【正文】 。（8）培訓(xùn)中心、維修中心、檢測中心培訓(xùn)中心、維修中心、檢測中心三個中心，均沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路布局，建筑面積培訓(xùn)中心為10000M2，檢測中心 5000M2，維修中心 5000M2，主要用房為一層，方便顧客，建筑風(fēng)格均利用現(xiàn)代簡潔的建筑設(shè)計風(fēng)格，分別為顧客提供各種汽車檢測、知識培訓(xùn)、以及汽車維修服務(wù)。（6）酒店及商務(wù)會議中心酒店及商務(wù)會議中心位于東側(cè)場地的東北角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M2，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該酒店顯得活潑而有生機，與公園區(qū)中整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動的服務(wù)更為全面，是汽車城的一大特色。正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。（3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82022M2，及 35500M2，位于場地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。（2）綜合合辦證大廳綜合辦證大廳位于場地中圈的南部，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理服務(wù)，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收服務(wù)、金融服務(wù)、保險服務(wù)等功能。5．3．2 擬建主要建筑概述（1）展示中心展示中心位于場地入口廣場處，建筑面積為 32022M2，層數(shù)為二層，占地面積 16000M2。（2）充分體現(xiàn)以人為本的精神，強調(diào)生態(tài)保護，人文建筑環(huán)境的有機結(jié)合，強調(diào)人與自然22的和諧共處，及可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計概念。5．2．3 地質(zhì)情況詳見第四章?，F(xiàn)狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構(gòu)成。5．2 場地概述5．2．1 地理位置本項目位于廣東省廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村，總用地面積約 2022 畝，105 國道貫穿場地，距廣州新機場僅 15 分鐘的車程，距華南最主要的鐵路樞紐站——廣州站，亦不超過 25 公里，航空、公路、鐵路運輸均較為方便。信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105國道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場部分相銜接，方便到達各中心區(qū)域。車流系統(tǒng)主入口設(shè)在 105 國道側(cè)，南北設(shè)兩個入口，形成“U”型環(huán)路，由主環(huán)路延伸出的支路將各組建筑相聯(lián)接。在此次規(guī)劃設(shè)計中，各個功能分區(qū)之間及建筑物周邊及主要區(qū)內(nèi)道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設(shè)計，既有效地劃分、又有機地串聯(lián)起主要的功能區(qū)，同時，也美化環(huán)境，充分體現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重的生態(tài)化設(shè)計原則，力圖成為廣州市集汽車商貿(mào)、游憩、休閑為一體的新景點，提高該汽車城的綜合競爭力。外圈則將酒店及商務(wù)會議中心、生活區(qū)、檢測中心、維修中心、保稅倉、物流中心、試車場以及卡丁車賽場、汽車文化主題公園、特種車市場、二手車市場等配套設(shè)施依次布置，形成一個配套內(nèi)圈中心區(qū)的外圈服務(wù)區(qū)域。東側(cè)用地以場內(nèi)環(huán)路為界，形成內(nèi)圈和外圈。215．1．2 工程場地規(guī)劃工程用地位于 105 國道太和鎮(zhèn)石湖村路段，規(guī)劃控制用地面積約 公頃，整個地塊被105 國道分割為東西兩部分，東側(cè)用地 公頃，西側(cè)用地約 20 公頃。第二期工程占地 70 公頃，圍繞第一期場地，建設(shè)內(nèi)容主要有酒店及商務(wù)會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、汽車主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。整個工程將分為二期進行建設(shè)。在社會狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形19象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，居民消費從千元級向萬元級、十萬元級消費發(fā)展，需要 710 年的資金積累期。廣州始終走在改革開放的前沿，在利用外資，引進技術(shù)，對外合作等方面卓有成效，2022 年實際利用外資 億元，位居全國十大城市之首，這說明廣州在發(fā)展外貿(mào)方面有很大優(yōu)勢。4．4．3 廣州市的社會經(jīng)濟狀況作為珠三角的核心城市，廣州市的經(jīng)濟總量和經(jīng)濟增長始終位于全國前列。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業(yè)生產(chǎn)地，其生產(chǎn)額占廣東省 2022 年生產(chǎn)總額的 70%以上，發(fā)展速度也超過中國其他地區(qū)。而對于后者影響的爭議卻頗多，一般認為：在短期，加入WTO 會使中國付出一些社會成本，如對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠期來看，入世可以清除中國在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對中國的發(fā)展是有利的。2022 年發(fā)生的兩件大事對中國經(jīng)濟發(fā)展影響深遠，一是申奧成功，二是加入 WTO。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠比鄰近國家樂觀。4．4 社會經(jīng)濟狀況4．4．1 中國社會經(jīng)濟狀況雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟下滑，但是中國大陸地區(qū)經(jīng)濟表現(xiàn)卻一枝獨秀。項目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項目基地西側(cè)，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。 4．3 交通運輸條件由于珠江口島嶼眾多，水道密布，有虎門、橫門、磨刀門等水道出海，使廣州成為中國遠洋航運的優(yōu)良海港和珠江流域的進出口岸。地帶性植被為南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡單。4．2．8 地質(zhì)廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。本地水資源總量 億立方米，其中地表水 億立方米，淺層地下水 億立方米，深層地下水 億立方米。全市水域面積 萬公頃，占全市土地面積的10%。同時，雨季與強光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達77865 千克/公頃。此外，每年 410 月份是臺風(fēng)的多發(fā)期，廣州地處東南沿海，受臺風(fēng)的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺風(fēng)數(shù)量不多。冬季的偏北風(fēng)因極地大陸氣團向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南風(fēng)因熱帶海洋氣團向北擴展而形成，溫暖濕潤。項目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在 0℃以上。4．2．2 日照廣州的光熱資源充足，年平均日照時數(shù)為 小時~ 小時，年太陽總輻射量 千卡/平方厘米~ 千卡/平方厘米。4．2 自然條件4．2．1 氣候廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。17第四章 選址與建設(shè)條件4．1 場址項目選址于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)白云大道與北二環(huán)高速路交匯處，屬于舊白云機場和新白云機場的中間地帶，毗鄰新廣從公路、機場高速公路等多條交通干線，到廣州火車站有直達線路。在具體規(guī)劃上，根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開發(fā)時序，第一期工程占地 800 畝（計 533333 M 2） ，位于場地的中北片，主要建設(shè)展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、車場以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。在市場規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育汽車文化氛圍為導(dǎo)向，重點建設(shè)高檔次的新車交易市場、汽配件和汽車用品市場，以及相配套的辦證廳和基礎(chǔ)設(shè)施等。即將中田國際汽車城建設(shè)成為功能多元化，管理現(xiàn)代化的汽車市場。3．4．4 項目市場開發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進。因此，中田國際汽車城項目將以打造與國際接軌，在國內(nèi)領(lǐng)先的汽車市場為已任，將汽車文化納入發(fā)展視野，力求從市場角度提高和創(chuàng)造廣州市乃至華南地區(qū)的汽車消費需求，推動廣州市汽車流通業(yè)做大做強，取得最佳的社會和經(jīng)濟效益。其次它還可以增加就業(yè)。其營業(yè)收入估計會有 150 億~200 億，若按稅收等于收入的 %來計算，則汽車城每年可上繳稅收 ~11 億元。中田國際汽車城的成立將會給當(dāng)?shù)厣踔翉V州帶來巨大的社會和經(jīng)濟效益。中田國際汽車城項目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場逐漸完全放開的嚴峻現(xiàn)實，充分貫徹廣州市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造廣州市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升廣州市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對入世后面臨的來自汽車流通業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，樹立民營流通企業(yè)的一面旗幟。3．4．2 競爭策略：整合國內(nèi)市場，促進有序競爭，堅持以人為本，造福廣大市民，打造支柱產(chǎn)業(yè)，迎擊入世挑戰(zhàn)中田國際汽車城項目將以建設(shè)舒適的購物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場管理，品味卓16然的汽車文化為目標，改善目前廣州市市場分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競爭格局。遠期更是將包括珠三角外其他地區(qū)的整個華南地區(qū)作為市場輻射范圍。3．4 項目的市場定位、競爭對手及市場策略3．4．1 市場定位：立足廣州，面向珠三角，輻射華南廣州市中田國際汽車城項目是在充分研究我國和廣州市汽車市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，順應(yīng)我國加入 WTO 后的汽車市場發(fā)展趨勢，響應(yīng)廣州市發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策而作出的重要舉措。汽車市場會出現(xiàn)進口車與國產(chǎn)車銷量此消彼長的競爭格局，在汽車生產(chǎn)和流通領(lǐng)域與國際接軌的特征越來越明顯。廣州市汽車市場也將面臨進口汽車對市場的沖擊，價格和利潤空間會逐漸下降，市場格局會發(fā)生變化，國際跨國公司必然會搶占廣州市的汽車貿(mào)易服務(wù)市場，擴大在廣州市汽車服務(wù)業(yè)中的份額。而我國的汽車流通業(yè)發(fā)展水平比較低，汽車經(jīng)銷商多為傳統(tǒng)貿(mào)易商，其貿(mào)易方式、服務(wù)內(nèi)容、售后服務(wù)以及新技術(shù)應(yīng)用等方面與國外同行相比差距較大。同時允許外商合資設(shè)立汽車連鎖店，到 2022 年取消連鎖店不能超過 30 家以及外方不能控股的限制。3．3．2 汽車進出口以及中國入世對廣州市汽車市場的影響我國加入 WTO 后，汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)⒋蜷_國門，迎接來至國際資本市場的挑戰(zhàn)。一方面是因為國產(chǎn)車越來越受到市民認可，另一方面也是由于現(xiàn)階段的消費者更多考慮的是合理的性價比，對汽車品牌沒有很高的認可度，車型和價格是消費者考慮最多的因素。3．3 廣州市汽車進出口市場分析與預(yù)測3．3．1 目前的汽車市場格局特征據(jù)了解，廣州市目前車市結(jié)構(gòu)依然是以國產(chǎn)轎車為售量主體。汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)模化、大型化、規(guī)范化的汽車市場會逐漸取代分散無序的汽車賣場。廣州市汽車市場整體建設(shè)起點不夠高，定位偏低，整個華南五省區(qū)的整車銷售市場的開拓空間較大，作為華南地區(qū)汽車市場中心的地位有待進一步提升。汽車市場布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與廣州市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。眾多的整車銷售店和零部件配套店零星分布在市區(qū)，總體的經(jīng)營環(huán)境欠佳，發(fā)展檔次低，缺乏具有現(xiàn)代化軟硬件條件并與國際接軌的永久性汽車市場。在微觀消費政策上，政府鼓勵私車消費的政策逐漸出臺，如各種稅費的降低，汽車上牌手續(xù)的簡便化等，都會極大促進汽車市場的發(fā)展。同時提出“積極引進國內(nèi)外大型流通企業(yè)集團，創(chuàng)新現(xiàn)代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區(qū)商品集散中心和全國性購物中心地位，力爭發(fā)展成為國際埠際貿(mào)易中心” 。從宏觀政策角度，廣州市的“十五”規(guī)劃明確提出支持汽車業(yè)發(fā)展，提出“培育壯大電子信息、汽車、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)” ，把汽車作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，提出“以本田轎車為龍頭，逐步擴大規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)集中度，技術(shù)水平和零部件配套國產(chǎn)化程度，使廣州成為全國重要汽車生產(chǎn)基地” ?！粽邇?yōu)勢。與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的是，隨著經(jīng)濟發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進行交通運輸建設(shè)，改善用車環(huán)境，推動汽車消費。根據(jù)廣州市“十五”規(guī)劃，到“十五”期末，廣州市 GDP 將達到 4880 億元，年均增長 12%左右；人均 萬元，年均增長 10%。廣州市作為我省的經(jīng)濟文化中心，經(jīng)濟優(yōu)勢則更為明顯?！艚?jīng)濟優(yōu)勢。除自身經(jīng)濟發(fā)展水平較高外，臨近的珠江三角洲其他地級市均為經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，該地區(qū)整體消費水平高，是廣東乃至全國汽車普及的領(lǐng)頭雁?！魠^(qū)位優(yōu)勢。據(jù)廣東省城調(diào)隊消費價格處的一份經(jīng)常性調(diào)查統(tǒng)計顯示，今年 1—9 月份廣東省城市居民汽車消費價格累計比去年同期下降了 ％，與 2022 年的消費價格水平相比則下降了 ％。此外，廣州市已經(jīng)形成了若干輻射范圍較廣，知名度較高的綜合性市場，為以后市場的升級打下良好基礎(chǔ)。143．2．2 廣州市汽車市場的存在問題與發(fā)展優(yōu)勢發(fā)展優(yōu)勢◆市場優(yōu)勢?！羰杏驗橹黧w市場，珠三角為重要市場的區(qū)域市場格局。根據(jù)廣東省城調(diào)隊的調(diào)查資料，在計劃買車的家庭中，選擇 11－20 萬元中檔車的比重最大，占 ％，選擇價格超過 20 萬元的家庭占 ％，表明中檔車型是消費者選擇的主體。2022 年上半年共銷售 18272 輛轎車，占汽車總銷量的 ％；為銷售主體?！粢愿咧械徒Y(jié)合，中檔轎車為主體的消費結(jié)構(gòu)?！舳嘀黧w的競爭格局?！舳鄻踊匿N售模式。原有汽車市場“臟亂差”的現(xiàn)象，形成了廣州市汽車市場相對落后的業(yè)態(tài)特征。同時，很多車行屬臨時建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場，增加了市場整治難度?！粝鄬β浜蟮臉I(yè)態(tài)特征。從經(jīng)營規(guī)?？?，也體現(xiàn)分散化特征。沒有突出的龍頭銷售企業(yè)，以經(jīng)營高檔進口車為主。位于廣州大道以東，黃埔大道以南，華南快速干道以西，包括廣東國際名車城和廣東名車交易市場兩個綜合性賣場。以賣進口車為主，二手車也以中高檔為特色，但用地面積小，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆V州大道南的華南汽貿(mào)市場占地 5 萬平方米，分布著 60 家大小汽車經(jīng)銷商，該市場是廣州市兩家定點舊機動車交易市場之一，二手車交易量約占總交易量的三成。是廣東省最大的輕客和輕卡市場，該板塊自發(fā)形成，臨時建筑較多。內(nèi)有廣州汽車博覽中心，占地 4 萬平方米，位于天河北路 163 號，是廣州市中心繁華地段最大的汽車市場。位于機場北路 410 號，有占地 7 萬平方米的廣東汽車市場。其中，較具有代表性的整車市場分布在機場路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場主要