【正文】 鋪墊期媒體選擇媒體時間版面費用內(nèi)容廣州日報10月8日1/2版彩色A2正佳廣場即將推出羊城晚報10月8日1/2彩版正佳廣場即將推出廣州日報10月9日1/2版彩色A2正佳廣場即將推出羊城晚報10月9日全版彩色正佳廣場即將推出南方都市報10月10日1/2彩版正佳廣場即將推出廣州日報羊城晚報南方都市報10月10日10月11日10月12日繕稿系列一分三次刊登每份報 交通便利A 地鐵上蓋物業(yè)A成熟商圈篇A廣州日報羊城晚報南方都市報10月14日10月16日10月18日繕稿系列二分三次刊登每份報人流篇A一站式購物中心A全新消費模式A廣州日報羊城晚報南方都市報10月21日10月23日10月25日繕稿系列三分三次刊登每份報多功能購物中心AWTO商機無限A政府規(guī)劃時機A廣州日報羊城晚報南方都市報10月28日10月30日11月1日繕稿系列一分三次刊登每份報 交通便利B 地鐵上蓋物業(yè)B 成熟商圈篇B廣州日報羊城晚報南方都市報11月4日11月6日11月8日繕稿系列二分三次刊登每份報人流篇B一站式購物中心B全新消費模式B廣州日報羊城晚報南方都市報11月11日11月13日11月15日繕稿系列三分三次刊登每份報多功能購物中心BWTO商機無限B政府規(guī)劃時機B羊城晚報11月6日1/2彩版大百貨公司、大超市進駐正佳廣場廣州日報11月7日1/3彩版大百貨公司、大超市進駐正佳廣場。 以上為市場較搶手鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的16%左右。 64個鋪位216。 以上為市場較難接受的鋪位，總實用面積占總體(夾層總實用面積)的12%左右。 79個鋪位，216。經(jīng)計算所得，一線、二線、三線均價具體如下：一線鋪位均價為：62000元/平方米二線鋪位均價為：59755元/平方米三線鋪位均價為：56000元/平方米根據(jù)現(xiàn)時夾層圖紙規(guī)劃的人流走向、主次出入口、距離商場吸引點的遠(yuǎn)近、鋪位單雙邊、電梯位的遠(yuǎn)近、總價等綜合因素考慮，敝司認(rèn)為有如下鋪位為：市場較難接受和市場較為搶手鋪位。每年可收回資金：450X12=5400元，5400/9%=60000元/平方米正佳廣場夾層每平方米平均售價為：60000元夾層區(qū)域劃分（根據(jù)時尚生活中心有限公司2002年7月19日出圖，鋪位實用面積7488平方米），敝司建議實用率50%。（3）網(wǎng)吧50元/ M2（4）史努比100元/ M2七層64%建議：（1）電影主題餐廳80100元/ M2，（2）影視精品區(qū)、音樂娛樂區(qū)100150元/ M2，（3）美容健身60元/ M2，家私50元/ M2三．夾層銷售均價建議敝司近期對廣州市各主要商場、個別地段最新租賃市場價格進行了深入調(diào)查，并依據(jù)這些調(diào)查，以及正佳廣場夾層的經(jīng)營主題，估算夾層的租賃均價，建議租價為450元/M2（建筑面積）。六層63%建議：（1）實用率適當(dāng)調(diào)高，小熊國（待報價）。首層47%建議：（1）叫價750元/ M2（建筑面積）（2）實用率提高到55%二層55%建議：（1）叫價500元/ M2（2）租給百貨公司6070元/ M2（建筑面積）約6000 M2三層53%建議：（1）叫價350380元/ M2（建筑面積）（2）建議實用率提高到55%（3）租給百貨公司6070元/ M2（建筑面積）約6000 M2四層53%建議：（1）叫價150200元/ M2（建筑面積） （2）建議實用率提高到55%五層49%建議：（1）尊貴飲食區(qū)，歐洲風(fēng)情區(qū)（極具知名度特色飲食，需求經(jīng)營面積較大，8003000 M2使用面積）、傳統(tǒng)中式飲食區(qū)80100元/ M2。廣州市各主要商場及個別地段近期租價天河城廣場樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）一層約1000元—1100元/M2二層約680元/ M2時尚閣（服裝、化妝品）500元/ M2（2002年6月）三層約500元/ M2308號鋪（女裝）180 M2，500元/ M2四層約300元/ M2 (電信、電器)五層約120150元/ M2 （工藝品\玩具）六層約200元/ M2（飲食）七層怡景西餐廳80元/ M2中華廣場樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）一層約380元/M2卡伊耐（女服）353元/ M2（2002年8月）二層吉之島（合作分成）三層約200元/ M2李寧專賣店（運動服）220元/ M2四層約150200元/ M2 (通訊產(chǎn)品)五層約100元/ M2 （家私）六層約100元/ M2 （餐飲）七層 自營 （電影廳）流行前線成交一、二手成交租（均）價近期成交個案（建筑面積）一手約350元/ M2 永駿皮具350元/ M2二手600元/ M2“ESTYCOLOUR”艾斯迪色彩（休閑服）600元/ M2恒寶廣場樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）負(fù)一層約200元/M2 (服裝等)首層約260270元/M2167號、168號、169號鋪，套內(nèi)面積93 M2，租47500元，約511元/ M2 二層約80元/ M2 （超市）廣百新翼樓層成交租（均）價（建筑面積）近期成交個案（建筑面積）夾層約550元/M2管理費60元/ M2首層約850元/M2二層約600元/ M2三層約500元/ M2四層約500元/ M2七層約200元/ M2九層約90元/ M2江南西路路段近期成交個案（建筑面積）路尾聯(lián)想電腦店82 M2，租18000元，約220元/ M2（2002年4月）路中嘉衛(wèi)、時代（服裝）42 M2，550元/ M2路頭（靠江南大道）友誼和黃（首層百貨）600元/ M2（2002年6月）二．正佳廣場各層租賃均價建議根據(jù)以上市場最新信息，敝司作出以下相應(yīng)建議。4． 在銷售過程中不斷根據(jù)市場反饋信息，調(diào)整價格策略。2． 推出少量單位進行內(nèi)部認(rèn)購，真正測試市場的接受價。 綜合以上諸多因素及分析，敝司認(rèn)為正佳廣場夾層的銷售均價約60000元/ M2是相對合理。另外，若以現(xiàn)時的銷售計劃，本項目將會在11月30日進行公開發(fā)售，明年5月1日開張試業(yè)。在之前的策劃書，敝司曾經(jīng)就正佳廣場夾層的銷售單價進行估算，最終得出的結(jié)論是7萬多元/M2，這是根據(jù)同區(qū)與同區(qū)、同區(qū)與異區(qū)的租金及售價比較而得出來的，但由于當(dāng)時對整個項目的情況了解不多，因此，這個價格預(yù)測僅僅是基于現(xiàn)時的市場的平均價而作出的?；顒优e行地點：花園酒店會議廳三． 邀請對象：1． 政府相關(guān)部門（1） 市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)（2） 市房管局領(lǐng)導(dǎo)（3） 天河區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)2． 投資方各負(fù)責(zé)人3． 各主流媒體 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、 廣東電視臺、廣州電視臺、廣州電臺 約12人，每人500元，合計6000元4． 會議議程：（1）Am 9：30 – 10：00 參加人員簽到，留下名片（2） 10：00 – 10：15 主持人致開幕詞，介紹到會各方負(fù)責(zé)人（3） 10：15 – 10：45 發(fā)展商介紹項目情況，經(jīng)營方向和計劃（4） 10：45 – 11：15 投資方談對項目投資計劃，以及為何選擇投資 正佳廣 場。方式：A、由廣州一家廣告公司或活動策劃公司統(tǒng)籌，籌辦各地巡回展示會 B、聯(lián)絡(luò)各地活動策劃公司、禮儀公司、分別籌辦當(dāng)?shù)匮不卣故緯炙窘ㄗhA方式（最后由發(fā)展商決定）物料：模型、展板、運輸車輛、電視片，整套銷售資料，請禮儀小姐派單張，美聯(lián)物業(yè)派出足夠Sales。我們可以根據(jù)登記的人數(shù)而決定第一期商鋪推出的數(shù)量，希望造成一種一推出就售罄的錯覺，為余下的成功發(fā)售打下基礎(chǔ)。7. 在舉行標(biāo)競賣會，以價高者得的形式進行銷售，爭取在這期展銷會內(nèi)把夾層最高價值的鋪出售。6. 根據(jù)上一階段的內(nèi)部認(rèn)購后的市場反應(yīng)及成交價格，制定出一個暗標(biāo)的底價，然后由客戶自行報價（底價以上），希望藉此手法盡量把價格定在市場接受價的頂部，爭取利潤最大化。4. 準(zhǔn)備好要簽署的各類有效合同文件，提高成交的效率。2. 邀請各界新聞媒體到現(xiàn)場進行及時的采訪和報道，制造轟動效應(yīng)。我們可以根據(jù)登記的人數(shù)而決定第一期商鋪推出的數(shù)量，希望造成一種一推出就售罄的錯覺，為余下的成功發(fā)售打下基礎(chǔ)。 舉行競買會，以價高者得的形式進行銷售，爭取在這期展銷會內(nèi)把夾層最高價值的鋪依出售。 現(xiàn)場派駐兩名人員跟進競買的有關(guān)細(xì)節(jié)性問題，特別是雙方簽署買賣合同文件后要經(jīng)公證處確認(rèn)方可生效。 準(zhǔn)備好要簽署的各類有效合同文件，提高成交的效率。 向前來參加競買的人仕宣布競買的原則和投標(biāo)形式。 競買會開始前，參加競買的人仕憑《臨時竟買證》換取競買號碼和有關(guān)資料等。178。 參加競買的商戶和投資者登記競買的各項手續(xù)178。 活動推廣公司的人員已簽認(rèn)購意向書的大商戶和投資者178。 有業(yè)務(wù)關(guān)系的銀行178。收取每位誠意金壹萬元。陪客戶的銷售人員要及時將已選中的鋪號告訴負(fù)責(zé)銷控的2位同事。11．操作流程 AM 9：00全部工作人員到位 AM 9：00—10：00客戶簽到，憑認(rèn)購號換取相應(yīng)號紙，領(lǐng)取50個鋪的價目單，落座號紙交工作人員統(tǒng)一放滾筒內(nèi)。10．客戶確定 原則上通知頭50名買家，若某位通知不到，則按順序號由50號客戶補上。告訴當(dāng)天可交首期購鋪費用，簽正式買賣合同。 主題：正佳廣場首50個鋪一日內(nèi)售磬，循眾要求，再加推！8．通知客戶 在可預(yù)見拿到預(yù)售證時間時，美聯(lián)物業(yè)銷售人員開始用電話通知頭50名已登記客戶。 主題：正佳廣場推出，首批50個鋪，歡迎認(rèn)購 11月20日，《廣州日報》《羊城晚報》《南方都市報》1/3彩版。則11月19日《廣州日報》《南方都市報》和在11月18日《羊城晚報》刊登平面工商廣告取1/3彩版。7．媒體炒作假定能預(yù)見哪天能領(lǐng)到預(yù)售證，則提前23天，由廣告公司落實平面廣告，進行發(fā)布本活動信息。每位準(zhǔn)買家憑認(rèn)購登記號，到現(xiàn)場換取相應(yīng)號碼的號紙，我工作人員統(tǒng)一放進滾筒箱內(nèi)，由發(fā)展商代表一人負(fù)責(zé)拿出號紙，由代理商一人輔助搖筒，并唱號。1．時 間：領(lǐng)預(yù)售證后次日2．地 點：售樓部（或宏城廣場）3．推出商鋪數(shù)量：50個一線鋪30個 原售價￥62000元/M2 下調(diào)3% 60140元/ M2二線鋪10個 原售價￥59755元/ M2 下調(diào)5% 56768元/ M2三線鋪10個 原售價￥56000元/ M2 下調(diào)3% 54320元/ M24．目標(biāo)客戶假定10月中旬開始認(rèn)購登記，邀請頭50名登記入籌買家參加此次活動。正佳廣場首批鋪試銷方案由于夾層銷售總面積達(dá)2萬多平方米，而且在本項目附近，沒有一手商鋪的成交均價可以對比，因此為了確保開盤當(dāng)日能引爆成功，一炮而紅。五、 邀請對象(1) 省、市政府主管商業(yè)副省長、副市長(2) 市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)(3) 省、市工商局領(lǐng)導(dǎo)(4) 省、市稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)(5) 天河區(qū)政府、工商局、稅局、公安局領(lǐng)導(dǎo)(6) 天河區(qū)工商聯(lián)合會(7) 房管局領(lǐng)導(dǎo)(8) 有業(yè)務(wù)關(guān)系的銀行（注：邀請函須在9月底發(fā)出）廣州市： 《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方都市報》、《信息時報》， 《新快報》810人； 《人民日報》1人；上?！缎旅裢韴蟆?人、《滿堂紅》1人 《深圳特區(qū)報》1人； 廣東電視臺、廣州電視臺、中央電視臺、廣州電臺69人；香港：《東方日報》、《太陽日報》、《經(jīng)濟日報》、《星島日報》、《明報》、《SCMP南華早報》、《頻果日報》、《本港臺》、《翡翠臺》。時間：2002年，11月30日，12月1日交通工具：空調(diào)大巴，每日2臺陪同人員：美聯(lián)物業(yè)每車派2人跟車作為講解路線：香港 廣州正佳廣場現(xiàn)場，天河城廣場 午飯 選取新羊城八景部分景點參觀 17：00 返回香港。 d．Am 10：45 — 11：45 記者提問，發(fā)展商和各位知名人仕答問。 整體租賃和促銷單張的制作178。 電臺 （以其覆蓋面為項目制造強大的輻射力和影響力）178。 單張派送 11月28日——2003年1月28日C）銷售延續(xù)期178。 電視（形象廣告） 11月28日——2003年1月28日（定期按時段播出宣傳片）178。 報紙（繕稿、形象廣告）12月1日——15新聞炒作178。 報紙（形象廣告） 11月22日——2003年1月28日（每月定期宣傳）178。 招商、銷售資料等： 10月29日——11月10日178。 工地現(xiàn)場包裝： 10月1日——10月8日178。 做好現(xiàn)場銷售登記及調(diào)查工作178。費用預(yù)算：550萬元銷售運作：178。現(xiàn)場配合：推出更優(yōu)惠的促銷措施，制作為醒目的單張或海報，銷售人員現(xiàn)場進行摧谷商戶和投資者成交。 已租或已買的客戶商