【正文】 本項目無論從經(jīng)濟還是社會影響都是利大于弊，項目完全可行。本項目目前最大的困難在于項目用地的征用。汽車產業(yè)作為XX市市悄然興起的新興產業(yè)，以XX市旅游強市為依托，無論是現(xiàn)在還是將來都具備很大的市場發(fā)展空間，汽車市場前景廣闊，有很強的發(fā)展力。汽車消費的興起，促進了汽車市場的繁榮。所以，國家及省市政府的相關政策為本項目的實施提供了有利的保障，具有很大的促進作用。要抓住經(jīng)濟結構調整的重大機遇，提高認識，創(chuàng)新非公經(jīng)濟發(fā)展思路，積極扶持，大力引導，要“放手讓一切勞動、知識、技術、管理和資本的活力競相迸發(fā)，讓一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分涌流”。所以，能否順利取得項目用地，是本項目得以盡快實施的關鍵。，即19990m2，我們認為在目前XX市市汽車銷售市場和汽車維修市場中，以本項目的建設規(guī)模而言具有一定的規(guī)模效應。在經(jīng)濟評價時基于的建設規(guī)模則不會有很大改變，而本項目目前最大的不確定性——土地是整個項目評價的基礎，以下分別對本項目實施的主要影響因素進行簡單說明，并得出項目評價結論。宏觀政策和汽車產業(yè)政策對本項目的影響不大；汽車銷售市場的競爭使本項目面臨一定風險，本項目必須在XX市市取得先發(fā)優(yōu)勢從而形成進入壁壘才能保證項目成功；能否拿到地是影響本項目成功的關鍵因素。所以本項目在市場競爭方面存在較大的風險。本項目的競爭對手有以下幾類：目前市場上存在的大量臨時性租賃的汽車銷售點、少量的4S或3S點、汽車銷售自發(fā)集散區(qū)、大量的依靠臨時租賃的汽車維修點。雖然汽車的大力普及導致了許多問題的產生，但基于國民經(jīng)濟的發(fā)展，在未來20年內，中國的汽車產業(yè)將會持續(xù)以“發(fā)展”為主題，而汽車消費將是越來越重要的消費支出，汽車產業(yè)正吸引著越來越多的資金投入。汽車產業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的第二大支柱產業(yè)，僅次于通信行業(yè)。本項目用地目前只是處于單方意向階段，項目成功的關鍵在于是否能順利拿到地。另外，如果站在XX市市政府的角度看，汽車產業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只要在目前XX市市汽車銷售與維修市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟的巨大促進作用將是能夠得到保障的。本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產業(yè)的轉型和形成新的產業(yè)群體，對改變周邊布局有很好的效果。 由于本項目特有的商業(yè)性質，對周邊環(huán)境影響主要有以下幾點：本項目基本不產生污染，對生態(tài)環(huán)境不產生破壞作用，對周圍自然環(huán)境幾乎沒有影響。 根據(jù)XX市市的規(guī)劃，2010年三次產業(yè)增加值結構調整為12：36：52，農業(yè)基礎地位進一步鞏固，工業(yè)化水平明顯提升，旅游業(yè)對國民經(jīng)濟的支撐作用繼續(xù)增強，社會主義市場經(jīng)濟體制比較完善，開放型經(jīng)濟達到新水平。這與整個XX市市規(guī)劃多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展，非公有制經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的比重占60%左右的目標相符。另外，本就業(yè)人口的構成主要是生意人、白領等，與制造業(yè)的就業(yè)人口結構存在巨大差別，其各項消費能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產業(yè)的迅速發(fā)展。按照消費的帶動效應，能實現(xiàn)間接就業(yè)人口超過70人，兩項合計，本項目在運作成熟后將解決就業(yè)人口達170人。本項目的實施，將會改善原先依靠租賃房屋開展汽車銷售與維修服務的現(xiàn)狀，而目前振鑫汽車銷售服務有限公司的員工數(shù)量就顯得遠遠不足。同時，伴隨著行業(yè)產值的不斷增長，也會帶來更多的社會投資。、產值、稅收的影響固定資產項目投資的增長對稅收收入的影響是直接的，投資增長首先引起經(jīng)濟的增長，通過經(jīng)濟的增長來影響稅收收入增長。 %本項目建設總投資4928萬元，所有費用（含土地費用）由XX市汽車銷售服務有限公司自籌。 4928 合計 %5 235 基本預備費 %4 1282 工程建設其他費 %3 341 設備及安裝工程費 %2 3070 建筑工程費 占項目總投資的比例1 投資額（萬元） 費用名稱 根據(jù)本項目建設規(guī)模、內容及估算范圍，本項目共需投資4928萬元，具體投資構成見表72表72 按投資構成劃分的投資分析表序號 % 4928 建設投資 五 % % 5% 不可預見費 四 % 第一、二部分費用合計 云發(fā)改收費[2006]1415號三 平方米 防雷檢測費 按擬建地的土地價格計算13 畝 土地費 財建[2002]12 % 建設單位管理費 發(fā)改價格[2007]670號計算11 元 工程監(jiān)理費 云建[2002]10 ‰ 招標代理服務費 云計價格設計費的10%9 % 施工圖預算編制費 %8 % 施工圖審查費 按[2002]工程勘察設計收費標準計算7 元 工程設計費 建設部[1991]316號計算6 元 勘察費 發(fā)改環(huán)保計價格[2002]125號計算5 元 環(huán)評報告編制費 計委價格[1999]1283號計算4 元 可行性研究報告編制費 按直接工程費的3‰計算3 ‰ 招投標交易中心服務費 暫估2 元 前期工作費 1 % 第二部分：其他工程費用 二 m 大門圍墻 ㎡ 綠化費用 座 室外消防水池 項 室外排污工程（含化糞池） 按項目所在地市場的經(jīng)驗平均值估算 ㎡ 室外道路、廣場、停車場 % 公用工程 2 ㎡ 弱電工程 ㎡ 電氣照明與防雷工程 ㎡ 給排水及消防工程 ㎡ 室內外裝飾裝修 ㎡ 土建工程 按項目所在地市場的經(jīng)驗平均值估算 ㎡ % 建筑安裝工程 1 % 第一部分：直接工程費用 計算公式或說明一 建筑造價(元/㎡) 單價或費率 工程量 計量單位 總 值 其他費用 安裝工程 備 設 建筑工程 技術經(jīng)濟指標 占投資% 值 （萬元）價算 估 工程項目各費用名稱 《建設工程工程量清單計價規(guī)范》GB505002008《云南省建設工程造價計價規(guī)則》2003《云南省建設工程措施項目計價辦法》2003《云南省安裝工程消耗量定額》2003《云南省建筑工程消耗量定額》2003《云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于調整2003版建設工程造價計價依據(jù)人工綜合工日單價的通知》云建標[2009]625號文《云南省建設廳關于將意外傷害保險安全防護文明施工費用列入建安工程造價的通知》云建標[2005]661號文《云南省園林綠化工程消耗量定額》2003《工程勘察設計收費標準》（2002修訂本）《工程建設監(jiān)理收費標準》2007年（發(fā)改價格 [2007]670號）1《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》1999年1《施工圖設計審查收費標準》（云計價格[2002]370號）1財政部《基本建設財務管理規(guī)定》（財建[2002]394號）1《云南省建設工程造價咨詢服務費標準》（云計價格[2002]906號）1《云南省建設廳關于進一步規(guī)范建設工程材料價格波動風險條款約定及工程合同價款調整等事宜的通知》云建標[2008]201號文1《關于公布取消和停止征收100項行政事業(yè)性收費項目的通知》財綜【2008】78號1《XX市價格信息》2010年第10期1與本項目相關的法律、法規(guī)、規(guī)范、文件、政策等資料根據(jù)建設規(guī)模、內容和估算范圍，本項目總投資費用共需4928萬元，詳見表71 表71 XX市汽車銷售與維修中心建設項目投資估算表序號定期對員工進行消防安全教育，加強消防意識。各主要通道通暢，保證消防車順利達到。1禁止在高壓架空線下面搭設臨時性建設物或堆放可燃物。同各班組簽定防火安全協(xié)議書。施工現(xiàn)場明確劃分用火作業(yè)，易燃易爆材料堆積場、倉庫、易燃廢品集中站和生活區(qū)等區(qū)域。按防火平面布置圖，落實消防器材，掛設防火標志。施工現(xiàn)場建立集中吸煙區(qū)。建立防火安全制度。定期對工作人員進行節(jié)能培訓，加強節(jié)能意識，提高工作人員責任心，以充分有效的利用能源，節(jié)能降耗。選用合適的供水管材，盡可能減少各處管線的跑、冒、滴、漏。電器設備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。其保溫層厚度應按國家現(xiàn)行標準中的計算公式確定。新建各建筑物內的供熱采暖系統(tǒng)應當使用雙管系統(tǒng)。建筑物內的空調、采暖、供水、風機等建筑設備應盡可能采用智能化控制，使其能耗降到最低。雖然VB溫和地區(qū)一般民用建筑節(jié)能設計沒有特殊的要求，但結合工程特點，設計上主要就以下方面采取節(jié)能降耗措施：項目進行建設時盡量采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術，新工藝，以節(jié)能降耗。在保證使用功能、建筑質量和室內環(huán)境的前提下，采取多種有效節(jié)能技術與管理措施，降低新建房屋單位面積能耗，達到提高舒適性、節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。而對于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。廢棄物治理在本項目場地內設置垃圾桶、清潔車等設施設備，并配置清潔人員及時清掃、分類、集中，每天由垃圾車運送到市政垃圾處理場進行無害化處理。由于試車場在室外，所造成的尾氣影響不會很嚴重，可以考慮種植對尾氣中有害氣體吸收量較大的植物，車輛安置尾氣凈化裝置。因為該項目以銷售、展覽、旅游等功能為主，應配合其對外整體形象，本污水池設施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。４、噪音噪音主要產生于檢測維修中心。 40２、廢氣廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車尾氣。 120 250 400 6～9 含油污水 152 100 150 250 6～9 生活污水 動植物油1 SS BOD5 CODcr PH 污染物名稱（單位：mg/L,PH除外） 污染源 表6１　廢水主要污染源、污染物濃度序號廢水廢水主要是生活污水，來自食堂餐廳、維修檢測中心、辦公人員工作區(qū)和洗車場，另外汽車檢測維修過程中也可能會產生少量廢水。此外，還有少量的清洗油污，食堂餐廳的含油污水和油煙廢氣、汽車行駛的噪音、商品的包裝材料。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團隊，積極與XX市市政府溝通，盡早取得項目建設用地，將劣勢逐步消除甚至轉化為優(yōu)勢，本項目將會取得預想的效果。項目本身投資額較大，如果地價過高，