【正文】 ? 廣告宣傳策略 （暫略）九州盛世廣告。同時(shí)還可配合目前在長(zhǎng)沙勢(shì)頭強(qiáng)勁的“城市一卡通”便利卡，在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置各銀行提款終端設(shè)備，作為商場(chǎng)又一配套服務(wù)。（五）與進(jìn)駐品牌商聯(lián)動(dòng)定期舉辦各種類型的商品展示會(huì)、交易會(huì)、免費(fèi)為廠家商家提供多渠道多層次的廣告宣傳和商品展示，通過與進(jìn)駐品牌商聯(lián)合進(jìn)行廣告宣傳，從而達(dá)到間接提升商場(chǎng)檔次、品味、塑造商場(chǎng)整體形象的目標(biāo)。同時(shí)，若干年后經(jīng)營情況漸趨穩(wěn)定、商場(chǎng)經(jīng)營步入正軌，投資者除特殊原因外一般不會(huì)要求回購。租賃代理責(zé)任制與返租的不同點(diǎn)在于：F 返租實(shí)質(zhì)為返回本金，業(yè)主參與鋪位租賃活動(dòng)十分有限，有非法集資之嫌；F 返租時(shí)業(yè)主所得租金為購鋪時(shí)與物業(yè)方己達(dá)成協(xié)議中的固定收益，而租賃代理責(zé)任制中業(yè)主的租金完全由市場(chǎng)決定，物業(yè)方（市場(chǎng)管理方）僅作為中介代理角色存在，還可收取一定代理費(fèi)；（三）回購計(jì)劃回購計(jì)劃即投資者購鋪后，可在若干年后（一般為1年）無理由申請(qǐng)退鋪，發(fā)展商必須按原價(jià)將購鋪金返還投資者。（二）實(shí)行租賃承諾制針對(duì)本項(xiàng)目投資客的投資回報(bào)唯一途徑性（即租金收入）， 為增強(qiáng)其投資信心，原本可提供返租方案，但現(xiàn)行《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定了禁止返租。初期我們可擬定以下促銷手段：（一）返租回報(bào)返租回報(bào)即承諾投資者若干年限的租金回報(bào)。具體價(jià)格策略另行細(xì)化。? 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略的核心內(nèi)容即制定合理的價(jià)位，通過促銷策略的配合沖擊市場(chǎng)。招商的操作手法在招商進(jìn)度安排中，可盡量先進(jìn)行易招部分的招商工作，或是引進(jìn)品牌經(jīng)營商，營造搶租勢(shì)頭，刺激市場(chǎng)。應(yīng)制定整體招商策略，采用一定的促銷手法，如免前期一定時(shí)間段的租金等，配合招商工作，力爭(zhēng)迅速完成任務(wù)。故在實(shí)際操作控制上不但要把握銷售，更應(yīng)先考慮鋪面的出租問題，租售應(yīng)同步考慮，且招商工作應(yīng)先行。F 籌建購物商城網(wǎng)絡(luò)版，不但爭(zhēng)奪網(wǎng)上市場(chǎng)份額，更借助網(wǎng)絡(luò)神力塑造品牌形象。F 長(zhǎng)期廣告策略，抓住每一個(gè)可發(fā)揮的話題進(jìn)行宣傳。在不斷提高自身素質(zhì)的同時(shí)，要建立品牌還需有一定的策略：F 整合推廣策略，充分發(fā)揮各類廣告媒體的優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合包裝。商業(yè)形象是企業(yè)的一項(xiàng)重要無形資產(chǎn)，代表著商場(chǎng)的信譽(yù)、產(chǎn)品的質(zhì)量、人員的素質(zhì)。? 營銷路線如前，根據(jù)本項(xiàng)目商場(chǎng)營銷總思路以及營銷主題的確定，我們就如何成功把握商場(chǎng)營銷、為商場(chǎng)尋求更有力的支撐點(diǎn)，可初步制定幾大營銷路線：（一）商場(chǎng)品牌建設(shè)作為一個(gè)現(xiàn)代化的大型商場(chǎng)、主題商場(chǎng)，必須走品牌化經(jīng)營道路，必須形成自己的商業(yè)文化，塑造自己的商業(yè)形象。而鼓勵(lì)全民投資，亦可作為本項(xiàng)目一大炒作點(diǎn)，通過這一炒作點(diǎn)引導(dǎo)商場(chǎng)整體營銷。? 營銷主題根據(jù)營銷總體思路，如何將商場(chǎng)營造成為一個(gè)成功的、永續(xù)經(jīng)營的、具有廣闊前景的商場(chǎng)，從而吸引眾多投資者才是營銷的關(guān)鍵內(nèi)容。如前分析，這就取決于商場(chǎng)經(jīng)營管理是否具有專業(yè)性、后續(xù)性，則營銷的重點(diǎn)承接于如何使商場(chǎng)經(jīng)營成功。故總體營銷思路應(yīng)圍繞如何建立投資者信心這一點(diǎn)來思考。第四部分 營銷策略篇? 總體營銷思路 透析整個(gè)商場(chǎng)銷售的關(guān)鍵，無非是如何迅速吸引一批投資客，如何增強(qiáng)有意投資者的信心，促使其購買本商場(chǎng)鋪面。我司建議項(xiàng)目一樓均價(jià)定為：13800元/平方米；二樓均價(jià)定為：6800元/平方米，三樓均價(jià)定為：4000元/平方米。（2）增值原則本商業(yè)物業(yè)在推出時(shí)低價(jià)入市，低開高走逐步拉高價(jià)位。從項(xiàng)目整體銷售考慮，應(yīng)好好把握這一類人群。一類為自住住宅投資商鋪，一類為購住宅商鋪兩類均用于投資。待項(xiàng)目準(zhǔn)確經(jīng)營內(nèi)容確定之后，則租用者目標(biāo)客戶群體就十分明朗，即該行業(yè)經(jīng)營者，此處不多加敘述。應(yīng)該說，長(zhǎng)沙市具備商鋪投資實(shí)業(yè)的人群十分龐大，只要商場(chǎng)確實(shí)能給投資者以信心，必定會(huì)吸引大量投資者注資。對(duì)長(zhǎng)沙比較了解，對(duì)市政規(guī)劃比較清楚，能夠判斷具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y項(xiàng)目。購買者由分析可知，人民路東區(qū)商業(yè)物業(yè)的投資客具有以下特征：① 以地域劃分，有以下幾類：F 長(zhǎng)株潭投資客：占20%30%左右F 省內(nèi)投資客：占30%40%左右（呈上升態(tài)勢(shì)）F 本地投資客：占30%50%左右 這一現(xiàn)象驗(yàn)證了本文前述觀點(diǎn)，即東區(qū)商圈己得到市場(chǎng)的重視，市民普遍看好東區(qū)前景，吸引眾多外區(qū)投資客進(jìn)行投資。值得注意的是，根據(jù)以往我們的銷售統(tǒng)計(jì)，占8590%的買鋪者屬純投資者即買鋪用于轉(zhuǎn)讓或出租，買鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營的占極少數(shù)。由上可知，本商場(chǎng)能否達(dá)到最終的銷售目標(biāo)，取決于購、租鋪兩個(gè)方面是否順利。商場(chǎng)能否迅速開業(yè)，決定于是否能吸引足夠的租鋪者經(jīng)營；而商場(chǎng)開發(fā)商能否順利回籠資金則決定于是否能吸引足夠的購鋪者投資。三方主體間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系F 發(fā)展商與投資者發(fā)生分割鋪面所有權(quán)的轉(zhuǎn)移關(guān)系，屬純買賣關(guān)系，其經(jīng)濟(jì)關(guān)系一次性劃清；F 投資者作為實(shí)際鋪面所有者，通過經(jīng)營公司負(fù)責(zé)，間接獲得鋪面租金；F 鋪面實(shí)際經(jīng)營者通過經(jīng)營公司負(fù)責(zé)，間接向投資者交納租金；F 經(jīng)營公司作為物業(yè)所有者與租賃者之間的實(shí)際負(fù)責(zé)人，從租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入以及停車費(fèi)收入、廣告位收入等中獲得利潤。（三）商場(chǎng)三方主體關(guān)系商場(chǎng)三方主體甲方：物業(yè)開發(fā)及管理方——地產(chǎn)發(fā)展商和經(jīng)營公司乙方：購買分割面積方——投資者丙方：實(shí)際經(jīng)營方——鋪面經(jīng)營者三方主體之間的法律關(guān)系發(fā)展商是商場(chǎng)物業(yè)的第一所有者，由發(fā)展商組建或委托的經(jīng)營公司管理商場(chǎng)一切事務(wù)，是商場(chǎng)的實(shí)際管理者（甲方）；發(fā)展商通過分割商場(chǎng)面積的方式將物業(yè)售給若干客戶，即實(shí)際投資購鋪者（乙方），則全體投資者成為物業(yè)的第二所有者；而進(jìn)駐商場(chǎng)的商家成為實(shí)際經(jīng)營者（丙方）。③ 遺留鋪位的銷售工作根據(jù)經(jīng)營公司與發(fā)展商訂立的詳細(xì)協(xié)議，若由經(jīng)營公司負(fù)責(zé)對(duì)遺留鋪位面積進(jìn)行后續(xù)銷售工作，則經(jīng)營公司還必須承擔(dān)起銷售物業(yè)的工作。前期招商是指首次招商，即為早日使商場(chǎng)開業(yè)，必須引進(jìn)一定的經(jīng)營者。必須嚴(yán)格執(zhí)行商場(chǎng)的整體定位以及規(guī)劃好的業(yè)態(tài)分布來選擇條件相符的招商對(duì)象。② 在明確了本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營管理模式之后，