【正文】 用地形優(yōu)勢攀爬進入花園,根據(jù)這一特點,故設定東圍墻崗位和西圍墻崗位,嚴格監(jiān)控兩防區(qū)內(nèi)安全。根據(jù)小區(qū)情況以及對安全工作的高度重視，K地格林小鎮(zhèn)小區(qū)采取全封閉式管理，小區(qū)配有72個保安，分為四個班次，三個正常班和一個夜間大堂班，正常班每班20人，崗位18個，分別是301分隊長，3030304為巡邏崗，小區(qū)共有2個車出口（一個單行，即東門306崗，一個雙行，即南門307崗），4個人行口分別為東門306崗，南門307崗，北一門308崗，北二門309崗，331312為車庫出口崗，3131315分別為一，二，三期車庫入入口崗，316為中控室，3131319為一，二，三期平臺巡邏崗。詳細聽取和收集業(yè)戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題，及時做好處理，并迅速上報。K地格林小鎮(zhèn)花園消防管理的難點是消防設備的維護及實用性，報警系統(tǒng)的性能穩(wěn)定性較差。金海小區(qū)蓄水池明細表序號位置性質(zhì)容量（立方米）1T5地下室生活、消防水池3002T7地下室生活、消防水池6003T2天面生活、消防水池604T7天面生活、消防水池705T10天面生活、消防水池60電梯共20臺，功率：37KW/臺娛樂設施：三個兒童游樂場，一個燒烤場，一個會所。循環(huán)水泵2臺，.旱冰場：面積 。設備管理重點：對設備的檢修保養(yǎng)及時性，確保設備的正常運行。無違章裝修、無亂搭建、無亂張貼懸掛等。路燈完好率達100%。培訓管理持證上崗率達100%。三、人員編制序號姓名崗位任職要求人數(shù)備注1方曉斌工程主管大專以上學歷，工民建或機電專業(yè)畢業(yè)，2年以上工作經(jīng)驗，具有較強的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。1泥水工6羅武幫17周光松18麻俊亞19毛龍110鐘正乾1泥水工11溫尤鵬1弱電工四、監(jiān)督程序:監(jiān)督檢查程序管理處采用三級監(jiān)督檢查管理直線機制，對維修工程實行有效的監(jiān)控與管理，在監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)問題及時改進，有效保證工程管理工作的有效性與及時性。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 對各設備房及公共設施應每星期至少兩次的進行檢查。對上門維修的服務態(tài)度是否良好。 對外包項目進行實時的跟進與監(jiān)督。是否有按規(guī)定進行收費。房內(nèi)、柜內(nèi)外無器件是否清潔，通訊照明是否良好。電梯機房的檢查內(nèi)容： 電梯轎箱、風扇、各指示燈（按鈕）照明是否正常。 電源柜及控制柜指示燈是否良好，功能開關是否處于正確位置。 計量電表、電壓電流表是否正常。 二氧化碳房貯存器鋁封、保險帶是否完好、控制器面板電路顯示器是否正常、貯存器壓力符合規(guī)定、系統(tǒng)各部件抹灰除塵。五、工作計劃:K地格林小鎮(zhèn)花園2004年維護保養(yǎng)計劃及預算序號維護保養(yǎng)項目維護保養(yǎng)原因預計進行日期預算費用（元）費用來源責任人備注1發(fā)電機組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000 管理費方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費方曉斌5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費方曉斌8防盜監(jiān)控、對講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌9火災自動報警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費方曉斌10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調(diào)維護加雪種，更換破壞零件12月份管理費方曉斌無法確定13樓層防火門及管道井的維護更換破損的玻璃及損壞的閉門器，門鎖等10月份管理費方曉斌無法確定14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費方曉斌15增建公共娛樂康體設施應業(yè)委會要求在會所前臨時停車場1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設旆的即時維修 2004年工程維修物資采購計劃序號物資/服務名稱規(guī)格型號物資類別數(shù)量估算金額（元）采購期限用途說明1節(jié)能燈5W/7W/220V維修400支48002004115工程維修2節(jié)能燈3W/220V維修400支48002004115工程維修3日光燈40W維修500支40002004115工程維修4日光燈20W維修100支8002004115工程維修5日光燈震流器40W維修50個5502004115工程維修6日光燈震流器20W維修30個4152004115工程維修7啟輝器20—80W維修200個3002004115工程維修8白熾燈（羅口）60W維修300只2402004115工程維修9白熾燈（羅口）40W維修400只3202004115工程維修10球砂泡25W維修400只4802004115工程維修11吸頂燈罩（半圓）關圓玻璃維修20個1602004115工程維修12防潮燈罩玻璃維修10個3002004115工程維修13聲光控開關普通型維修50個6502004115工程維修14面板開關單位維修50個1252004115工程維修15面板開關雙位維修50外1752004115工程維修16指示燈燈泡卡口，紅綠維修各1002002004115工程維修17高壓鈉燈70W/220V維修50個16502004115工程維修18高壓鈉燈震流器70W/220V維修2013202004115工程維修19鈉燈觸發(fā)器70400W維修203202004115工程維修20超光燈100W維修5010002004115工程維修21石英燈杯35W/12V維修1002602004115工程維修22石英燈整流器35W/123V維修10012002004115工程維修23電工絕緣膠布普通維修4004002004115工程維修24水膠布普通維修4006002004115工程維修25驗電筆220V工具20支2002004115工程維修26水籠頭4分/6分。車場出入口控制機、出入口道閘、出入口車輛檢測器、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、收費系統(tǒng)。 開關斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。水泵房檢查內(nèi)容： 水泵運行時溫度是否正常，有無異常聲音。 配電柜輸出開關是否處于正常狀態(tài)，接線端有無發(fā)熱跡象。配電柜電源指示燈是否正常，開關、斷路器接觸是否良好，接線端子有無發(fā)熱現(xiàn)象。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 對維修人員的領料進行監(jiān)督及控制。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設施、燃氣管道及閥門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 對各項維修項目的質(zhì)量的監(jiān)督檢查。 機房照明、通風是否良好，機身地面、各開關器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風扇、各指示燈是否正常。泥水工：初中文化，2年以上作經(jīng)驗，熟悉樓宇結構、各種建筑材料的性能與用途。培訓應通過實操、筆試、口試等方式進行考核。維修回訪達得到業(yè)戶的滿意為止。設備管理重大管理責任事故發(fā)生率達100%。房屋外觀完好、整潔、無妨礙觀瞻。設備技術含量高、人員的總體技術力量薄弱。三菱柴油發(fā)機電一臺。排水：小區(qū)排水管總長約4000米，其中埋地為2800米，外露1200米，小區(qū)污水井共13個，分布在一、二、三組團車庫內(nèi)；雨水井共53個，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共23個，分布在T1—T10棟天面。車輛管理的重點，難點及改進措施：管理重點是安全管理，車場內(nèi)消防管理，難點是高智商盜車行為的防制，針對各種情況要加大車場的管理，嚴格按照封閉式管理規(guī)定執(zhí)行車輛準入準出，車場管理員要對車輛逐一熟悉，門崗及車場崗保安對車主確認率要達到100%。全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊、文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的形象，嚴格執(zhí)行作息時間制度。 。 、設施和環(huán)境衛(wèi)生。車庫出口崗位職責：,指揮車輛整齊停放、保管和登記。12主管助理熟悉安全管理,有較強的管理能力,善于發(fā)現(xiàn)各種安全隱患并能想出解決的辦法。對保安人員要求經(jīng)過保衛(wèi)部審核方可招聘入司。消防人能熟練使用各消防器材，并能應對各種緊急情況的發(fā)生，監(jiān)控轄區(qū)各系統(tǒng)，特別是消防、車場、電梯監(jiān)視系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理，保證小區(qū)安全。車庫巡視檢查車輛離開管理 保安班長崗位的操作流程有問題問題跟進與處理沒問題是否有問題負責處理并解決各崗位的矛盾、糾紛、業(yè)主投訴、其他事件的處理，事后要進行事件的描述、記錄匯報。而后指引車輛停放在臨時車位上，防止占用私家車位，保證車輛的停放有序、整齊。紅外線報警處理5．紅外線報警設備實行24小時布控，遇有紅外線報警，能準確判定具體報警位置，同時呼叫當值班長（或巡邏員）前往查看，屬誤報，應立即恢復布控，并做好記錄。對可疑人員的操作5．遇有上級檢查時，立正敬禮，并主動匯報巡查巡視情況。（2）交班前十五分鐘要認真巡視檢查崗位的各種狀況，做好記錄，并做好交班工作。業(yè)主親朋來訪3．立正敬禮，禮貌詢問，確認是業(yè)主所帶的朋友，即可放行。目前管理處針對周邊情況及安防設施、設備尚存在的不足與問題做了相應安排及布署，為保小區(qū)安全萬無一失，對業(yè)主及公司負責，安全管理工作要時刻保持高度的警惕，高度的責任心，嚴謹、細致將工作落到實處。小區(qū)有人行口4個，分別為南門（307崗）、東門（306崗）、北門（308崗、西北門（309崗）。9).紅外線系統(tǒng)運行狀況，第3防區(qū)故障。 安全管理方案一、 小區(qū)安全硬件設施描述：1)K地格林小鎮(zhèn)花園監(jiān)控系統(tǒng)共有92個鏡頭，其中門崗出入口和平臺花園9個，架空層10個，大堂10個，電梯口20個，會所4個，通道8個，車庫31個。（二）保潔率：99%（1）實施措施：按照ISO9901《物業(yè)管理區(qū)的清潔管理》程序文件執(zhí)行，由專職保潔員二十四小時進行保潔，并建立巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督現(xiàn)場打分，每月考評，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。（二）路燈完好率100%（1）實施措施：按照ISO9001《公用設施管理》程序文件執(zhí)行，指定專職公用設施管理員，進行維護管理，實行巡查制度，建檔記錄及時維護，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無損，正常使用。根據(jù)維修通知書檢查維修回訪記錄，不能出現(xiàn)缺回訪或記錄情況發(fā)生。（2）考核依據(jù)：全年投訴處理及回訪由專人負責建檔記錄，對上級部門轉來的有效投訴按規(guī)定時間完成，并在完成處理回訪程序后及時將信息反饋給上級轉發(fā)部門或經(jīng)辦人員，定期舉行與業(yè)委會的“月評會”溝通，廣泛征求業(yè)主意見，爭取最大限度地取得業(yè)主及業(yè)委會的支持。根據(jù)集團及公司的對K地格林小鎮(zhèn)花園的要求與定位，同時管理處根據(jù)小區(qū)實際情況，對小區(qū)的管理服務品質(zhì)進行了定位，下面分別從安全管理、客戶服務、房屋管理，設備管理、財務管理等方面進行描述：一、安全管理（一）小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0%1）實施措施：實行封閉式管理，充分利用小區(qū)智能化設施，人防與技防相結合，落實保安員崗位職責，明確責任區(qū)域及重點部位，確保小區(qū)業(yè)戶人身財產(chǎn)安全。住戶與管理處的關系：通過6月份管理處對小區(qū)住戶發(fā)放問卷調(diào)查反映，小區(qū)的絕大部分業(yè)戶對管理處的管理工作都較為滿意，%.從目前情況來看,小區(qū)的業(yè)戶與管理處的關系較為融洽、協(xié)調(diào)。 在小區(qū)內(nèi)開設小超市及小賣部。其中出租有72戶，%?？倯魯?shù)為859戶。2003年8月通過ISO9001質(zhì)量體系認證。財務管理：財務管理是物業(yè)公司的核心問題，也是物業(yè)公司及業(yè)戶十分關注的問題，從規(guī)范管理運作出發(fā)，實行管理處財務管理的高度透明化，讓業(yè)戶清楚管理費收支情況，管理處按規(guī)定定期向業(yè)戶