【正文】 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目的預(yù)測(cè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、原材料估計(jì)價(jià)格等。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要指許多具體的項(xiàng)目采用了先進(jìn)技術(shù)，這些技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適應(yīng)性，設(shè)備的可操作性、安全性等可能給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素由如下五部分組成：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、投資估算風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分的主要方法包括專家調(diào)查法、層次分析法、CIM 模型等分析方法，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，通過(guò)幾種方法組合使用完成風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容。 風(fēng)險(xiǎn)分析采用的方法本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)級(jí)方法與參數(shù)》 （第三版）第七章提出的方法體系為主，并根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的選擇。.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十一章 風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)分析概述 風(fēng)險(xiǎn)分析的目標(biāo)本項(xiàng)目涉及工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象學(xué)、土木工程、機(jī)械、安全監(jiān)控、工程經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)管理等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，投資項(xiàng)目不但要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且具有一次性和固定性的特點(diǎn)，一旦建成，難于更改， 因此項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)中面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)因素。 償債能力分析按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目?jī)攤芰χ笜?biāo)計(jì)算了項(xiàng)目利息備付率、償債備付率指標(biāo)。財(cái)務(wù)生存能力結(jié)論經(jīng)分析，由于本項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力尚可，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金正常運(yùn)營(yíng)年份均大于 0，項(xiàng)目方案比較合理，實(shí)現(xiàn)自身資金平衡的可能性大，不會(huì)過(guò)分依賴政府補(bǔ)貼來(lái)維持運(yùn)營(yíng)。一旦出現(xiàn)負(fù)值時(shí)應(yīng)適時(shí)進(jìn)行短期融資，該短期融資應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表中，同時(shí)短期融資的利息也應(yīng)納入成本費(fèi)用和其后的計(jì)算。（2）各年累計(jì)盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值是財(cái)務(wù)生存的必要條件。通過(guò)以下相輔相成的兩個(gè)方面可具體判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力：（1）擁有足夠的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)可持續(xù)的基本條件，特別是在運(yùn)營(yíng)初期。財(cái)務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的投資活動(dòng)、融資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn).慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告金流入和流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，分析項(xiàng)目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運(yùn)營(yíng)。主要現(xiàn)金流出福利院職工工資、福利以及福利院正常運(yùn)營(yíng)所需的經(jīng)費(fèi)、生活費(fèi)用。按照國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目免征各種運(yùn)營(yíng)稅、費(fèi)。.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十章 財(cái)務(wù)生存能力和償債能力分析 分析依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的方法和依據(jù)為國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2022年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版，以下簡(jiǎn)稱《方法與參數(shù)》 ）及國(guó)家最新財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)的特征進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。詳見(jiàn)總投資估算表 91。詳見(jiàn)流動(dòng)資金估算表附表。流動(dòng)資金及建設(shè)期利息估算按照擴(kuò)大指標(biāo)估算法，本項(xiàng)目屬于公益性與收費(fèi)性相結(jié)合的項(xiàng)目，根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式和銷售收入的特點(diǎn)，經(jīng)估算正常經(jīng)營(yíng)年需要流動(dòng)資金 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金為 萬(wàn)元（占流動(dòng)資金的 30%） 。 投資估算編制依據(jù)國(guó)家關(guān)于可行性研究階段投資估算的編制辦法；建筑工程費(fèi)用參照陜西省近期類似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況確定；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算；根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策，本項(xiàng)目免征投資方向調(diào)節(jié)稅；由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容明確，故基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按 5%計(jì)取。項(xiàng)目實(shí)施中的招標(biāo)內(nèi)容詳見(jiàn)下表 82。表 81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 時(shí)間階段 312 月 16 月 712 月 19 月 1012 月 13 月第一階段 ★第二階段 ★第三階段 ★ ★第四階段 ★ ★ 招標(biāo)投標(biāo)方式本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的招標(biāo)工作應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 、 《中華人民共和國(guó)建筑法》和原國(guó)家計(jì)委關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，凡是施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬(wàn)元以上的工程，重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬(wàn)元以上的采購(gòu)，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng).慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合同估算價(jià)在 50 萬(wàn)元以上的服務(wù)，都必須進(jìn)行公開招標(biāo)，擇優(yōu)確定。第四階段：2022 年 10 月2022 年 3 月，完成設(shè)備的安裝、調(diào)試以及人員培訓(xùn)等工作，進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收，合格后投入使用。第二階段：2022 年 1 月2022 年 6 月，完成項(xiàng)目談判、考察、招標(biāo)和.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告采購(gòu)等工作。本項(xiàng)目的實(shí)施接受國(guó)家有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查。工作人員由**市相關(guān)部門抽調(diào)業(yè)務(wù)熟練的人員組成，并進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的短期培訓(xùn)，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。**市慈善協(xié)會(huì)應(yīng)本著高效精干的原則，設(shè)立由會(huì)長(zhǎng)親自擔(dān)任組長(zhǎng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行管理。技術(shù)人員應(yīng)通過(guò)招聘，選拔或?qū)I(yè)培訓(xùn)，達(dá)到相應(yīng)要求。 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程人員管理管理人員培訓(xùn)管理人員應(yīng)聘用有相應(yīng)資質(zhì)和學(xué)歷的人員，要求有大型房屋建設(shè)項(xiàng)目施工項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，有較好的組織協(xié)調(diào)能力，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目主管部門與施工單位以及項(xiàng)目監(jiān)理單位的關(guān)系，這些管理人員可通過(guò)業(yè)務(wù)講座、短期培訓(xùn)、請(qǐng)具有相關(guān)專業(yè)知識(shí)的專家講課等途徑，使管理人員熟悉業(yè)務(wù)，提高效率，逐漸成為項(xiàng)目運(yùn)行的組織保障。本項(xiàng)目建成后嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。在培訓(xùn)人員方面除了對(duì)陪護(hù)人員的技藝進(jìn)行進(jìn)修培訓(xùn)意外，尤其要抓好陪護(hù)人員的服務(wù)態(tài)度問(wèn)題，要真正做到“服務(wù)福利事業(yè)” ，對(duì)待每一位老人都要一視同仁，不搞特殊化。在全面建設(shè)福利院管理制度的同時(shí)，要加強(qiáng)福利院陪護(hù)人員和其他工作人員及管理人員的培訓(xùn)。 教育職工培訓(xùn)本項(xiàng)目是對(duì)**慈善福利院建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)**市老年福利事業(yè)的發(fā)展。明確重點(diǎn)崗位、重要崗位、關(guān)鍵崗位，按崗按質(zhì)分配，搞活工資分配制度。（3）擴(kuò)大福利院內(nèi)分配自主權(quán)，逐步建立重實(shí)績(jī)、重貢獻(xiàn)、向優(yōu)秀人才和關(guān)鍵崗位傾斜的分配激勵(lì)機(jī)制。建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的管理人員的學(xué)習(xí)進(jìn)修制度，不斷更新知識(shí)，提高管理水平。深化管理體制改革（1）依法治院，建章立制、規(guī)范管理；管理重心下移，實(shí)行分級(jí)管理，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)各方面的管理積極性，積極推進(jìn)院務(wù)公開；進(jìn)一步完善慈善機(jī)構(gòu)改革，充分發(fā)揮護(hù)理人員在管理中的作用。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理思想建設(shè)加強(qiáng)黨的思想建設(shè)，堅(jiān)持黨委中心學(xué)習(xí)制度和陪護(hù)人員的政治學(xué)習(xí)制度，堅(jiān)持用鄧小平理論和“三個(gè)代表”武裝全體黨員和廣大醫(yī)護(hù)人員。其中：院長(zhǎng) 1 人、副院長(zhǎng) 2 人、醫(yī)務(wù)主管 1 人、餐廳主管1 人、陪護(hù)主管 1 人、環(huán)衛(wèi)主管 1 人、慈善管理科 5 人、人事科 3 人、財(cái)務(wù)科 3 人、總務(wù)科 5 人、其他職工 52 人。從而推動(dòng)養(yǎng)老敬老事業(yè)的發(fā)展。形成政府從決策層面引導(dǎo)福利院的經(jīng)營(yíng)，福利院獨(dú)立運(yùn)營(yíng)又不損害政府整體利益的運(yùn)行機(jī)制，從社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利益的雙重層面上保證福利院運(yùn)行的協(xié)調(diào)性。鑒于本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的專業(yè)化與服務(wù)華特點(diǎn)，為確保福利院的有序建設(shè)和正常合理運(yùn)營(yíng)，建議采取“政府+福利院”的復(fù)合型組織機(jī)構(gòu)模式組建（詳見(jiàn)組織機(jī)構(gòu)圖81） 。但在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中仍應(yīng)采取節(jié)能節(jié)水措施，具體建設(shè)如下：建立節(jié)能工作責(zé)任制，制定節(jié)能計(jì)劃，實(shí)行能源成本核算制度和控制管理制度；加強(qiáng)能源計(jì)量管理，配備合格的能源計(jì)量器具；建立能源消耗原始記錄和統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬制度，定期對(duì)主要用能設(shè)備及本單位能源利用狀況進(jìn)行分析；.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建立節(jié)能培訓(xùn)制度，未經(jīng)節(jié)能培訓(xùn)的人員，不得在重要耗能設(shè)備崗位工作；建立節(jié)能獎(jiǎng)勵(lì)制度，結(jié)合本項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，定期對(duì)節(jié)能工作中做出貢獻(xiàn)的集體和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；教育廣大職工牢固樹立建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的理念，從一點(diǎn)一滴小事做起，自覺(jué)養(yǎng)成節(jié)約的良好習(xí)慣。 能耗狀況及節(jié)能分析本項(xiàng)目屬福利院建設(shè)，沒(méi)有耗能高、耗水高設(shè)備。.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六章 節(jié)能分析 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范節(jié)能既是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)，也是當(dāng)前一項(xiàng)緊迫的任務(wù)。綠化種植應(yīng)堅(jiān)持“整體性規(guī)劃、以人為本”的原則。 綠化原則綠化設(shè)計(jì)應(yīng)本著投資少、收益多、易管理的原則。 勞動(dòng)保護(hù) 項(xiàng)目建成后周邊環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響項(xiàng)目建成后，福利院周圍主要以城市生活及綠化帶為主，空氣清新，故氣體污染源較小。 噪聲控制為了控制外界噪音對(duì)福利院環(huán)境的影響，靠近公路的建筑采用雙層密封玻璃窗和吸音裝飾材料。 廢氣處理 來(lái)自鍋爐的廢氣經(jīng)除塵器處理后，采用高煙囪排放可以達(dá)標(biāo)排放。 噪音本項(xiàng)目噪音主要來(lái)源于鍋爐房、水泵房的機(jī)械噪音及部分生活噪音。 廢氣 本項(xiàng)目廢氣主要來(lái)自鍋爐燃?xì)猱a(chǎn)生的廢氣。建筑垃圾和棄土，應(yīng)運(yùn)至市政部門指定地點(diǎn)處置。合理規(guī)劃施工時(shí)間，保證施工場(chǎng)地噪聲符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。禁止露天焚燒垃圾、瀝青、橡膠、塑料等嚴(yán)重污染環(huán)境空氣的廢棄物。對(duì)露天堆放的砂子、渣土、灰土等物料應(yīng)進(jìn)行圍擋和覆蓋，不得露天堆放。建筑施工工程完工后，應(yīng)在 1 個(gè)月內(nèi)完成渣土清理和綠化、硬化防塵工作。其內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、施工單位、施工工期、舉報(bào)電話、防止揚(yáng)塵污染現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督員姓名及有關(guān)防塵措施等內(nèi)容。施工工地的出入口必須進(jìn)行凈化處理，并配備專門的清洗人員，車體和車輪帶有泥土的車輛不得駛出工地。另一方面及時(shí)清掃施工場(chǎng)地和采取在作業(yè)場(chǎng)所灑水的措施，可有效減少粉塵對(duì)學(xué)校環(huán)境空氣和人群的不良影響。預(yù)計(jì)在該項(xiàng)目施工過(guò)程中，晝間噪聲影響距離為約5565 m，夜間噪聲影響距離為約 100150 m。 噪聲影響分析施工時(shí)所使用的施工機(jī)械和車輛產(chǎn)生施工噪聲。 環(huán)保方案設(shè)計(jì)內(nèi)容根據(jù)擬建項(xiàng)目工程情況及周圍環(huán)境特征，對(duì)工程環(huán)境影響的性質(zhì)、影響程度進(jìn)行環(huán)境影響因子分析。建構(gòu)筑物之間留有消防通道，并配有人流主、輔疏散通道，同時(shí)設(shè)置室內(nèi)外消防設(shè)施。供熱工程項(xiàng)目采取集中供暖的方式進(jìn)行供熱，老年公寓、辦公樓等均設(shè)置供暖裝置。電力工程根據(jù)與當(dāng)?shù)毓╇娋值木嚯x，由供電局直接供應(yīng)?！?(2)污水管網(wǎng)在整個(gè)排水區(qū)域，應(yīng)以最短和埋深較小的方式把污水排入城市污水管中。排水工程規(guī)劃區(qū)內(nèi)排水設(shè)施等用于水分流制，生活污水排入城市污水管道。為了解決這一問(wèn)題，根據(jù)管網(wǎng)的供水壓力，將兩頭末端連接起來(lái)，形成環(huán)狀管網(wǎng)。綜合樓在上述基礎(chǔ)上添置的主要設(shè)備有電腦、醫(yī)療儀器等，餐廳主要添置的有整體化廚房設(shè)備、餐具、餐桌、餐椅、電視、空調(diào)等，娛樂(lè)中心主要添置的有大屏幕彩電、投影設(shè)備、音響設(shè)備等。（2）多家供應(yīng)商方案比選.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告福利院建成以后，設(shè)備的購(gòu)置采用招標(biāo)形式進(jìn)行，通過(guò)對(duì)多家競(jìng)標(biāo)廠家產(chǎn)品的比選，選出最適合老年人使用、最能適應(yīng)福利事業(yè)要求的設(shè)備。.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表 42 主要建筑物投資一覽表序號(hào) 項(xiàng) 目 結(jié)構(gòu)類型 建設(shè)面積（平方米） 單位造價(jià)（元/平方米） 投資額（萬(wàn)元）1 老年公寓 14500 569 收費(fèi)型老年公寓 磚混 4000 400 160 公益型老年公寓 磚混 8000 350 280 辦公綜合樓 磚混 2500 300 75 職工宿舍樓 磚混 1800 300 544 鍋爐房 磚混 324 200 6 配套工程 525 變配電室 磚混 55 200 污水處理間 磚混 350 200 7 公共廁所 磚混 120 200 7 其他 7600 福利院區(qū)道路 磚混 1800 200 36 福利院區(qū)綠化 磚混 5800 20 合計(jì) 　 　 22949 設(shè)備購(gòu)置設(shè)備選型原則（1）設(shè)備經(jīng)濟(jì)耐用勤儉節(jié)約是選擇設(shè)備的重要原則之一。衛(wèi)生間樓地面可使用地磚，但不得超出以上色彩。所有走廊、樓梯的樓地面以淺綠色水磨石為大面，白色水磨石分格，米黃色或黑色水磨石壓邊。建筑群地面材料：水磨石。福利院建筑群以公寓樓為視覺(jué)焦點(diǎn)，主體部分對(duì)稱設(shè)計(jì)，強(qiáng)化對(duì)福利院主軸線的控制作用，主體兩側(cè)考慮與其它建筑的呼應(yīng)，不強(qiáng)求造型的對(duì)稱。辦公人員廁所和老人使用廁所分開設(shè)置，其位置應(yīng)在公寓、辦公區(qū)的下風(fēng)方向，并保持適宜的距離，且要在關(guān)鍵路段設(shè)置指示牌，公共廁所外分別設(shè)污水池、地漏、洗手臺(tái)和鏡臺(tái)，大便廁位需設(shè)隔板，且要妥善解決廁所的排氣問(wèn)題。餐廳內(nèi)設(shè)主食庫(kù)、鍋爐房、更衣室、老人就餐區(qū)等功能區(qū)。不得采用空斗磚墻、空心磚墻和生土墻體作為承重結(jié)構(gòu)。外墻上的窗戶面積不應(yīng)小于房間面積的 %。公寓樓應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，必須保持室內(nèi)有良好的空氣質(zhì)量。表 41 土建工程匯總表序號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)（新建/改擴(kuò)建）建設(shè)面積（平方米）1 老年公寓 　 14500 收費(fèi)型老年公寓 新建 4000 公益型老年公寓 新建 8000 辦公綜合樓 新建 2500 職工宿舍樓 新建 18004 鍋爐房 新建 3246 配套工程 　 525 變配電室 新建 55 污水處理間 新建 350 公共廁所 新建 120.慈善福利院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7 其他 　 7600 福利院區(qū)道路 新建 1800 福利院區(qū)綠化 新建 5800合計(jì) 　 　 22949 土建工程設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)（1）公寓樓公寓樓為單外廊式，南北方向布置，六層磚混結(jié)構(gòu)，塑鋼門窗、外墻貼面磚，內(nèi)墻面刷乳白色乳膠漆。（5）注重生態(tài)設(shè)計(jì)以及可持續(xù)發(fā)展。（3）設(shè)計(jì)應(yīng)功能合理，各部分聯(lián)系便捷，提供高效復(fù)合