【正文】 我們有信心、有能力為本項(xiàng)目的廣大業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)，將本項(xiàng)目打造成　　　市乃至全省物業(yè)管理的典范之作。在贏得廣大業(yè)主和業(yè)界的高度認(rèn)可和青睞的同時，也成就了我公司的品牌價值。借此，我公司真誠的希望能夠有機(jī)會與貴公司精誠合作，為　小區(qū)銀橋翠堤灣　　　　物業(yè)的廣大業(yè)主奉上精致、完美的專業(yè)化服務(wù)。以青島JUSCO 為例是地面停車和空中停車結(jié)合。以長春國際金融中心為例，酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議部分停車位通用，具體為購物中心設(shè)置100個停車位，可以混合使用寫字樓200個停車位?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工?！岸窝b修”既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時間。“二次裝修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計劃統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨(dú)立設(shè)計、制作完成各自的裝修?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。所以商場的“二次裝修”一要符合商場的經(jīng)營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于實(shí)現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。１、 進(jìn)駐商家的裝修“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。“一次裝修”是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時標(biāo)志；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。　?。?、參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。２、參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議３、全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。業(yè)主檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作，計算機(jī)使用時應(yīng)防止電腦病毒侵入。11. 檔案的利用l為業(yè)主服務(wù)工作及時提供檔案資料，直接或間接地為業(yè)主管理服務(wù)，從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。10. 業(yè)主檔案的歸檔l銀橋翠堤灣服務(wù)中心的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)主資料每月五日前提交檔案中心。管理和使用好權(quán)籍資料，動態(tài)反映業(yè)主權(quán)籍狀況，為業(yè)主需求提供服務(wù)。在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料來源，從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔，實(shí)行業(yè)主一戶一檔。l7. 業(yè)主檔案的收集l銀橋翠堤灣服務(wù)中心設(shè)立檔案室，建立相應(yīng)規(guī)章制度，對業(yè)主檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。6. 業(yè)主反饋資料l包括：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、業(yè)主投訴及處理記錄、業(yè)主意見征詢、統(tǒng)計記錄等。4. 業(yè)主室內(nèi)裝修管理資料l包括：裝修申請表、裝修過程情況記錄、管線變動情況等。l9. 通過研討會的形式討論新近法律法規(guī)的熱點(diǎn)問題。l7. 通過小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布法律法規(guī)基本常識，設(shè)立主頁公告欄，向業(yè)主（用戶）普及法律法規(guī)常識，幫助業(yè)主（用戶）提高法律意識。l2. 通過小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布防火安全基本常識，開設(shè)家庭防火知識專欄，向業(yè)主（用戶）普及居家防火常識，幫助業(yè)主（用戶）消除家庭火險隱患l3. 通過開設(shè)座談會的形式，向小區(qū)業(yè)主普及消防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定l4. 通過研討會的形式討論新近消防問題的熱點(diǎn)l5. 組織業(yè)主參觀銀橋翠堤灣消防設(shè)施系統(tǒng)，現(xiàn)場講解小區(qū)消防系統(tǒng)的管理和運(yùn)行情況。 工作目標(biāo)：通過各部門、各級防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索服務(wù)中心消防管理機(jī)制，完善防火工作機(jī)制，提高依法治火的能力和水平； 通過整治防火安全薄弱環(huán)節(jié)加大小區(qū)消防安全宣傳力度，有效預(yù)防和控制一般火災(zāi)事故；有效實(shí)施小區(qū)防火安全監(jiān)管，為銀橋翠堤灣提供良好的防火安全保障。l第三十四章 對于庫存現(xiàn)金的收支和保管，應(yīng)由專職的出納人員負(fù)責(zé)辦理。l第三十二章 現(xiàn)金收入應(yīng)當(dāng)及時存入指定的銀行帳戶，不得用于直接支付單位自身的支出，因特殊情況需坐支現(xiàn)金的，應(yīng)事先報計劃財務(wù)部批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自挪用，借出貨幣資金。l第二十九章 每半年向全體業(yè)主公布一次維修資金使用和管理的情況。l第二十七章 物業(yè)發(fā)生維修、更新的費(fèi)用及時做好清單提交開戶銀行。l第二十四章 服務(wù)中心應(yīng)將每年的維修資金籌集、使用及分?jǐn)偳闆r年終結(jié)算后歸檔。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同，應(yīng)由業(yè)委會出具委托書，并寫明工程的支付約定，按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經(jīng)理簽字認(rèn)可后從維修資金中支付。l第二十二章 中、大修或更新項(xiàng)目在年度計劃中立項(xiàng)，應(yīng)編制項(xiàng)目預(yù)算書，選定施工單位，訂立工程施工合同，報公司審批，同時報業(yè)主委員會審批。l第二十章 日常維修費(fèi)使用應(yīng)按規(guī)定報業(yè)委會批準(zhǔn)后并報公司審批，經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)代理人批準(zhǔn)方可使用。l第十八章 維修資金不足時，可由服務(wù)中心編制籌集方案報業(yè)委會，由業(yè)委會征集。l第十六章 維修資金的籌集，按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。各類費(fèi)用的支出要符合國家的有關(guān)法規(guī)和財經(jīng)紀(jì)律，做到不亂花業(yè)主的一分錢，年終確保收支平衡。按每戶業(yè)主分別設(shè)立收費(fèi)臺帳，以確保各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)收、實(shí)收、預(yù)收或欠費(fèi)的每筆記錄清楚、準(zhǔn)確、完整，便于查詢。l第十一章 管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督和查詢。l第九章 收費(fèi)項(xiàng)目：物業(yè)管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)（有償服務(wù)在提供服務(wù)后，請業(yè)主確認(rèn)簽字）。l第七章 每項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。第四章 [各類收支的日常管理]第五章 建立并保持管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營收入的臺帳。因此，每年年底或年初，要按照國家的政策法規(guī)和“量出為入、合理節(jié)約”的原則，并按照單項(xiàng)預(yù)算編制方法來制訂下年度的小區(qū)的管理費(fèi)用預(yù)算，以確保所管物業(yè)正常運(yùn)行之費(fèi)用需要。 —— 裝修單位收齊臨時施工人員出入證，到物業(yè)服務(wù)中心辦理退保證金手續(xù)，如有遺失，保證金不退?！狙b修完畢】 —— 業(yè)主應(yīng)與施工隊(duì)簽署《質(zhì)量保證書》確定回訪保修辦法。 —— 污、廢水立管檢查口不要封死，以便蔬疏通。 —— 發(fā)生事故（傷、亡、火災(zāi)）要積極自救，并及時報告有關(guān)部門和服務(wù)中心。 —— 抽煙應(yīng)遠(yuǎn)離易燃物品。 —— 不得在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強(qiáng)的材料物品。 —— 如污染公用地面、墻面要及時清除。 —— 不得使用超大、超重、高分貝、強(qiáng)震動的施工機(jī)械設(shè)備。 —— 裝修施工應(yīng)于每天8:00時20:00時之間進(jìn)行，并確保晚間20:00清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲 —— 施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛?！狙b修施工中】 —— 電梯轎廂在裝修其間有防護(hù)措施，有持證人員駕駛和管理—— 隨時接受物業(yè)公司服務(wù)中心工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)是否嚴(yán)格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。 ——填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證 書一并交物業(yè)公司服務(wù)中心驗(yàn)審批準(zhǔn)?！狙b修施工前】 ——業(yè)主應(yīng)明確只能對自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不能對室外公用部位進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工?！狙b修巡檢】1. 每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時公約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門2. 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設(shè)小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。 被投訴的服務(wù)中心應(yīng)將品質(zhì)部轉(zhuǎn)告的業(yè)主投訴的處理結(jié)果、回訪情況以書面或Email形式上報品質(zhì)部。ll 若投訴內(nèi)容涉及到公司總體利益，或與服務(wù)中心的經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)有沖突時，應(yīng)及時上報公司總經(jīng)理室，待總經(jīng)理室批示后，再行處理。首先，向業(yè)主致歉；其次，對其投訴的問題作耐心細(xì)致的解釋，以取得業(yè)主的諒解、理解；再次，對在服務(wù)中心職權(quán)范圍內(nèi)能處理的投訴問題，應(yīng)立即采取改進(jìn)、補(bǔ)救措施和善后工作，并認(rèn)真做好回訪工作。ll 根據(jù)業(yè)主投訴時間、內(nèi)容，按投訴處理基本要求轉(zhuǎn)至相關(guān)服務(wù)中心，并督促限時整改。 建立投訴接待登記匯總月報制。 對業(yè)主投訴的一般性服務(wù)質(zhì)量問題，要求各服務(wù)中心在職權(quán)范圍內(nèi)限時處理、反饋信息、及時匯報。 接待業(yè)主投訴應(yīng)用語規(guī)范、禮貌得體，態(tài)度溫和，耐心傾聽，細(xì)致解釋，件件落實(shí)，記錄清晰，反饋及時。第三十八條 本管理規(guī)約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效，至業(yè)主大會制定的《新管理規(guī)約》生效之日終止。第三十六條 各業(yè)主或使用人無論何種原因損害了物業(yè)管理單位或其他業(yè)主及使用人的人身或財產(chǎn)權(quán)益，則該業(yè)主或使用人必須對因此而產(chǎn)生的所有索賠、訴訟和要求承擔(dān)全部責(zé)任；對其共居人、雇員、承租人、授權(quán)使用人、代理人及訪客在小區(qū)內(nèi)的行為后果承擔(dān)連帶責(zé)任。本管理規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。第三十三條 建設(shè)單位未能履行本管理規(guī)約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)公司可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟?！　　　〉谑?違約責(zé)任第三十一條 業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)公司可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同 利益，業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。第二十九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式?！　〉谑?業(yè)主的共同利益第二十七條 為