【正文】 房地產(chǎn)策劃一、策劃的含義（一）策劃的概念美國(guó)哈佛大學(xué)企業(yè)管理叢書(shū)編纂委員會(huì)對(duì)策劃含義作了如下概括：策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。一般而言，策劃都是關(guān)于未來(lái)的事物，也就是說(shuō)，策劃是針對(duì)未來(lái)要發(fā)生的事情作當(dāng)前的決策。換言之，策劃是找出事物因果關(guān)系，衡度未來(lái)可采取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。亦即策劃是預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰(shuí)來(lái)做。策劃如同一座橋，它連接著我們目前與未來(lái)。我們認(rèn)為，策劃就是籌劃或謀劃。策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來(lái)的活動(dòng)。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)、選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過(guò)程。策劃的定義包括如下幾層意思：第一，策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃。策劃者要盡可能多地掌握各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素，并分析研究收集到的材料，尋找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾。第二，策劃具有明確的目的性。策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無(wú)序轉(zhuǎn)化為有序。第三，策劃可以比較與選擇方案。針對(duì)某一目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。人們可對(duì)多個(gè)策劃方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇相對(duì)最合理、最科學(xué)的方案。第四，策劃是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工程。一般策劃活動(dòng)都要經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟：策劃前的調(diào)查和環(huán)境分析；確定或調(diào)整策劃目標(biāo)；策劃創(chuàng)意，擬定初步方案；方案評(píng)價(jià)與篩選；方案的調(diào)整與修正。策劃的程序性保證把各方面的活動(dòng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使各個(gè)子系統(tǒng)相互協(xié)調(diào)，形成一個(gè)合理的整體。這種整體的系統(tǒng)性可以使人們確定理想的工作秩序和節(jié)奏，分清輕重緩急，做到井然有序，提高工作效率，創(chuàng)造最佳效益。（二）策劃與計(jì)劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別從策劃的含義中，我們可以發(fā)現(xiàn)策劃與計(jì)劃是兩個(gè)不同的范疇，這兩個(gè)概念容易被人混為一談，其實(shí)兩者有較大的差異。策劃更多地表現(xiàn)為戰(zhàn)略決策，包括分析情況、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、確定目標(biāo)、設(shè)計(jì)和優(yōu)化方案，最后形成具體工作計(jì)劃等一整套環(huán)節(jié)。計(jì)劃很大程度上只是策劃的最終結(jié)果，比較多地表現(xiàn)為在目標(biāo)、條件、戰(zhàn)略和任務(wù)等都已明確的情況下，為即將進(jìn)行的活動(dòng)提供一種可具體操作的指導(dǎo)性方案。策劃需要?jiǎng)?chuàng)意，需要出點(diǎn)子、出主意，但又不僅僅是創(chuàng)意。創(chuàng)意只是策劃程序中的一部分，是可以在瞬間產(chǎn)生的突破，而策劃是在調(diào)查、謀劃、評(píng)價(jià)、反饋等復(fù)雜程序上的綜合過(guò)程，它是系統(tǒng)有序的創(chuàng)造性活動(dòng)。當(dāng)然，好的創(chuàng)意可以成為成功策劃的有力保障。有人用一句話形象地表述出策劃與點(diǎn)子（創(chuàng)意）的關(guān)系：“點(diǎn)子（創(chuàng)意）就像一顆顆珍珠，而策劃就是那條珍珠項(xiàng)鏈。策劃與決策也有很大區(qū)別：決策一般是指決定的策略和方法；策劃具有預(yù)謀性，而決策不一定有；策劃一般具有創(chuàng)新性，而決策不一定有；策劃主要是要擬訂方案，而決策是要選擇方案；策劃中要運(yùn)用直覺(jué)思維、形象思維和辯證思維方法，而決策主要運(yùn)用邏輯思維。英語(yǔ)中，與策劃相近的單詞是strategy planning，與決策相近的單詞是decision.將策劃思想應(yīng)用于不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，就形成了產(chǎn)品策劃、價(jià)格策劃、促銷(xiāo)策劃、告策劃、公共關(guān)系策劃、01 策劃、大型會(huì)議策劃、文藝演出策劃、體育策劃、節(jié)日慶典策劃，等等。將策劃活動(dòng)應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，就形成了房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，有兩種不同的理解：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷(xiāo)策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣(mài)出去，這是一種狹義的理解。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)開(kāi)始，到市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，再到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃。本書(shū)所探討的是后者，即房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃從萌芽、起步直至發(fā)展到現(xiàn)在，已走過(guò)了十幾年的歷程。縱觀房地產(chǎn)策劃史，從運(yùn)用各種策劃技術(shù)手段使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)的角度看，可分為三個(gè)階段：即單項(xiàng)策劃階段、綜合策劃階段和復(fù)合策劃階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是把科學(xué)規(guī)范的策劃運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征：（一）地域性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的地域性特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就要對(duì)這些情況進(jìn)行具體分析。第二，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三，要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況，如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的自然區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位。（二）系統(tǒng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)共同組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非是各個(gè)子系統(tǒng)功能簡(jiǎn)單的相加。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。（三）前瞻性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重超前性、預(yù)見(jiàn)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期少則二三年，多則三五年，甚至更長(zhǎng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預(yù)見(jiàn)的能力，只投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的超前眼光和預(yù)見(jiàn)能力在各個(gè)階段都要體現(xiàn)出來(lái)：在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷(xiāo)售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。（四）市場(chǎng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，房地產(chǎn)的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。（五）創(chuàng)新性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)，避免雷同。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)楦拍?、主題是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念、主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容和形式。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段。（六）操作性一是在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中要有可操作的條件。二是在具體的實(shí)施上要有可操作的方法。三是策劃方案要易于操作、容易實(shí)施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀條件或超出了發(fā)展商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，因而無(wú)法落到實(shí)處。（七）多樣性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的地位和作用（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的地位房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃在房地產(chǎn)企業(yè)中充當(dāng)著智囊團(tuán)、思想庫(kù)的角色，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的思想活躍、理論豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，也創(chuàng)建出不少閃光的策劃概念、思想和策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略方面的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的始終，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成“半拉子”工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)偏差。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，使企業(yè)贏得主動(dòng)地位。第三，能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。第四，能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們整合在一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。一、概念策劃模式比如有的強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理，有的宣傳環(huán)保的特征，有的突出保安系統(tǒng)技術(shù)的先進(jìn)性，有的推薦智能化設(shè)計(jì)，有的則更注重環(huán)境設(shè)計(jì)，有的講究設(shè)備材料精良，等等。以上特別推薦的優(yōu)點(diǎn)，對(duì)銷(xiāo)售起到重要的引導(dǎo)作用，使購(gòu)買(mǎi)者能夠在眾多樓盤(pán)選擇過(guò)程中，比較容易地選擇到自己滿(mǎn)意的樓盤(pán)，使人們建立起概念認(rèn)識(shí)，從而達(dá)到促銷(xiāo)的目的。這便是概念策劃模式。二、多賣(mài)點(diǎn)策劃模式賣(mài)點(diǎn)數(shù)量的增加和質(zhì)量的提高，使樓盤(pán)質(zhì)量不斷地得到提高。在市場(chǎng)接受這些賣(mài)點(diǎn)時(shí)，策劃公司也就獲得不斷的商業(yè)機(jī)會(huì)。三、等值策劃模式等值策劃要求策劃人能對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)值因素具有充分的認(rèn)知能力，并能在眾多因素之中進(jìn)行權(quán)衡取舍。還需具有駕馭和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)意圖的綜合能力，充分發(fā)掘出土地的價(jià)值，而進(jìn)行等值策劃，從而兌現(xiàn)其最大價(jià)值。等值策劃可視為房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理想模式。創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也是如此。一、開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念往往與樓盤(pán)的概念分不開(kāi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入某個(gè)概念有很多好處：它可以張揚(yáng)樓盤(pán)個(gè)性，避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤(pán)文化品位，使無(wú)生命的樓盤(pán)有了靈魂；可以滿(mǎn)足消費(fèi)者個(gè)性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，樹(shù)立“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的理念，它是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中理念設(shè)計(jì)的典范。二、產(chǎn)品策劃創(chuàng)新產(chǎn)品策劃創(chuàng)新可以從建筑風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、會(huì)所與配套設(shè)施等方面加以體現(xiàn)。（一）建筑風(fēng)格創(chuàng)新（二）戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新（三）景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新（四）會(huì)所與配套設(shè)施創(chuàng)新三、價(jià)格策略創(chuàng)新低開(kāi)高走是人所共知的價(jià)格策略分期付款的方式，正常有兩種，一種是由開(kāi)發(fā)商提供的免息分期付款，另一種是由銀行提供的有息分期付款（按揭），它是釋放消費(fèi)者購(gòu)房能力、吸引大多的普通民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要的手段。四、廣告策略創(chuàng)新廣告策略創(chuàng)新可以從報(bào)紙廣告、電視廣告和其他形式廣告三方面探討。五、房地產(chǎn)銷(xiāo)售策略創(chuàng)新房地產(chǎn)銷(xiāo)售策略創(chuàng)新主要包括售樓處布置、樣板房布置、樓書(shū)制作以及促銷(xiāo)策略等方面的創(chuàng)新。（一）售樓處的布置（二）樣板房布置（三）售樓書(shū)的制作（四）項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷(xiāo)策略六、物業(yè)管理方面的創(chuàng)新小區(qū)物業(yè)管理方面，貴在貫徹“以人為本”的管理思想與措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的原動(dòng)力來(lái)自于市場(chǎng)機(jī)制，只要企業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)創(chuàng)新就會(huì)持續(xù)不斷?？偟膩?lái)看，今后的住宅開(kāi)發(fā)將會(huì)進(jìn)一步貫徹“以人為本”的開(kāi)發(fā)思想，國(guó)家康居工程的示范作用也將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，建設(shè)部所制訂的“綠色住宅導(dǎo)則”的引導(dǎo)作用會(huì)逐步顯現(xiàn)。綠色住宅將會(huì)成為城市居民、尤其是生活在大都市的人們的居住夢(mèng)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售策略以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新將會(huì)更加豐富多彩。例如，可開(kāi)發(fā)小面積住宅作為家庭的第二活動(dòng)場(chǎng)所；開(kāi)發(fā)SOHO(Small office,Home office)住宅，增加智能化含量，適應(yīng)居家辦公族；開(kāi)發(fā)銀發(fā)公寓迎接老年時(shí)代的到來(lái)；開(kāi)發(fā)城郊結(jié)合部住宅滿(mǎn)足有車(chē)族；改變平面布局，開(kāi)發(fā)一廳雙廚、雙衛(wèi)多臥的老少共居、有分有合的住宅；有意識(shí)地進(jìn)行功能遞進(jìn)性的土地儲(chǔ)備性房屋開(kāi)發(fā)，通過(guò)使用新材料、新工藝開(kāi)發(fā)高度節(jié)能型住宅；配合綠色消費(fèi)時(shí)代推出帶家庭溫室和花房的住宅；開(kāi)發(fā)為滿(mǎn)足高校學(xué)生、白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)打工族、自由職業(yè)者短期租賃的公寓性住宅；開(kāi)發(fā)具有典型民族風(fēng)格、體現(xiàn)中國(guó)文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)住宅；配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，由開(kāi)發(fā)住宅為主提前轉(zhuǎn)入以開(kāi)發(fā)商貿(mào)類(lèi)房產(chǎn)為主；把握市場(chǎng)先機(jī)，走開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)并舉的經(jīng)營(yíng)方式，等等。在創(chuàng)新的路子上有許多機(jī)遇，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商能否把握這些機(jī)遇。房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的選擇選擇合適的房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)至關(guān)重要，房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的策劃水平，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否成功的關(guān)鍵所在。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)中號(hào)稱(chēng)“全程策劃”公司的很多，但真正的房地產(chǎn)全程策劃公司必須是以先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論與策劃理論為指導(dǎo)，以消費(fèi)者的未來(lái)期望、市場(chǎng)的有效需求、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)為基礎(chǔ)，通過(guò)需求調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、概念設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、CI設(shè)計(jì)、廣告策劃、銷(xiāo)售執(zhí)行、物業(yè)管理、品牌創(chuàng)立等過(guò)程，為項(xiàng)目規(guī)劃出合理的建設(shè)取向———在設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、管理等方面提出比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿(mǎn)足顧客需求的實(shí)施細(xì)則，達(dá)到使項(xiàng)目增值、使樓盤(pán)暢銷(xiāo)、使開(kāi)發(fā)商持續(xù)發(fā)展的目的。因此，選擇房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)時(shí)，必須注意以下條件。一、理論水平理論來(lái)自于實(shí)踐