【正文】 用地形優(yōu)勢攀爬進(jìn)入花園,根據(jù)這一特點(diǎn),故設(shè)定東圍墻崗位和西圍墻崗位,嚴(yán)格監(jiān)控兩防區(qū)內(nèi)安全。根據(jù)小區(qū)情況以及對安全工作的高度重視，K地格林小鎮(zhèn)小區(qū)采取全封閉式管理，小區(qū)配有72個(gè)保安，分為四個(gè)班次，三個(gè)正常班和一個(gè)夜間大堂班，正常班每班20人，崗位18個(gè)，分別是301分隊(duì)長，3030304為巡邏崗，小區(qū)共有2個(gè)車出口（一個(gè)單行，即東門306崗，一個(gè)雙行，即南門307崗），4個(gè)人行口分別為東門306崗，南門307崗，北一門308崗，北二門309崗，331312為車庫出口崗，3131315分別為一，二，三期車庫入入口崗，316為中控室，3131319為一，二，三期平臺(tái)巡邏崗。詳細(xì)聽取和收集業(yè)戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)做好處理，并迅速上報(bào)。K地格林小鎮(zhèn)花園消防管理的難點(diǎn)是消防設(shè)備的維護(hù)及實(shí)用性，報(bào)警系統(tǒng)的性能穩(wěn)定性較差。金海小區(qū)蓄水池明細(xì)表序號位置性質(zhì)容量（立方米）1T5地下室生活、消防水池3002T7地下室生活、消防水池6003T2天面生活、消防水池604T7天面生活、消防水池705T10天面生活、消防水池60電梯共20臺(tái)，功率：37KW/臺(tái)娛樂設(shè)施：三個(gè)兒童游樂場，一個(gè)燒烤場，一個(gè)會(huì)所。循環(huán)水泵2臺(tái)，.旱冰場：面積 。設(shè)備管理重點(diǎn)：對設(shè)備的檢修保養(yǎng)及時(shí)性，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。無違章裝修、無亂搭建、無亂張貼懸掛等。路燈完好率達(dá)100%。培訓(xùn)管理持證上崗率達(dá)100%。三、人員編制序號姓名崗位任職要求人數(shù)備注1方曉斌工程主管大專以上學(xué)歷，工民建或機(jī)電專業(yè)畢業(yè)，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。1泥水工6羅武幫17周光松18麻俊亞19毛龍110鐘正乾1泥水工11溫尤鵬1弱電工四、監(jiān)督程序:監(jiān)督檢查程序管理處采用三級監(jiān)督檢查管理直線機(jī)制，對維修工程實(shí)行有效的監(jiān)控與管理，在監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)改進(jìn)，有效保證工程管理工作的有效性與及時(shí)性。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 對各設(shè)備房及公共設(shè)施應(yīng)每星期至少兩次的進(jìn)行檢查。對上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。 對外包項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟進(jìn)與監(jiān)督。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。房內(nèi)、柜內(nèi)外無器件是否清潔，通訊照明是否良好。電梯機(jī)房的檢查內(nèi)容： 電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈（按鈕）照明是否正常。 電源柜及控制柜指示燈是否良好，功能開關(guān)是否處于正確位置。 計(jì)量電表、電壓電流表是否正常。 二氧化碳房貯存器鋁封、保險(xiǎn)帶是否完好、控制器面板電路顯示器是否正常、貯存器壓力符合規(guī)定、系統(tǒng)各部件抹灰除塵。五、工作計(jì)劃:K地格林小鎮(zhèn)花園2004年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目維護(hù)保養(yǎng)原因預(yù)計(jì)進(jìn)行日期預(yù)算費(fèi)用（元）費(fèi)用來源責(zé)任人備注1發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000 管理費(fèi)方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費(fèi)方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費(fèi)方曉斌5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費(fèi)方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費(fèi)方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費(fèi)方曉斌8防盜監(jiān)控、對講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌9火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費(fèi)方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調(diào)維護(hù)加雪種，更換破壞零件12月份管理費(fèi)方曉斌無法確定13樓層防火門及管道井的維護(hù)更換破損的玻璃及損壞的閉門器，門鎖等10月份管理費(fèi)方曉斌無法確定14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費(fèi)方曉斌15增建公共娛樂康體設(shè)施應(yīng)業(yè)委會(huì)要求在會(huì)所前臨時(shí)停車場1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設(shè)旆的即時(shí)維修 2004年工程維修物資采購計(jì)劃序號物資/服務(wù)名稱規(guī)格型號物資類別數(shù)量估算金額（元）采購期限用途說明1節(jié)能燈5W/7W/220V維修400支48002004115工程維修2節(jié)能燈3W/220V維修400支48002004115工程維修3日光燈40W維修500支40002004115工程維修4日光燈20W維修100支8002004115工程維修5日光燈震流器40W維修50個(gè)5502004115工程維修6日光燈震流器20W維修30個(gè)4152004115工程維修7啟輝器20—80W維修200個(gè)3002004115工程維修8白熾燈（羅口）60W維修300只2402004115工程維修9白熾燈（羅口）40W維修400只3202004115工程維修10球砂泡25W維修400只4802004115工程維修11吸頂燈罩（半圓）關(guān)圓玻璃維修20個(gè)1602004115工程維修12防潮燈罩玻璃維修10個(gè)3002004115工程維修13聲光控開關(guān)普通型維修50個(gè)6502004115工程維修14面板開關(guān)單位維修50個(gè)1252004115工程維修15面板開關(guān)雙位維修50外1752004115工程維修16指示燈燈泡卡口，紅綠維修各1002002004115工程維修17高壓鈉燈70W/220V維修50個(gè)16502004115工程維修18高壓鈉燈震流器70W/220V維修2013202004115工程維修19鈉燈觸發(fā)器70400W維修203202004115工程維修20超光燈100W維修5010002004115工程維修21石英燈杯35W/12V維修1002602004115工程維修22石英燈整流器35W/123V維修10012002004115工程維修23電工絕緣膠布普通維修4004002004115工程維修24水膠布普通維修4006002004115工程維修25驗(yàn)電筆220V工具20支2002004115工程維修26水籠頭4分/6分。車場出入口控制機(jī)、出入口道閘、出入口車輛檢測器、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng)。 開關(guān)斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。水泵房檢查內(nèi)容： 水泵運(yùn)行時(shí)溫度是否正常，有無異常聲音。 配電柜輸出開關(guān)是否處于正常狀態(tài)，接線端有無發(fā)熱跡象。配電柜電源指示燈是否正常，開關(guān)、斷路器接觸是否良好，接線端子有無發(fā)熱現(xiàn)象。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 對維修人員的領(lǐng)料進(jìn)行監(jiān)督及控制。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 對各項(xiàng)維修項(xiàng)目的質(zhì)量的監(jiān)督檢查。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī)身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。泥水工：初中文化，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、各種建筑材料的性能與用途。培訓(xùn)應(yīng)通過實(shí)操、筆試、口試等方式進(jìn)行考核。維修回訪達(dá)得到業(yè)戶的滿意為止。設(shè)備管理重大管理責(zé)任事故發(fā)生率達(dá)100%。房屋外觀完好、整潔、無妨礙觀瞻。設(shè)備技術(shù)含量高、人員的總體技術(shù)力量薄弱。三菱柴油發(fā)機(jī)電一臺(tái)。排水：小區(qū)排水管總長約4000米，其中埋地為2800米，外露1200米，小區(qū)污水井共13個(gè)，分布在一、二、三組團(tuán)車庫內(nèi)；雨水井共53個(gè)，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共23個(gè)，分布在T1—T10棟天面。車輛管理的重點(diǎn)，難點(diǎn)及改進(jìn)措施：管理重點(diǎn)是安全管理，車場內(nèi)消防管理，難點(diǎn)是高智商盜車行為的防制，針對各種情況要加大車場的管理，嚴(yán)格按照封閉式管理規(guī)定執(zhí)行車輛準(zhǔn)入準(zhǔn)出，車場管理員要對車輛逐一熟悉，門崗及車場崗保安對車主確認(rèn)率要達(dá)到100%。全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊、文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。 。 、設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生。車庫出口崗位職責(zé)：,指揮車輛整齊停放、保管和登記。12主管助理熟悉安全管理,有較強(qiáng)的管理能力,善于發(fā)現(xiàn)各種安全隱患并能想出解決的辦法。對保安人員要求經(jīng)過保衛(wèi)部審核方可招聘入司。消防人能熟練使用各消防器材，并能應(yīng)對各種緊急情況的發(fā)生，監(jiān)控轄區(qū)各系統(tǒng)，特別是消防、車場、電梯監(jiān)視系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理，保證小區(qū)安全。車庫巡視檢查車輛離開管理 保安班長崗位的操作流程有問題問題跟進(jìn)與處理沒問題是否有問題負(fù)責(zé)處理并解決各崗位的矛盾、糾紛、業(yè)主投訴、其他事件的處理，事后要進(jìn)行事件的描述、記錄匯報(bào)。而后指引車輛停放在臨時(shí)車位上，防止占用私家車位，保證車輛的停放有序、整齊。紅外線報(bào)警處理5．紅外線報(bào)警設(shè)備實(shí)行24小時(shí)布控，遇有紅外線報(bào)警，能準(zhǔn)確判定具體報(bào)警位置，同時(shí)呼叫當(dāng)值班長（或巡邏員）前往查看，屬誤報(bào)，應(yīng)立即恢復(fù)布控，并做好記錄。對可疑人員的操作5．遇有上級檢查時(shí)，立正敬禮，并主動(dòng)匯報(bào)巡查巡視情況。（2）交班前十五分鐘要認(rèn)真巡視檢查崗位的各種狀況，做好記錄，并做好交班工作。業(yè)主親朋來訪3．立正敬禮，禮貌詢問，確認(rèn)是業(yè)主所帶的朋友，即可放行。目前管理處針對周邊情況及安防設(shè)施、設(shè)備尚存在的不足與問題做了相應(yīng)安排及布署，為保小區(qū)安全萬無一失，對業(yè)主及公司負(fù)責(zé)，安全管理工作要時(shí)刻保持高度的警惕，高度的責(zé)任心，嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致將工作落到實(shí)處。小區(qū)有人行口4個(gè)，分別為南門（307崗）、東門（306崗）、北門（308崗、西北門（309崗）。9).紅外線系統(tǒng)運(yùn)行狀況，第3防區(qū)故障。 安全管理方案一、 小區(qū)安全硬件設(shè)施描述：1)K地格林小鎮(zhèn)花園監(jiān)控系統(tǒng)共有92個(gè)鏡頭，其中門崗出入口和平臺(tái)花園9個(gè)，架空層10個(gè)，大堂10個(gè)，電梯口20個(gè)，會(huì)所4個(gè)，通道8個(gè)，車庫31個(gè)。（二）保潔率：99%（1）實(shí)施措施：按照ISO9901《物業(yè)管理區(qū)的清潔管理》程序文件執(zhí)行，由專職保潔員二十四小時(shí)進(jìn)行保潔，并建立巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督現(xiàn)場打分，每月考評，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。（二）路燈完好率100%（1）實(shí)施措施：按照ISO9001《公用設(shè)施管理》程序文件執(zhí)行，指定專職公用設(shè)施管理員，進(jìn)行維護(hù)管理，實(shí)行巡查制度，建檔記錄及時(shí)維護(hù)，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無損，正常使用。根據(jù)維修通知書檢查維修回訪記錄，不能出現(xiàn)缺回訪或記錄情況發(fā)生。（2）考核依據(jù)：全年投訴處理及回訪由專人負(fù)責(zé)建檔記錄，對上級部門轉(zhuǎn)來的有效投訴按規(guī)定時(shí)間完成，并在完成處理回訪程序后及時(shí)將信息反饋給上級轉(zhuǎn)發(fā)部門或經(jīng)辦人員，定期舉行與業(yè)委會(huì)的“月評會(huì)”溝通，廣泛征求業(yè)主意見，爭取最大限度地取得業(yè)主及業(yè)委會(huì)的支持。根據(jù)集團(tuán)及公司的對K地格林小鎮(zhèn)花園的要求與定位，同時(shí)管理處根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，對小區(qū)的管理服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行了定位，下面分別從安全管理、客戶服務(wù)、房屋管理，設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理等方面進(jìn)行描述：一、安全管理（一）小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0%1）實(shí)施措施：實(shí)行封閉式管理，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施，人防與技防相結(jié)合，落實(shí)保安員崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，確保小區(qū)業(yè)戶人身財(cái)產(chǎn)安全。住戶與管理處的關(guān)系：通過6月份管理處對小區(qū)住戶發(fā)放問卷調(diào)查反映，小區(qū)的絕大部分業(yè)戶對管理處的管理工作都較為滿意，%.從目前情況來看,小區(qū)的業(yè)戶與管理處的關(guān)系較為融洽、協(xié)調(diào)。 在小區(qū)內(nèi)開設(shè)小超市及小賣部。其中出租有72戶，%。總戶數(shù)為859戶。2003年8月通過ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證。財(cái)務(wù)管理：財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司的核心問題，也是物業(yè)公司及業(yè)戶十分關(guān)注的問題，從規(guī)范管理運(yùn)作出發(fā)，實(shí)行管理處財(cái)務(wù)管理的高度透明化，讓業(yè)戶清楚管理費(fèi)收支情況，管理處按規(guī)定定期向業(yè)戶