【正文】 與一般的房地產(chǎn)項目相比，拆遷改造項目的一個顯著的特點就是**鎮(zhèn)原有建筑的拆遷補償和居民的安置問題，這個問題能否得到妥善解決不僅影響項目的實施，而且會影響整個社會的穩(wěn)定和居民對政府的態(tài)度。 各類組織對項目的態(tài)度及支持程度 該項目是諸暨市拆遷改造重點項目，市委市政府已專門開會對此進行研究，各級組織均對項目持歡迎的態(tài)度，表示會大力支持，全方位配合項目的實施。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項目的受影響者，通過與項目公司簽訂拆遷安置合同來參與項目，大部分可能持支持態(tài)度。設(shè)計單位通過參與新農(nóng)村建設(shè)地區(qū)的設(shè)計來參與項目，工程承包商通過投標獲得拆遷地區(qū)的建設(shè)工程合同。房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)都是項目的受益人，對項目持支持態(tài)度。同時，項目建成后對改善教育和醫(yī)療條件起到一定的促進作用。項目對其主要影響包括：部分農(nóng)民工在項目建設(shè)過程中獲得工作職位，取得一定的收益。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項目的受影響者，大部分受益，部分可能受到不利影響。當?shù)卣琼椖康陌l(fā)起人，項目公司是項目的承辦人。但是，在項目建設(shè)期間和建成以后可能提供數(shù)百個就業(yè)崗位。但是，也有一部分居民被迫遷移至遠離項目所在地。項目對所在地居民生活水平和生活質(zhì)量的影響影響較大。項目對所在地居民收入影響不大。利益群體是指與項目有直接或間接的利害關(guān)系，對項目的成功與否有直接或間接影響的所有有關(guān)各方，如項目的收益人、受害人與項目有關(guān)的政府組織和非政府組織等。建議與政府簽定拆遷方面的協(xié)議，也可與拆遷公司合作運作該項目，與之形成利益共同體。（3）不利因素：，直接涉及拆遷問題，同時全部拆遷的原有建筑物將在一段時間內(nèi)徹底破壞現(xiàn)有的市場經(jīng)營秩序。（2）項目歷史形成的現(xiàn)狀，產(chǎn)品定位明確，銷售市場成熟。本項目建設(shè)期2年，通過研究可得本項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，有能力在建設(shè)期內(nèi)回收成本并按期償還借款。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）==162++=1178萬元。項目一次性貸款，從建設(shè)期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。借款年限擬定為3年。因此項目的實際經(jīng)濟效益大于目前計算的經(jīng)濟效益。 扣除項目總投資為￥￥萬元，可得項目估算經(jīng)濟效益約為￥￥萬元。本項目可供出讓的土地面積為xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝**安置用地，可得**可供出讓的土地面積為xx畝）。隨著諸暨經(jīng)濟的進一步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例將進一步提高，這無疑將促進**鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的市場需求。 居民人均收入是反映城市居民消費能力的主要指標。從定性的角度，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求與城市人口之間應呈正比關(guān)系。 商業(yè)服務(wù)業(yè)用房是經(jīng)營性用房，其用途包括批發(fā)、零售、餐飲、金融、郵電以及其它第三產(chǎn)業(yè)中的行業(yè)，因此商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系。下面就每個因素進行定性的分析。商業(yè)服務(wù)業(yè)用房市場需求因素分析。 商業(yè)服務(wù)業(yè)用房開發(fā)投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額雖然比起住宅市場將近3/4的數(shù)值要少，但商業(yè)服務(wù)業(yè)用房用地多為商業(yè)中心地段，土地區(qū)位重要，地價也相對較高。在一定程度之后，住宅市場需求將從注重數(shù)量轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量，這為**鎮(zhèn)住宅市場提供了很大的發(fā)展空間。 綜上所述，**鎮(zhèn)當前的住宅市場還是比較健康的，需求前景也相當廣闊。 按照GDP標準衡量，**鎮(zhèn)已經(jīng)進入了房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長期。因而，在預測中國的住宅需求時，標準不可避免的會有所差異。顯然，這些預測的標準都是歷史的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。一種是以人均國內(nèi)生產(chǎn)總值來衡量，例如不少學者認為，人均GDP達到3000美元以后就有可能出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)折。隨后由于住宅供應和需求相對飽和，就會轉(zhuǎn)入相對穩(wěn)定期。**鎮(zhèn)土地拍賣價格分析第十二章 財務(wù)評價本項目的目的是為了“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化土地資源配置，大力推進新農(nóng)村建設(shè)工作”，不以盈利為目的，因此在關(guān)注經(jīng)濟效益的同時更加突出社會效益。綜上所述，可得項目估算總投資為￥￥萬元，具體投資估算情況見下表：**鎮(zhèn)**村新農(nóng)村建設(shè)項目投資估算表序號費用名稱單價或費率數(shù)量或計費基礎(chǔ)合價（萬元）備注一工程費用1+2+3=80201安置房建設(shè)費用1400元/㎡xx㎡58802安置區(qū)室外費用200元/㎡xx㎡8403工業(yè)廠房建設(shè)費用1300元/㎡xx㎡1300二工程建設(shè)其他費用50851初征費5232建設(shè)用地費9003拆遷補償費用29594建設(shè)管理費2005可行性研究費106勘察設(shè)計費2007環(huán)境影響評價費88白蟻防治費㎡52000㎡109新型墻體材料專項基金10元/㎡52000㎡5210散裝水泥專項資金㎡52000㎡811防雷評估及檢測費㎡52000㎡712人防易地建設(shè)費㎡52000㎡208三工程預備費5%（一）+（二）=13105萬元655四建設(shè)期貸款利息1178五總投資（一）+（二）+（三）+（四）￥￥ 項目估算總投資￥￥萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。一—三年（含）%。（4）銀行貸款利息 項目擬申請銀行貸款1億元?！嗫傻眉w土地房屋拆遷補償費=①+②+③+④+⑤+⑥=+980+840+++93=2959萬元。**村共有非主要道路、里弄及其他房屋改變用途的經(jīng)營用房面積2500㎡，建筑占地面積1800㎡。拆除區(qū)域內(nèi)非主要道路、里弄及其他房屋改變用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經(jīng)營性小店、超市，或其他棋牌、旅館等娛樂服務(wù)行業(yè)的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權(quán)憑證和營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，在規(guī)定時間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進行補償安置后，按其底層經(jīng)營面積一次性補助 300 元/㎡。計算公式：商業(yè)用房補助＝（商業(yè)用房評估價－房屋比準價）實際經(jīng)營面積?！喟峒屹M=1000元/戶xx戶/10000+10元/㎡（xx40*160）/10000=?！?。選擇貨幣補償?shù)倪^渡費=xx10%10/1000016=。④過渡費被征收房屋所有權(quán)人選擇貨幣補償?shù)?，過渡費一次性發(fā)放16個月；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡用房自行解決，從搬遷之月起，發(fā)給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補助，過渡費按被征收房屋合法占地面積每月 10 元/㎡標準計發(fā)，合法占地面積不足20㎡的按20㎡計發(fā)。按80%房屋在規(guī)定時間內(nèi)搬遷并簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議計算。③搬遷獎勵費住宅房屋的被征收人在規(guī)定時間簽訂拆遷協(xié)議的，按被征收房屋的合法占地面積獎勵 400 元/㎡；在規(guī)定時間里搬遷完畢并經(jīng)驗收合格交付房屋鑰匙的，按合法占地面積獎勵 200 元/㎡。②集體土地使用補貼費集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補償?shù)?，按其被拆房屋合法占地面積給予700元/㎡的集體土地使用權(quán)補貼。被拆房屋平均重置成新價按700元/㎡計算，宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價2100元/㎡計算。①土地及房屋補償價被征收房屋的貨幣補償按土地補償價、房屋補償價分別計算，即：被征收房屋的合法建筑面積按房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定的房屋重置成新價補償計算，征收房屋的合法占地面積參照**鎮(zhèn)土地評估價確定，并再增加房屋、土地補償款總和的20%獎勵。具體估算如下：征收集體土地房屋拆遷補償安置實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，由被拆遷人的所有全人可任意選擇一種?！嘟ㄔO(shè)用地費共計15（50+10）=900萬元。建設(shè)用地包括xx畝安置公寓建設(shè)用地，xx畝工業(yè)廠房建設(shè)用地。a. 初征費初征費按下列標準執(zhí)行： 水田（包括山塘、養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地等）、旱地（包括果園、茶園、桑園、食用竹園等）和建設(shè)用地（包括農(nóng)村宅基地、村莊道路、曬場、鄉(xiāng)村企業(yè)用地等）。綜上所述，工程費用估算見下表： 工程費用估算表序 號項目名稱費用（萬元）一安置房建設(shè)費用5880二安置區(qū)室外工程費用840三工業(yè)廠房建設(shè)費用1300合 計搬家費8020（2）工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用包括初征費、建設(shè)用地費用、拆遷補償費、建設(shè)管理費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費等。根據(jù)項目規(guī)劃，共建造工業(yè)廠房10000平方米。結(jié)合建設(shè)規(guī)模、檔次、要求及一些不可預見的因素，暫以安置房建設(shè)綜合暫定價1400元/㎡計算，安置房建設(shè)投資估算為5880萬元。本項目投資估算包括（1）工程費用（安置房建設(shè)費用，安置區(qū)室外工程費用，工業(yè)廠房建設(shè)費用）；（2）工程建設(shè)其他費用（初征費、建設(shè)用地費、拆遷補償費用、建設(shè)管理費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費等）；（3）基本預備費；（4）銀行貸款利息。（5）國家、浙江省相關(guān)的收費標準。（3）浙江省工程估算指標。項目招標范圍、組織形式、方式一覽表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他√√√第十一章 投資估算與資金籌措（1）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。、組織形式、方式按照《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國政府采購法》的有關(guān)規(guī)定，制定本項目所有環(huán)節(jié)的招標范圍、組織形式以及方式如下。（4） 開標、評標、中標：組建評標委員會，進行評標活動，確定中標人、發(fā)出中標通知書。編制工程量清單、編制預算控制價、發(fā)布招標文件（包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件）、現(xiàn)場勘察、答疑、接受投標等。本項目的招投標活動程序擬采用下列流程進行：（1） 策劃招標方案要求代理公司接到代理任務(wù)后，針對工程項目的性質(zhì)和類型，結(jié)合市場情況，為招標人制定招標管理方案，包括工程項目的招標方式、招標范圍、總分包范圍的劃分等內(nèi)容，并報招標人審查同意后實施。為了保證本項目的市場平等競爭秩序，制定本項目投標方案的依據(jù)將嚴格按照2000年1月1日實施的《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國政府采購法》的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。（5） 獨立原則：不管招標人還是投標人都是獨立的法人單位，在招標投標過程中，應自主決策，不受外界任何因素的干涉。（4） 誠實信用的原則：誠信原則是民事活動的基本原則之一。（2） 公平原則：保證本項目的所有投標人平等的機會，享有同等的權(quán)利并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。（1）公開原則：要求本項目招標投標具有高的透明度，實行招標程序公開。通過嚴格規(guī)范的招投標工作，不僅能夠節(jié)省項目的投資，更重要的是可以選擇懂技術(shù)、會管理、善經(jīng)營的、高素質(zhì)的專業(yè)勘察設(shè)計隊伍、職業(yè)施工隊伍、監(jiān)理隊伍，對項目保質(zhì)、保量、按期完工提供強有力的保障。項目的詳細進度計劃詳見下頁：項目進度計劃表。項目建設(shè)期2年。（5） 貸款的償還管理：主要是貸款本息的催收，貸款期限的延長的評估和結(jié)清貸款的評價和總結(jié)。（3） 貸款發(fā)放后，定期或不定期對貸款運行情況進行檢查分析。貸款銀行對項目的管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1） 對貸款項目進行財務(wù)評價，主要以貸款銀行為出發(fā)點項目。（3） 選擇好專業(yè)咨詢機構(gòu)，為項目提供咨詢服務(wù)。政府對項目的管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1） 對拆遷改造范圍內(nèi)規(guī)劃的調(diào)整與控制（2） 對土地資源使用的管理（3） 對環(huán)境保護的管理（4） 關(guān)于安全生產(chǎn)方面的管理項目公司對項目的管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1） 制定投資計劃，對項目舉行決策或報請有關(guān)部門批準。（4）建設(shè)管理處負責拆遷改造范圍內(nèi)的建設(shè)、配套與管理工作，參與項目前期規(guī)劃，制定有關(guān)管理制度；負責政府投入下面的預決算編制、審核及立項、報建、工程招投標、施工管理、進度管理等工作；負責社會投資建設(shè)項目的建設(shè)管理；參與工程建設(shè)項目的方案評審，組織施工圖會審，負責鐵路資產(chǎn)的交接和日常管理工作；負責做好有關(guān)建設(shè)工程檔案資料的收集、整理和歸檔工作、負責抓好工程建設(shè)中的安全生產(chǎn)管理工作。（2）投資發(fā)展處研究拆遷改造發(fā)展方向，負責拆遷改造投資計劃的編制、申報工作；加強投資管理，制定項目投資管理制度，確保國有資產(chǎn)保值增值；負責項目推介、信息發(fā)布等招商引資工作，參與建設(shè)項目立項申報，負責自有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營和物業(yè)管理工作。（9）承辦市委、市政府交辦的其他工作。（7）負責監(jiān)督實施負責拆遷改造項目的征地、拆遷、安置和建設(shè)工作。（5）負責拆遷改造項目推介、信息發(fā)布等招商引資工作。（3）負責拆遷改造相關(guān)政策的調(diào)研、制訂工作。項目組織機構(gòu)設(shè)置見下圖：五洩鎮(zhèn)人民政府五洩鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司規(guī)劃設(shè)計處拆遷安置處建設(shè)管理處投資發(fā)展處綜合辦公室項目公司在諸暨市政府明確的拆