【正文】 『完』 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 56 頁 共 60 頁重慶晟城房地產(chǎn)顧問有限公司二○一○年一月十七日附件一、經(jīng)濟型酒店問卷調(diào)查表分析經(jīng)濟型酒店調(diào)查問卷非常感謝您給我們這次機會，讓我們可以再短暫的時間內(nèi)傾聽到您對美好生活的要求標(biāo)準(zhǔn)和個性。（四）酒店對銷售促進的思考酒店對項目的銷售促進，主要為兩方面：□ 其一：吸引客戶上門；通過品牌的形象，達到廣泛告知，吸此客戶上門?！?勁力五星城沒有更多的借用其品牌，因為天鵝酒店管理有限公司在中國大陸的品牌效應(yīng)相比國際化的萬豪或洲際等，知名度較小?！?是勁力集團與天鵝（香港）酒店管理有限公司之間的通力合作，對整個社區(qū)實行服務(wù)團隊專業(yè)化、服務(wù)配套一體化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店化的五星級酒店服務(wù)。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 55 頁 共 60 頁□ 不但讓項目可高處站位，傳遞了國際尊貴服務(wù)，同時也節(jié)約了項目的推廣費?！?甚至還有可能，在規(guī)劃時做成酒店，由于市場好，而將其作為酒店式公寓銷售。當(dāng)然，酒店的星級確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌鲇惺裁礃拥男枨?。（二）項目?nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考酒店與項目整個產(chǎn)品檔次定位成正比□ 酒店出現(xiàn)在商住項目中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會是經(jīng)濟型酒店或三星以下的酒店。隨著房地產(chǎn)競爭的越發(fā)激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源?！?為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強消費者對品牌的忠誠度，如家每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄?！?入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團采購價格購買高質(zhì)量的酒店用品。□ 提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計服務(wù)，包括外觀、大堂、房間等?！?每年若干次對各酒店進行質(zhì)量檢查，以促進酒店質(zhì)量的提高。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 53 頁 共 60 頁□ 直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經(jīng)營管理的經(jīng)濟型連鎖酒店；□ 特許經(jīng)營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店連鎖品牌、商標(biāo)、業(yè)務(wù)模式的經(jīng)濟型酒店；□ 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團進行管理；□ 市場聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團的市場營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象來提升自己的效益。（四）、電梯數(shù)量電梯和客房的配比為：70：1（五）、樓層層高樓層高低： 米—— 米七、如家快捷酒店的管理模式參考許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗，品牌知名度也不夠高，最好的方式就是選擇和其它知名的酒店管理公司進行合作。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 52 頁 共 60 頁房間的數(shù)量70—150 間房為一檔次；150—300 間房為一檔次；300 以上房間為一檔次房間的面積計算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)面積客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)夏季溫度：20—26 度 濕度：65%冬季溫度：18—23 度 濕度：45%客房地面材料以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等。□ 客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。在門的上方最好設(shè)計一個開門燈，而使客人感覺服務(wù)的周到?！?走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在 450㎝左右，太深了，若有客人出門時，恰好別的客人由門前經(jīng)過時反而會受到驚嚇，而失去安全感；客用走道燈光□ 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且沒有眩光。 □ 占地面積 2022―4000㎡左右，視地理位置與價位而定?！?水、電、煤氣、排污、通訊等設(shè)施到位。 ） □ 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進行改造。 □ 交通便利，能直達機場、車站、港口或經(jīng)濟文化中心； □ 所在地有良好的經(jīng)濟文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)；□ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位； 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 50 頁 共 60 頁、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進行改造□ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率在此范圍內(nèi)。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點站、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。 萬 = 年 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 49 頁 共 60 頁五、國內(nèi)著名經(jīng)濟型酒店及選址要求（一）中國知名經(jīng)濟型連鎖酒店 錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 城市之家、揚子江飯店、7 天連鎖酒店。□ 入住率，當(dāng)前市場的入住率普遍均在 65%－70%，本項目按謹(jǐn)慎原則，以 60%的入住率計算。技術(shù)指標(biāo) ㎡㎡計算，酒店的單層面積按平均值775㎡計算，則本項目酒店為4層，則總建筑面積為：3100㎡內(nèi)部裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購）內(nèi)部裝修按建筑面積 1000 元/m 2計算，則酒店內(nèi)部裝修成本為：3100㎡1000 元/m 2 = 310 萬土地成本3100㎡600 元/m 2 = 186 萬 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 46 頁 共 60 頁建安成本（含外裝成本）3100㎡1200 元/m 2 = 372 萬酒店開業(yè)前的采購成本（僅供參考）采購序號 項目名稱 價額總計（單位：元）1 前臺、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20220 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機 / 服務(wù)中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳/更衣室設(shè)備 30000 8 保安設(shè)備 4000 9 工程設(shè)備及工具 8000010 室內(nèi)植物 60000 11 印刷品設(shè)計，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設(shè)備 240000 15 酒店用標(biāo)志，指示牌 4 97000 16 財務(wù)部用品 129000 17 員工其它保障費用 80000 總計 經(jīng)濟型酒店投入的總成本1 內(nèi)部裝修成本 310萬2 土地成本 186萬3 建安成本 372萬4 采購成本 合計 酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 47 頁 共 60 頁入戶門 地毯 天棚 墻紙（涂料）開關(guān)和電線 吸頂燈 書桌燈 床頭燈掛畫 窗和窗簾 書桌 書桌椅臥房裝修電視桌 休閑椅 休閑桌 衣柜寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話 液晶電視 空調(diào)臥房配套 床 床上用品 開水壺 其它用品鋁吊頂 墻（磚） 地（磚） 鏡淋?。ㄕ祝?馬桶 洗臉盆 水管線衛(wèi)生間電線和開關(guān) 毛巾架 浴巾架（二）本項目經(jīng)濟型酒店的投資回收期限本項目經(jīng)濟型酒店收入測算□ 我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟型酒店的通常需求，對酒店平面進行初步劃分，得出每層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計算，則共有 64 間。本項目現(xiàn)狀： 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 45 頁 共 60 頁四、本項目經(jīng)濟型酒店投資回收初步測算（一）本項目經(jīng)濟型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設(shè)施成本；其中土地成本，暫按本項目當(dāng)前地段的樓面地價600元/m 2。項目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機關(guān)單位密集，商務(wù)會議客源豐富，從而保障項目的穩(wěn)定收益。劣勢分析□ 項目本身建筑規(guī)模不大，無法實現(xiàn)豐富的酒店配套設(shè)施的設(shè)置，因此不利于項目打造品質(zhì)感較高的酒店；□ 項目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限。]三、本項目引入經(jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行性分析（一）本項目引入經(jīng)濟型酒店建設(shè)條件 SWOT 分析優(yōu)勢分析□ 本項目所在區(qū)域是新興的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經(jīng) 6 年發(fā)展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)” ，區(qū)域形象品質(zhì)較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)；□ 項目周邊世界 500 強企業(yè)、國內(nèi) 500 強企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè) ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團等，建設(shè)集團、隆鑫集團、五糧液普什集團等；□ 項目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務(wù)人士眾多； 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 44 頁 共 60 頁□ 項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高，周邊配套成熟。調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因為在周邊范圍內(nèi)無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內(nèi)有酒店能滿足企業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店的需求較大。（3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力本項目依托項目周邊眾多的專業(yè)市場，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場、恒冠鋼鐵市場、隆鑫鋼鐵市場，新世紀(jì)石材市場、金科五金機電城、摩配市場等等，來往的客商將為經(jīng)濟型酒店帶來豐厚的客戶資源。（四）本項目引入經(jīng)濟型酒店的市場機會點分析酒店的市場大環(huán)境具有可行性（1）重慶地產(chǎn)開發(fā)商越來越青睞于酒店項目投資酒店成為開發(fā)商的投資熱點，大型的商業(yè)地產(chǎn)項目喜歡引進星級酒店提升項目的商業(yè)價值，既降低項目的投資風(fēng)險，也為項目的后期銷售、招商作鋪墊。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴大了其目標(biāo)客戶群。 □ 國內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在 3040 平方米，舒適度相對較高。彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨。提高性價比將是本地品牌立足市場的必要手段。 品牌與性價比的差異化競爭愈演愈烈□ 經(jīng)濟型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價比必然對其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是三星級酒店市場受到的影響較大，目前重慶三星級酒店房價通常為 180220 元/天，經(jīng)濟型酒店標(biāo)間房價集中在 100160 元/天，房間內(nèi)部配置逐漸趨向于三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明顯，可以預(yù)計今后兩者間的競爭將趨向于體現(xiàn)綜合實力的品牌化競爭。 依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元□ 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要的消費群體，可見具有流動人群的產(chǎn)業(yè)能夠為經(jīng)濟型酒店帶來商機，商貿(mào)、旅游、教育、會展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟型連鎖酒店發(fā)展的熱點區(qū)域。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 40 頁 共 60 頁（三）重慶經(jīng)濟型連鎖酒店發(fā)展趨勢 國際品牌進入，經(jīng)濟型酒店市場品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快□ 連鎖經(jīng)營是世界酒店發(fā)展的主要趨勢，一批國際及國內(nèi)品牌也登陸重慶，如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國速 速朋誼等；□ 全球品牌連鎖的加盟將對我市經(jīng)濟型酒店業(yè)的品質(zhì)升級、管理和營銷模式進步、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促進作用。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 33 頁 共 60 頁（2）標(biāo)準(zhǔn)間實景圖 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 34 頁 共 60 頁（3）衛(wèi)生間實景圖（4）細(xì)節(jié)展示書桌 煙灰缸裝飾植物 睡衣和衣柜 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 35 頁 共 60 頁（5）特色房電視采用壁掛式，節(jié)約空間 玻璃隔斷衛(wèi)生間，提升品質(zhì) 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 36 頁 共 60 頁（6）單人間調(diào)查