【正文】 ，牽涉的住戶較多，本項目要慎重考慮居民的拆遷安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響項目的施工。本項目極具開發(fā)價值，是充分可行的。項目建成后，不但可以改善目前各個自然村居民住宅建筑破舊、老化等狀況，而且從土地利用上來看，合理規(guī)劃和建設(shè)社會主義新農(nóng)村，一方面可以降低用地標(biāo)準(zhǔn)，減少農(nóng)民宅基地占地，提高土地集約利用率，從而也為以后開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展提供了大量建設(shè)用地。該項目的建設(shè)，不但解決了改造區(qū)農(nóng)民的收入的問題，而且美化城市環(huán)境，提供新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動城市的發(fā)展。加大了撫寧縣對社會主義新農(nóng)村建設(shè)的支持力度，加快了社會主義新農(nóng)村建設(shè)改造力度，是構(gòu)建和諧社會的重要舉措。因此，公司的投資風(fēng)險和其他風(fēng)險都在可控制范圍內(nèi)。本項目由秦皇島博輝新農(nóng)村建設(shè)有限公司整體負(fù)責(zé)實(shí)施，由于項目投資周期長、拆遷難度大等問題。 投資風(fēng)險和其他有可能存在的風(fēng)險秦皇島博輝新農(nóng)村建設(shè)有限公司完全依照國家相關(guān)法律、法規(guī)成立和組建，股東的各項責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利在公司成立時就已經(jīng)明確規(guī)定，不存在任何不明晰的地方。本項目的實(shí)施可以得到眾多優(yōu)惠政策的支持和扶持。 因此，農(nóng)村城市化改造符合社會主義農(nóng)村城市化改造方針，是國家鼓勵的加速城市化進(jìn)程的具體舉措。2）地方政策概況撫寧縣出臺了多個農(nóng)村城市化改造的相關(guān)文件、優(yōu)惠政策，優(yōu)惠政策規(guī)定：項目中安置村民回遷住房占用的土地，免于繳納土地出讓金，其他項目占用的土地，按現(xiàn)行地價標(biāo)準(zhǔn)的20%收取土地出讓金；農(nóng)村城市化改造涉及的其他地方行政事業(yè)收費(fèi)，安置村民回遷住房的建設(shè)項目，免于繳納，其他建設(shè)項目減半收??；農(nóng)村城市化改造項目涉及收取的土地出讓金，優(yōu)先用于農(nóng)村城市化改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。海南省政府06年出臺了關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知，規(guī)定：合理確定土地出讓收入分成比例，土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定與土地開發(fā)商的分成比例。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)。如北京市在05年出臺了[北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法]。而對于規(guī)范高效的新型城市土地開發(fā)模式（政府主導(dǎo)、專業(yè)公司參與）國家則沒有具體的政策指導(dǎo)規(guī)定。2001年5月30日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，要求推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)取得新發(fā)展，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)取得新進(jìn)展，鄉(xiāng)村道路建設(shè)步伐加快，農(nóng)村義務(wù)教育和醫(yī)療保障有所加強(qiáng)；村容村貌出現(xiàn)新變化，村莊建設(shè)規(guī)劃開始起步，生活環(huán)境改善得到重視；農(nóng)村改革取得新突破，農(nóng)業(yè)三稅全面取消，農(nóng)村綜合改革正在有序推進(jìn)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展呈現(xiàn)良好開局。因此，財務(wù)風(fēng)險在可以控制范圍內(nèi)。鑒于該項目投資收益期比較長，如若得到金融機(jī)構(gòu)的支持可以很大程度的減少項目啟動資金的壓力。 財務(wù)風(fēng)險 本項目投資規(guī)模較大，按實(shí)施計劃2011年同時啟動項目的征地拆遷和安置，拆遷安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資強(qiáng)度高，投資的壓力在前幾年更為明顯。項目公司為秦皇島博輝新農(nóng)村建設(shè)有限公司，地方政府大力支持并參與共同建設(shè)、發(fā)展。 社會風(fēng)險及對策分析針對項目建設(shè)所涉及的各種社會因素進(jìn)行社會風(fēng)險分析，提出協(xié)調(diào)項目與當(dāng)?shù)厣鐣P(guān)系、規(guī)避社會風(fēng)險、促進(jìn)項目順利實(shí)施的措施方案。秦皇島博輝新農(nóng)村建設(shè)有限公司受撫寧縣人民政府委托，按照《公司法》和其他有關(guān)法律的規(guī)定，投資組建的國有獨(dú)資有限公司。本項目所在地成為撫寧縣急需改造的重點(diǎn)部位。“亮、潔、綠、美”的周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)。2）本項目所在地區(qū)村莊平房多、危房多、漏房多，基礎(chǔ)設(shè)施差、衛(wèi)生環(huán)境差，道路不暢、交通擁擠。項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性：1）項目對與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性：本項目改造工程投資規(guī)模較大、開工面積較大、涉及群眾較多的工程。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項目的受益群體。當(dāng)?shù)卣琼椖康陌l(fā)起人，項目公司是項目的承辦人。本項目建設(shè)中及建成后可以提供很多就業(yè)機(jī)會，為社會安定出一份力。第八章 社會評價及風(fēng)險分析 項目社會影響分析 項目對所在地居民收入的影響項目對所在地居民收入影響不大，主要是在項目建設(shè)期間對項目所在地及周邊的商業(yè)從業(yè)人員的收入有一定的負(fù)面影響，項目建成以后，負(fù)面影響將轉(zhuǎn)化為正面影響。詳見附表四 償還分析本項目申請抵押貸款50000萬元，從第三年開始償還貸款，到第五年末償還完畢，其資金來源于可利用的土地返還出讓金及安置收入，經(jīng)預(yù)算，項目可利用的收入用來還款是綽綽有余的。詳見附表六該項目所得稅前財務(wù)評價指標(biāo)：所得稅前財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率：%；財務(wù)凈現(xiàn)值：18297萬元；投資回收期：（含建設(shè)期）。利潤分配本項目獲利后按利潤總額的25%交納所得稅，應(yīng)納所得稅為12114萬元（詳見附表三）。具體見附表六： 服務(wù)效益估算該項目收入包括兩部分，一部分來自拆遷安置房補(bǔ)差價收入，這部分收入直接作為投資；另一部分為出讓地塊返還給企業(yè)的出讓金收入，這部分為本項目的主要收入，詳見下表：出讓金返還收入及附加估算表附表3單位：萬元序號 年份 項目 建設(shè)期經(jīng)營期合 計第1年第2年第3年第4年第5年1總收入533745474422038130156出讓金返還53373454744220381301562銷售稅金及附加2936301112127159營業(yè)稅（5%）2669273711026508城市維護(hù)建設(shè)稅（5%）13313755325教育費(fèi)附加（3%）808233195地方教育費(fèi)附加（2%）535522130安置房收入及附加估算表附表3單位：萬元序號年份項目 建設(shè)期經(jīng)營期合 計第1年第2年第3年第4年第5年1安置房收入12739　　　　127392銷售稅金及附加701　　　　701營業(yè)稅（5%）637　　　　637城市維護(hù)建設(shè)稅（5%）32 　　　　32教育費(fèi)附加（3%）19 　　　　19地方教育費(fèi)附加（2%）13 　　　　13營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅率為5%、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的5%、3%、2%。具體見下表。（詳見附表收入及附加估算表） 服務(wù)成本估算本項目成本主要涉及安置房建設(shè)費(fèi)用；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、其他建設(shè)費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)等。本土地一級開發(fā)項目出讓土地主要為住宅用地，項目出讓地塊主要位于規(guī)劃四路東南、規(guī)劃六路以西、規(guī)劃一路以北的地塊三，地塊四及地塊七，以及牛頭崖大蒲河西側(cè)的三個地塊。整理出的各種建設(shè)用地出讓收益，原則上按照“出讓一塊，返還一塊”的原則執(zhí)行，返還期限不遲于出讓土地應(yīng)收出讓金時間后的三個月之內(nèi)。（詳細(xì)內(nèi)容估算表） 資金籌措方式與來源資金來源：本項目擬投資77027萬元，其中銀行貸款50000萬元，企業(yè)自有資金27027萬元。第六章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)（1）國家計委辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知（計辦投資[2002]15號）；（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《河北省建設(shè)項目概算其他費(fèi)用定額》（冀建監(jiān)[2000]181號）。項目地址嚴(yán)格按《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）（2008年版）及《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》（03G32904G3293）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，能夠達(dá)到抗震等級要求。噪音：本項目的噪音無需處理，即可達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》。固體廢棄物：本項目產(chǎn)生的固體廢棄物主要是生活垃圾。 運(yùn)營期污染情況及保護(hù)措施廢水：本項目產(chǎn)生的污水為生活污水。生活垃圾：生活垃圾由施工單位進(jìn)行統(tǒng)一收集后運(yùn)往香河垃圾處理場進(jìn)行統(tǒng)一處理，不會產(chǎn)生二次污染。對于附近的居民來說，白天影響較小，夜間影響較大，應(yīng)當(dāng)避免施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛在夜間運(yùn)行。經(jīng)過其他施工現(xiàn)場的類比監(jiān)測和資料統(tǒng)計，回遷樓施工期主要噪音源強(qiáng)約8595dB（A）。因此項目的建設(shè)將對周邊地區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量造成負(fù)面影響，但這種影響時短期的，可隨著施工結(jié)束而停止。本評價擬采用類比調(diào)研法進(jìn)行分析。 環(huán)境影響分析 施工期污染情況施工期間產(chǎn)生的污染物主要為施工揚(yáng)塵、施工噪音和施工垃圾等。附近環(huán)境現(xiàn)狀良好，沒有污染源和其他不良影響，適合項目建設(shè)。結(jié)合本工程的實(shí)際情況，招標(biāo)具體內(nèi)容詳見下表。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省實(shí)施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《秦皇島市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合建設(shè)單位意見制定本項目招標(biāo)投標(biāo)方案。2010年5月2010年8月，完成周轉(zhuǎn)用地的地上物調(diào)查及補(bǔ)償，及周轉(zhuǎn)用地場地平整；2010年8月2011年5月，完成新社區(qū)回遷樓的施工工作；2011年5月—2011年7月，完成村民搬遷上樓的工作；2011年5月—2011年12月，完成新民居市政配套工程和蒲河和蒲河沿岸綜合治理工程。運(yùn)營期項目建成后，實(shí)行智能物業(yè)管理，設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處。通過智能化建設(shè)，建立起安全防范的自動監(jiān)控系統(tǒng)，改善居住環(huán)境，優(yōu)化治安環(huán)境，杜絕疫情及安全事故的發(fā)生。搞好環(huán)境衛(wèi)生和個人衛(wèi)生。生活垃圾實(shí)行袋裝集中堆放制，由專人負(fù)責(zé)及時清運(yùn)。要加強(qiáng)居民的安全教育，提高警惕，防止治安事故的發(fā)生。二是做好安全防范工作。住宅樓按7度進(jìn)行抗震設(shè)防，并符合防雷設(shè)計規(guī)范要求。一是保證建筑物本身的安全。強(qiáng)化對居民消防知識的普及教育，使每個居民都能熟練掌握各種消防器具的性能及使用方法，掌握自我防護(hù)和相互救助的基本知識。加強(qiáng)日常管理和制度建設(shè)。，盡量提高耐火極限，為控制火災(zāi)蔓延，安全疏散和消防爭取高貴的時間。，加強(qiáng)日常維修、檢查和管理。室內(nèi)外均設(shè)有消防栓和其它滅火器具，同時要保證消防設(shè)備的完好性、可靠性。，火災(zāi)發(fā)生時可及時發(fā)出警報，把火災(zāi)消滅在萌芽階段。住宅樓外設(shè)環(huán)狀消防通道，保證必須的防火間距。 本項目防火等級地上為二級，地下為一級。建筑物安全疏散口數(shù)目和安全疏散距離均符合《規(guī)范》要求。3）節(jié)能方案合理選用供電中心，建筑高壓配電根據(jù)用電負(fù)荷的容量分布，使變壓器深入負(fù)荷中心，以降低電能損耗；供配電系統(tǒng)設(shè)計采用符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的效率高、能耗低、性能先進(jìn)的電器產(chǎn)品； 供氣工程規(guī)劃項目居民炊事能源采用罐裝液化氣。經(jīng)計算，項目總負(fù)荷約3472KVA。住宅：4KW/戶（kx=）。1）主要設(shè)計依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB5005295；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB5005495；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB5005794；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006；《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB5011698；建筑專業(yè)及其它相關(guān)專業(yè)提供的條件。燃煤量約450t/a。1）設(shè)計依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB500192003《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005建筑專業(yè)提供的相關(guān)資料。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善本項目生態(tài)環(huán)境。4）節(jié)能方案合理規(guī)劃和建設(shè)水環(huán)境，提供安全。3）給排水系統(tǒng)水源：項目用水由市政給水干管提供。日365天15按2740人估算合計15生活日用水量平均411m3。日，～。用水量計算：按照控制性規(guī)劃要求，規(guī)劃用地為住宅和配套公建用地。 給排水設(shè)計1）設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152003；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006；《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132006；《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB500142006；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB501402005；建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件。住宅樓所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴(yán)格按《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）（2008年版）及《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》（03G32904G3293）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4）戶型設(shè)計：滿足居住要求，局部戶型盡量做到動靜、潔污分區(qū)、餐客雙廳分區(qū)，盡量設(shè)置玄關(guān)，為裝修設(shè)計提供了更多的變化，為冬季寒衣提供了空間，同時也提高了室內(nèi)的私密性；全部戶型均設(shè)計為明廚、明衛(wèi)、南北通透，部分大戶型通過小錯層的設(shè)計，使室內(nèi)空間產(chǎn)生流動，視覺上更富于變化。《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》(GB50 18093) 《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦