【正文】 因此一期的主力面積應(yīng)在115平方米以內(nèi)。 目前寶安市場上中小戶型比較熱銷，特別是緊湊型的三房，市場需求相對比較多，因此90115平方米的緊湊型三房為一期的主力戶型，216。 一期的主力客戶大多為首次置業(yè)者，需求的面積較小，因此一期的整體戶型偏小，115平方米以下的戶型占到80%。 項目定價較高，為控制總價，滿足多數(shù)人的置業(yè)需求，要求將大部分單位的總價控制在60萬以內(nèi)，因此主力戶型為90140平方米之間的三房。 考慮到未來本項目的檔次為中高檔的居家型物業(yè)，整體戶型屬于中等戶型，因此戶型面積配比中115平方米以下的戶型占55%。關(guān)內(nèi)的客戶基本屬于首次置業(yè)者，需求的戶型偏小，實用性的戶型是其需求的重點，因此90多平方米緊湊型的三房比例較多。提供若干濱海建筑及部分園林景觀圖以供參考：戶型面積配比（1）總體戶型面積配比面積8090M290100M2100115 M2120140 M2140160 M2160M2以上合計戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房、復(fù)式/比例10%20%25%20%15%10%100%比例建面37三期相加337戶型配比的依據(jù)216。色彩以星河灣的黃色以及歐式的褚紅色為主色調(diào)，點綴其他色彩。 產(chǎn)品建筑類型定位以小高層和高層為主，252。我們對項目做出了如下的定位：252。 對于建筑風(fēng)格，近36%的消費者中意現(xiàn)代海濱風(fēng)格，近30%的消費者中意歐陸豪華風(fēng)格252。 有2/3的消費者需求三房120平方米左右的三房，各有近14%的消費者需求二房及四房，252。產(chǎn)品定位在定位之前先參考一下消費者調(diào)查的情況：252。關(guān)內(nèi)的客戶主要是科技園的白領(lǐng)，這些人購房時，最主要的選擇區(qū)域?qū)⑹呛蠛?、南頭、前海以及白石州區(qū)域，對于寶安中心區(qū)的認識比較低，甚至有不少人很不了解寶安中心區(qū)，對寶安的概念局限于老城區(qū)。對社區(qū)外的環(huán)境反而不強求。但目前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。 南山客戶關(guān)外的客戶主要是指南山的客戶，這部分客戶將是我們的次要客戶，他們主要是在南山地區(qū)（包括科技園）工作，基本屬于科技園各類企業(yè)的中高級白領(lǐng)。216。這些客戶最大的特點是要見到實際現(xiàn)樓才能相信一個樓盤的好壞，因此對本項目的開盤工程要求很高，必須要有出色的表現(xiàn)方式。我們再來分析寶安本地人的細分群體，在這些寶安本地人之中，個體工商戶以及私營業(yè)主是重要的客戶，其次是政府公務(wù)員等，在購房關(guān)注因素上，他們共同的特點是，最關(guān)注小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃以及建筑的立面，在第一印象上即突出與寶安其他的樓盤，其次是需要有景觀、園林、會所、物業(yè)管理好。 寶安客戶寶安的客戶是我們未來的主力客戶，其比例在70%以上，這些客戶大多是寶安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上的時間，對寶安的地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對寶安有深厚的感情，認同寶安的發(fā)展，對中心區(qū)的建設(shè)比較關(guān)心，對比老城區(qū)，目標客戶認為中心區(qū)的環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對中心區(qū)有著普遍的認同。l 消費者心理特征描述我們可以將目標客戶簡單的劃分為關(guān)外客戶和關(guān)內(nèi)客戶，即寶安客戶和南山客戶。容易接受新鮮事物一定總價基礎(chǔ)上的優(yōu)質(zhì)樓盤寶安私營企業(yè)主先富要求在改善居住條件的基礎(chǔ)上，滿足自己尊貴的要求。 其他——5%(3)目標客戶心理特點客戶代表特點心理特征住宅需求寶安本地公務(wù)員新富對土地的價值認識很清晰，思想比較傳統(tǒng)小區(qū)居家環(huán)境良好，生活配套完善。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%216。 其他——5%l 海岸居216。 關(guān)外的中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——30%216。 其他——10%l 水岸居216。 關(guān)外的首次置業(yè)者（中層白領(lǐng)）——30%216。 多次置業(yè)者——55%（2）三個組團的客戶定位為l 綠岸居216。 其他——10%l 以置業(yè)次數(shù)來劃分216。 關(guān)外企業(yè)中層管理人員及技術(shù)人員——20%216。 關(guān)外客戶——60%l 以社會階層來劃分216。六、項目總體定位目標客戶定位（1）整體項目客戶定位l 以來源來分216。l 將配套優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為服務(wù)優(yōu)勢，強調(diào)對三代人的關(guān)懷，深化項目的內(nèi)涵，不斷強化項目的美譽度和忠誠度。（3）我們的開發(fā)模式整治一片環(huán)境 引爆 一個組團建設(shè)一個家園打開一片市場 l 從城市規(guī)劃設(shè)計角度，整合項目環(huán)境資源優(yōu)勢，整治不利因素，不僅能夠形成一個非常疏朗的空間，降低容積率，而且有重大社會題材和炒作價值，達到企業(yè)品牌形象和項目建設(shè)關(guān)注度非常高的效果。l 美麗365模式美麗365是在龍華地產(chǎn)大盤涌動的情況下開發(fā)的一個郊居化大盤，其總建筑面積20萬平方米，美麗365作為龍華大盤的代表，其成功原因主要有：第一美麗365在產(chǎn)品上直接瞄準周邊各大企業(yè)小白領(lǐng)的需求，開發(fā)出適合這些客戶要求的產(chǎn)品，第二，采取較有力的廣告推廣方式，以路牌、大桿旗為主要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開，造成一定的轟動。其次是產(chǎn)品的價格，在中心區(qū)其他樓盤均價在8200元左右的對比下，黃浦雅苑7500元的入市均價就很有競爭力，況且雖然其產(chǎn)品上沒有值得書寫的特點，但總體品質(zhì)仍屬優(yōu)良。第三，一貫以產(chǎn)品主義刺激市場，在二期成功的基礎(chǔ)上，不斷推出新的產(chǎn)品，比如空中一號、王府等等，堅持產(chǎn)品主義。l 世紀村模式，總?cè)莘e率為3左右，由7棟高層組成，世紀村經(jīng)過三年的開發(fā)，已在深圳取得初步的成功，究其原因，有這么幾點：首先是其產(chǎn)品創(chuàng)新能力，二期的入戶花園設(shè)計風(fēng)靡了整個深圳，其影響力已擴散至中國其他城市，為世紀村獲取了極大的聲譽。再次，蔚藍海岸的產(chǎn)品有很強的吸引力，以至于目標客戶為首次置業(yè)者的一期，有很多的二次置業(yè)者購買，并使后期的開發(fā)方向改變?yōu)槎沃脴I(yè)的家園。蔚藍海岸成功的原因在于：首先蔚藍海岸開盤前即不惜花費資金，租賃了臨街的地塊，并將之制作成優(yōu)秀的售樓花園，吸引了大量的人流。使大部分人能夠接受。其次開盤之初，即完成震撼人心的園林、濱江步道以及現(xiàn)樓實景，完