【正文】 合作期限為12個(gè)月，每月按照人民幣四萬(wàn)元進(jìn)行支付，詳細(xì)收費(fèi)時(shí)間及細(xì)則，雙方于合同中進(jìn)行約定。①前期策劃：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、前期形象包裝策劃、銷售籌備l 項(xiàng)目環(huán)境分析和市場(chǎng)調(diào)查l 整體營(yíng)銷策劃定位l 整體廣告推廣策劃定位l 創(chuàng)意推廣策劃主題、策略、設(shè)計(jì)l 銷售價(jià)格定位l 整體形象包裝，如名稱、推廣VIl 售樓處包裝設(shè)計(jì)、裝修，如展板、形象墻l 樣板房（如有必要）l 其他前其期所需的策劃及設(shè)計(jì)作品②開(kāi)盤及熱銷期策劃：推廣策劃及銷售顧問(wèn)l 項(xiàng)目道具方案及印刷品平面設(shè)計(jì)l 項(xiàng)目推廣道具概念指導(dǎo)l 廣告推廣方案l 媒體計(jì)劃制定l 相關(guān)廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)l 銷售培訓(xùn)及籌備指導(dǎo)，包括房地產(chǎn)基本知識(shí)、銷售禮儀及技巧等l 制定銷售各種相關(guān)道具，報(bào)表等l 制定銷售有關(guān)的進(jìn)度計(jì)劃和工作流程③中期策劃：推進(jìn)銷售及監(jiān)督管理l 根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際銷售報(bào)表進(jìn)行客戶分析、市場(chǎng)分析、廣告推廣分析的書面報(bào)告l 銷售推廣中各種促銷活動(dòng)的方案擬定l 擬定銷售及推廣報(bào)告分析l 監(jiān)控銷售推廣效果，及時(shí)做出評(píng)估與調(diào)整l 根據(jù)銷售進(jìn)程培訓(xùn)銷售人員的素質(zhì)及技巧l 與開(kāi)發(fā)商共同制定不同階段的銷售價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠條件、活動(dòng)實(shí)施等細(xì)則（3） 收費(fèi)建議方案（所支付的費(fèi)用不包含任何制作和推廣的費(fèi)用）鑒于以上各方面各階段的策劃服務(wù)，我公司制定了初步的收費(fèi)計(jì)劃，現(xiàn)提出如下，以供開(kāi)發(fā)商審閱探討。 合作方式及收費(fèi)我們雙方的合作方式可以采取多種形式，目前階段，我們提出先行參與項(xiàng)目及廣告策劃支持，具體合作及收費(fèi)如下。 我們雙方的資源互補(bǔ)性極強(qiáng)，對(duì)于本案來(lái)講正好是我們合作的最佳契機(jī)，我公司全體人員對(duì)本項(xiàng)目充滿熱情與信心，衷心希望我們擁有共同的合作平臺(tái)與機(jī)會(huì)。我公司還有?？l(fā)行的《青島市房地產(chǎn)導(dǎo)購(gòu)指南》，對(duì)于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)了解程度較深較廣，大大促進(jìn)了房產(chǎn)策劃的能力。 廣告效果評(píng)估（略）實(shí)際效果在銷售過(guò)程中貫穿評(píng)估。 廣告投放計(jì)劃及媒介分析根據(jù)銷售策略中所劃分的階段，在進(jìn)行相關(guān)廣告推廣時(shí)，根據(jù)銷售階段分為三大文化主題，各自采取的針對(duì)性投放各有特點(diǎn)與側(cè)重：銷售前期：主要以軟文、DM直郵、電話行銷、人員直銷、公益活動(dòng)為主；銷售中期：主要以報(bào)廣、宣傳資料、戶外、售樓處等硬性廣告為主；銷售后期：主要以社區(qū)活動(dòng)、促銷公關(guān)、輔助性硬性廣告為主。運(yùn)動(dòng)元素，主要用畫面來(lái)體現(xiàn)，健康與文化的交融主要體現(xiàn)在文字中；畫面與文字共同展現(xiàn)生活的巔峰追求，給予消費(fèi)者以思想的震撼和打動(dòng)。 思想哲學(xué) 文化沉淀交融 健康運(yùn)動(dòng)元素 引導(dǎo)高端客戶本案廣告推廣價(jià)值體系的建立示意圖 廣告主題確立全程推廣主題： 巔峰生活運(yùn)動(dòng)家闡釋：立意于極致生活——巔峰生活的追求，運(yùn)動(dòng)之家的健康理念配合，構(gòu)成本案的推廣思想，生活哲學(xué)的升級(jí)，運(yùn)動(dòng)——健康——巔峰生活，組成完整的引導(dǎo)思想體系，成為具有標(biāo)志性與獨(dú)特性的推廣策略。文化：品位與地位最終定位都在于文化，沒(méi)有文化基礎(chǔ)支撐的項(xiàng)目運(yùn)作是沒(méi)有發(fā)展?jié)摿Φ?。運(yùn)動(dòng)：2008奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)深入人心，家喻戶曉；開(kāi)發(fā)商頤中集團(tuán)本身所具有得天獨(dú)厚的運(yùn)動(dòng)背景，融運(yùn)動(dòng)于項(xiàng)目推廣可以取得相得益彰的多倍效應(yīng)。廣告推廣原則：①文化領(lǐng)先 原則：為了避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告轟炸針?shù)h相對(duì)，并且成功實(shí)施“軟著路”，我們必須“劍走偏鋒”，廣告推廣以挖掘項(xiàng)目核心理念和氣質(zhì)為主要出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)輔助以項(xiàng)目自身產(chǎn)品推廣。城市運(yùn)動(dòng)家需求金字塔模型青島當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣告推廣，大多數(shù)廣告仍然停留在單純的“產(chǎn)品叫賣”，縱觀走在發(fā)展前沿的北京、上海等地房產(chǎn)精品廣告則基本脫離了叫賣，轉(zhuǎn)而走向?qū)τ谏?、理念、思想的闡釋和引導(dǎo)，尤其是對(duì)于項(xiàng)目自身內(nèi)涵和氣質(zhì)的挖掘。如果按馬斯洛的“需求金字塔”模型，我們可以把業(yè)主最終在頤中客戶要的絕不僅僅是房子、設(shè)施和管理服務(wù)，而是在這個(gè)空間里的生活。邀請(qǐng)業(yè)主和我們的準(zhǔn)業(yè)主出現(xiàn)進(jìn)行參與。銷售手段：通過(guò)各種渠道繼續(xù)深挖客戶資源，進(jìn)而將CRM推至精細(xì)化，同時(shí)將社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行到底，進(jìn)而掀起高潮?；痉艞夗?xiàng)目硬性廣告的發(fā)布，變廣告推廣為社區(qū)活動(dòng)，同時(shí)配合軟文推廣，軟文主要體現(xiàn)社區(qū)以人文關(guān)懷為主的文化。銷售手段：將CRM運(yùn)營(yíng)提升到二次整合，在銷售中心進(jìn)行半徑圍殺，和相關(guān)體育俱樂(lè)部進(jìn)行初步接觸，電話行銷和人員直銷進(jìn)入到鼎盛狀態(tài)，將社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)熱第三階段我們擬采取的策略：“偃旗息鼓” 面臨困境：進(jìn)入到尾盤銷售階段，通過(guò)前階段的系統(tǒng)運(yùn)作，客戶資源已經(jīng)基本消耗殆盡，即使再進(jìn)行相關(guān)廣告投入，往往會(huì)得不償失。同質(zhì)化異常嚴(yán)重，而我們也要借勢(shì)進(jìn)行廣告和軟文的宣傳，但是主戰(zhàn)場(chǎng)卻轉(zhuǎn)移到對(duì)社區(qū)自身氣質(zhì)和文化的闡述為主，項(xiàng)目推廣為輔。在家居時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)者采取最為有效的，也最有殺傷力的武器就是廣告大戰(zhàn)。如何在低成本運(yùn)作的前提下，在有限的廣告投入下，不被淹沒(méi)，產(chǎn)生“一支獨(dú)秀”效果。青島房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入放量發(fā)展的時(shí)代。以客戶運(yùn)營(yíng)的思想，以周到、體貼入微的服務(wù)，達(dá)到“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的境界，迅速搶占客戶資源。一般情況下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采取的策略是依靠開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，通過(guò)網(wǎng)站或者是客戶對(duì)品牌的關(guān)注力傳播，信息在無(wú)序條件下通過(guò)有限的渠道進(jìn)行自然緩慢傳播，置業(yè)顧問(wèn)在銷售中心坐等客戶或者電話來(lái)訪，緩慢的吸收客戶資源。彼此雙方信息不對(duì)稱、網(wǎng)絡(luò)不暢通條件下，如何最大限度吸收客戶資源？ 解決方案：“神秘低調(diào)”。由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶在分布上的“發(fā)散性”，因此必須拋棄以往廣告軟文鋪墊，硬性廣告沖鋒的傳統(tǒng)廣告推廣思路，但是也絕對(duì)不能不作任何的廣告外埠市場(chǎng)開(kāi)發(fā)：立足于青島本地、輻射區(qū)域要面向全省，鍛造相應(yīng)品牌。如果在銷售中心進(jìn)行，應(yīng)該擁有良好的功能分區(qū)，同時(shí)擁有與項(xiàng)目和吸引客戶關(guān)注的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，以及頗具說(shuō)服力的多媒體營(yíng)銷推廣工具廣告配合：直銷需要廣告的配合，主要是以形象廣告為主，同時(shí)輔以項(xiàng)目信息告知型廣告。但是在相關(guān)方面要做好包裝人員直銷：可以做到充分的溝通，同時(shí)也易于及時(shí)有效的反饋信息。電話行銷：由于所面臨客戶群體的特殊性需要進(jìn)行電話提前預(yù)約；在項(xiàng)目開(kāi)展一段時(shí)間內(nèi)，利用專業(yè)話務(wù)員或者是對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行專業(yè)電話溝通技巧培訓(xùn)。通過(guò)對(duì)目標(biāo)受眾的深入研究和分類，選擇有可能成為實(shí)際購(gòu)買者的潛在人群，并把他們邀請(qǐng)到銷售現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行實(shí)際推介，進(jìn)而促使買家產(chǎn)生購(gòu)買行為。直銷：直銷是一項(xiàng)向客戶推售房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)效手段，尤其是針對(duì)高檔住宅。對(duì)于已經(jīng)爭(zhēng)取到的客戶，仍然要展開(kāi)“一對(duì)一”的攻堅(jiān)戰(zhàn)，以細(xì)膩周到的售后服務(wù)，從而讓客戶能夠主動(dòng)或愿意為我們挖掘周邊的相應(yīng)客戶，從而達(dá)到“一串紅”的效果。而這種服務(wù)不再是作為一種感情因素存在，而是要通過(guò)制度給予確立。（三）疏通渠道：針對(duì)于重點(diǎn)客戶和渠道，進(jìn)行目標(biāo)各個(gè)擊破。（二）挖掘渠道：行會(huì)及協(xié)會(huì)期刊：韓國(guó)和日本企業(yè)，行會(huì)之風(fēng)非常盛，而且在中國(guó)的活動(dòng)圈子也就局限這么大，因此對(duì)于我們能否在行會(huì)之中進(jìn)行宣傳，也是項(xiàng)目能否迅速的在韓國(guó)和日本群體中取得較高的知名度是一個(gè)非常重要的因素；另外國(guó)內(nèi)的重要協(xié)會(huì)，也具有同種意義的重要性，對(duì)此我們應(yīng)該下大力氣進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)。我們需要從專業(yè)的角度，只有對(duì)客戶賦予專業(yè)化的指標(biāo)進(jìn)行控制和篩選，方可有的放矢?！翱蛻暨\(yùn)營(yíng)”：運(yùn)用頤中集團(tuán)旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶以及鴻通機(jī)構(gòu)在相關(guān)代理項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行整合，并通過(guò)合理的渠道進(jìn)行傳播。這樣對(duì)于銷售中心就可以“兵分兩路”：一路作為TOWNHOUSE銷售中心，另一路作為公寓銷售中心。為了能以相對(duì)較低的成本鎖定最大量的目標(biāo)客戶，同時(shí)考慮到目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，需要對(duì)媒體渠道的選擇賦予一定的指針，通過(guò)對(duì)媒體的逐層化和立體化的篩選和緊縮，達(dá)到客戶群體最大化的目的。針對(duì)于目標(biāo)客戶的行為特點(diǎn)，致力于口碑傳播，只要擊中一個(gè)目標(biāo)客戶，那么就有可能影響到這個(gè)圈子里的所有客戶。如何有效避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告策略，同時(shí)有效的在廣告轟炸中脫穎而出？根據(jù)銷售階段粗略劃分三個(gè)階段，無(wú)論是廣告策略還是銷售策略都根據(jù)階段進(jìn)行劃分。我們認(rèn)為，借助頤中的體育資源已經(jīng)勢(shì)在必行，當(dāng)然“體育”在這里不僅僅是一個(gè)概念，更多的應(yīng)該和目前小區(qū)的配置進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合?！巴晟葡到y(tǒng)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)文化主題和概念傳播為原動(dòng)力”：我們必須有效的避開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面交鋒。雖然目前青島房地產(chǎn)處于從賣家居向賣環(huán)境轉(zhuǎn)變的過(guò)程，但是推廣和營(yíng)銷手段仍然處于賣家居的空間內(nèi)。CRM運(yùn)營(yíng)始終貫徹在銷售的各個(gè)階段，CRM始終是我們需要執(zhí)行的核心內(nèi)容。營(yíng)銷主基調(diào)：以CRM運(yùn)營(yíng)為核心，運(yùn)用合理“反市場(chǎng)營(yíng)銷”手段，通過(guò)完善系統(tǒng)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)文化主題和概念傳播為原動(dòng)力，配合立體傳播策略拉動(dòng)市場(chǎng)“以CRM運(yùn)營(yíng)為核心”：為了進(jìn)一步實(shí)行市場(chǎng)區(qū)隔和低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略，同時(shí)為了配合廣告在項(xiàng)目過(guò)程中有效投放。城市**家系列戰(zhàn)略框架的契機(jī)和切入點(diǎn)，同時(shí)以“體育、健康”文化為核心，體現(xiàn)出頤中城市**家系列地產(chǎn)連鎖品牌。我們通過(guò)深入的研究認(rèn)為，目前應(yīng)該整合頤中集團(tuán)房地產(chǎn)旗下所有房地