859戶，%，在配套設(shè)施方面較為完善，是一個(gè)定位高檔的純住宅小區(qū)。安全管理：安全是物業(yè)管理最基本也是最重要的方面，物業(yè)管理只有保證了小區(qū)的安全，才能談改進(jìn)與創(chuàng)新。管理處實(shí)行保潔、綠化員工分區(qū)域到責(zé)任人，實(shí)行定崗定編，推行量化的檢查監(jiān)督機(jī)制，例如綠化的修剪、施肥、澆水、噴藥都有一定的量化、操作及檢查標(biāo)準(zhǔn)、考核制度保證了環(huán)境管理的良性運(yùn)行。2003年2月獲得深圳市安全文明標(biāo)兵小區(qū)稱號(hào)。樓宇棟數(shù)為10棟，層高為2835層。客戶情況分析：小區(qū)總戶數(shù)為859戶，現(xiàn)已入住為838戶，%。 增加老年人活動(dòng)。車輛管理方面。但要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，還要有一套完整的管理運(yùn)作機(jī)制。二、 客服服務(wù)（一）住戶有效投訴率1%以下，有效投訴處理率100% （1）實(shí)施措施：按照國(guó)家、省、市各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定作好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理需要，定期舉行業(yè)主座談會(huì)，及時(shí)處理各項(xiàng)投訴，并作好回訪記錄。2）考核依據(jù)：在每次接到維修通知時(shí)，維修人員要詳細(xì)填寫維修單，注明需維修地點(diǎn)、報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修時(shí)間、待維修完成后，由報(bào)修人填寫到達(dá)時(shí)間，實(shí)際維修時(shí)間，最后由維修技術(shù)人員填寫維修質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果交報(bào)維修人簽字認(rèn)可，以上程序不得出現(xiàn)任何漏填及不真實(shí)現(xiàn)象。（2）考核依據(jù)：建立健全大型及重要機(jī)電設(shè)備管理制度，制定定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況每60分鐘由專職人員巡視一次，并同時(shí)做好巡視記錄，對(duì)各類重要機(jī)電設(shè)備每班填寫運(yùn)行日記，并進(jìn)行運(yùn)行狀況分析，使設(shè)備在動(dòng)態(tài)運(yùn)行中的隱患得到及時(shí)排除，落實(shí)以管理處主任全面負(fù)責(zé)，工程主管質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)的崗位責(zé)任制及工作程序，使各類設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)及時(shí)合理，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪美觀、無病蟲害、無踐踏、無黃土裸露。（2）考核依據(jù)：建立健全的財(cái)務(wù)制度，并做好月、季、年的財(cái)務(wù)報(bào)表，根據(jù)財(cái)力報(bào)表來為依據(jù)。8).大門及大堂門禁對(duì)講系統(tǒng)運(yùn)行狀況:，未修復(fù)。二、小區(qū)封閉情況：K地格林小鎮(zhèn)花園小區(qū)采取全封閉式管理，小區(qū)共有2個(gè)車出口（一個(gè)單行，即東門，一個(gè)雙行，即南門）。商鋪及汽修點(diǎn)背對(duì)小區(qū)，中間有約三米寬空閑地帶，是商鋪后門，平時(shí)很少有人出入，圍墻與網(wǎng)球場(chǎng)接角處因紅外線報(bào)警系統(tǒng)及監(jiān)控探頭無法安裝，形成小區(qū)唯一死角，是小區(qū)安防重點(diǎn)區(qū)域。對(duì)各類來訪人員的操作2．首先立正敬禮，禮貌詢問，由門崗用可視對(duì)講聯(lián)系業(yè)主是否同意進(jìn)入，經(jīng)確認(rèn)后，在來訪卡上注明來訪時(shí)間、來訪人數(shù)、具體去向，然后發(fā)卡讓其進(jìn)入。對(duì)來會(huì)所、食府、美容美發(fā)消費(fèi)的人員保安平臺(tái)崗位操作流程1．（1）交接班互相敬禮，交班隊(duì)員要將區(qū)域內(nèi)的物品、設(shè)施設(shè)備及遺留事項(xiàng)交于接班員，口頭交待完畢后，接班隊(duì)員要仔細(xì)巡查所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備其完好率及在位率，并做好登記工作。巡邏內(nèi)容4．在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)上前禮貌盤問，檢查有效證件，經(jīng)確認(rèn)不是小區(qū)人員，應(yīng)立即勸其離開，并跟進(jìn)監(jiān)控處理。對(duì)系統(tǒng)報(bào)警的處理對(duì)鏡頭的監(jiān)控操作4．密切注視監(jiān)視屏上的各種活動(dòng)跡象，發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通過對(duì)講機(jī)或電話通知當(dāng)值班班長(zhǎng)（或巡邏員）前往調(diào)查處理，同時(shí)做好記錄及錄像帶的保管。2．對(duì)臨時(shí)車：當(dāng)車輛駛?cè)胲噹?kù)時(shí)，值班員要立正敬禮，幫助車主取出臨時(shí)卡（IC卡），同時(shí)查看車輛外觀、玻璃等部位有無損傷、劃傷、碰撞等痕跡，若有應(yīng)及時(shí)知會(huì)車主，說明車輛現(xiàn)況，待車主確認(rèn)后，在登記本上做好記錄，并在備注欄注明業(yè)主已確認(rèn)（詳細(xì)寫清車輛的現(xiàn)況，是否知會(huì)車主確認(rèn)），并在交接班時(shí)向其他值班員詳細(xì)說明。2．臨時(shí)車：當(dāng)車輛駛?cè)雿徫粫r(shí)，要立正敬禮，幫車主刷卡，并按規(guī)定收取費(fèi)用，然后打開道閘，指引車輛行駛方向，車輛經(jīng)過時(shí)要行注目禮。五、安全管理目標(biāo)安全管理的工作目標(biāo)內(nèi)容工作目標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)備注消防管理火災(zāi)發(fā)生率不超過1‰；消防員持證上崗率達(dá)到100%；軍事體能合格率達(dá)到100%；消防器材配備齊全率達(dá)到100%；消防員對(duì)消防器材的熟悉使用率達(dá)到100%；中控崗對(duì)消防報(bào)警的處理率達(dá)到100%；中控崗對(duì)消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行故障發(fā)現(xiàn)率達(dá)到100%。培訓(xùn)管理1持證上崗率達(dá)100%；2培訓(xùn)合格率達(dá)100%；3崗前培訓(xùn)率達(dá)100%；4培訓(xùn)按計(jì)劃的實(shí)施率達(dá)到100%。序號(hào)崗位入職要求現(xiàn)有人數(shù)備注1保安主管熟悉物業(yè)管理行業(yè),有較強(qiáng)的管理能力，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。 ，勸其離開，及時(shí)上報(bào)異常情況。 。 。督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強(qiáng)工作責(zé)任心。采取何種措施進(jìn)行監(jiān)督檢查：第一：要了解并掌握檢查的目的；第二：熟悉小區(qū)的各種設(shè)施、地形、人員等狀況；第三：主要采取高頻率的抽查的同時(shí)讓每一位保安員其從事的工作的重要性，從自身做起，保證工作的規(guī)范性、有效性；第四：抽查要細(xì)、要嚴(yán)格，如出現(xiàn)對(duì)安全問題構(gòu)成較大威脅的現(xiàn)象要堅(jiān)決制止并迅速處理。工程設(shè)備管理方案一、 備設(shè)施情況描述公共設(shè)施情況描述照明：一、車庫(kù)照明燈名稱數(shù)量（個(gè)）功率（W）區(qū)域位置平均每天使用時(shí)間（小時(shí)）備注日光燈74040W一組團(tuán)車庫(kù)1218040W三組團(tuán)車庫(kù)121640W一組團(tuán)自行車庫(kù)242340W二組團(tuán)自行車庫(kù)242840W三組團(tuán)自行車庫(kù)2421540W一組團(tuán)車庫(kù)12二、消防通道日光燈2040W一二組團(tuán)消防通道121840W二三組團(tuán)消防通道12三、辦公區(qū)域日光燈2440W管理處辦公室24四、設(shè)備房燈日光燈4240W一組團(tuán)設(shè)備房246340W二組團(tuán)設(shè)備房244240W三組團(tuán)設(shè)備房24五、架空層照明大筒燈1387W一組團(tuán)架空層12反射燈15340W一組團(tuán)架空層4壁燈3425W一組團(tuán)架空層12地腳燈2825W一組團(tuán)架空層4大筒燈2605W二組團(tuán)架空層12日光燈6025W二組團(tuán)架空層12地腳燈3825W二組團(tuán)架空層4大筒燈2107W三組團(tuán)架空層12日光燈6040W三組團(tuán)架空層12地腳燈2425W三組團(tuán)架空層4六、大堂照明大筒燈455WT1T3大堂12小筒燈363WT1T3大堂12小射燈3050WT1T3大堂12大筒燈727W二組團(tuán)大堂12小筒燈565W二組團(tuán)大堂12小射燈4050W二組團(tuán)大堂12大筒燈1367W三組團(tuán)大堂12小筒燈365W三組團(tuán)大堂12小射燈3050W三組團(tuán)大堂12七、樓道照明吸頂燈54625W一組團(tuán)樓道575625W二組團(tuán)樓道554625W三組團(tuán)樓道5八、天臺(tái)照明射燈7220W一組團(tuán)天臺(tái)29620W二組團(tuán)天臺(tái)27220W三組團(tuán)天臺(tái)2九、環(huán)境照明高柱燈10120W平臺(tái)花園12低柱燈11225W12草坪燈11670W12圍墻壁燈9625W1225100W12供水系統(tǒng)：名稱臺(tái)數(shù)功率（KW）位置平均運(yùn)行時(shí)間（小時(shí)/每天）備注生活加壓泵23T2天面泵房24小時(shí)一用一備23T7天面泵房23T10天面泵房生活給水泵4371泵房2372泵房高區(qū)消防泵237水泵房忽略不計(jì)低區(qū)消防泵245噴淋泵237噴淋穩(wěn)壓泵27．5消防栓穩(wěn)壓泵23T2天面泵房23T7天面泵房23T10天面泵房排水系統(tǒng)污水泵62．2TTT3電梯底坑3小時(shí)每月82．2TTTT8電梯底坑62．2TTT11電梯底坑82．2二組團(tuán)地下車庫(kù)22．22泵房22．2發(fā)電機(jī)房22．21泵房給水：小區(qū)給水管總長(zhǎng)度為5175米，其中埋地為1123米，外露4052米，小區(qū)消防給水管總長(zhǎng)度約1020600米，其中埋地為1500米，外露為8400米，閘閥井15個(gè)。供電、供配電設(shè)備：配電房10個(gè)，變配電房3個(gè)，變壓器6臺(tái)，1250KW/臺(tái)。其它設(shè)施設(shè)備：水泵控制箱7臺(tái)，位于各水泵房，閘閥114個(gè)，位于各泵房消聲止回閥12個(gè)，位于各泵房，減壓閥20個(gè)，位于各棟槽井，壓力表4個(gè)，位于2泵房.設(shè)備管理難點(diǎn)：小區(qū)設(shè)備分布較廣、分散。維修質(zhì)量合格率達(dá)100%。停車場(chǎng)、棚、建筑小品、雕像等完好無損。便民服務(wù)接到通知15分鐘到達(dá)業(yè)戶家中。并做好相應(yīng)的記錄。4余文超15姜仁兵綜合維修員綜合維修員：初中文化，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施的日常維修、維護(hù)，持有相關(guān)上崗證。 標(biāo)識(shí)及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 對(duì)外包項(xiàng)目合同的審核。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)是否正常。 對(duì)維修工的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。變壓器溫度是否正常、器身及高低壓接線端有無異常響聲和氣味。 控制面板指示燈是否正常，有無報(bào)警信號(hào)，處于正確位置。 機(jī)照明、通風(fēng)是否良好、設(shè)備、設(shè)施及地面是否整潔無積塵，蜘蛛網(wǎng)。配電房檢查內(nèi)容： 運(yùn)行電源指示燈是否完好。AB主機(jī)、畫面分割器、監(jiān)控器及畫面、攝影頭、錄像機(jī)、紅外線對(duì)射。 車道路面是否平坦、積水現(xiàn)象，井蓋是否齊全。房屋檢查內(nèi)容： 樓宇外墻磁片是否有脫落、破損。 標(biāo)示是否齊全。 接觸器能否正常吸合，有無異常響聲，接線端子有無發(fā)熱跡象。 電機(jī)有無過熱運(yùn)行時(shí)響聲是否正常，曳引機(jī)是否漏油。發(fā)電機(jī)房的檢查內(nèi)容： 機(jī)油、燃料是否充足、是否良好。維修質(zhì)量的檢查。 班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。并在相關(guān)的記錄簽名。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。序號(hào)監(jiān)督檢查人監(jiān)督內(nèi)容及頻次檢查內(nèi)容1