【正文】 詳見表 113 利潤與利潤分配表 利潤與利潤分配表表 113 單位：萬元序號 項目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤 辦事。 總成本費用估算表表 112 單位：萬元序號 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 固定總成本 2 可變成本 財務費用 運營費用 3 總成本費用 三、項目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用及管理費用等，根據(jù)同類項目情況按銷售收入的 1%計取。詳見表 111 預計年度銷售計劃表 年度銷售計劃表表 111 單位：萬元第 1年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計銷售比例 0% 20% 20% 20% 20% 20% 100%銷售收入 銷售稅金及附加鑒于項目承辦單位在政府授權(quán)下進行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目的運作，以上銷售收入為增加建設(shè)用地的出讓收益，故本項目不涉及銷售稅金及附加征稅環(huán)節(jié)。④預期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（110%）=（萬元/畝）辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告50掛鉤宗地凈收益結(jié)果確定表 單位：萬元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號 修正凈收益 權(quán)重 修正凈收益 權(quán)重最終修正結(jié)果修正結(jié)果說明M1 取算術(shù)平均 值預期估價結(jié)果通過上述預期估算其預期該項目騰空土地處置凈收益 萬元/畝，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘土地指標安排具體區(qū)域地段開發(fā)程度條件和當?shù)厥袌龇治?，按照謹慎性原則最終取定該項目騰空土地處置凈收益 100 萬元/ 畝，預計可獲得凈收益 70070 萬元。 ②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進行修正；該參照物成交價格為工業(yè)用途，本次待估宗地設(shè)定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。基本公式為：預計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標安排到城區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告48比，其補償費率偏低，根據(jù)土地指標安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場價格行情，確定補償費率為 20%。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當?shù)厣鐣?jīng)濟狀況發(fā)展，建設(shè)用地地價均有一定幅度上漲，調(diào)查分析當?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。根據(jù)土地指標安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價格進行預期價格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/ 畝（競得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結(jié)合市場預期進行修正，進而求取該項目騰空土地處置凈收益。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質(zhì)為商住用地或工業(yè)用地。詳見下表：表 總投資估算表表 主體建筑投資估算表表 配套工程投資估算表表 工程建設(shè)其他費用投資估算表表 補償費投資估算表辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告43表 總投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 工程費用 其他費用 合計一 工程費用 1 主體建筑工程 2 室外建筑工程 3 配套工程 二 工程建設(shè)其他費用 1 工程勘察設(shè)計費 2 招標代理服務費 3 環(huán)境影響咨詢費 4 建設(shè)單位管理費 5 建設(shè)工程監(jiān)理費 6 施工圖設(shè)計審查費 7 散裝水泥專項資金 8 防雷檢測費 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 10 房產(chǎn)繪測費 三 補償費用 1 拆遷房屋安置補助費 2 搬遷一次性補助費 3 舊房拆除垃圾清運費 4 土地復墾費 四 預備費 五 建設(shè)期利息 六 合計 表 主體建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 建筑物名稱 建筑面積（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 住宅建筑 2 公建建筑 老年公寓 管理商服設(shè)施 合計 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告44表 室外建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 區(qū)內(nèi)園林綠化景觀 ㎡ 2 區(qū)內(nèi)道路、停車位 ㎡ 3 泥結(jié)碎石田間道路 ㎡ 4 灌溉排水渠 m 5 栽植防護林 株 合計 表 配套設(shè)施工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 給水工程 2 排水工程 3 變配電工程 4 弱電工程 5 消防工程 合計 表 工程建設(shè)其他費用投資估算表 單位：萬元序號 費用名稱 收費依據(jù) 取費基礎(chǔ) 費率 金額1 工程勘察設(shè)計費 計價格[2022]10 號 工程費用 % 2 招標代理服務費 計價格[2022]1980 號 工程費用 % 3 環(huán)境影響咨詢費 計價格[2022]125 號 工程費用 % 4 建設(shè)單位管理費 財建[2022]394 號 工程費用 % 5 建設(shè)工程監(jiān)理費 發(fā)改價格[2022]670 號 工程費用 % 6 施工圖設(shè)計審查費 發(fā)改價格[2022]534 號 工程費用 % 7 散裝水泥專項資金 魯財綜[2022]24 號 建筑面積 2 元/㎡ 8 防雷檢測費 魯價費發(fā)[2022]10 號 建筑面積 元/㎡ 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 建筑面積 15 元/ ㎡ 10 房屋測繪費 國測財字[2022]3 號 建筑面積 元/㎡ 合計 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告45表 補償費用投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 拆遷房屋安置補助費 戶 4000 2 搬遷一次性補助費 戶 1000 3 舊房拆除垃圾清運費 ㎡ 10 4 土地復墾費 畝 5000 合計 　 　 　 注：拆遷安置補助費按照市場價格行情每戶每年 4000 元進行測算，共 1732 戶，合計 萬元；搬遷一次性補助費按照按市場價格行情每戶 1000 元進行測算，共 1732 戶，合 萬元；舊房拆除垃圾清運費按市場價格行情 10 元/平方米進行測算，共拆除建筑面積 182萬平方米，合計 1050 萬元；土地復墾費按照規(guī)定每畝征收 5000 元進行測算，共 畝，合計 萬元；第二節(jié) 資金籌措某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目計劃總投資為 萬元，資金來源：申請銀行貸款 萬元，占項目總投資的 %；自籌資金 萬元，占項目總投資的%。二、投資估算根據(jù)估算，某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目計劃總投資為 萬元。基本預備費按工程費用和其他費用之和 3%計列，價差預備費取 0%。工程建設(shè)其他費用按工程費用的有關(guān)規(guī)定費率計列（見其他費用表）。建筑工程按當?shù)卦儍r及市場行情估算。國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。詳見項目實施進度計劃表。初設(shè)批復后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標，選定施工隊伍和設(shè)備材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成該項目的建設(shè)。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告40第九章 項目實施進度根據(jù)某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模確定項目建設(shè)期為 年。第二節(jié) 建設(shè)期組織機構(gòu)及管理公司始終把新農(nóng)村建設(shè)作為重中之重，為把項目建設(shè)成高質(zhì)量、低成本的一流工程，并確保工程的順利實施，應建立強有力的管理和協(xié)調(diào)工作，并對工程投資、進度和質(zhì)量進行監(jiān)督和檢查。由某區(qū)成立由國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、財政、民政、環(huán)保等部門成立的領(lǐng)導小組，全力支持。第四節(jié) 節(jié)能評價本項目耗能主要在使用過程耗能，因此在建設(shè)過程中設(shè)計施工必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定、標準、規(guī)范，在使用過程要加強管理，制定有關(guān)節(jié)能的規(guī)定制度。三、其他節(jié)能措施所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。（3）照明實施綠色照明，對節(jié)約電能，消除污染，創(chuàng)造良好的光環(huán)境，使人們在舒適的環(huán)境中從事他們的工作與生活，對消除疲勞，提高工作效率與生活質(zhì)量起很大作用。配電設(shè)計應節(jié)約有色金屬，本項目合理地選用銅鋁材質(zhì)的道體。供熱設(shè)施該項目冬季采暖，項目區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，熱源自城市熱網(wǎng)引入，便于建筑節(jié)能。另一方面住宅中大力推廣高效節(jié)能照明燈具。本項目安置太陽能熱水器，用于住宅樓生活洗浴熱水源。新建住宅樓以多層住宅樓為主，南北朝向，體型系數(shù)不大于，采用磚混結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，墻體保溫方式為外墻內(nèi)保溫，住宅全部按節(jié)能標準設(shè)計。對各種能源消耗均應計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。一、項目用能特點及節(jié)能原則 按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，本項目設(shè)計采用的設(shè)備與材料，應采用與項目規(guī)模相適應的、先進可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬于已被國家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計中一律不予采用。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)，35%熱量從墻體散發(fā)，如采用隔熱材料，增加保溫層，節(jié)能效果就很明顯。第三節(jié) 節(jié)能措施新農(nóng)村建筑節(jié)能包含兩部分內(nèi)容，一部分是加強維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現(xiàn)方式來節(jié)約能源。/d 365 442526 M179。 公建用水 ㎡ 15 L/ 365 M179。h 公建用電 ㎡ kw項目能耗情況一覽表耗能名稱 計算指標 單位 消耗指 標 單位 使用時間 年耗量 單位 標煤指標 （kg） 折標煤 （t）住宅用電 1732 戶 4 kw社區(qū)燃氣負荷按燃氣普及率 100%計，社區(qū)共 1732 戶，按指標 立方米/戶，共 立方米 /日。最高日生活用水量應為 665 立方米/日。水源自城市管網(wǎng)統(tǒng)一供給，社區(qū)內(nèi)部給水管線采用枝狀與環(huán)狀網(wǎng)相結(jié)合的供水方式，根據(jù)《居住社區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，確定居住生活綜合用水標準的 120 升/ 日 h，公建用電年消耗量 萬 kwh 計，公建用電按每百平方米用電量為 5kw第二節(jié) 能源分析 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，項目用能如下：電力規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)按安置社區(qū)的規(guī)模設(shè)置變壓器設(shè)備，通過變壓器變壓后接入各單體建筑。《綜合能耗計算通則》 GB25892022。實現(xiàn)建筑節(jié)能目標65%是由改善圍護結(jié)構(gòu)熱工性能，提高空調(diào)采暖設(shè)備和照明效率來分擔的。建筑節(jié)能設(shè)計，應根據(jù)具體條件，首先保證室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量，提高人民生活水平。按照國家通行的分類，建筑能耗是指民用建筑使用過程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服務業(yè)，主要包括建筑采