【正文】 （5）科學管理，嚴格按合同條款進行工程監(jiān)理，控制工程投資、工程進度、工程質(zhì)量，同時應明確各項工作的質(zhì)量標準和監(jiān)測指標，形成以建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約，以監(jiān)理單位為核心的管理模式，確保該工程按時按質(zhì)完成。（4）招標投標是投資建設項目、設備采購的首選方式。（3）建議提高項目運用資金的能力，對資金的投入和使用要用科學的計劃和必要的控制力。通過項目財務經(jīng)濟評價，各項經(jīng)濟評價指標較好，項目的實施在經(jīng)濟上得到論證合理可行，為了使項目盡快順利實施，盡快受益。項目符合我國宗教政策，該項目建成后，主要依靠其底層商業(yè)鋪面與辦公室租賃實現(xiàn)盈利目標，一方面可以為基督教協(xié)會未來開展教務活動奠定經(jīng)濟基礎，實現(xiàn)基督教協(xié)會以教徒捐贈為主向協(xié)會自養(yǎng)經(jīng)營為主發(fā)展模式的轉(zhuǎn)移，促進我市基督教的發(fā)展和更好的服務于社會；另一方面，將改造項目基地目前臟亂差的環(huán)境，提升XX路城市形象；完善康富商圈業(yè)態(tài)組合，與步步高百貨、步步高超市互補，推動康富商圈升級，發(fā)展XX市的商業(yè)，實現(xiàn)XX市打造核心商業(yè)中心的規(guī)劃目標有具有重要意義。表93 經(jīng)濟評價敏感性分析成果表基 本 方 案經(jīng)濟內(nèi)部收益率經(jīng)濟凈現(xiàn)值投資回收期(年)含建設期（%）（萬元）投資增加5%收入減少5%成本增加5%收入減少5%，成本增加5%第十章 綜合評價及結(jié)論本項目擬建地址在XX市中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境好、基礎設施完善。由表93可知，在上述風險指標變化范圍下，經(jīng)濟內(nèi)部收益率均大于折現(xiàn)率8%，經(jīng)濟凈現(xiàn)值均大于0。5%，以這三項因素變化分別對經(jīng)濟指標影響和敏感性程度進行研究?？蓳?jù)工程的具體情況，考慮某一單項指標浮動，或考慮兩項以上指標同時浮動，以分析其對項目效益的影響。六、財務敏感性分析在上述經(jīng)濟分析中，投資、收入及成本等指標是按每年各種條件不發(fā)生改變的情況下分析出來的，而實際情況是隨時間的增長在不斷變化的。（二）、投資利潤率和投資利稅率本項目投資利潤率和投資利稅率如下： 年利潤總額投資利潤率= ——————————————— =% 項目總投資（投資總額+流動資金） 年利潤總額+銷售稅金及附加投資利稅率= ——————————————— =% 項目總投資（投資總額+流動資金）五、財務現(xiàn)金流量分析本項目財務現(xiàn)金流量表詳見附表，資本金現(xiàn)金流量表詳見附表。費用估算匯總表102 費用估算匯總表成 本 項 目年金額（萬元）備　　注營業(yè)收入管理費營業(yè)收入2％房屋設備維修費建筑重置價1%財務費用0其它費用營業(yè)收入1％成本費用總計 四、項目盈利能力分析（一）、項目損益情況分析。財務費用財務費用主要為資金銀行借款利息，本項目資金為自有資金，財務費用為0。管理費參照商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例，考慮到宗教自養(yǎng)經(jīng)營在人力資源及政策優(yōu)勢，本項目管理費按收入的2%測算。 房產(chǎn)稅按相關政策，宗教自用與自養(yǎng)經(jīng)營性用房產(chǎn)免除房產(chǎn)稅印花稅按相關政策，%表101 營業(yè)收入及稅收估算表序號指標單位數(shù)量單價(元)金額(萬元)備注一營業(yè)收入1商鋪租金收入m21230100/月2辦公樓租金收入m2300025/月90停車費收入個305/車次12二稅收營業(yè)稅收及附加%房產(chǎn)稅免印花稅%三、總成本費用估算本項目本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》進行估算。二、營業(yè)稅及附加本項目營業(yè)收入主要稅包括營業(yè)稅及附加（城市維護稅、教育附加），房產(chǎn)稅、印花稅，按有關宗教自養(yǎng)稅收政策進行估算。辦公樓租金收入除協(xié)會自用外，可提供部分辦公室供商業(yè)配套辦公及中小公司業(yè)務辦公租用，按XX市目前商務辦公租金水平，確定本項目辦公正常單位面積（平方米）租金按25元/月計算，按可提供辦公面積3000平米計算，正常年租金收入為90萬元。表92 投資估算表 單位:萬元序號項目名稱金額備注1土地征用補償拆遷費2前期工程費3建筑安裝工程費含設備4管理費5財務費用06其它費用7不可預見費總投資980第十章 財務經(jīng)濟評價本項目財務評價確定計算期為16年（包括建設期1年）。不可預見費不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用，如“三材”價格變動，設計變更，一般自然災害的影響及質(zhì)量修復等不可預見因素，一般以上述各項費用之和的2%—7%估算，本項目以3%為計算基數(shù)。財務費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為利息和利息外的各種費用，本項目資金來源基本為自有資金，財務費用為0。（二）、前期工程費前期工程費主要包括：前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出，按建筑安裝工程費的2%左右計算。本項目為宗教自用及自養(yǎng)用房，按有關政策享受城建、教育附加、消防設施建設等費用的減免。根據(jù)工程建設方案，建筑工程費根據(jù)XX市的實際情況估算，工程裝飾、給排水、電氣、消防及輔助設施工程按每平方米190元估算。第九章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)《湖南省建筑工程概算定額》；XX市對建筑安裝工程的有關規(guī)定；XX市基督教協(xié)會提供的項目相關資料。三、項目建設保障措施XX市基督教信義大樓建設工程項目施工執(zhí)行招標制，施工單位依據(jù)批準的設計文件，選擇合理的施工方案，經(jīng)項目建設單位同意后方可施工，配備專業(yè)管理人員，負責工程建設規(guī)劃的實施，生產(chǎn)組織和經(jīng)營管理等工作。目前項目資金已全部到位，因項目投資較大，要建立相應的制約、檢查和監(jiān)督機制，嚴格執(zhí)行資金綜合財務室統(tǒng)一管理制度，資金審批實行項目總經(jīng)理負責制，基地建設資金使用做到合理分配，?？顚Ｓ茫椖拷ㄔO實行先驗收合格后方可報帳、撥付的報帳制。其中資金以自有資金500萬元為主，信徒奉獻資金200萬元，社會籌資約280萬元。針對本項目，在土地、項目審批、稅費減免上大力支持為本項目的建設提供了強有力的政策支持措施。第七章　項目建設期與進度安排一、項目建設期本項目建設周期分為個三階段：建設前期階段、設計階段和施工階段，預計工程建設周期為1年。圍擋材料根據(jù)安全可靠性可以使用磚砌材料或壓型鋼板，圍擋應嚴密、牢固、整齊美觀，外立面應平直、頂邊要水平，圍擋頂部不得搭設其他設施，磚砌圍擋頂部應做壓頂，（三）、施工用電安全所有施工配電箱必須是制式化，符合規(guī)范材質(zhì)要求，并有生產(chǎn)許可證企業(yè)生產(chǎn)的標準化配電箱。是施工現(xiàn)場安全活動的主要內(nèi)容，崗位人員要按項目部管理制度履行好自己的職責，本方案與施工現(xiàn)場臨時用電有關塔吊使用安全用電條款配套使用，塔吊使用時及時做好操作人員的上崗前的培訓和技術(shù)交底工作。特別是在高層建筑施工中，塔吊起升高度和工作幅度的性能優(yōu)勢，使其被廣泛應用。（一）、機械設備安全主要涉及起重機的安全性問題。根據(jù)場所的火災危險性類別，配備足夠數(shù)量的滅火器具，用于撲救初期火災。主要建構(gòu)筑物之間的距離滿足消防間距要求，保證消防車輛暢通無阻。（二）、火災危險性分析本項目的地下建筑耐火等級為一級，地上建筑耐火等級為二級。四、環(huán)保評價結(jié)論項目所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，項目建成后污染物將嚴格控制，廢氣、污水達標排放，無有毒物質(zhì)產(chǎn)生，不會對周圍環(huán)境造成污染，因此，項目在環(huán)保方面是可行的。地下停車場產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排出室外。嚴格禁止噪音大又無措施消除的設施進入?yún)^(qū)內(nèi)。（二）、在設計和有關設備的使用時采取以下措施：采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水達到國家污水排放標準；各空調(diào)、通風機房內(nèi)墻、門、窗做吸音隔聲處理；所有空調(diào)系統(tǒng)和通風系統(tǒng)，其風管上均設消聲器；選用的主要設備要求噪音低，運行振動?。凰袔д裨吹脑O備，如風機、空調(diào)機組等設減振基座或減振吊架；與設備連接的接管上加設柔性減振軟接頭；空調(diào)機組內(nèi)離心風機設置彈簧減震器；主體建筑周圍環(huán)境及各室內(nèi)房間需達到GB309693噪聲標準要求；空調(diào)水系統(tǒng)均使用軟化水；建筑內(nèi)隔斷采用輕質(zhì)隔墻、輕鋼龍骨石膏板等，盡可能少采用木材或?qū)θ梭w健康有不良影響的材料。三、環(huán)境保護措施（一）、在施工過程中，應當遵守國家和省有關環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。同時，對建筑及裝修材料的選用應符合國家有關室內(nèi)環(huán)境標準。商業(yè)賣場等經(jīng)營場所人員密集，流動性大；倉庫內(nèi)部分貨物儲存時間長久會產(chǎn)生異味。（七）、生活垃圾影響運營期生活垃圾主要來商業(yè)及辦公廢棄品，按要求分布設置垃圾分類收集點，確保垃圾的存放和及時轉(zhuǎn)運。在基地設置污水池采用二級生化處理法，污水處理后可用來綠化用水。（五）、運營期噪聲影響運營期噪聲主要來自空調(diào)風機及商業(yè)場地其它電子設備，建議空調(diào)均選用優(yōu)質(zhì)低噪型，同時室內(nèi)采用隔音良好的材料，可以將噪聲控制在允許范圍內(nèi)。（四）、施工廢水及施工期生活污水施工期對水環(huán)境的污染主要來自于施工場地物料堆放和生產(chǎn)廢水等施工環(huán)節(jié)。施工期間的生活垃圾產(chǎn)生量不大，但若不合理收集、也會造成施工區(qū)域及周圍水體和土壤受到污染，影響環(huán)境衛(wèi)生。（三）、施工固體廢棄物影響：固體廢棄物主要是施工所產(chǎn)生的建筑垃圾、施工棄渣和施工人員生活垃圾。樁基礎施工的振動具有短暫性的特點，隨著施工結(jié)束，其影響也將隨之消失。在施工過程中應對施工機械和施工車輛產(chǎn)生的噪聲必須采取控制措施。廢氣污染：施工機械、車輛排放的氮氧化物、一氧化碳和碳氫化合物等總量不大，且施工區(qū)域地形開闊，空氣流動條件較好，有利于污染物的擴散，故不會對周圍空氣環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。對于施工過程中不可避免的運輸車輛引起的揚塵，將通知加強施工管理，如采取對進場道路進行硬化、圍擋作業(yè)、建洗車臺，及時清掃路面并及時灑水等措施，進一步控制其揚塵的產(chǎn)生量。施工階段，對易散失沖刷的物料（石灰、水泥等）不應露天堆放，而應加蓋篷布或庫內(nèi)堆放，并對施工現(xiàn)場外圍鋪以也應該加強管理，采取各種措施，防止在運輸途中發(fā)生跑、冒、漏、滴。為降低環(huán)境污染，本工程采用購買預拌混凝土，不得進行混凝土現(xiàn)場攪拌，以減少粉塵、揚塵污染。揚塵造成的TSP污染距離可縮小到20～50m范圍內(nèi)，對附近的農(nóng)居影響可減至最小。汽車行駛引起的道路約占場地揚塵總量的50%以上。項目建成后主要涉及噪聲、生活污水、生活垃圾、停車場及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題。項目周圍沒有污染企業(yè)，有較強的環(huán)境容量和自凈能力。（四）、照明系統(tǒng)節(jié)能方案各走道采用緊湊型節(jié)能燈，門廳及室外泛光照明采用金屬鹵化物第五章 環(huán)境保護根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》等有關法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。（二）、圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能設計圍護結(jié)構(gòu)各部分如屋頂、外墻、外窗、隔墻及樓板的傳熱系數(shù)、熱惰性指標都應在規(guī)范標準之內(nèi)。有關系統(tǒng)需在下一步請專業(yè)設計公司進行設計。在本建筑的各出入口、重要場所、重要通道上設置電視攝像機，實現(xiàn)對現(xiàn)場的監(jiān)視。在辦公室設置電話、傳真機等通訊設備，大樓內(nèi)有關用房根據(jù)需要設