【正文】 根據(jù)夾層的計算的均價（60000/平方米），及貴司所提供的夾層鋪位的規(guī)模、夾層整體功能布局、夾層平面布局、所處不同線鋪位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考慮，以及以往敝司多年對鋪位規(guī)劃經(jīng)驗，建議把夾層區(qū)域劃分為五大區(qū)域（詳細(xì)劃分，見附圖），經(jīng)計算五大區(qū)域，各自均價如下：一區(qū)均價為：二區(qū)均價為：三區(qū)均價為：四區(qū)均價為：五區(qū)均價為：媒體運用和選擇鋪墊期媒體選擇媒體時間版面費用內(nèi)容廣州日報10月8日1/2版彩色A2正佳廣場即將推出羊城晚報10月8日1/2彩版正佳廣場即將推出廣州日報10月9日1/2版彩色A2正佳廣場即將推出羊城晚報10月9日全版彩色正佳廣場即將推出南方都市報10月10日1/2彩版正佳廣場即將推出廣州日報羊城晚報南方都市報10月10日10月11日10月12日繕稿系列一分三次刊登每份報交通便利A地鐵上蓋物業(yè)A成熟商圈篇A廣州日報羊城晚報南方都市報10月14日10月16日10月18日繕稿系列二分三次刊登每份報人流篇A一站式購物中心A全新消費模式A廣州日報羊城晚報南方都市報10月21日10月23日10月25日繕稿系列三分三次刊登每份報多功能購物中心AWTO商機無限A政府規(guī)劃時機A廣州日報羊城晚報南方都市報10月28日10月30日11月1日繕稿系列一分三次刊登每份報交通便利B地鐵上蓋物業(yè)B成熟商圈篇B廣州日報羊城晚報南方都市報11月4日11月6日11月8日繕稿系列二分三次刊登每份報人流篇B一站式購物中心B全新消費模式B廣州日報羊城晚報南方都市報11月11日11月13日11月15日繕稿系列三分三次刊登每份報多功能購物中心BWTO商機無限B政府規(guī)劃時機B羊城晚報11月6日1/2彩版大百貨公司、大超市進駐正佳廣場廣州日報11月7日1/3彩版大百貨公司、大超市進駐正佳廣場南方都市報11月7日1/2彩版大百貨公司、大超市進駐正佳廣場準(zhǔn)備期報紙投放安排投 放 方 式投 放 時 間版 面訴 求 點廣 州 日 報2002年11月16日1/2版彩色正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日繕 稿正佳廣場——地鐵之王2002年11月21日繕 稿廣州投資看天河，天河投資看正佳2002年11月22日1/2版彩色正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月23日1/2版彩色WTO——未進入中國的國外知名品牌商家首選進駐正佳廣場2002年11月24日1/2版彩色正佳廣場——天河成熟商圈2002年11月25日1/2版彩色正佳廣場——廣州市商圈心臟2002年11月26日繕 稿正佳廣場——投資新熱潮2002年11月27日1/2版彩色正佳廣場——天時、地利、人和2002年11月28日1/2版彩色正佳廣場即將公開發(fā)售2002年11月29日1/2版彩色正佳廣場公開發(fā)售羊 城 晚 報2002年11月16日1/2版彩色正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日繕 稿正佳廣場——地鐵之王2002年11月21日繕 稿廣州投資看天河，天河投資看正佳2002年11月22日1/2版彩色正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月23日1/2版彩色WTO——未進入中國的國外知名品牌商家首選進駐正佳廣場2002年11月24日1/2版彩色正佳廣場——天河成熟商圈2002年11月25日繕 稿正佳全新經(jīng)營模式——與國際接軌2002年11月25日1/2版彩色正佳廣場——廣州市商圈心臟2002年11月27日1/2版彩色正佳廣場——天時、地利、人和2002年11月28日1/2版彩色正佳廣場即將公開發(fā)售2002年11月29日1/2版彩色正佳廣場公開發(fā)售投放方式 投 放 時 間版 面訴 求 點南方都市報2002年11月16日1/2版彩色正佳廣場——21世紀(jì)全新生活概念2002年11月18日。（具體鋪位見附圖）1．市場較難接受的鋪位一共有：79個鋪位，總實用面積為：以上為市場較難接受的鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的12%左右。夾層的整體布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、鋪位面積大小、鋪位在夾層所處位置、鋪位的總價在市場上接受程度等綜合因素考慮，敝司把各條件較為近似的鋪位劃分為：一線鋪位、二線鋪位、三線鋪位。依此租賃均價，根據(jù)商鋪每年可按8%—10%的回報率計算,從項目各方面的優(yōu)勢作出衡量，本司按投資者每年可獲9%的回報率進行計算。（2）南夢宮、歡樂天地、玩具反斗城、任天堂(待經(jīng)營戶報價)，野戰(zhàn)俱樂部4050元/ M2（建筑面積）。（2）嶺南美食區(qū)、東南亞特色區(qū)200250元/ M2（建筑面積）。樓層實用率租賃均價建議負(fù)一層58%建議：（1）租給超市使用面積1萬M2（建議適當(dāng)調(diào)高實用率）叫價80元/ M2（使用面積）（2）租給西式快餐150元/ M2（使用面積）夾層34%建議：（1）實用率提高到50%，叫價450元/ M2（建筑面積）?？偠灾?，我們力求把銷售價格貼近市場承受價，若市場接受價為65000元/ M2，我們絕對不會賣64000元/ M2。通過部分鋪位以競價, 投標(biāo)的方式進行銷售，取得市場價的頂部，為制定后期緊貼市場承受價的整體均價取得依據(jù)。但無論怎樣計算及預(yù)測都只是一個估算，到底市場的接受價是多少, 制定的價格是高抑或低，沒有任何人能保證自己一定對，因此敝司會通過一系列的銷售策略去測試市場的接受價，力求把銷售單價推至市場接受價的頂部，為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤, 具體操作如下：在正式公開發(fā)售前，會對所有的目標(biāo)客戶進行一次價格調(diào)查，摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價?？紤]到開張試業(yè)后，現(xiàn)鋪銷售的難度會加大，因此敝司計劃在開張試業(yè)前銷售總貨量的80~90%, 換言之, 扣除春節(jié)假期和清明節(jié)等的日子, 實際銷售時間只有4個月，在短短的4個月時間里，難度是頗大的，因此，考慮到發(fā)展商盡快回籠資金的要求，再結(jié)合推出的貨量，我們不得不在降低門檻，拓寬客源, 銷售策略等方面多下功夫：盡可能把可售商鋪的面積切小，把總價降下來恰當(dāng)?shù)乜刂坪猛票P的速度及節(jié)奏，以一個較低價格入市，力求短、平、快，創(chuàng)造一個銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理，然后才慢慢提升單價，給人一種不斷升值的感覺。而時至今日，敝司對正佳廣場有了更深的認(rèn)識，根據(jù)“時尚生活”顧問有限公司給敝司的資料顯示，大部分出售的商鋪面積均為30~50 M2左右，總價均在二百萬以上，這樣就會導(dǎo)致客源面縮窄，增加了銷售難度。 （5） 11：15 – 11：45 記者提問，發(fā)展商、投資方答問（6） 11：45 – 12：00 美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞（7） 12：00 會議結(jié)束，參加午宴資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介投資方簡介夾層售價論證和建議正佳廣場價格論證 一個樓盤的單價的制定需要考慮許多因素，就本商場而言，主要有以下幾個因素：現(xiàn)時市場的平均價格本身項目的要素（如：面積、門面的寬度等）本項目的外在因素，如：供求關(guān)系，資金回收速度的要求我們就以上主要因素對本項目的價格進行論證分析。費用（預(yù)算）：每到一處城市預(yù)須支付各項基本費用：車輛運送費：800元（來回）場地租用費：4000元（二天）工作人員食宿費1000元（4人）請當(dāng)?shù)囟Y儀公司費用1000元以上四項預(yù)合計：6800元76 / 76大型超市進駐簽約儀式方案簽約儀式時間：大型超市簽約后一周內(nèi)某日上午簽約儀式主題：大型超市正式進駐正佳廣場 地點：花園酒店會議廳邀請對象政府相關(guān)部門市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)市工商局、稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)天河區(qū)政府、工商局、稅局領(lǐng)導(dǎo)天河區(qū)工商聯(lián)合會大型超市所屬公司負(fù)責(zé)人各主流媒體 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、 廣東電視臺、廣州電視臺、廣州電臺 約12人，每人500元，合計6000元會議議程 9：30 – 10：00 參加人員簽到，留下名片 10：00 – 10：15 主持人致開幕詞，介紹到會領(lǐng)導(dǎo)10：15 – 10：45 發(fā)展商負(fù)責(zé)人講話，介紹項目基本情況，以及經(jīng)營方式10：45 – 11：15 大型超市所屬公司負(fù)責(zé)人講話，介紹其公司經(jīng)營策略、發(fā)展計劃 以及為何選擇正佳廣場設(shè)店11：15 – 11：30 記者提問，發(fā)展商、大型超市負(fù)責(zé)人答問11：30 – 11：45 美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞11：45 會議結(jié)束，參加午宴資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介大型超市簡介東、西塔樓投資簽約儀式方案簽約儀式時間：東、西塔樓投資協(xié)議簽署后一周內(nèi)某日上午簽約儀式主題：強強聯(lián)手合作建設(shè)正佳廣場。廣州市正佳廣場封頂儀式方案封頂儀式時間：2002年12月28日（暫定）封頂儀式主題：廣州市正佳廣場負(fù)二——七層購物中心封頂 活動舉行地點：正佳廣場售樓部邀請對象省、市政府主管商業(yè)副省長、副市長天河區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)天河區(qū)工商聯(lián)合會發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)建設(shè)監(jiān)理單位領(lǐng)導(dǎo)承建單位領(lǐng)導(dǎo)建設(shè)設(shè)計單位領(lǐng)導(dǎo)、租賃商鋪的大商戶《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》，8－10人；《人民日報》1人；上?！缎旅裢韴蟆?人；《深圳特區(qū)報》1人；香港《經(jīng)濟日報》、《東方日報》、《星島日報》各1人；廣東電視臺各、廣州電視臺、中央電視臺、廣州電臺6－9人；合計20—25人，每人費用：500元，共預(yù)算12500元封頂進程AM9：30—10：00參加人員簽到，留下名片AM10：00—10：30到會人員落座，閱看介紹正佳廣場資料AM10：30—10：45主持人致開幕詞及介紹到會嘉賓AM10：45—11:15省、市領(lǐng)導(dǎo)講話AM11：15—11：30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)講話AM11：30—12：00封頂儀式進行（在七層頂部，或一層某處，主要領(lǐng)導(dǎo)揮鏟將水泥和沙石填入一個小坑記者拍攝此過程）AM12：10參加午宴資料準(zhǔn)備正佳廣場簡介（由發(fā)展商、美聯(lián)物業(yè)負(fù)責(zé)）領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)展商講話（由廣告公司、發(fā)展商負(fù)責(zé)）封頂過程（由承建公司負(fù)責(zé)）珠三角巡回展示會方案時間：2002年12月；2003年1月（暫定）地點：佛山、順德大良、中山石岐、珠海市、深圳市、東莞莞城、番禺市橋。把靠近地鐵口最好的鋪位拿出來進行拍賣，拍出“天價”后，反襯出其它商鋪的“低價”。暗標(biāo)登記的誠意金為10萬元?，F(xiàn)場派駐兩名人員跟進競賣的有關(guān)細(xì)節(jié)性問題，特別是雙方簽署買賣合同文件后要經(jīng)公證處確認(rèn)方可生效。邀請公證處和有關(guān)的法律人仕出席，增加競賣的透明度和合理性。備注：發(fā)展商舉辦次項活動必須有大批客源參加和操作謹(jǐn)慎，否則容易對項目的銷售造成不利因素和影響資金的回籠工作內(nèi)容重點：向各界傳媒發(fā)布公開競賣會的信息，在為項目造勢和吸引投資者的注意力的同時也為項目積累充足的客源。把靠近地鐵口最好的鋪位拿出來進行拍賣，拍出“天價”后，反襯出其它商鋪的“低價”?，F(xiàn)場派駐兩名人員跟進競買的有關(guān)細(xì)節(jié)性問題，特別是雙方簽署買賣合同文件后要經(jīng)公證處確認(rèn)方可生效。向前來參加競買的人仕宣布競買的原則和投標(biāo)形式。大百貨公司、大型超市進駐正佳廣場簽約儀式方案簽約儀式時間：2002年11月6日簽約儀式主題：某百貨公司、某超市正式進駐廣州核心商圈——正佳廣場 地點：中信廣場 邀請對象政府相關(guān)部門省、市主管商業(yè)的副省長、副市長省、市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)市工商局、稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)天河區(qū)政府、工商局、稅局領(lǐng)導(dǎo)天河區(qū)工商聯(lián)合會該百貨公司、該超市所在國外國領(lǐng)事館官員已正式?jīng)Q定進駐正佳廣場的大小商戶廣州所有媒體《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》、《新快報》、《南方樓市》、廣東視臺、廣州電視臺、廣州電臺約20人，每人500元，合計10000元會議議程AM 9：30—10：00 參加人員簽到、留下名片 AM 10：00—10：15 主持人致開幕詞，介紹到會領(lǐng)導(dǎo)AM 10：15—10：45 發(fā)展商負(fù)責(zé)人講話，介紹項目基本情況以及經(jīng)營方式AM 10：45—11：15 百貨公司、超市所屬公司負(fù)責(zé)人講話，介紹其公司經(jīng)營策略、發(fā)展計劃以及為何選擇正佳廣場設(shè)店AM 11：15—11：45 記者提問，發(fā)展商百貨公司、超市負(fù)責(zé)人答問 AM 11：45—12：00 美聯(lián)物業(yè)致閉幕詞