【正文】 （7）安保。（5）當發(fā)生突發(fā)事件時，相關人員應按《突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程》中要求的參與工作，必須依規(guī)程盡職盡責。（3）安保員在每日工作交接班時，必須依照《安保交接班管理作業(yè)規(guī)程》進行交接班。 九、安全防范服務作業(yè)標準（l）固定崗人員每日當值工作應符合保安部《大件物品／人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。車輛停車管理辦法（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車場為客戶、業(yè)主及辦事車輛提供泊車場地；（2）凡進入車場的車輛須服從工作人員的指揮；（3）進入物業(yè)管理區(qū)域的車輛應遵守禁令標志，禁止在車場內(nèi)洗車、修車；（4）引導車輛有序停放在指定車位線內(nèi)，車主應關好門、窗。同時就車場的科學管理和合理有序使用建立完善的管理制度，確保項目內(nèi)文明、有序的工作。八、交通、車輛、停車場管理我公司憑借長期的車輛管理服務經(jīng)驗，形成了個性化服務特點，制定了一整完善的交通、車輛、停車場管理制度和操作性強的管理實施辦法。七、巡視服務作業(yè)標準（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行24小時全天候秩序維護巡視制度；（2）為防盜、防火、防災和維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡邏線，在規(guī)定時間內(nèi)巡遍全部公共區(qū)域：（3）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為；（4）為應對突發(fā)事件，制定相應的應急預案并定期演習（每年12次）；（5）巡邏中遇到客戶、業(yè)主需求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理；（6）巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到服務中心處理。作業(yè)規(guī)程（1）值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護工作，熟練掌握各系統(tǒng)操作；（2）值班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)；（3）每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄；（4）各操作手柄在正常情況下應處在“自動”位置；（5）當出現(xiàn)火警報警信號時，應立即復位。當監(jiān)視屏顯示異常情況應立即報告當班班長；（4）嚴禁無關人員進入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。作業(yè)規(guī)程（1）完成上級布置的各項任務；（2）上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有禮有節(jié)：（3）大件物品出大門，必須憑《大件物品搬出申報表》，業(yè)主簽字，經(jīng)門崗人員驗證、核對物品名稱、數(shù)量準確無誤后，方可放行；（4）當物業(yè)的電梯、設備有故障時，立即通知工程部門，夜間發(fā)生重大事件時立即通知班長，按應急預案執(zhí)行。③夜間應從嚴控制物品的進出。五、住宅區(qū)域門崗服務出入管理規(guī)定（1）外來人員進出管理①阻止各類推銷人員、非業(yè)主人員進入小區(qū)內(nèi)游蕩；②非業(yè)主、住戶進入小區(qū)的來訪人員應進行詢問登記后放行；③送水員、快遞員等外來人員，應到客戶服務中心辦理手續(xù)，佩戴《臨時出入證》，進入管理轄區(qū)。安保員應象保姆一樣愛護客戶、業(yè)主及財產(chǎn)，為他們提供力所能及的服務。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要安保員忙而不亂，及時有序的應對，及時妥善的處理。公司將樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門做好治安、消防工作。四、安全防范的特點及措施基本要求公司將針對實際情況，建立一套富有操作性的工作流程和質量標準，落實安全防范措施。安保部內(nèi)配專職的教練員兼督察員，對值班的工作進行督查、指導。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。通常按休息班30％的人員比例可以外出，外出時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。嚴格執(zhí)行請假制度和交接班制度。安保人員優(yōu)先從優(yōu)秀的退伍軍人或警校學生中挑選。二、安全管理原則堅持“外馳內(nèi)張”、技防與人防相結合的原則。多年來我們積累了大量的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公等機構治安防范的經(jīng)驗。14管理人員培訓合格、持證上崗率100%建立培訓考核制度，對不合格者予以淘汰，實行內(nèi)外交替培訓，監(jiān)督上崗作業(yè)證有效期，保證員工素質得到保持和提升。12綠化完好率95%建立專業(yè)化的養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡查制度相結合，確保項目內(nèi)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。違章處理率95%10客戶有效投訴率2‰以下采取各項管理措施，加強與客戶、業(yè)主的溝通，定期每半年開展意見調查一次，實行不定期走訪，反饋管理意見，強化服務意識，提高員工素質，投訴處理做到有記錄、有結果和回訪。8火災發(fā)生率不發(fā)生因管理原因造成的重大安全事故項目實行全員義務消防員制，定期進行消防培訓和演習，加強宣傳，由專職消防員進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保證項目安全。6項目內(nèi)治安案件發(fā)生率不發(fā)生因管理原因造成的重大安全事故實行定時安保巡查值班制度，落實安保崗位職責，明確責任區(qū)域，重點部位重點監(jiān)控，同時充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)，實行人防與技防相結合的治安管理思路，確保區(qū)域內(nèi)人身財產(chǎn)安全。4維修工程質量合格率及回訪率99%分項檢查，工程部嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕反工，并按照《維修回訪制度》進行回訪，以確保維修質量，滿足住戶需求。實行24小時崗位值班制度。結合本公司ISO9000的質量管理標準和管理目標，特制定如下服務指標及實施措施：序號指標名稱投標指標管理指標實施措施1建筑及配套設施完好率98%指定專門管理人員負責區(qū)域內(nèi)的建筑巡查，建檔記錄，保證建筑完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設施現(xiàn)象。通過這些標準的監(jiān)督和考核，我們有信心各個部門能完成自己工作范圍內(nèi)的標準，為MOON天地廣場的客戶和業(yè)主帶來良好的環(huán)境和優(yōu)質的物業(yè)管理服務。九、補充驗收項目在正式驗收后，開發(fā)公司基于任何考慮對項目進行改建、增建，承接查驗小組組長(或管理處經(jīng)理)均需要求開發(fā)公司事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。八、承接查驗手續(xù)物業(yè)承接查驗小組組長在圖紙資料，建筑物本體及分戶（分層）設施和公共設施均完成驗收后，填寫《物業(yè)承接查驗交接表》。驗收責任人經(jīng)核對后，如發(fā)現(xiàn)有鑰匙缺少情況，須記錄在《交接問題處理單》中，并要求和督促移交方補齊所缺少的鑰匙。承接查驗小組組長根據(jù)物業(yè)承接查驗項目和驗收責任人提交的《建筑物本體及公共設施驗收記錄表》、《建筑圖紙驗收記錄表》、《鑰匙驗收記錄表》《交接問題處理單》對物業(yè)承接查驗工作進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的驗收項目和達不到承接查驗標準項目時，即要求驗收責任人進行改進。驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的整改情況進行監(jiān)控，并在約定的整改期限內(nèi)同移交單位組織相應的人員，對存在問題項目的整改情況重新驗收，驗收合格的，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。驗收責任人進行驗收前，提前通知開發(fā)公司、施工方、工程監(jiān)理單位進行溝通，便于共同參與驗收。E、園林綠化系統(tǒng)應實物清點、植物種類和成活情況必須符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求；F、各設施、設備的專用配件和工具齊全。C、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)承接查驗小組進行實地運行檢測，并要求有關專業(yè)公司和監(jiān)理單位提供驗收合格證明。公共設施驗收（1）公共設施驗收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容：A、給排水系統(tǒng)（包括：供水管線、閥門、總水表、供水加壓設施、排水管線等）；B、電氣系統(tǒng)（包括：供電管線、變配電設施、總電表等）；C、燃氣系統(tǒng)（包括：燃氣管線、計量器具、總閥門等）；D、消防系統(tǒng)（包括：消防管線、加壓設施、消防栓、消防箱、消防帶、各種滅火器、消防噴淋、消防監(jiān)控系統(tǒng)等）；E、通訊系統(tǒng)（包括：電話、有線電視、網(wǎng)絡等）；F、安全監(jiān)控系統(tǒng)（包括：對講、門禁、周界紅外線對射、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和崗亭等設施、設備）；G、電梯系統(tǒng)（包括電梯機房、轎箱、樓層按鍵、指示等）；H、園林綠化系統(tǒng)（綠化植物的種類、數(shù)量、分布等）；I、道路、照明系統(tǒng)（包括：燈具的數(shù)量、分布、控制系統(tǒng)等）；J、管理配套系統(tǒng)（包括：管理用房、停車場、車棚、垃圾房等）。（3）驗收責任人將驗收情況逐一記錄在《建筑物本體及公共設施承接查驗記錄表》，并提交承接查驗小組組長審核。F、明確開發(fā)公司和保修單位簽訂的有關保修協(xié)議，確認保修期限和保修項目。D、有線電視、通訊、報警等弱電系統(tǒng)進行測試，確保其通暢。B、對供排水、供電、供氣等管線、計量設施進行測試和檢查，確保設施齊全，并能確保正常使用。六、物業(yè)的本體、公共設備設施承接查驗建筑物本體等建筑物的承接查驗（1）驗收責任人根據(jù)承接驗收計劃的分工對建筑物本體、逐戶（層）及建筑物本體設施、設備進行查驗，查驗項目包括但不限于：A、各樓層（戶）內(nèi)（包括建筑物本體）的墻面、地面、頂板、樓梯等；B、供排水、供電、供氣等管線、計量設施；C、門、窗及玻璃、沙窗、門鎖等其他設施；D、有線電視、通訊、報警等弱電系統(tǒng)；E、有防水要求的天臺、廚房、衛(wèi)生間的防水層。如發(fā)現(xiàn)圖紙和資料不齊全，記錄在《交接問題處理單》中，并督促移交單位補齊圖紙。驗收責任人與移交單位人員共同清點、核實圖紙、資料，填寫《建筑圖紙交接記錄表》，無誤后，雙方簽字，并審核圖紙、資料是否齊全。五、圖紙資料的驗收負責圖紙驗收的責任人應按計劃規(guī)定的時限，完成圖紙資料的清點、校對和造冊登記工作，發(fā)現(xiàn)有缺少的資料時，應向移交單位索取。三、項目承接查驗重點公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權益；承接查驗中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；落實物業(yè)的保修事宜。為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，通過物業(yè)的承接查驗，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。二、承接查驗工作目標開發(fā)建設單位在進行承接查驗時，須委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確交接雙方的責、權、利關系。物業(yè)的承接查驗不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。返修管理（返修管理流程詳見下圖）合格合格接管前返修接管后返修工程技術人員對項目的房屋、設備進行驗收將發(fā)現(xiàn)問題交責任單位處理責任單位整改問題工程技術人員再對整改問題進行驗收與施工單位順利交接不合格驗收房屋，物業(yè)接管，填寫《房屋驗收表》管理處將問題分類處理再驗收房屋不合格順利交接第三節(jié) 承接查驗一、物業(yè)承接查驗的意義物業(yè)的承接查驗是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。物業(yè)的全面接管。接管前一個月，管理處協(xié)助組織人員對房屋及設備、設施進行逐項驗收，對驗收不合格工程向開發(fā)公司反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準備交接手續(xù)。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調、綠化、停車場的分項驗收。項目管理處的籌備（1）公司機構、崗位設置、工程技術人員到位；（2）各項物管文件、資料的準備；（3）人員進場安排及培訓工作；（4）交接方案，并提出有針對性合理化建議；（5）實際管理方案的編制；（6）管理收支預算的審批或備案；（7）按啟動費測算列出采購計劃。（1）參與開發(fā)公司的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；（2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；（3）參與重大設備的調試和驗收；（4）制訂物業(yè)驗收流程；（5）在公共設施、設備保持完好并資料齊全的情況下，技術接收管理。.第二節(jié) 前期介入服務一、前期物業(yè)管理工作職能依據(jù)MOON天地廣場施工計劃，隨時跟蹤施工情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)公司、監(jiān)理單位反饋、處理，并做好各類記錄（文字、圖片）；對工程各類線路的鋪設、設備的安裝、調試進行全面跟蹤，并做好各類記錄（文字、圖片）；物業(yè)交接前調動管理服務中心各類資源，配合做好工程驗收、物業(yè)移交工作；保證與招標方工作的平順對接，協(xié)調報修單位等各個單位的關系與矛盾；根據(jù)已交物業(yè)實際情況，編制合理流程，組織有關人員做好物業(yè)成品的巡視、保護工作；在物業(yè)入住前，組織人員做好各項準備工作，包括：入住資料、協(xié)調各種外部關系。同時，通過在前期介入中同施工單位形成良好合作關系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等各各方的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質。物業(yè)管理企業(yè)可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學的建議和有效的方法，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近業(yè)主的需求，擴充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，也使開發(fā)商開發(fā)出的物業(yè)以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。第二節(jié) 物業(yè)管理用房計劃序號明細面積(㎡)備注1住宅區(qū)域物業(yè)管理用房n04裙樓住宅入口一層2商業(yè)區(qū)域物業(yè)管理用房n04裙樓商業(yè)三層3合計n第五章 前期介入服務、承接查驗第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入的重要意義適應了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。第四章 物資裝備計劃第一節(jié) 物資裝備明細一、辦公用品序號名 稱數(shù) 量單價（元）金額（元）備 注1辦公桌椅