【正文】 三、價(jià)格策略該項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和成本導(dǎo)向定價(jià)法相結(jié)合的原則，即通 過(guò)對(duì)重慶乃至全國(guó)的市場(chǎng)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合該65 / 97項(xiàng)目的品質(zhì)定位和成本的關(guān)系進(jìn)行分析，所確定價(jià)格必須為項(xiàng)目利潤(rùn)和目標(biāo)市場(chǎng)承受力之間的最佳平衡點(diǎn)，并具備絕對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和沖擊力，除了汽車相關(guān)行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)、短線投資商，必須給項(xiàng) 目創(chuàng)造增值空間，并為汽車城留有價(jià)格回旋余地，建議采用“ 低開高走 ”的價(jià)格策略，即以相對(duì)而言較低價(jià)格入市、先聚集人氣，再視其市 場(chǎng)反應(yīng)和銷售進(jìn)度來(lái)調(diào)整中后期價(jià)格，特別是開業(yè)第一年，價(jià)格優(yōu) 惠是銷售及租賃的殺手锏。：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營(yíng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。出入口控制64 / 97均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動(dòng)感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化DA，通信自 動(dòng)化 CA，設(shè)備管理自動(dòng)化 BA）；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B 編碼，分布式時(shí)鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合 B—IS—DN 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為 100MBPS，能傳輸語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會(huì)議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報(bào)警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等。：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡(jiǎn)單裝修。：地面鋪設(shè)廣場(chǎng)磚，露天展場(chǎng)設(shè)置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。（一）品質(zhì)規(guī)劃策略近兩年來(lái)，汽車市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，特別是 2022 年發(fā)生“ 井噴”現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過(guò)電子行業(yè)，成為國(guó)家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬項(xiàng)目激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。重慶 西部國(guó)際汽車城——培育汽車商界巨子的搖籃重慶 西部國(guó)際汽車城——我國(guó)西部地區(qū)首座現(xiàn)代化國(guó)際汽車貿(mào)易園區(qū)重慶 西部國(guó)際汽車城——中國(guó)汽車市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)（四）市場(chǎng)區(qū)域定位汽車城的市場(chǎng)區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。從規(guī)模上講她是我國(guó)西部一座宏大的“汽車城” ；從功能上講她是一座涵蓋了汽車流通領(lǐng)域所有環(huán)節(jié)的“汽車貿(mào)易園” 。（二）項(xiàng)目形象定位重慶西部國(guó)際汽車城—中國(guó)汽車市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，西部汽車市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。生活服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者：主要包括餐飲、休閑 、娛樂(lè)、住宿、購(gòu)物等行業(yè)經(jīng)營(yíng)者；汽車 零配件經(jīng)銷商；貨車經(jīng)銷商：主要包括各類載貨車、人貨兩用 車、特種車、專用車、工程機(jī)械等經(jīng)營(yíng)者等； 第十一章　項(xiàng)目營(yíng)銷策劃一、項(xiàng)目定位（一）目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要包括以下幾類：61 / 97以上各階段將交叉作業(yè)。（三）施工階段在七個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場(chǎng)綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。對(duì)土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（一）前期工作階段項(xiàng)目建議書編制及報(bào)批；規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址；可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批、完成審批；以上工作在前四個(gè)月內(nèi)完成。員工計(jì)劃為：時(shí)間 2022 年四季度 2022 年一季度 2022 年二季度 2022 年三季度人數(shù) 30 人 40 人 60 人 100 人注：?jiǎn)T工人數(shù)應(yīng)分階段增加，項(xiàng)目竣工后將基本保持員工隊(duì)伍穩(wěn)定。公司員工的福利待遇根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 公司對(duì)經(jīng)營(yíng)班子成員的選聘實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求本科及以上學(xué)歷，大型企業(yè)、公司相關(guān)職位 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，并且取得突出成績(jī)者。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算、監(jiān)督、劃撥款項(xiàng)、報(bào)銷、資金計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)預(yù) 決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅 務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)系。市場(chǎng)管理委員會(huì)：負(fù)責(zé)市場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關(guān)系、幫助辦 理有關(guān)證件等。各部門主要職責(zé)為：行政人事部：負(fù)責(zé)公司行政、辦公、人事等工作；同時(shí)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見“組織 機(jī)構(gòu)圖” 。55 / 97 第九章　項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、組織管理重慶西部國(guó)際汽車城有限公司由重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司56 / 97與重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司共同投資組建，重慶西部國(guó)際汽車城有限公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)和建成后的經(jīng)營(yíng)管理，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷、建設(shè)、管理、招商、融資事務(wù)的組織、協(xié)調(diào)、運(yùn)作。五、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主負(fù)責(zé)組織實(shí)施該項(xiàng)目的招標(biāo)工作，招標(biāo)須按公平、公開、公正的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、 評(píng)標(biāo) 等工作。施工監(jiān)理單位須為甲級(jí)以上。二、招標(biāo)范圍項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理部分為全部招標(biāo)、設(shè)備及重要材料采購(gòu)為部分招標(biāo)。第八章　招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件規(guī)定，確定施工單位和監(jiān)理單位。采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔以人工接地板，接地工頻電阻不大于 4 歐。 TNCS 制接地方式。（二）安全衛(wèi)生方面采取的措施53 / 97,設(shè)置相應(yīng)的防火間距和消防通道,保證了足夠的消防撲救面。，以節(jié)約電能。,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。（二）設(shè)計(jì)范圍主要是交易城內(nèi)各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)?！豆?jié)約能源管理暫行條例》。（2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為 DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔 80120 米設(shè)置地上式消火栓一支。 GBJ14090《建筑 滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。（2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設(shè)計(jì)要求。各主要建筑的耐火等級(jí)為二級(jí)。（三）建筑結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)各建筑物的結(jié)構(gòu)造型、墻、柱、梁、板等均按照“ 建筑防火規(guī)范” 的要求 進(jìn)行。2. 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)消防規(guī)范》(GB5006798)。該項(xiàng)目交易城區(qū)域內(nèi)的綠化采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式布置，道路兩側(cè)的帶狀綠化地，建筑物周圍形成點(diǎn)狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇， 為汽車城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。（三）主要污染物及治理措施主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無(wú)能耗生活污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)。十五、防災(zāi)設(shè)計(jì)要求該規(guī)劃片區(qū)防災(zāi)規(guī)劃主要是指防火，規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家頒布的防火規(guī)定（范），加強(qiáng)消防設(shè)施的建設(shè)。十四、工程管線綜合設(shè)計(jì)要求規(guī)劃電力電纜或電力電纜溝與電信管、燃?xì)夤芊謧?cè)布置，雨水管設(shè)在道路的車行道下。管網(wǎng)壓力級(jí)別采用中壓?jiǎn)渭?jí)管網(wǎng)，管道設(shè)計(jì)壓力為 ，支管末端壓力不小于 。（二）管網(wǎng)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)天然氣氣源來(lái)自渝黔路的 Ф159市政天然氣干管。（四）電子商務(wù)系統(tǒng) 汽車城內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)，用于電子商務(wù)系統(tǒng)。（三）CATV 電視系統(tǒng)規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)為共用天線電視系統(tǒng)由城區(qū) CATV 網(wǎng)引入。整個(gè)電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計(jì)都考慮到“智能化” 實(shí) 施的可能性，并為此留有相關(guān)的足夠通道。（二）電信網(wǎng)及寬帶網(wǎng)規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)市話系統(tǒng)擬由渝黔路上 24 孔的市話電信排隊(duì)管敷設(shè)一條 3 孔的電信排管引至本規(guī)劃區(qū)。（四）高壓走廊設(shè)置原則按重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求，沿 110KV 架空電力線兩側(cè)邊導(dǎo)線各留出 10 米高壓走廊防護(hù)綠地。各變配電房采用放射式向各用電單位配電，各用電單元內(nèi)配電采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式配電，低壓配電半徑不超過(guò) 300 米。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)二座 10KV 配電房，其中630KVA 的電力變壓器 2 臺(tái)，二座 10KV 配電房的電源通過(guò)敷設(shè)在渝黔路上的 600600 的電纜 溝引入?？紤]各類用電負(fù)荷間的同時(shí)系數(shù)為 ，根據(jù)建筑綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及以上負(fù)荷指標(biāo)計(jì)算得出本規(guī)劃區(qū)的計(jì)算負(fù)荷為 2370KW。十一、電力工程設(shè)計(jì)要求（一）負(fù)荷預(yù)測(cè)本規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)參照國(guó)內(nèi)有關(guān)分類綜合用電指標(biāo)并結(jié)合重慶市土建學(xué)會(huì)電氣專委會(huì)推薦的指標(biāo)進(jìn)行負(fù)荷估算。（四）雨水工程規(guī)劃雨水由雨水管網(wǎng)根據(jù)地形分片收集后就近排入市政排水溝。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)排放的污水經(jīng)無(wú)能耗污水處理裝置處理后，達(dá)到國(guó)家有關(guān)污水排放標(biāo)準(zhǔn)的要求后再排入市政污水管內(nèi)。（二）污水系統(tǒng)規(guī)劃為了提高環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)水體，本規(guī)劃區(qū)規(guī)劃為雨、污水流制排水系統(tǒng)。十、排水工程設(shè)計(jì)要求（一）污水量預(yù)測(cè)本規(guī)劃區(qū)污水量汽車城的生活給水量的 90%計(jì)， 污水總量為。（五）消防給水系統(tǒng)45 / 97消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)共用。根據(jù)現(xiàn)狀地形條件，規(guī)劃從市政給水主干管引入本規(guī)劃區(qū)，具體布置詳見《給水排水工程規(guī)劃圖》。（三）給水水源及水壓本規(guī)劃區(qū)由渝黔路市政管網(wǎng)供水，供水水壓達(dá)高程 300 米。d 728 人 8 2 綠化 15 m3/ ha 8 3 道路 15 m3/ ha 8 合計(jì) （二）消防用水量預(yù)測(cè)室外消防用水量為 30L/S，室內(nèi)消火栓用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)。九、給水工程設(shè)計(jì)要求（一）用水量預(yù)測(cè)根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》及重慶現(xiàn)狀情況，確定了重慶西部國(guó)際汽車城最高日用水量約 。八、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過(guò)多次比較，初步?jīng)Q定采用晚期現(xiàn)代主義的建筑理念來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)。（三）面：在汽車城入口處及會(huì)展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同時(shí)輔以五彩花卉來(lái)點(diǎn)綴，形成大片綠地。（一）點(diǎn)：主要指庭院綠地，展場(chǎng)綠地，以草坪、花卉和灌木為主。（三）污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管,排至污水處理廠。2 個(gè)位于辦公區(qū)。市政配套設(shè)施：（一）垃圾收集與處理：本規(guī)劃區(qū)設(shè)有 1 個(gè)垃圾站，與洗車場(chǎng)結(jié)合設(shè)置，設(shè)計(jì) 成小品式構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)車運(yùn)至處理場(chǎng)。（四）汽車城西面用架空道路與規(guī)劃的菜元壩復(fù)線橋南引道聯(lián)結(jié)。（二）汽車場(chǎng)城內(nèi)從大門到城后區(qū)為 32 米寬景觀大道，為人流主通道。衛(wèi)生間按設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際，滿足方便使用、清潔衛(wèi)生、通風(fēng)等要求，并要求全采用板下無(wú)管式設(shè)計(jì)。外立面：現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、 結(jié)合廣告牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)。城內(nèi)設(shè)計(jì)周界防護(hù)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及音樂(lè)系統(tǒng)。地面擬以混凝土考慮，作功能分區(qū)劃分線處理，以利管理。棚蓋采用輕質(zhì)透明玻璃鋼瓦，與地面大塊高級(jí)地面磚相輝映。汽車棚蓋展場(chǎng) 1 層，靠大門進(jìn)景觀大道左面布置，占地面積10000㎡。外立面造型別致，柱 頭以羅馬柱形式，取直線、曲 線，屋 頂線條明媚，與高級(jí)外墻磚形成質(zhì)感對(duì)比效應(yīng)?；A(chǔ)為條形基礎(chǔ)，其上為框架結(jié)構(gòu)。層高3M，進(jìn) 深擬 考慮 12M。展場(chǎng)辦公樓為 2 層，布置在城內(nèi)貨車展場(chǎng)旁邊及門面房之后，有利于方便其辦公等。露臺(tái)考慮作屋頂花園等，以美化 環(huán)境。燈具要求光照充足，配以高檔吊燈、環(huán)形漫射燈等，形成無(wú)毒無(wú)害自然室內(nèi)極好景觀。二層是平街 門面， 層高擬為 6M,進(jìn)深27M。總建筑面積約 10000㎡。門面房共二層，沿渝黔公路邊偏北布置。結(jié) 構(gòu)上；基礎(chǔ)擬采用帶型基礎(chǔ)，上部為框架和局部輕鋼網(wǎng)架。燈具要求光照充足，配以高檔吊燈、環(huán)形漫射燈等，形成無(wú)毒無(wú)害自然室內(nèi)極好景觀。4S 店沿景觀 大道中間 靠?jī)膳赃叢贾?，?5 套，層高 6M。大門按 50 米寬設(shè)計(jì)，且考慮活動(dòng)集會(huì)地等，要求極具現(xiàn)代感。 滿足促銷對(duì)場(chǎng)地的需求、營(yíng)造良好的汽車經(jīng)營(yíng)氣氛，樹立市場(chǎng)形象。整個(gè)平面布置和建筑力爭(zhēng)模式新穎，具現(xiàn)代感，以充分展示項(xiàng)目形象。規(guī)劃布局請(qǐng)?jiān)斠娭貞c西部國(guó)際汽車城規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總平面布置圖。主入口寬度為 50M，出入口部分 處理成入口廣場(chǎng)，以有利集散人流、車流。，注意國(guó)際汽車城的形象，采用高低錯(cuò)落，一張一弛等手法，來(lái)強(qiáng)化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。，合理布置景觀大道、會(huì)展區(qū)、露天停車展場(chǎng)、商務(wù)辦公區(qū)、物流配送中心區(qū)、還建住宅區(qū)。密切聯(lián) 系客觀實(shí)際，結(jié)合氣候、風(fēng)向、地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行39 / 97創(chuàng)作，建立“ 以人為主，物為人用”的觀點(diǎn)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及相關(guān)規(guī)則；《城市規(guī)劃編制辦法》及實(shí)施細(xì)則；3.《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》；；、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料。在保證功能組織合理的前提下使平面構(gòu)圖優(yōu)美完整，具有藝術(shù)性。交通方便。規(guī)劃用地位于巴南區(qū)八公里附近，用地為不規(guī)則形狀。項(xiàng)目綜上所述，該項(xiàng)目擬建地能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足該項(xiàng)目建設(shè)的需要，交通條件良好。37 / 97本規(guī)劃區(qū)市話系統(tǒng)擬由渝黔路上 24 孔的市話電信排隊(duì)管敷設(shè)一條 3 孔的電信排管引至本規(guī)劃區(qū)。天然氣供應(yīng)來(lái)自重慶市天然氣公司（南坪供應(yīng)站），由用戶樓棟調(diào)壓裝備調(diào)壓。二座配電房采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。根據(jù)本規(guī)劃區(qū)總平面布置及負(fù)荷分配情況，規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)二座10KV 配電房，二座 10KV 配電房電源通過(guò) 敷設(shè)在渝黔路上的 600╳600 的電纜溝引入。根據(jù)現(xiàn)狀地形條件，規(guī)劃從市政給水主干管引入本規(guī)劃區(qū)。該場(chǎng) 地位于重慶市中心城區(qū)南大門渝黔快速主干道出入口處，距南坪四公里，距渝中區(qū)八公里，有重慶長(zhǎng)江大橋、重慶長(zhǎng)36 / 97江二橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋、馬桑溪長(zhǎng)江大橋等構(gòu)筑交通輻射網(wǎng)絡(luò)與全市各區(qū)相連，交通便捷。 評(píng)估區(qū)水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，但應(yīng)當(dāng)注意的是場(chǎng)地內(nèi)的所有排水均通過(guò)Ⅱ號(hào)地塊中部的沖溝向西排出，故工程建設(shè)中應(yīng)當(dāng)注意保持、恢復(fù)和加強(qiáng)此沖溝的作用。但沖溝、溝谷段局部有上層滯水或基巖裂隙水。34 / 97