深圳寶安金泓凱旋城策劃(參考版)
2025-05-13 12:39本頁(yè)面
【正文】 因此一期的主力面積應(yīng)在115平方米以?xún)?nèi)。 目前寶安市場(chǎng)上中小戶(hù)型比較熱銷(xiāo)，特別是緊湊型的三房，市場(chǎng)需求相對(duì)比較多，因此90115平方米的緊湊型三房為一期的主力戶(hù)型，216。 一期的主力客戶(hù)大多為首次置業(yè)者，需求的面積較小，因此一期的整體戶(hù)型偏小，115平方米以下的戶(hù)型占到80%。 項(xiàng)目定價(jià)較高，為控制總價(jià)，滿(mǎn)足多數(shù)人的置業(yè)需求，要求將大部分單位的總價(jià)控制在60萬(wàn)以?xún)?nèi)，因此主力戶(hù)型為90140平方米之間的三房。 考慮到未來(lái)本項(xiàng)目的檔次為中高檔的居家型物業(yè)，整體戶(hù)型屬于中等戶(hù)型，因此戶(hù)型面積配比中115平方米以下的戶(hù)型占55%。關(guān)內(nèi)的客戶(hù)基本屬于首次置業(yè)者，需求的戶(hù)型偏小，實(shí)用性的戶(hù)型是其需求的重點(diǎn)，因此90多平方米緊湊型的三房比例較多。提供若干濱海建筑及部分園林景觀圖以供參考：戶(hù)型面積配比（1）總體戶(hù)型面積配比面積8090M290100M2100115 M2120140 M2140160 M2160M2以上合計(jì)戶(hù)型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房、復(fù)式/比例10%20%25%20%15%10%100%比例建面37三期相加337戶(hù)型配比的依據(jù)216。色彩以星河灣的黃色以及歐式的褚紅色為主色調(diào)，點(diǎn)綴其他色彩。 產(chǎn)品建筑類(lèi)型定位以小高層和高層為主，252。我們對(duì)項(xiàng)目做出了如下的定位：252。 對(duì)于建筑風(fēng)格，近36%的消費(fèi)者中意現(xiàn)代海濱風(fēng)格，近30%的消費(fèi)者中意歐陸豪華風(fēng)格252。 有2/3的消費(fèi)者需求三房120平方米左右的三房，各有近14%的消費(fèi)者需求二房及四房，252。產(chǎn)品定位在定位之前先參考一下消費(fèi)者調(diào)查的情況：252。關(guān)內(nèi)的客戶(hù)主要是科技園的白領(lǐng)，這些人購(gòu)房時(shí)，最主要的選擇區(qū)域?qū)⑹呛蠛！⒛项^、前海以及白石州區(qū)域，對(duì)于寶安中心區(qū)的認(rèn)識(shí)比較低，甚至有不少人很不了解寶安中心區(qū)，對(duì)寶安的概念局限于老城區(qū)。對(duì)社區(qū)外的環(huán)境反而不強(qiáng)求。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。 南山客戶(hù)關(guān)外的客戶(hù)主要是指南山的客戶(hù)，這部分客戶(hù)將是我們的次要客戶(hù)，他們主要是在南山地區(qū)（包括科技園）工作，基本屬于科技園各類(lèi)企業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)。216。這些客戶(hù)最大的特點(diǎn)是要見(jiàn)到實(shí)際現(xiàn)樓才能相信一個(gè)樓盤(pán)的好壞，因此對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)工程要求很高，必須要有出色的表現(xiàn)方式。我們?cè)賮?lái)分析寶安本地人的細(xì)分群體，在這些寶安本地人之中，個(gè)體工商戶(hù)以及私營(yíng)業(yè)主是重要的客戶(hù)，其次是政府公務(wù)員等，在購(gòu)房關(guān)注因素上，他們共同的特點(diǎn)是，最關(guān)注小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃以及建筑的立面，在第一印象上即突出與寶安其他的樓盤(pán)，其次是需要有景觀、園林、會(huì)所、物業(yè)管理好。 寶安客戶(hù)寶安的客戶(hù)是我們未來(lái)的主力客戶(hù)，其比例在70%以上，這些客戶(hù)大多是寶安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上的時(shí)間，對(duì)寶安的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)寶安有深厚的感情，認(rèn)同寶安的發(fā)展，對(duì)中心區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對(duì)比老城區(qū)，目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)為中心區(qū)的環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對(duì)中心區(qū)有著普遍的認(rèn)同。l 消費(fèi)者心理特征描述我們可以將目標(biāo)客戶(hù)簡(jiǎn)單的劃分為關(guān)外客戶(hù)和關(guān)內(nèi)客戶(hù)，即寶安客戶(hù)和南山客戶(hù)。容易接受新鮮事物一定總價(jià)基礎(chǔ)上的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)寶安私營(yíng)企業(yè)主先富要求在改善居住條件的基礎(chǔ)上，滿(mǎn)足自己尊貴的要求。 其他——5%(3)目標(biāo)客戶(hù)心理特點(diǎn)客戶(hù)代表特點(diǎn)心理特征住宅需求寶安本地公務(wù)員新富對(duì)土地的價(jià)值認(rèn)識(shí)很清晰，思想比較傳統(tǒng)小區(qū)居家環(huán)境良好，生活配套完善。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%216。 其他——5%l 海岸居216。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——30%216。 其他——10%l 水岸居216。 關(guān)外的首次置業(yè)者（中層白領(lǐng)）——30%216。 多次置業(yè)者——55%（2）三個(gè)組團(tuán)的客戶(hù)定位為l 綠岸居216。 其他——10%l 以置業(yè)次數(shù)來(lái)劃分216。 關(guān)外企業(yè)中層管理人員及技術(shù)人員——20%216。 關(guān)外客戶(hù)——60%l 以社會(huì)階層來(lái)劃分216。六、項(xiàng)目總體定位目標(biāo)客戶(hù)定位（1）整體項(xiàng)目客戶(hù)定位l 以來(lái)源來(lái)分216。l 將配套優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為服務(wù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)對(duì)三代人的關(guān)懷，深化項(xiàng)目的內(nèi)涵，不斷強(qiáng)化項(xiàng)目的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。（3）我們的開(kāi)發(fā)模式整治一片環(huán)境 引爆 一個(gè)組團(tuán)建設(shè)一個(gè)家園打開(kāi)一片市場(chǎng) l 從城市規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，整合項(xiàng)目環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，整治不利因素，不僅能夠形成一個(gè)非常疏朗的空間，降低容積率，而且有重大社會(huì)題材和炒作價(jià)值，達(dá)到企業(yè)品牌形象和項(xiàng)目建設(shè)關(guān)注度非常高的效果。l 美麗365模式美麗365是在龍華地產(chǎn)大盤(pán)涌動(dòng)的情況下開(kāi)發(fā)的一個(gè)郊居化大盤(pán)，其總建筑面積20萬(wàn)平方米，美麗365作為龍華大盤(pán)的代表，其成功原因主要有：第一美麗365在產(chǎn)品上直接瞄準(zhǔn)周邊各大企業(yè)小白領(lǐng)的需求，開(kāi)發(fā)出適合這些客戶(hù)要求的產(chǎn)品，第二，采取較有力的廣告推廣方式，以路牌、大桿旗為主要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開(kāi)，造成一定的轟動(dòng)。其次是產(chǎn)品的價(jià)格，在中心區(qū)其他樓盤(pán)均價(jià)在8200元左右的對(duì)比下，黃浦雅苑7500元的入市均價(jià)就很有競(jìng)爭(zhēng)力，況且雖然其產(chǎn)品上沒(méi)有值得書(shū)寫(xiě)的特點(diǎn)，但總體品質(zhì)仍屬優(yōu)良。第三，一貫以產(chǎn)品主義刺激市場(chǎng)，在二期成功的基礎(chǔ)上，不斷推出新的產(chǎn)品，比如空中一號(hào)、王府等等，堅(jiān)持產(chǎn)品主義。l 世紀(jì)村模式，總?cè)莘e率為3左右，由7棟高層組成，世紀(jì)村經(jīng)過(guò)三年的開(kāi)發(fā)，已在深圳取得初步的成功，究其原因，有這么幾點(diǎn)：首先是其產(chǎn)品創(chuàng)新能力，二期的入戶(hù)花園設(shè)計(jì)風(fēng)靡了整個(gè)深圳，其影響力已擴(kuò)散至中國(guó)其他城市，為世紀(jì)村獲取了極大的聲譽(yù)。再次，蔚藍(lán)海岸的產(chǎn)品有很強(qiáng)的吸引力，以至于目標(biāo)客戶(hù)為首次置業(yè)者的一期，有很多的二次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)，并使后期的開(kāi)發(fā)方向改變?yōu)槎沃脴I(yè)的家園。蔚藍(lán)海岸成功的原因在于：首先蔚藍(lán)海岸開(kāi)盤(pán)前即不惜花費(fèi)資金，租賃了臨街的地塊，并將之制作成優(yōu)秀的售樓花園，吸引了大量的人流。使大部分人能夠接受。其次開(kāi)盤(pán)之初，即完成震撼人心的園林、濱江步道以及現(xiàn)樓實(shí)景，完
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