【正文】 并且，該階段所剩余的商鋪，普遍存在著位置不良與價格偏高的因素。 活動說明商鋪投資存在著巨大的風(fēng)險性。 送保險 最后旺鋪 升值——我們用現(xiàn)實證明！ 廣告主題 清盤廣告與促銷廣告的目的都是為了使消費者產(chǎn)生強烈的購買心理，在之前的升值廣告的基礎(chǔ)上進(jìn)行清盤廣告與促銷廣告，以達(dá)到實現(xiàn)銷售的目的。用廣告的形式將產(chǎn)品的升值明顯地表達(dá)出來，讓購買者與未購買者都感到價值的存在，在產(chǎn)生口碑效應(yīng)的同時帶來新的投資者，促進(jìn)新的成交。第六階段：—— 項目清盤期推廣說明本階段的廣告推廣以報廣為主，宣傳內(nèi)容著重于項目的現(xiàn)實升值度、清盤通知等，促使消費者產(chǎn)生盡快購買的心理，達(dá)成項目尾盤的成交。新年將要來臨。項目的價格也隨著項目日趨明顯的優(yōu)勢與市場宏觀發(fā)展有了很大一部分提升。所以，此時的商鋪購買力較為平淡。由項目的現(xiàn)存的特有優(yōu)勢，突出浙江商品城的投資回報的可行性。廣告投放內(nèi)容與項目自身情況緊密貼合。 廣告具體安排 報紙廣告 總體說明 注報紙廣告—產(chǎn)品賣點深入闡述江、浙兩省主流媒體 媒體投放時間投放內(nèi)容具體投放選擇備具體推廣實施 廣告計劃 廣告總體安排同時，配合時間與相關(guān)事件舉行直接促進(jìn)銷售的SP活動以直接達(dá)成銷售。經(jīng)營前景與投資回報也隨之實現(xiàn)。 第五階段：—— 持續(xù)銷售期推廣說明本階段的推廣以項目的實際情況與宏觀市場為基準(zhǔn)。 SP活動 活動說明本階段SP活動的目的在于直接促進(jìn)銷售。本項目在廣告效果最為突出的報紙媒體上進(jìn)行夾帶，例如《現(xiàn)代快報》、《溫州晚報》等。針對本項目的購買人群，選擇適宜的報紙夾帶，其成本比報紙廣告略高，但由于其突出的夾報質(zhì)地與宣傳位置，其不會被忽略在眾多的廣告之中，從而擁有較好的廣告效果。 非常規(guī)媒體本階段活動較多，非常規(guī)媒體宣傳與活動相結(jié)合，直接促成銷售。投放媒體投放時間投放內(nèi)容備注南京房地產(chǎn)網(wǎng)—2004. 11月中旬浙商項目相關(guān)新聞、動態(tài)與浙商公司網(wǎng)站建立鏈接 在促進(jìn)銷售的同時鞏固開發(fā)商與項目形象，為后期開發(fā)建立良好的市場品牌。與品牌握手良好的產(chǎn)品，目光的聚焦。上述三個方面的結(jié)合，使得本項目投資者對于本項目具有更大的信心，能夠直接促進(jìn)其購買。 媒體投放時間投放內(nèi)容具體投放選擇報紙廣告—產(chǎn)品賣點深入闡述江、浙兩省主流媒體電視廣告產(chǎn)品賣點、形象南京房地產(chǎn)報道網(wǎng)絡(luò)廣告—2004. 11月中旬項目動態(tài)報道南京房地產(chǎn)網(wǎng)非常規(guī)媒體—2004. 11月中旬產(chǎn)品形象、產(chǎn)品賣點夾報 具體推廣實施本階段房展會是本項目宣傳的有利時機，但為了更好的促進(jìn)銷售，本項目必須在原來的市場鋪墊下進(jìn)行實質(zhì)性的活動營銷策略，使得項目達(dá)到預(yù)期的銷售率。房地產(chǎn)市場經(jīng)過了淡季的“蟄伏”，在九、十月份整體會通過房展會及各自的宣傳活動提高各自樓盤的宣傳力度，為整體市場價格的提升提供了有利的大環(huán)境。本階段，媒體推廣再次掀起高潮，進(jìn)入第三輪賣點的深入闡述，再次凸現(xiàn)產(chǎn)品的投資價值。 二三級市場聯(lián)動存在的弊端■ 產(chǎn)品流入二三級市場，證明產(chǎn)品前期市場的火熱程度，使得消費者對產(chǎn)品有更大的信心，容易使他們產(chǎn)生更大的消費愿望?！?引起市場銷售錯覺 泛銷售就是通過銷售點或銷售人員的增加，達(dá)到增加銷售人群的覆蓋面作用。 聯(lián)動目的◇ 泛銷售結(jié)果 活動名稱1）房企聯(lián)動理財方略2）二三級市場聯(lián)動 由于處于房地產(chǎn)項目的淡季，本階段活動的目的更多是為了促進(jìn)項目的實際銷售，故活動的范圍較大，活動形式較為平緩但較為有效。 SP活動 活動說明在該階段，在項目的資料十分清楚與銷售情況較為明朗的情況下，針對商會成員進(jìn)行項目宣傳，降低此部分人群的購買風(fēng)險，促進(jìn)產(chǎn)品的實際銷售。在明確本項目的消費人群之后，利用該媒體擁有的商業(yè)資源，查找出目標(biāo)消費人群的詳細(xì)地址。 網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告繼續(xù)投放，及時發(fā)布有關(guān)信息，并進(jìn)行相關(guān)活動的網(wǎng)絡(luò)直播。 廣告主題驚見浙江商品城報紙廣告同樣需要配合SP活動進(jìn)行宣傳，使得SP活動的宣傳效果達(dá)到最大化。2. 2 廣告具體安排 報紙廣告 總體說明本階段的報紙廣告頻率變低，由以往的每周一篇調(diào)整為約每十天一篇。非常規(guī)媒體—產(chǎn)品形象、產(chǎn)品賣點商業(yè)信函直郵浙江商會內(nèi)部刊物廣告 注報紙廣告—產(chǎn)品賣點深入闡述推廣活動宣傳江、浙兩省主流媒體媒體投放時間投放內(nèi)容具體投放選擇備具體推廣實施為配合招商的順利進(jìn)行，本階段廣告宣傳的媒體進(jìn)行一定的選擇，充分采用非常規(guī)媒體的形式進(jìn)行宣傳。本階段常規(guī)媒體的廣告宣傳力度適當(dāng)變小，旨在保持市場關(guān)注度；非常規(guī)媒體的宣傳可以廣泛進(jìn)行，為下階段銷售熱潮的到來進(jìn)行前期鋪墊。 持續(xù)平穩(wěn)期 設(shè)立現(xiàn)場咨詢，安排多組沙發(fā)、咨詢桌，配備咖啡機或茶具，使現(xiàn)場咨詢的顧客有尊貴感。4. 邀請方山大鼓、舞獅表演等助興，帶動現(xiàn)場氣氛。2.二、 讓客戶更深入了解浙江商品城的特色及優(yōu)勢，加快其選定的速度。2.一、 后續(xù)報道：活動后期媒體評論，最終促進(jìn)項目的快速銷售。3. 前期預(yù)熱：活動前期媒體宣傳，引起投資者、實力商家和社會廣泛關(guān)注。 媒體配合1. 邀請房地產(chǎn)專家、商鋪投資專業(yè)人士、商界名人做商業(yè)地產(chǎn)投資前景分析等講座，使投資者未來的商鋪經(jīng)營更專業(yè)化。3. 挑選10個區(qū)位最佳、最具人氣的旺鋪作為拍賣標(biāo)的。 活動安排1. 引發(fā)優(yōu)秀商家的關(guān)注，讓旺鋪遇到真正的伯樂，讓旺鋪的價值得到最大限度的發(fā)揮，從而帶動整個賣場的商業(yè)氛圍，保證浙江商品城的高效運轉(zhuǎn)。 活動目的1. 活動方案旺鋪拍賣策劃思路 活動名稱1）開盤活動2）旺鋪拍賣活動 SP活動由于預(yù)售許可證的領(lǐng)取，本項目進(jìn)入全面銷售階段。時值黃金周，到場人數(shù)較多，樓盤地圖閱讀率較高。由于浙商本身已經(jīng)成功建立了一個較為良好的企業(yè)網(wǎng)站。 注房地產(chǎn)專業(yè)欄目南京廣播電視報南京電視臺十八頻道浙商專題廣告宣傳片45秒南京電視臺十八頻道與南京廣播電視報為一聯(lián)動套餐投放媒體投放時間投 放 頻 道投放內(nèi)容廣告時間備南京十八頻道房地產(chǎn)專業(yè)欄目《南京房地產(chǎn)報道》播放時段較好，并且與《南京廣播電視報》進(jìn)行聯(lián)動，性價比高。 電視廣告以電視為媒介進(jìn)行房地產(chǎn)廣告的宣傳對于開發(fā)商與項目形象的建立具有十分顯著的效果。 廣告主題浙商——縱橫天下對于報紙媒體的選擇，要根據(jù)開盤前期的廣告效果，再次對于江、浙兩省報紙進(jìn)行安排分布，實現(xiàn)廣告效果的投入產(chǎn)出最大化。宣傳的重點為產(chǎn)品賣點的深入解析，在逐步深入產(chǎn)品的基礎(chǔ)上闡述產(chǎn)品的投資價值，使得消費者對于產(chǎn)品擁有十分深入的認(rèn)識，直接促進(jìn)銷售。 注報紙廣告—產(chǎn)品賣點深入闡述江、浙兩省主流媒體媒體投放時間投放內(nèi)容具體投放選擇備在開盤強銷期進(jìn)行電視廣告宣傳，對于銷售進(jìn)度與形象提升都有良好的作用。為了在開盤后再次制造項目的銷售熱點，提高社會關(guān)注度，在開盤之后組織一次SP活動，掀起開盤強銷期的“強銷熱潮”。媒體投放在密度安排上形成一定的規(guī)律，平面報紙媒體的發(fā)布基本維持在每周一期，使受眾對本項目的關(guān)注形成一種慣性，同時將投放重點集中在強勢媒體，形成固定媒體、固定周期的有節(jié)奏的高頻度沖擊。此時的營銷重點是針對產(chǎn)品，進(jìn)一步進(jìn)行項目的賣點闡述，產(chǎn)生第二個營銷爆點，力求將產(chǎn)品的大部分在該段時期內(nèi)實現(xiàn)市場去化。第二階段：——活動報道：參展期間邀請有關(guān)媒體進(jìn)行專門報道，增強項目的宣傳的效應(yīng)。 突出表現(xiàn)品質(zhì)本次房展會的參展時間為本項目的前期預(yù)熱時間，該次參展為項目的首次亮相。（二）包裝設(shè)計思路著重形象展示此種策劃思路一方面使得內(nèi)部的顧客擁有尊貴的感覺；另一方面使得外部形成排隊等候的場面，讓浙江商品城的第一次亮相就引起“排隊咨詢”的場面。 內(nèi)部設(shè)計風(fēng)格高尚、典雅，擁有品質(zhì)感。內(nèi)部設(shè)置 布展思路三、思路說明（一）布展形式特殊的布展形式與咨詢手法可給消費者留下十分深刻的印象。為保證其開盤預(yù)期的“熱銷”效果，必須經(jīng)過預(yù)熱期進(jìn)行各種形式的宣傳，使得項目具有相當(dāng)?shù)闹扰c美譽度，從而使本項目得到廣泛的市場認(rèn)知、認(rèn)同，使項目成功實現(xiàn)迅速銷售。 前期預(yù)熱，為浙江商品城的開盤奠定良好的市場基礎(chǔ)。3）活動后期：通過后期的媒體新聞報道，增強本項目的市場認(rèn)知度，建立項目形象，最終促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。 媒體配合1）前期預(yù)熱：事先通過媒體進(jìn)行一定量的廣告宣傳，引起眾多南京市民與目標(biāo)消費人群的前期關(guān)注，增強活動的參與性，增強其對本項目的關(guān)注度。利于產(chǎn)生超強的人氣，使得本次商品交易活動得以順利進(jìn)行。 （三）活動配合整個房展會活動期間進(jìn)行人性化的服務(wù)。 城產(chǎn)生一定的購物熱情。 在不同時間，進(jìn)行商品的現(xiàn)場促銷活動，使得消費者對將來的浙江商品該類商品體積較小，方便運輸與現(xiàn)場擺放。春季伊使，適合于春天消費的浙江小商品種類十分繁多。 針對本次房展會時間、地點、消費者、項目特征，確定進(jìn)行買賣的商品。 本項目為一商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營與購買是本項目以后的運營模式；本項目定位為“浙江商品城”，浙江商品是本項目的經(jīng)營產(chǎn)品。 購物交易交易游戲——浙江商品城的消費體驗 三、活動名稱二、參展亮點摒棄原有的純粹樓盤形象展示做法，以商品交易的參展形式展現(xiàn)產(chǎn)品的最大特色。若希望在眾多的樓盤中脫穎而出，必須在參展形式上與其他樓盤有所差別，才能夠通過本次房展會，迅速有效地建立本項目的良好形象，為之后的開盤熱銷奠定基礎(chǔ)。浙江商品城首次公開亮相，獨樹一幟的參展方式給到會人員留下深刻的印象。浙江商品城將于4月28日開盤。 參展目的若將上述兩個方面得以全面解決，則本次活動必將成功舉辦。十一、活動難點說明本次活動的成功舉辦存在著一定難點。（二）收益本次活動收益主要由以下幾部分組成：贊助商（贊助商免費登會刊廣告、戶外廣告掛名稱）預(yù)計20家贊助商，每家收費2萬元，計202萬=40萬會員所有參會的人員（邀請的專家、名人除外）交納會費（含食宿、會務(wù)）2000元，預(yù)計有80人。十、投入產(chǎn)出分析由于本活動計劃具體各項費用還有待進(jìn)一步比價和確認(rèn)，所以本投入產(chǎn)出分析只是一個簡單的、粗略的，與實際發(fā)生的可能有些出入。 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