【正文】 分散經(jīng)營(yíng)為主，量多面廣，力量單薄，如此小的規(guī)模不能體現(xiàn)汽車市場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)?；途C合化的優(yōu)勢(shì)，難以適應(yīng)入世的需要和面對(duì)來(lái)自外資的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)有市場(chǎng)大多分布在市區(qū)交通繁忙地段，增加了城區(qū)交通壓力，影響了城市景觀。有些以周邊閑置地臨時(shí)搭建為市場(chǎng)用地，根本不考慮城市規(guī)劃的用地控制，更談不上改善消費(fèi)環(huán)境。這與廣州市的總體發(fā)展戰(zhàn)略相違背，也不利于鞏固廣州市汽車市場(chǎng)在華南地區(qū)的中心地位，不利于廣州市物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升。目前廣州市形成了由汽車專營(yíng)模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式?，F(xiàn)有汽車銷售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體包括國(guó)有資本、集體資本、民營(yíng)資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時(shí)運(yùn)作的多主體競(jìng)爭(zhēng)格局。廣州市汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)具有如下幾個(gè)特征：1.轎車是銷售主體車型。1－7 月份國(guó)產(chǎn)車銷量達(dá) 28856 輛，占汽車總銷量的 88％；首選。而實(shí)際上，來(lái)自廣物汽貿(mào)廣東汽車市場(chǎng)的數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者購(gòu)車的平均價(jià)格為 萬(wàn)元，這與城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)基本一致。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022 年 1－7 月份，廣州市共銷售汽車約 萬(wàn)輛，其中有 萬(wàn)輛銷往珠三角其他地區(qū)，表明廣州市汽車銷售主體仍是以本地銷售為主體，但珠三角市場(chǎng)已經(jīng)成為廣州市汽車市場(chǎng)的重要組成部分，成為各商家銷售量的增長(zhǎng)極。珠江三角洲的深圳、東莞、順德均跨入汽車普及時(shí)代，佛山和珠海等市也是汽車消費(fèi)日漸普及的地區(qū)，廣州市自身的汽車需求潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。隨著我國(guó)加入世貿(mào)后汽車市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)，進(jìn)口車許可證發(fā)放程度的松動(dòng)，國(guó)內(nèi)、國(guó)外汽車行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，將會(huì)引發(fā)汽車較大幅度的降價(jià)。汽車的降價(jià)無(wú)疑激活了居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。廣州位于廣東省中部，地處珠江三角洲腹地，毗鄰港澳，東南與西南分別與深圳和珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)近鄰。同時(shí)，廣州市交通區(qū)位條件好，是華南地區(qū)的交通樞紐和港口城市，是華南地區(qū)最大的商業(yè)和金融中心，自古商貿(mào)傳統(tǒng)發(fā)達(dá)，具有發(fā)展大宗高檔消費(fèi)市場(chǎng)的先天條件。廣東私家車悄然進(jìn)入尋常百姓家庭，其原因首先得益于廣東經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民消費(fèi)能力的普遍增長(zhǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到 22200 元和 9450 元，人們生活達(dá)到比較富裕階段?？傊?jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時(shí)代的到來(lái)，為廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展提供最重要的動(dòng)力。汽車市場(chǎng)對(duì)政策有極強(qiáng)的敏感性。另一方面，在“十五”規(guī)劃中也明確提出“著力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)” ， “加快形成廣州國(guó)際性區(qū)域物流中心功能” 。隨著汽車生產(chǎn)的發(fā)展，鼓勵(lì)私家車消費(fèi)政策的實(shí)施，汽車流通領(lǐng)域必然迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，汽車市場(chǎng)將會(huì)成為廣州市流通業(yè)創(chuàng)新的重點(diǎn)。存在問(wèn)題◆量多面廣，檔次偏低?！舨季蛛S意，發(fā)展無(wú)序?！羰袌?chǎng)面窄，有待開(kāi)拓。3．2．3 廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，政府對(duì)汽車行業(yè)的日益重視和扶持，廣州市必將進(jìn)入私人汽車消費(fèi)普及的時(shí)代，廣州市汽車市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)銷量會(huì)不斷提高，生產(chǎn)工藝不斷改15進(jìn)，新車型和品種不斷問(wèn)世，汽車文化深入人心。汽車市場(chǎng)將成為廣州市搞活大市場(chǎng)，提升華南地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個(gè)亮點(diǎn)。廣州市 2022 年 1－7 月份國(guó)產(chǎn)車銷量達(dá) 28856 輛，而進(jìn)口車只有 4056 輛，不到銷量的 12％，國(guó)產(chǎn)車占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，進(jìn)口車許可證資源不足也是國(guó)產(chǎn)車占市場(chǎng)售量主體的重要原因。按中國(guó)加入世貿(mào)的承諾，從 2022 年起，汽車進(jìn)口配額每年遞增 15％，至 2022 年取消；海關(guān)進(jìn)口關(guān)稅逐漸降低，以轎車關(guān)稅為例，從目前的 80％降至 2022 年 7 月的 25％；零配件進(jìn)口從目前的 30％降至 2022 年的 8％。有資料表明，在一個(gè)完全成熟的國(guó)際化的汽車市場(chǎng)中，汽車銷售利潤(rùn)約占汽車業(yè)利潤(rùn)的20％，零部件供應(yīng)利潤(rùn)占 20％，而 50－60％利潤(rùn)是在服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的。同時(shí)，中國(guó)汽車市場(chǎng)在二手車交易等方面仍有廣闊空間。隨著我國(guó)加入世貿(mào)承諾的不斷兌現(xiàn)，廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。汽車服務(wù)業(yè)商機(jī)得到充分挖掘，二手車市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越發(fā)育，汽車服務(wù)業(yè)在服務(wù)內(nèi)容和新技術(shù)運(yùn)用上會(huì)越來(lái)越改善，電子和信息化技術(shù)運(yùn)用會(huì)越來(lái)越普遍，以專業(yè)化、綜合化、規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營(yíng)為主流的市場(chǎng)模式越來(lái)越得到廣泛的認(rèn)可。項(xiàng)目立足廣州市具有的巨大潛力的汽車整車銷售市場(chǎng)和零配件市場(chǎng)以及其他汽車業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，同時(shí)將整個(gè)珠三角地區(qū)作為重要的市場(chǎng)區(qū)域。市場(chǎng)的興建，將極大改善廣州市目前無(wú)永久性汽車市場(chǎng)的現(xiàn)狀，促進(jìn)汽車市場(chǎng)的升級(jí)換代，鞏固廣州市為華南地區(qū)汽車市場(chǎng)中心的地位。中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理各方面為消費(fèi)者提供上檔次、全方位的完美服務(wù)，采用多品牌聚合營(yíng)銷的方式有效降低車價(jià)，促進(jìn)汽車?yán)硇韵M(fèi)，造福廣大市民。3．4．3 市場(chǎng)策略：搞活大市場(chǎng)，促進(jìn)大流通，發(fā)揮大效益廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展是廣州市大商業(yè)、大流通、大市場(chǎng)的重要組成部分，是鞏固廣州市作為華南地區(qū)商貿(mào)中心地位的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。首先它可以增加稅收。這是廣州 2022 年稅收的？？%。規(guī)模宏大的汽車城，其銷售、商旅、維修等功能都會(huì)產(chǎn)生較大的崗位需求，從其功能和規(guī)模綜合考慮，預(yù)計(jì)可容納？？？人就業(yè)；而與汽車市場(chǎng)相關(guān)的行業(yè)如物流配送業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、旅游業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等也會(huì)受到帶動(dòng)，就業(yè)崗位也會(huì)相應(yīng)增加。為此，在具體市場(chǎng)策略上，將走規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創(chuàng)建一個(gè)打破地區(qū)、行業(yè)、所有制界限的新型營(yíng)銷體系，建設(shè)成為華南地區(qū)乃至中國(guó)最大型的整車及零配件汽車貿(mào)易集散地之一。在項(xiàng)目安排上，采取全面規(guī)劃，分期引進(jìn)的策略。汽車城將融合包括中外名車展覽、新舊車交易、汽車配件和用品供應(yīng)、租賃服務(wù)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、儲(chǔ)運(yùn)配送、金融保險(xiǎn)、信息咨詢、餐飲旅館、辦證服務(wù)等功能，不斷改進(jìn)汽車貿(mào)易的功能結(jié)構(gòu)（如含售車、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等） ，把汽車城建設(shè)成為購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心，成為珠三角地區(qū)富有特色的汽車文化的輻射中心。第二階段逐步完善信息咨詢和金融保險(xiǎn)等功能。即將中田國(guó)際汽車城發(fā)展成為高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的超大規(guī)模的汽車物流中心。第二期工程占地 1050 畝（699999 M2） ，主要建設(shè)酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場(chǎng)、保稅倉(cāng)庫(kù)、主題公園、培訓(xùn)中心、檢測(cè)中心等。陸路和航空交通十分方便。項(xiàng)目基地一面近山，具有某些山地小氣候特點(diǎn)，但由于山體矮小，加之項(xiàng)目面積較大，小氣候的影響可忽略不計(jì)。4．2．3 氣溫廣州常年常夏無(wú)冬，年平均氣溫為 ℃~℃，一月平均氣溫 ℃，7 月平均氣溫℃。4．2．4 風(fēng)冬夏季風(fēng)交替是廣州季風(fēng)氣候的突出特征。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9 月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)一般在 4 月份。4．2．5 降水廣州雨量充沛，年均降水量為 1694㎜，雨季（4~9 月）降水量占全年的 85%左右，因受地形影響，北部山區(qū)多于平原。4．2．6 水資源廣州本地水資源較少，人均占有量不高。主要河流有增江、流溪河，東江流經(jīng)廣州市匯合珠江入海。廣州市地處南方豐水區(qū)，屬珠江水系河口區(qū)范圍，過(guò)境水資源相對(duì)豐富，總量達(dá) 1245 億立方米，為本地水資源的 15 倍。本項(xiàng)目基地位于廣州市中心區(qū)北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。184．2．9 植被廣州市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物 種值提供良好的生態(tài)環(huán)境，生物種類繁多，生長(zhǎng)快速。目前項(xiàng)目基地為大片農(nóng)田、果林所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點(diǎn)和華南民用航空交通中心，素有“南大門”之稱，海陸空交通十分發(fā)達(dá)。距新機(jī)場(chǎng)約十五分鐘車程，到市中心區(qū)也不過(guò) 20 分鐘。根據(jù)亞洲開(kāi)發(fā)銀行的評(píng)估，中國(guó)在 2022 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的內(nèi)需拉動(dòng)，大幅度地抵消了全球經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)外銷的影響。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國(guó)投資，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁。前者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響公認(rèn)為以積極因素居多。4．4．2 珠江三角洲地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況在改革開(kāi)放的二十多年來(lái)，珠江三角洲地區(qū)一直是廣東省乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心。近年來(lái)，珠三角各市的政府都積極和有計(jì)劃地培植策略性的高新科技產(chǎn)業(yè)，使之成為主導(dǎo)工業(yè)，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，珠三角的發(fā)展前景一片光明。2022 年廣州市人均 GDP 達(dá) 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %；人均可支配收入 14694 元，比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，廣州市民的消費(fèi)呈現(xiàn)高層次化的趨勢(shì)。廣州市居民從 20 世紀(jì) 90年代中期起就已進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的資金積累期，相信不久的將來(lái)萬(wàn)元級(jí)、十萬(wàn)元級(jí)的高檔耐用消費(fèi)品逐步進(jìn)入家庭，特別是后幾年內(nèi)小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會(huì)迅速進(jìn)入先富起來(lái)的家庭。20第五章 工程建設(shè)方案5．1 項(xiàng)目組成及場(chǎng)地規(guī)則5．1．1 項(xiàng)目組成本項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，其中：工程占地 公頃，預(yù)留后續(xù)項(xiàng)目用地 10 公頃。表 51 廣州中田汽車城構(gòu)筑物一覽表序號(hào) 工程名稱 結(jié)構(gòu)形式、規(guī)格 占地面積 建筑面積 備注1 展示中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 16000M2 32022M22 綜合辦證廳 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 5000 M23 品牌汽車 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 82022 M2 82022 M24 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 35500 M2 35500 M25 試車場(chǎng) 100000 M2 100000 M26 配件及用品市場(chǎng) 磚混結(jié)構(gòu) 40000 M2 40000 M27 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一期工程8 公建配套設(shè)施建設(shè)9 酒店及商務(wù)會(huì)議中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 6000 M2 30000 M210 汽車銷售店 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M211 配件及用品銷售 磚混結(jié)構(gòu) 50000 M2 50000 M212 二手車銷售 磚混結(jié)構(gòu) 30000 M2 30000 M213 培訓(xùn)中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 5000 M2 10000 M214 檢測(cè)中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M215 維修中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 2500 M2 5000 M216 物流中心 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 32022 M2 32022 M217 保稅倉(cāng) 框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格 50000 M2 50000 M2第二期工程18 主題公園 50000 M2 50000 M2合 計(jì) 556500M2 606500M2第一期工程占地 公頃，位于場(chǎng)地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車 3S 店、試車場(chǎng)以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。詳見(jiàn)表 51。其中，西側(cè)用地布置為汽車配件及用品市場(chǎng)。內(nèi)圈中布置集中式汽車展廳，各自功能獨(dú)立又有機(jī)相連的汽車 3S 品牌店，汽車銷售店、綜合營(yíng)業(yè)廳、培訓(xùn)中心等，形成一個(gè)較為完整的展覽、銷售、服務(wù)功能區(qū)。 （詳見(jiàn)規(guī)劃平面圖） 。交通方面，區(qū)域內(nèi)部采用完全人、車分流的設(shè)計(jì)。停車場(chǎng)分為三類：一是地面集中停車，分布大型公建附近，二是半地下集中停車，分布酒店下，滿足員工的需要，三是地面臨時(shí)停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來(lái)客。其他的有貨流，主要考慮借助主環(huán)路出入保稅倉(cāng)庫(kù)及物流中心。同時(shí)，形成一個(gè)顧客、銷售、服務(wù)人員面對(duì)面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場(chǎng)等。5．2．2 地形地貌場(chǎng)地的地形基本平整，少有起伏，最高點(diǎn)與最低點(diǎn)海拔高程相差在 5M 以內(nèi)，東北部有 105國(guó)道及一條灌溉明渠貫穿其中?，F(xiàn)場(chǎng)有少量臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。5．3 總圖布置5．3．1 總圖概況廣州中田國(guó)際汽車城的規(guī)劃設(shè)計(jì)由廣東海外建設(shè)勘察設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，總建筑面積 606500M2；綠化面積 650000M2，建筑占地面積 556500M2，設(shè)計(jì)的原則包括：（1）定位為華南地區(qū)領(lǐng)先的，大規(guī)模、高檔次、可以提供汽車商貿(mào)、修配、游戲、娛樂(lè)等多種功能的綜合汽車城。（3）努力體現(xiàn)廣州地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時(shí)代性、地方性的結(jié)合，近期效益與遠(yuǎn)期效益的結(jié)合，社會(huì)價(jià)值、環(huán)境等方面效益的結(jié)合。主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。占地 5000M2，總建筑面積 11000M2，層數(shù)為二層，建筑風(fēng)格亦為簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開(kāi)，方便顧客前往洽談生意。（4）試車場(chǎng)試車場(chǎng)，位于場(chǎng)地南角，占地 10 萬(wàn) M2，采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及建造，在試車場(chǎng)內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗(yàn)汽車的功能，又可以全面體驗(yàn)在各種路段行駛的感受。（5）配件及用品市場(chǎng)汽車配件及用品市場(chǎng)，位于 105 國(guó)道分割的西側(cè)場(chǎng)地內(nèi)，交通便捷，方便顧客光臨，建筑總面積有 80000M2，主要采用連排式商業(yè)鋪面，層數(shù)為兩層，擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的廣州最大的汽車配件及用品市場(chǎng)之一。（7）二手車銷售市場(chǎng)二手車銷售市場(chǎng)、擬作為二期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，處于場(chǎng)地東西側(cè)，沿區(qū)內(nèi)主環(huán)路，建筑面積3000M2，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購(gòu)。（9）物流中心、保稅倉(cāng)庫(kù)三個(gè)單獨(dú)設(shè)置的物流中心，以及面積達(dá) 5000M2 的保稅倉(cāng)庫(kù)，位于場(chǎng)地的東南角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路依次布局，周邊環(huán)境優(yōu)美，貨流交通方便，為各個(gè)園區(qū)提供倉(cāng)儲(chǔ)，物