【正文】 版面規(guī)格（厘米）數(shù)量單價總價雙面2921㎡2000020000元。立面規(guī)格數(shù)量單價總價雙面矩形鋁合金（兩燈管）2平方米㎡30個200060000元（六）宣傳單頁優(yōu)點：費用廉價、比較靈活。三立面廣告牌：四塊立面規(guī)格時間單價總價3立面610m6個月30元/平方米/月32400元兩立面廣告牌：2塊立面規(guī)格時間單價總價2立面610m6個月30元/平方米/月21600元（五）燈箱優(yōu)點：廣告展示時間長，表現(xiàn)手段靈活，費用較低，針對性較強，不太受競爭對手干擾。階段時間媒體形式版面費用（元）蓄勢期2004年12月21日重慶商報招商廣告1/3通欄860002004年12月25日65002005年1月5日60002004年12月24日今日萬盛軟文頭版通欄15002004年12月28日軟文頭版通欄15002004年12月31日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月4日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月11日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月18日廣告整彩版50002005年1月25日廣告整彩版50002005年1月28日廣告整彩版50002005年2月1日廣告整彩版50002005年2月4日廣告整彩版50002005年2月8日廣告整彩版50002005年2月11日廣告整彩版50002005年2月15日廣告整彩版5000開盤強銷期2005年2月18日（開盤）廣告整彩版50002005年2月22日廣告整彩版50002005年2月25日廣告整彩版50002005年3月1日廣告整彩版50002005年3月4日廣告整彩版50002005年3月8日軟文/廣告整彩版50002005年3月11日廣告整彩版50002005年3月15日廣告整彩版50002005年3月18日軟文/廣告頭版通欄15002005年3月22日廣告頭版通欄15002005年3月29日廣告頭版通欄15002005年4月5日廣告頭版通欄15002005年4月12日軟文/廣告頭版通欄15002005年4月19日廣告頭版通欄15002005年4月26日廣告頭版通欄15002005年5月3日廣告頭版通欄15002005年5月10日廣告頭版通欄15002005年5月17日廣告頭版通欄15002005年5月24日軟文/廣告頭版通欄15002005年5月31日廣告頭版通欄1500持銷期（調(diào)整期）2005年6月7日廣告頭版通欄15002005年6月17日廣告頭版通欄15002005年6月28日廣告頭版通欄15002005年7月8日廣告頭版通欄15002005年7月19日廣告頭版通欄15002005年7月29日軟文/廣告頭版通欄1500尾盤期2005年8月12日廣告頭版通欄15002005年8月23日廣告頭版通欄1500合計——136000（4）費用預(yù)估預(yù)計報刊費用為：（四）戶外廣告牌優(yōu)點：廣告展示時間長，表現(xiàn)手段靈活，費用較低，不太受競爭對手干擾。（2）主題“萬盛 財富礦脈”、“帶租約銷售，7%回報率”、“市民廣場 廣進旺鋪 商業(yè)原始股”軟文重點宣傳項目的位置優(yōu)勢、定位、價格、客戶上訪量、項目品質(zhì)、項目在萬盛的標(biāo)志性、主力商家進駐意向。（三）報媒萬盛本地的主流報刊“今日萬盛”，重慶商報區(qū)域代表樓盤欄目。主題見前。費用：約5000元發(fā)展商包裝對廣進公司業(yè)績進行包裝，增加客戶的信心，提高品牌價值。數(shù)量：10000份費用預(yù)估：20000元（二）大型布幅廣告主題：“帶租約銷售，%穩(wěn)定回報率”、“主力店強勢加入，零風(fēng)險置業(yè)”數(shù)量：48幅。二、傳播途徑1．報紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標(biāo)人群集中地點的戶外廣告為項目推廣傳播的基礎(chǔ)手段；2．公關(guān)活動、宣傳單張為項目的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、項目圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報道、新聞發(fā)布等制造良好的項目品牌和項目形象。（四）秋季尾盤銷售期：（2005年8月）工程進度：項目主體完工，進入內(nèi)外裝修階段銷售目標(biāo)：到2005年8月底，銷售目標(biāo)完成80%以上，價格沖關(guān)，此時銷售價格提升目標(biāo)是達到項目均價甚至更高。戶外及報媒的宣傳訴求點方面除延續(xù)前期的“多功能立體式”的概念以外，可導(dǎo)入“品質(zhì)生活、時尚消費”的主題概念，在進一步營造項目尊崇品質(zhì)的同時，也通過多點的宣傳訴求增加產(chǎn)品對市場的影響力。另外，在產(chǎn)品及服務(wù)的推廣過程中應(yīng)是相互穿插，相互依托，不能單一；同時，公關(guān)活動與報紙、電視等媒體的相互配合至關(guān)重要。如從購物文化方面進行宣傳展示或推廣活動。其次是項目軟性環(huán)節(jié)亮點的展示。 宣傳主題：首先是對產(chǎn)品的宣傳。目的是讓客戶能更深刻的了解項目的優(yōu)勢所在，讓客戶認為本項目就是萬盛首屈一指的商業(yè)賣場，讓客戶認同項目品質(zhì)。推廣策略： 新聞炒作：項目開盤前(即在大量投入形象廣告前)以大量的新聞炒作，軟文宣傳，作為項目闡述概念和客戶認識項目的開始。銷售目標(biāo)：項目在開盤后2個月內(nèi)完成銷售任務(wù)的30%40％（即3月——4月），此后，在接下來一個月里追加完成10％，到5月底的時候銷售目標(biāo)完成50%左右。媒體選擇：由于項目客戶積累期相對較短，因此如何在短時期內(nèi)盡可能擴大項目受眾面成為重要環(huán)節(jié)，我司建議應(yīng)采用多種媒介組合的形式，如工地現(xiàn)場包裝、戶外路牌、DM宣傳單、海報廣告及項目展示推廣活動等與項目形象相符的媒介形式，盡可能達到擴大項目知名度的目的，為客戶積累打下堅實的基礎(chǔ)。（一）客戶積累期（2004年12月下旬——2005年2月中旬）對于整個項目的客戶積累期的時間跨度的選擇，我司是基于以下幾點考慮：一是項目的銷售策劃總案預(yù)計在12月中旬才能定案，積累期無法提前；二是項目可以在萬盛政府于12月底舉行的大型文藝會演及萬盛2月3日5日的房交會上做展示，配合一定的廣告推廣，可以達到一定的客戶積累效果。項目營銷推廣周期的劃分思路項目的總體推廣思路應(yīng)主要與項目工程進度結(jié)合。第十部分 項目包裝及推廣執(zhí)行一、總體思路結(jié)合項目的市場定位、營銷主題，以及項目營銷推廣的總體思路和目標(biāo)，對項目整個營銷周期進行了階段劃分，并對各階段的目標(biāo)任務(wù)及相應(yīng)的營銷作業(yè)計劃提出了綱要性的框架。在實現(xiàn)上述設(shè)想、萬盛區(qū)零售市場被初步攪動的形勢下，順勢推出“廣進購物廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪”，使強大的宣傳攻勢與早期客戶引發(fā)的人際傳播相結(jié)合，使萬盛廣進購物廣場迅速占領(lǐng)萬盛輿論制高點，形成街談巷議、人人皆知的局面。由于有全新的概念、知名商家的支撐，本項目在萬盛區(qū)及市民心目中一定極為看好，我們可順勢展開“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷推廣工作：在項目準(zhǔn)備銷售階段，即可進行規(guī)模小但權(quán)威性強的“吹風(fēng)式”宣傳，利用元旦節(jié)日這一大好時機，召集本土商家及相關(guān)專家召開見面會，在萬盛及重慶媒體積極宣傳，并積極積累項目投資客戶，當(dāng)客戶積累到一定數(shù)量時，可組織客戶到重慶主城區(qū)大型商場參觀，體會租金快速、提升物業(yè)大幅升值的現(xiàn)場感覺，并親身感受“廣進購物廣場”未來入駐品牌的良好形象和市場威力。二、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷策劃和銷售執(zhí)行知名商家的進駐，打造出了多個強勢的“經(jīng)營品牌”，無疑為本項目打了市場“強心針”。諸如：我方在招商過程中，將以重慶本土百貨、超市、休閑娛樂商家為重點作為經(jīng)營龍頭，保證在本項目招商區(qū)域?qū)椖康慕?jīng)營定位和特色提供基本保障。如此，對于“廣進購物廣場”項目的工作內(nèi)容，可分為如下兩大板塊：經(jīng)營資源的組織和招商實施、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷策劃及銷售執(zhí)行。積極培育本土化經(jīng)營資源，提高他們的經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場的基本經(jīng)營元素。請進來：充分發(fā)揮公司擁有商家資源的作用，與多個品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進品牌商家進入。五、主要操作方式為保障本項目招商實施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮公司的商家資源的同時，全面整合和吸納優(yōu)質(zhì)資源，集廣進企業(yè)、公司之全力，將“廣進購物廣場”打造萬盛第一市場品牌。以重慶本土知名百貨、超市商家為重點，并以之為經(jīng)營龍頭，對本項目的經(jīng)營定位和特色提供基本保障。全方位推廣：在客群細分后，制定出最有針對性和影響面最廣的促銷策略（媒體、推廣模式等），通過定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營銷策略展開。圍繞商場主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設(shè)計、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設(shè)施設(shè)備的配置等。招商手段：制作完善的招商資料，通過定向招商、招商洽談會及媒體推廣等，與商家直接聯(lián)絡(luò)。在商業(yè)設(shè)計規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家的意向性合同。同時，也起到對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)改進等決定性作用，以及對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進作用?！?具有市場拓展能力的百貨、超市、休閑娛樂商家—— 經(jīng)營誠信、實力雄厚的商家三、招商策略（一）一個核心：—— 以“休閑娛樂式購物”模式定位為核心，對主力商家展開招商活動要做旺“廣進購物廣場”，核心主力商家是關(guān)鍵。第八部分 項目招商策略一、招商原則力爭做到“品牌化、系列化、檔次化”—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌培育市場商氣—— 大眾品牌吸引市場人氣二、招商對象—— 重慶本土知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營”模式比之為“借雞下蛋”，而將“自主經(jīng)營”模式形象地比擬為“蓄水養(yǎng)魚”，而真正能夠滿足“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”機制的各項需求的，經(jīng)過我們匯同專家組多次研討，認定：“由廣進經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的模式較符合本案”，不論是從本項目開發(fā)利潤最大化的角度和開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量需求，還是考慮到廣進企業(yè)長遠持續(xù)發(fā)展方面，抑或是對于廣進企業(yè)戰(zhàn)略部署和品牌戰(zhàn)略方針的總體布局，“自主經(jīng)營”模式的優(yōu)勢更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營”模式不可比擬的后續(xù)動力。對于“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)部分的銷售工作，也可按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的模式將其“劃整為零”，將其推向市場進行銷售。（二）自主經(jīng)營：本處的“自主經(jīng)營”，特指廣進企業(yè)旗下廣進經(jīng)營管理公司的獨家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營”從本質(zhì)上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營”：是由各商家在租賃范圍內(nèi)“統(tǒng)一”，而“廣進購物廣場”的管理權(quán)統(tǒng)一掌控在廣進公司手中。業(yè)主的投資權(quán)益保障，將由廣進公司負責(zé)承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由經(jīng)營管理公司根據(jù)負責(zé)制定的投資回報收益（現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次），以及代扣稅費后的發(fā)放等。業(yè) 主——享有物業(yè)的投資回報收益和物業(yè)本身的升值利益。特別說明：管理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個市場的經(jīng)營活動融入具體的管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營服務(wù)的、互動式的全新管理模式。216。 關(guān)于所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）部分：我們將“廣進購物廣場”化整為零“分割”成較小面積的商鋪，與租約一并出售給廣大投資者，達到分散投資風(fēng)險和快速收回開發(fā)資金的目的。 關(guān)于經(jīng)營權(quán)部分：產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營，將通過招租，將商鋪租賃給百貨商家、超市統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興旺和樓盤增值。新天地”商業(yè)項目，該項目與“廣進購物廣場”類似）。廣進企業(yè)作為本項目的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利潤并使之最大化外，還需完成其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的各項任務(wù)，故要求我們必須在本項目的整合營銷推廣的過程中，還要打造“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩個企業(yè)發(fā)展的強力引擎，使其通過本項目的運作擁有強大的、具有區(qū)域輻射力的“廣進”品牌，以成功提升廣進企業(yè)形象。經(jīng)營管理公司的另一大任務(wù)，即：負責(zé)制定“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定（公司提出建議），以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報率（目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報率大多在7%－9%之間，投資回收期最短在12年左右，最長在18年以內(nèi)），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報比率的大小，將直接影響本項目的銷售價格。如此，通過“廣進經(jīng)營管理公司”的強力運作和策略整合，對于“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。由此，廣進經(jīng)營管理公司承擔(dān)了廣進企業(yè)對“廣進購物廣場”的所有經(jīng)營管理權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場的正常運轉(zhuǎn)、商家的誠信經(jīng)營及本項目“孵化器”作用的逐步展開。功能區(qū)的定向招商（建議）商場名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別重慶百貨項目12層百貨新世紀(jì)百貨、超市項目12層永輝商場項目12層重客隆項目12層…………………超市名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別山城超市負1層超市新世紀(jì)超市負1層…………………餐飲、茶吧、水吧、咖啡座名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別**音樂茶座34層茶水、點心、棋牌室、咖啡、酒水、KTV………**咖啡廳34層…………………經(jīng)營管理模式● 基點一：經(jīng)營管理公司廣進企業(yè)組建“經(jīng)營管理公司”的目的，首先是完善和形成“時尚孵化器”，其次就是實現(xiàn)本項目商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“廣進”品牌擴張的任務(wù)。