【正文】 我國的《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。被批準后的可行性研究報告不得隨意修改變更。項目建議書經(jīng)批準后，應(yīng)緊接著進行可行性研究，為項目決策提供依據(jù)。在客觀上，建設(shè)項目要符合國民經(jīng)濟長遠規(guī)劃，符合國家、部門、行業(yè)和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求。二、工程建設(shè)前期準備階段及內(nèi)容（1）項目建議書階段。（5）建設(shè)程序是一種綜合程序，不能單純被看成是技術(shù)程序，也不能被看成是單獨的經(jīng)濟程序，更不能單純看成管理程序。項目建設(shè)過程中各個階段的工作應(yīng)一環(huán)緊扣一環(huán)，循序進行，有條不紊。在建設(shè)程序中必須考慮協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、統(tǒng)一建設(shè)進度、取得各方面的配合和協(xié)作，做到綜合平衡。（二）工程建設(shè)項目建設(shè)程序的基本特征（1）在建設(shè)程序中，必須有一個前期準備工作時期，以便進行詳細的調(diào)查和技術(shù)論證，再行決策，才不至于決策失誤。（8）架空線應(yīng)不影響交通運輸，避免與綠化種植發(fā)生矛盾，同時還需考慮環(huán)境美觀。（6）應(yīng)充分利用原有管線，基礎(chǔ)施工的臨時管線盡可能與永久性管線相結(jié)合，同時還要考慮為今后建設(shè)的管線預(yù)留用地。避免平行重疊，并盡可能與房屋、道路平行或垂直。（3）地下管線的排列次序一般從建筑物外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等。其基本要求是：（1）盡量使管線線路短捷，以節(jié)約投資，但應(yīng)注意避免片面縮短長度而任意穿越、切割可用之地。四、管線綜合為了解決各單項管線工程之間的平面、空間、建設(shè)時間的先后以及施工維修等方面的矛盾。集中供熱有兩種方式，即熱電廠供熱和區(qū)域鍋爐房供熱。煤氣管網(wǎng)布置有樹枝狀和環(huán)狀兩種，一般兩種方式同時采用。配電線路的布置方式有架空和地下電纜兩種，一般采用架空線方式建設(shè)。排水系統(tǒng)有分流制與合流制兩種，雨水和污水分別由兩套管線匯集排放的稱為分流制，合在一個管網(wǎng)排放的稱合流制。居住區(qū)內(nèi)的給水網(wǎng)有樹枝狀和環(huán)狀兩種布置方式。住宅建筑標準，居住區(qū)規(guī)模以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，決定著居住區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施項目的標準。（一）實物量比例關(guān)系實物量比例關(guān)系是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應(yīng)配套設(shè)施的具體數(shù)量。（六）組織協(xié)調(diào)居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及面廣、專業(yè)多，因此，必須加強協(xié)調(diào)，使各部門之間，規(guī)劃與設(shè)計之間，綜合與專業(yè)以及各專業(yè)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)好，確保各項建設(shè)管理工作的分工及密切配合。再次，要處處精打細算，力求少花錢多辦事。首先要保持居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與固定資產(chǎn)投資及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理比例，既要滿足當前需要，又要考慮到未來的發(fā)展。堅決防止出現(xiàn)配套不全，建設(shè)步調(diào)不一致，重復施工、重復破壞、重復投資的情況，避免浪費，提高建設(shè)效益。（三）統(tǒng)籌施工根據(jù)統(tǒng)一規(guī)劃的設(shè)計方案，按先地下后地上、先深層后淺層的施工順序統(tǒng)籌安排，制訂施工計劃，組織市政、公用、電業(yè)、電訊等部門的施工單位，有計劃地進入施工現(xiàn)場，分批施工建設(shè)，按期完成。（二）綜合設(shè)計居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作項目很多，是一項系統(tǒng)工程，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合設(shè)計。（5）經(jīng)營的壟斷性。（3）運轉(zhuǎn)的系統(tǒng)性。城市基礎(chǔ)設(shè)施的特點主要有：（1）服務(wù)的公共性。城市基礎(chǔ)設(shè)施也被稱作“市政公有設(shè)施”和“七通一平”，前者是城市建設(shè)歸口管理采用的說法，這包括城市供水、排水、煤氣、集中供熱、道路橋梁、公共交通、防洪七項主要內(nèi)容；后者是建設(shè)新居住區(qū)搞好配套設(shè)施時采用的術(shù)語“七通”是指通道路、通自來水、通電信、通排水、通煤氣、通熱力、通電力。它是城市抵御自然災(zāi)害和某些人為災(zāi)害的系統(tǒng)，包括防火、防洪、防地面沉降、防風、防震以及人防備戰(zhàn)等設(shè)施。包括園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理、環(huán)境保護等設(shè)施。這是信息交流的物質(zhì)載體，是衡量城市現(xiàn)代化程度的一個重要標志，包括郵政電訊和電腦網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施。這是城市存在和發(fā)展的大動脈，包括城市內(nèi)部交通設(shè)施和城市對外交通設(shè)施兩部分，城市內(nèi)部交通設(shè)施有道路設(shè)施、電汽車、出租車、公共貨運汽車、貨物流通及交通管理等設(shè)施，城市對外交通有航空、鐵路、公路、水運、管道運輸設(shè)施。包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。這是城市的動力系統(tǒng)，包括供電、供熱，供氣（煤氣、天燃氣、液化石油氣）等設(shè)施。（3）舊城改造不能忽略“六統(tǒng)一”第四章基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一節(jié)城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和特點城市基礎(chǔ)設(shè)施在不同的歷史時期有不同的內(nèi)容，它隨著社會生產(chǎn)力和社會生活需要的發(fā)展而日益擴大和充實。三、克服舊城改造的誤區(qū)（1）克服只注重繁榮地段而背棄偏街小巷。第三節(jié)按規(guī)劃開發(fā)城市新的中心或次中心城市的建設(shè)，要本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)”的方針，開發(fā)新的中心或次中心。（2）垃圾，即城鎮(zhèn)居民在生活中產(chǎn)生的廢物以及市政商業(yè)、工業(yè)產(chǎn)生的一般固態(tài)廢棄物。對污水不能轉(zhuǎn)移，要經(jīng)過處理、凈化，達到排放標準才能排放，要使之無害于環(huán)境。（3）對電力線路和電訊線路，要考慮干擾的影響三、污水凈化及垃圾處理（1）城市的污水來源于人們的生產(chǎn)、生活。（2）要根據(jù)管線的性質(zhì)、埋置深度，可燃、易燃及損壞時對建筑物的危害程度而定。要使之很好地配合而不發(fā)生矛盾，應(yīng)注（!）安排管線位置時，應(yīng)考慮到發(fā)展的需要，將可能建設(shè)的管線預(yù)留用地。三是上下水、煤氣、郵電管網(wǎng)綜合考慮，避免“挖挖填填”的厄運。第二節(jié)城市的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃與開發(fā)一、住宅小區(qū)道路的規(guī)劃與開發(fā)，不應(yīng)可有可無在設(shè)計時，一要道路骨架合理、通暢、主干道、次干道和人行道主次分明，寬度適宜；與外界的出入通道不宜太多，以免機動車自由出入，使小區(qū)的安全、寧靜氣氛被破壞。（3）從新開發(fā)的工業(yè)區(qū)的性質(zhì)、規(guī)模、投資等情況考慮與舊城的結(jié)合方式。（1）城市規(guī)劃應(yīng)具備彈性和應(yīng)變能力。開發(fā)范圍內(nèi)農(nóng)田、荒地對城市的發(fā)展方向及規(guī)劃布局起著一定的影響。（二）房屋拆遷補償?shù)膶嵤┺k法1 對公益事業(yè)房屋的拆遷補償2 對出租住宅房屋的拆遷補償3 對有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補償4 對設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償三、城市房屋拆遷的安置原則與補助費用（一）房屋拆遷的安置原則1 先安置后拆房的原則2 安置用房一般不超過原房屋面積的原則3 確定安置地點要有利于實施城市規(guī)劃和舊區(qū)改造的原則4 鼓勵從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的原則（二）房屋拆遷安置的補助費用在房屋拆遷工作中，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付安置補助費，主要包括以下三種：1 搬家補助費2 臨時安置補助費3 經(jīng)濟損失補助費第三章房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系一、房地產(chǎn)開發(fā)服從于城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)，首先就是在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，獲得開發(fā)用地?！白鲀r補償”即產(chǎn)價償還，指拆遷人對被拆除的房屋按其價值，以貨幣結(jié)算方式對被拆遷人給予補償。二、城市房屋拆遷的補償形式與實施辦法（一）房屋拆遷補償?shù)男问胶蜆藴史课莶疬w補償可以采取三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式。拆遷方案的主要內(nèi)容包括：拆遷住宅安置方式和時限；臨時過渡房源地點、數(shù)量及基本生活條件；臨時過渡期限；準備與私房戶調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房源地址、數(shù)量；拆遷非住宅安置方式和時限。第三節(jié)城市房屋的拆遷一、城市房屋拆遷的概念與工作程序（一）城市房屋拆遷的概念城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。而且土地使用者在土地上建房出售時，房屋購買者也要充分認識這一點，即購房者對所買的房屋只享有一定期限的所有權(quán)。之所以這樣，主要是因為土地使用者在土地使用期限內(nèi)，已通過各種形式收回了在土地上的投資，而且還賺回了大量利潤。土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，亦不得擅自毀壞之。這是土地使用權(quán)終止的最直接、最重要的法律后果。（二）征地使用權(quán)終止的法律后果自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。根據(jù)我國法律和行政法規(guī)的規(guī)定，如果土地使用者未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，當?shù)赝恋毓芾聿块T應(yīng)當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。由于土地滅失時土地使用期限未屆滿，土地使用權(quán)出讓人應(yīng)將余期土地使用權(quán)的地價退還給土地使用者，或者出讓另一地塊的使用權(quán)給土地使用者。如因地震或洪水沖擊使原土地變成湖泊或河流等。在提前收回土地使用權(quán)時，土地管理部門可與土地使用者協(xié)商，用另一地塊的使用權(quán)與被收回的土地使用權(quán)進行交換。應(yīng)按出讓合同規(guī)定的剩余年限、土地使用性質(zhì)、出讓金數(shù)額、地上建筑物和其他附著物的價值等項內(nèi)容，由土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定補償金額。但是在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以按法律程序提前收回土地使用權(quán)，并給予相應(yīng)的補償。如果土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。它體現(xiàn)了土地所有者的權(quán)利，也是土地有償、有期使用原則的具體反映。根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用權(quán)終止主要有以下四種原因：1 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿當土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿時，土地所有者將依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定收回土地使用權(quán)，土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，由所在地市、縣人民政府土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。為了適應(yīng)土地使用制度改革的需要，促使劃撥土地使用權(quán)與有償獲得的土地使用權(quán)相銜接，國家對原有法規(guī)和條例作了修改，允許符合下列條件的劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓出租和抵押：第一，土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；第二，領(lǐng)有國有土地使用證；第三，具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；第四，依照土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。4 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地如名勝古跡、園林綠化、紀念館、廣場等設(shè)施或項目的用地。3 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地能源、交通、水利是目前我國經(jīng)濟發(fā)展中的短線部門，也是制約其他部門發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。它是城市一切企業(yè)單位和居民生產(chǎn)、經(jīng)營、工作和生活的共同的物質(zhì)基礎(chǔ)，是城市主體設(shè)施正常運行的保證。（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍根據(jù)國家《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以下四類建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：1 國家機關(guān)用地和軍事用地由于國家機關(guān)和軍事設(shè)施是由財政金融負擔經(jīng)費的單位建設(shè)用地，其建設(shè)經(jīng)費沒有其他渠道籌集，如果通過財政撥款交納建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)出讓金，然后再將這部分土地使用權(quán)出讓金上繳國家財政，顯然是沒有必要的。4 使用期限不同通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。3 取得土地使用權(quán)后的處分權(quán)利不同通過行政劃撥取得的土地使用權(quán)，不是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，用地單位僅僅是有權(quán)使用，未經(jīng)國家（土地所有者）同意并補辦一定的手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，國家根據(jù)實際情況隨時可以收回土地使用權(quán)。有時，通過行政劃撥取得土地使用權(quán)還是無償性質(zhì)的。土地所有者通過出讓方式可以獲得土地收益，土地使用者可以憑借受讓的土地從事經(jīng)營開發(fā)活動而獲取利潤。在我國目前情況下，對一些國家需要或應(yīng)該扶持的建設(shè)項目，有必要采取這種行政劃撥建設(shè)用地的方式。三、城市土地使用權(quán)的劃撥（一）土地使用權(quán)劃撥的概念和特征土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。但是，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同也有自己的特殊性。（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是指原受讓人或再受讓人與新的土地使用者之間訂立的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的協(xié)議。（9）通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)政府批準可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并補交土地使用權(quán)出讓金。（8）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方當事人應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并辦理過戶登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證或房地產(chǎn)證。（7）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，政府有優(yōu)先購買權(quán)。（6）士地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地用途不得改變。當同一建筑物的所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)比例的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，但同一建筑物所占用的土地使用權(quán)整體不可分割，而由同一建筑物的共有人共同享有。（4）在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；同樣，當?shù)厣辖ㄖ铩⑵渌街锼袡?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利和義務(wù)也全部隨之轉(zhuǎn)移，新的受讓人無條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利和承擔全部義務(wù)。（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。如果允許土地使用權(quán)無條件轉(zhuǎn)讓，就可能出現(xiàn)一些過度投機行為，炒買炒賣地皮，從中牟取暴利，這不僅會擾亂土地市場，而且會妨礙土地資源的合理開發(fā)和利用。在實際經(jīng)濟生活中，土地使用權(quán)贈與的發(fā)生，往往是基于親屬關(guān)系、友誼關(guān)系或者道德上的原因。這種贈與是一種無償?shù)姆尚袨?，贈與人贈送土地使用權(quán)不能獲得任何報酬。這在土地經(jīng)營中是一種不多見的形式。2 土地使用權(quán)交換它是指兩個土地使用權(quán)的擁有者，通過合同，將各自的土地使用權(quán)進行交換的法律行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般有以下幾種形式：1 土地使用權(quán)出售它是指從國家手中取得土地使用權(quán)的受讓者將經(jīng)過一定程度開發(fā)的土地或具有土地使用權(quán)的地上建筑物、設(shè)施出賣給新的受讓人而由此將土地使用權(quán)作再次轉(zhuǎn)移的行為。二、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念和形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。當然，并不是每個土地使用權(quán)出讓合同都要按其土地用途達到上述年限。在拍賣前的一定時期內(nèi)，政府或土地管理部門將擬拍賣地塊的位置、用途以及期限等條件公布，然后在指定的時間、地點公開進行拍賣，由競投者舉手報價競爭，最后將地塊使用權(quán)出讓給報價最高的競買者（三）土地使用權(quán)出讓合同和期限土地使用權(quán)出讓合同是指國有土地所有者（或者其代表）與土地使用權(quán)受讓者