標(biāo)準(zhǔn)的策劃方案鳴山雅苑(參考版)
2025-04-26 04:10本頁(yè)面
【正文】 所以該項(xiàng)目的可行性是非常強(qiáng)的，項(xiàng)目可以開發(fā)！附件：1 公司簡(jiǎn)介 2 樓盤資料 3調(diào)查問卷 4土地價(jià)格估算5 地下室計(jì)算 6資金計(jì)算處理表 7廣州建設(shè)造價(jià) 8物業(yè)管理 9樓盤定價(jià)表10 廣告策劃11土地增值稅12樓盤施工進(jìn)度表標(biāo)準(zhǔn)12相關(guān)圖片。一般認(rèn)為，當(dāng)住宅的盈虧平衡點(diǎn)＜或=70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。a項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2005年12月2006~2008年2009年（季度）2010年（季度）一二三四一二三四1現(xiàn)金流入000 住宅銷售收入0 車位銷售收入7000000250750310020009002現(xiàn)金流出 開發(fā)投資 土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 城鎮(zhèn)土地使用稅 3凈現(xiàn)金流量(稅前)累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅前)（以09年4月份為現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)）累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅前)4所得稅5凈現(xiàn)金流量(稅后)6累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)7折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅后)8累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=18%)(稅后)注：計(jì)算見附件資金處理表（表三十五） 通過前面成本的分析和銷售收入預(yù)測(cè)我們可以得到該項(xiàng)目的損益表如下：項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元序列項(xiàng)目合計(jì)2005年2006~20082009年（季度）2010年（季度）12月年123412341收入000住宅銷售收入00000車位收入7000250750310020009002總成本費(fèi)用開發(fā)建設(shè)投資土地增值稅營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加城鎮(zhèn)土地使用稅3利潤(rùn)總額4所得稅5稅后利潤(rùn)股本自有資金資本公積公司所有者權(quán)益在期初為2000萬(wàn)元，假設(shè)期初股東的出資僅可以占公司資產(chǎn)的25%。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率(本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為18%)時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。注：① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。）（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用 地 價(jià)11546㎡2005年12月拿的地安置費(fèi)用52004800元/㎡2496違章面積不計(jì)拆遷費(fèi) 500元/戶項(xiàng)目地段原來有135戶住戶2前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安成本*3%施工監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)*%可行性研究 建安費(fèi)*%籌建費(fèi) 建安成本*%地質(zhì)勘查費(fèi) 9元/㎡*占地面積占地面積11546㎡ 前期“三通一平”費(fèi)用1154612元/㎡ 余土處理費(fèi) 5元/㎡3建安工程費(fèi) 土建成本323281026元/㎡采用類似工程預(yù)算法及穗建造價(jià)[2009]7號(hào)估算，類似工程及穗建造價(jià)[2009]7號(hào)關(guān)于建設(shè)工程造價(jià)表見附件樁基礎(chǔ)11546㎡電梯32328㎡消防3232854元/㎡煤氣32328㎡ 一般水電安裝32328㎡通訊32328㎡公用天線32328㎡精裝修323281000元/㎡對(duì)講機(jī)系統(tǒng)32328㎡ 智能化設(shè)施32328216元/㎡ 地下車庫(kù)費(fèi)用84001000元/㎡8404 公共配套設(shè)施費(fèi) 體育娛樂設(shè)施264460元/㎡一層架空層面積的80% 物業(yè)管理辦公室40432元/㎡原售樓處5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 綠化工程7005㎡ 道路工程577㎡ 小區(qū)供電工程費(fèi)11546㎡ 小區(qū)給水工程費(fèi)11546㎡ 小區(qū)供氣工程費(fèi)11546㎡ 有線電視寬帶工程費(fèi)11546㎡ 排水工程11546㎡ 6 工程管理費(fèi) 計(jì)算依據(jù)：(建標(biāo)[1996]628號(hào))—建安成本*%7 其它費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi) 取以上15項(xiàng)之和的3%8 期間費(fèi)用 銷售費(fèi)用 取銷售收入的4% 管理費(fèi)用 取以上15項(xiàng)之和的3% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 取18項(xiàng)之和（總開發(fā)成本）%合計(jì) 總開發(fā)成本 1+2+3+4+5+6+7+8?。ū砣? 銷售收入分析 通過前面有關(guān)市場(chǎng)的調(diào)查和消費(fèi)者分析，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的銷售精度預(yù)測(cè)表如下：銷售進(jìn)度表格及預(yù)計(jì)收入（表三十三）年2009年（月）2010年（月份）項(xiàng)目?jī)?nèi)容12（開始預(yù)售）1~45（開盤）6789101112銷售面積（套數(shù)）2613（13套）累計(jì)銷售面積（㎡）27050應(yīng)計(jì)銷售金額（萬(wàn)元）累計(jì)應(yīng)計(jì)銷售金額（萬(wàn)元）36465累計(jì)銷售率（%）1742627482889295100實(shí)收銷售金額累計(jì)實(shí)收金額(扣除優(yōu)惠后)10項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制和損益分析確保財(cái)務(wù)分析的客觀、合理，本報(bào)告運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。自行車公共停車場(chǎng)用地面積，得出建安成本如下： 項(xiàng)目建安工程費(fèi)用項(xiàng)目單價(jià)(萬(wàn)元/㎡）計(jì)算面積造價(jià)項(xiàng)目單價(jià)(萬(wàn)元/㎡）計(jì)算面積造價(jià)樁基礎(chǔ)11546土建工程1026323283317電梯32328消防5432328煤氣32328一般水電安裝32328通訊32328公用天線32328智能化設(shè)施21632328對(duì)講機(jī)系統(tǒng)32328地下室費(fèi)用10008400840合計(jì)（不包括裝修）精裝修100032328合計(jì)（包括裝修）（表三十） 根據(jù)有關(guān)的現(xiàn)行的相關(guān)稅法和稅率見如下：營(yíng)業(yè)稅：按銷售（租賃）收入%計(jì)繳l 城建稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)繳l 教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)繳l 企業(yè)所得稅：：按利潤(rùn)總額25%計(jì)繳l 土地增值稅：按銷售收入%計(jì)繳；我們得到相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算表如下項(xiàng)目物業(yè)銷售稅金及附加表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)稅額（萬(wàn)元）計(jì)算說明1營(yíng)業(yè)稅5%銷售收入5%2城建稅7%營(yíng)業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加3%營(yíng)業(yè)稅3%4企業(yè)所得稅25%利潤(rùn)總額25%5土地增值稅 廣州市地稅局關(guān)于土地增值稅征稅規(guī)定見附件6城鎮(zhèn)土地使用稅 4元/㎡*年4*5*115467合計(jì)1+2+3+4+5 （表三十一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約為175萬(wàn)和公共設(shè)施費(fèi)用17萬(wàn)元等，詳見項(xiàng)目開發(fā)成本表三十二。地面停車場(chǎng)用地面積，每個(gè)停車位宜為2530平米；停車樓和地下停車庫(kù)的建筑面積，每個(gè)停車位宜為3035平米?？傆?jì)要1700元。盆栽是200元。一些裝飾、樓盤的模型、凳子20張、桌子4張、盆栽：桌子椅子一套大概是500元。而且還有“金幣”拿。2活動(dòng)簡(jiǎn)介：先讓看樓者了解清楚樓盤，然后讓他們嘗試玩游戲。最后是裝飾好箱子的外部。當(dāng)天到“鳴山雅苑”看樓者均可以得到一次抓金機(jī)會(huì)。禮儀人員兩名，負(fù)責(zé)在“鳴山雅苑”大門接待客人，向他們表示熱情的款待，并指引看樓者可以先去看一下樣板房。在五山街到樓盤的大道旁邊插滿“鳴山雅苑”開盤的旗子。其實(shí)目前樓書存在的問題遠(yuǎn)不止這些。（5）現(xiàn)在樓書移花接木現(xiàn)象很多，打開不少樓書，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中頗多雷同之處：一樣的藍(lán)天綠地背景，一樣的中心區(qū)模型，一樣的值勤保安人頭像，也許是同一制作人圖省事一圖多用，但卻讓客戶感到失望。對(duì)于絕大多數(shù)客戶來說，價(jià)格是非常重要的資料，但許多樓盤的價(jià)格表，往往不予以明示。于是客戶在看過樓書后常常不知道某戶型在樓房的什么樓層、小區(qū)的什么方位
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