【正文】 （5）科學(xué)管理，嚴(yán)格按合同條款進(jìn)行工程監(jiān)理，控制工程投資、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量，同時(shí)應(yīng)明確各項(xiàng)工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)，形成以建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約，以監(jiān)理單位為核心的管理模式，確保該工程按時(shí)按質(zhì)完成。（4）招標(biāo)投標(biāo)是投資建設(shè)項(xiàng)目、設(shè)備采購(gòu)的首選方式。（3）建議提高項(xiàng)目運(yùn)用資金的能力，對(duì)資金的投入和使用要用科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，項(xiàng)目的實(shí)施在經(jīng)濟(jì)上得到論證合理可行，為了使項(xiàng)目盡快順利實(shí)施，盡快受益。項(xiàng)目符合我國(guó)宗教政策，該項(xiàng)目建成后，主要依靠其底層商業(yè)鋪面與辦公室租賃實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，一方面可以為基督教協(xié)會(huì)未來(lái)開(kāi)展教務(wù)活動(dòng)奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)基督教協(xié)會(huì)以教徒捐贈(zèng)為主向協(xié)會(huì)自養(yǎng)經(jīng)營(yíng)為主發(fā)展模式的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)我市基督教的發(fā)展和更好的服務(wù)于社會(huì)；另一方面，將改造項(xiàng)目基地目前臟亂差的環(huán)境，提升康富北路城市形象；完善康富商圈業(yè)態(tài)組合，與步步高百貨、步步高超市互補(bǔ)，推動(dòng)康富商圈升級(jí)，發(fā)展益陽(yáng)市的商業(yè)，實(shí)現(xiàn)益陽(yáng)市打造核心商業(yè)中心的規(guī)劃目標(biāo)有具有重要意義。表93 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)敏感性分析成果表基 本 方 案經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值投資回收期(年)含建設(shè)期（%）（萬(wàn)元）投資增加5%收入減少5%成本增加5%收入減少5%，成本增加5%第十章 綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論本項(xiàng)目擬建地址在益陽(yáng)市中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，投資環(huán)境好、基礎(chǔ)設(shè)施完善。由表93可知，在上述風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變化范圍下，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率均大于折現(xiàn)率8%，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值均大于0。5%，以這三項(xiàng)因素變化分別對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響和敏感性程度進(jìn)行研究。可據(jù)工程的具體情況，考慮某一單項(xiàng)指標(biāo)浮動(dòng)，或考慮兩項(xiàng)以上指標(biāo)同時(shí)浮動(dòng)，以分析其對(duì)項(xiàng)目效益的影響。六、財(cái)務(wù)敏感性分析在上述經(jīng)濟(jì)分析中，投資、收入及成本等指標(biāo)是按每年各種條件不發(fā)生改變的情況下分析出來(lái)的，而實(shí)際情況是隨時(shí)間的增長(zhǎng)在不斷變化的。（二）、投資利潤(rùn)率和投資利稅率本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和投資利稅率如下： 年利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率= ——————————————— =% 項(xiàng)目總投資（投資總額+流動(dòng)資金） 年利潤(rùn)總額+銷(xiāo)售稅金及附加投資利稅率= ——————————————— =% 項(xiàng)目總投資（投資總額+流動(dòng)資金）五、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表詳見(jiàn)附表，資本金現(xiàn)金流量表詳見(jiàn)附表。費(fèi)用估算匯總表102 費(fèi)用估算匯總表成 本 項(xiàng) 目年金額（萬(wàn)元）備　　注營(yíng)業(yè)收入管理費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2％房屋設(shè)備維修費(fèi)建筑重置價(jià)1%財(cái)務(wù)費(fèi)用0其它費(fèi)用營(yíng)業(yè)收入1％成本費(fèi)用總計(jì) 四、項(xiàng)目盈利能力分析（一）、項(xiàng)目損益情況分析。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為資金銀行借款利息，本項(xiàng)目資金為自有資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。管理費(fèi)參照商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例，考慮到宗教自養(yǎng)經(jīng)營(yíng)在人力資源及政策優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目管理費(fèi)按收入的2%測(cè)算。 房產(chǎn)稅按相關(guān)政策，宗教自用與自養(yǎng)經(jīng)營(yíng)性用房產(chǎn)免除房產(chǎn)稅印花稅按相關(guān)政策，%表101 營(yíng)業(yè)收入及稅收估算表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量單價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)備注一營(yíng)業(yè)收入1商鋪?zhàn)饨鹗杖雖21230100/月2辦公樓租金收入m2300025/月90停車(chē)費(fèi)收入個(gè)305/車(chē)次12二稅收營(yíng)業(yè)稅收及附加%房產(chǎn)稅免印花稅%三、總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》進(jìn)行估算。二、營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要稅包括營(yíng)業(yè)稅及附加（城市維護(hù)稅、教育附加），房產(chǎn)稅、印花稅，按有關(guān)宗教自養(yǎng)稅收政策進(jìn)行估算。辦公樓租金收入除協(xié)會(huì)自用外，可提供部分辦公室供商業(yè)配套辦公及中小公司業(yè)務(wù)辦公租用，按益陽(yáng)市目前商務(wù)辦公租金水平，確定本項(xiàng)目辦公正常單位面積（平方米）租金按25元/月計(jì)算，按可提供辦公面積3000平米計(jì)算，正常年租金收入為90萬(wàn)元。表92 投資估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額備注1土地征用補(bǔ)償拆遷費(fèi)2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)含設(shè)備4管理費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用06其它費(fèi)用7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總投資980第十章 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為16年（包括建設(shè)期1年）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，本項(xiàng)目以3%為計(jì)算基數(shù)。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用，本項(xiàng)目資金來(lái)源基本為自有資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。（二）、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出，按建筑安裝工程費(fèi)的2%左右計(jì)算。本項(xiàng)目為宗教自用及自養(yǎng)用房，按有關(guān)政策享受城建、教育附加、消防設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用的減免。根據(jù)工程建設(shè)方案，建筑工程費(fèi)根據(jù)益陽(yáng)市的實(shí)際情況估算，工程裝飾、給排水、電氣、消防及輔助設(shè)施工程按每平方米190元估算。第九章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)《湖南省建筑工程概算定額》；益陽(yáng)市對(duì)建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定；益陽(yáng)市基督教協(xié)會(huì)提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。三、項(xiàng)目建設(shè)保障措施益陽(yáng)市基督教信義大樓建設(shè)工程項(xiàng)目施工執(zhí)行招標(biāo)制，施工單位依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件，選擇合理的施工方案，經(jīng)項(xiàng)目建設(shè)單位同意后方可施工，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)工程建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，生產(chǎn)組織和經(jīng)營(yíng)管理等工作。目前項(xiàng)目資金已全部到位，因項(xiàng)目投資較大，要建立相應(yīng)的制約、檢查和監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行資金綜合財(cái)務(wù)室統(tǒng)一管理制度，資金審批實(shí)行項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，基地建設(shè)資金使用做到合理分配，專(zhuān)款專(zhuān)用，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行先驗(yàn)收合格后方可報(bào)帳、撥付的報(bào)帳制。其中資金以自有資金500萬(wàn)元為主，信徒奉獻(xiàn)資金200萬(wàn)元，社會(huì)籌資約280萬(wàn)元。針對(duì)本項(xiàng)目，在土地、項(xiàng)目審批、稅費(fèi)減免上大力支持為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了強(qiáng)有力的政策支持措施。第七章　項(xiàng)目建設(shè)期與進(jìn)度安排一、項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)周期分為個(gè)三階段：建設(shè)前期階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段，預(yù)計(jì)工程建設(shè)周期為1年。圍擋材料根據(jù)安全可靠性可以使用磚砌材料或壓型鋼板，圍擋應(yīng)嚴(yán)密、牢固、整齊美觀(guān)，外立面應(yīng)平直、頂邊要水平，圍擋頂部不得搭設(shè)其他設(shè)施，磚砌圍擋頂部應(yīng)做壓頂，（三）、施工用電安全所有施工配電箱必須是制式化，符合規(guī)范材質(zhì)要求，并有生產(chǎn)許可證企業(yè)生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化配電箱。是施工現(xiàn)場(chǎng)安全活動(dòng)的主要內(nèi)容，崗位人員要按項(xiàng)目部管理制度履行好自己的職責(zé)，本方案與施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電有關(guān)塔吊使用安全用電條款配套使用，塔吊使用時(shí)及時(shí)做好操作人員的上崗前的培訓(xùn)和技術(shù)交底工作。特別是在高層建筑施工中，塔吊起升高度和工作幅度的性能優(yōu)勢(shì)，使其被廣泛應(yīng)用。（一）、機(jī)械設(shè)備安全主要涉及起重機(jī)的安全性問(wèn)題。根據(jù)場(chǎng)所的火災(zāi)危險(xiǎn)性類(lèi)別，配備足夠數(shù)量的滅火器具，用于撲救初期火災(zāi)。主要建構(gòu)筑物之間的距離滿(mǎn)足消防間距要求，保證消防車(chē)輛暢通無(wú)阻。（二）、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析本項(xiàng)目的地下建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，地上建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。四、環(huán)保評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，項(xiàng)目建成后污染物將嚴(yán)格控制，廢氣、污水達(dá)標(biāo)排放，無(wú)有毒物質(zhì)產(chǎn)生，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染，因此，項(xiàng)目在環(huán)保方面是可行的。地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)生的廢氣通過(guò)排煙豎井排出室外。嚴(yán)格禁止噪音大又無(wú)措施消除的設(shè)施進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。（二）、在設(shè)計(jì)和有關(guān)設(shè)備的使用時(shí)采取以下措施：采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專(zhuān)業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水達(dá)到國(guó)家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；各空調(diào)、通風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)墻、門(mén)、窗做吸音隔聲處理；所有空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)，其風(fēng)管上均設(shè)消聲器；選用的主要設(shè)備要求噪音低，運(yùn)行振動(dòng)?。凰袔д裨吹脑O(shè)備，如風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組等設(shè)減振基座或減振吊架；與設(shè)備連接的接管上加設(shè)柔性減振軟接頭；空調(diào)機(jī)組內(nèi)離心風(fēng)機(jī)設(shè)置彈簧減震器；主體建筑周?chē)h(huán)境及各室內(nèi)房間需達(dá)到GB309693噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求；空調(diào)水系統(tǒng)均使用軟化水；建筑內(nèi)隔斷采用輕質(zhì)隔墻、輕鋼龍骨石膏板等，盡可能少采用木材或?qū)θ梭w健康有不良影響的材料。三、環(huán)境保護(hù)措施（一）、在施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動(dòng)、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。同時(shí)，對(duì)建筑及裝修材料的選用應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)室內(nèi)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所人員密集，流動(dòng)性大；倉(cāng)庫(kù)內(nèi)部分貨物儲(chǔ)存時(shí)間長(zhǎng)久會(huì)產(chǎn)生異味。（七）、生活垃圾影響運(yùn)營(yíng)期生活垃圾主要來(lái)商業(yè)及辦公廢棄品，按要求分布設(shè)置垃圾分類(lèi)收集點(diǎn)，確保垃圾的存放和及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)。在基地設(shè)置污水池采用二級(jí)生化處理法，污水處理后可用來(lái)綠化用水。（五）、運(yùn)營(yíng)期噪聲影響運(yùn)營(yíng)期噪聲主要來(lái)自空調(diào)風(fēng)機(jī)及商業(yè)場(chǎng)地其它電子設(shè)備，建議空調(diào)均選用優(yōu)質(zhì)低噪型，同時(shí)室內(nèi)采用隔音良好的材料，可以將噪聲控制在允許范圍內(nèi)。（四）、施工廢水及施工期生活污水施工期對(duì)水環(huán)境的污染主要來(lái)自于施工場(chǎng)地物料堆放和生產(chǎn)廢水等施工環(huán)節(jié)。施工期間的生活垃圾產(chǎn)生量不大，但若不合理收集、也會(huì)造成施工區(qū)域及周?chē)w和土壤受到污染，影響環(huán)境衛(wèi)生。（三）、施工固體廢棄物影響：固體廢棄物主要是施工所產(chǎn)生的建筑垃圾、施工棄渣和施工人員生活垃圾。樁基礎(chǔ)施工的振動(dòng)具有短暫性的特點(diǎn)，隨著施工結(jié)束，其影響也將隨之消失。在施工過(guò)程中應(yīng)對(duì)施工機(jī)械和施工車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲必須采取控制措施。廢氣污染：施工機(jī)械、車(chē)輛排放的氮氧化物、一氧化碳和碳?xì)浠衔锏瓤偭坎淮螅沂┕^(qū)域地形開(kāi)闊，空氣流動(dòng)條件較好，有利于污染物的擴(kuò)散，故不會(huì)對(duì)周?chē)諝猸h(huán)境產(chǎn)生明顯影響。對(duì)于施工過(guò)程中不可避免的運(yùn)輸車(chē)輛引起的揚(yáng)塵，將通知加強(qiáng)施工管理，如采取對(duì)進(jìn)場(chǎng)道路進(jìn)行硬化、圍擋作業(yè)、建洗車(chē)臺(tái)，及時(shí)清掃路面并及時(shí)灑水等措施，進(jìn)一步控制其揚(yáng)塵的產(chǎn)生量。施工階段，對(duì)易散失沖刷的物料（石灰、水泥等）不應(yīng)露天堆放，而應(yīng)加蓋篷布或庫(kù)內(nèi)堆放，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)外圍鋪以也應(yīng)該加強(qiáng)管理，采取各種措施，防止在運(yùn)輸途中發(fā)生跑、冒、漏、滴。為降低環(huán)境污染，本工程采用購(gòu)買(mǎi)預(yù)拌混凝土，不得進(jìn)行混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，以減少粉塵、揚(yáng)塵污染。揚(yáng)塵造成的TSP污染距離可縮小到20～50m范圍內(nèi)，對(duì)附近的農(nóng)居影響可減至最小。汽車(chē)行駛引起的道路約占場(chǎng)地?fù)P塵總量的50%以上。項(xiàng)目建成后主要涉及噪聲、生活污水、生活垃圾、停車(chē)場(chǎng)及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問(wèn)題。項(xiàng)目周?chē)鷽](méi)有污染企業(yè)，有較強(qiáng)的環(huán)境容量和自?xún)裟芰?。（四）、照明系統(tǒng)節(jié)能方案各走道采用緊湊型節(jié)能燈，門(mén)廳及室外泛光照明采用金屬鹵化物第五章 環(huán)境保護(hù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（二）、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計(jì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分如屋頂、外墻、外窗、隔墻及樓板的傳熱系數(shù)、熱惰性指標(biāo)都應(yīng)在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。有關(guān)系統(tǒng)需在下一步請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。在本建筑的各出入口、重要場(chǎng)所、重要通道上設(shè)置電視攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)視。在辦公室設(shè)置電話(huà)、傳真機(jī)等通訊設(shè)備，大樓內(nèi)有關(guān)用房根據(jù)需要設(shè)置語(yǔ)音信息點(diǎn)和數(shù)據(jù)信息點(diǎn)。屋頂沿