【正文】 4． 推出時隨時根據(jù)市場反饋對以上價格和差額進行調(diào)整。 ３． 此價格為在原基準價 折優(yōu)惠，內(nèi)部認購期間推出 240 套，其中 100 套在行優(yōu)惠 15000 元，平均折扣取款方 式 98 折，實現(xiàn)均價 3000 元 /平方米。 3． 5 價格方案 價格指定原則 １． 項目的四樓以下平均價差 30 元 /平方米，四樓以上平均價差 50 元 /平方米。 3． 5 預算 項目 金額 召開新聞發(fā)布會 3 萬元人民幣 樓書 宣傳冊 設計 制作 4 萬元人民幣 圍板 圍墻設計 制作 2 萬元人民幣 工地廣告牌 戶外廣告牌 4 萬元人民幣 彩旗 標桿旗 彩球 條幅設計制作 2 萬元人民幣 售樓處內(nèi)部擺設（樓盤模型包括在內(nèi)） 20 萬元人民幣 公開發(fā)售儀式 6 萬元人民幣 展銷會 10 萬元人民幣 媒體發(fā)布費用（開工新聞發(fā)布會至公開發(fā)售階段） 30 萬元人民幣 禮品 1 萬元人民幣 業(yè)主聯(lián)會 項目慶工酒會 業(yè)主活動 3 萬元人民幣 入伙儀式典禮 2 萬元人民幣 其他勤雜費用 3 萬元人民幣 合計 90 萬元人民幣 注：以上預算方案為報價預算，按實際發(fā)額折算之后約為 72 萬 元人民幣。 3． 4 銷售尾盤期 根據(jù)所剩余單位及銷售狀態(tài)，制定新的價格策略或其他相關優(yōu)惠措施，從新做幾次重大的推廣宣傳活動，力爭在短期內(nèi)將積壓單位一次性出貨，本期銷售目標為 80 套左右，銷售面積 1000 平方米，從而成功實現(xiàn)目的開發(fā)，成功實現(xiàn)利潤。 3． 3 強銷期 此階段應趁火暴開盤之勢，趁勝追擊，于各大媒體相繼發(fā)布強勢銷售廣告，并配合軟性新聞 `理性分析文稿予以渲染抄作。 3． 2 開盤期 此階段可考慮與現(xiàn)場售樓處舉行大型開盤典禮，邀請市政 `主觀機關 `行業(yè)知名人士 `投資者代表到場慶賀開盤，展示發(fā)展商實力與背景，喻示項目開發(fā)之規(guī)模與氣勢。 7．工地外部環(huán)境布置方案確定 工地彩 旗 `條幅 `氣拱門 `等營造現(xiàn)場氣氛之設施布置到位，可考慮聘請專業(yè)禮儀公司操作，有樂隊演奏與表演秀等項目來加強現(xiàn)場氣氛。 4．價格表 `付款方式 `單體命名 `戶型圖 `認購表格 `認購須知等資料到位，管理人員及協(xié)作人員到位。 3．售樓處及示范單位施工制作（包括模型） 售樓處分為接待區(qū) `洽談區(qū) `展示區(qū) `簽約收款區(qū)四大板塊夠建而成，示范單位則按住宅居家模式予以裝修，建議示范單位設在售樓處后部，以便讓客戶直接參觀感受。 第三章 銷售策劃 3． 1 銷售前期籌備階段 本項目工作主體屬于住宅銷售，為給予住家信心與投資者信息，故在銷售之 前需完成以下籌備： 1．項目形象定位確定 標準色 `標準色體 `圍板等設計定稿；宣傳折頁碼 `售樓書設計方案 `包括尺寸 `頁數(shù) `印刷數(shù)量 `費用定稿。 按職業(yè)劃分：個體工商戶 `私企高層管理人員 `政府官員 `國企高層 `技術(shù)專業(yè)人士 `公司白領 `律師等。我們結(jié)合對周邊客戶的訪問與抽樣調(diào)查得出該項目的客戶定位為： 由于項目開發(fā)規(guī)模大，只爭取一部分階層的客戶顯然是難實現(xiàn)項目的成功銷售，因此，該項目的客戶群體宜鎖定有一定經(jīng)濟實力但處于生活層面之中的群體，并通過不同的戶型共給與營銷手法細分最大的客戶市場，吸引高收入者 ，并盡可能的降低置業(yè)門檻，爭取中等收入者。 以上建議均結(jié)合本小區(qū)的現(xiàn)狀幾營銷考慮，請公司決策者及物業(yè)完善。 ７． 游泳池的管理：負責水質(zhì)凈化，確定收費時間和標準，為業(yè)主提供貴賓式服務。 ５． 消防及煤氣泄露報警系統(tǒng)，為業(yè)主提供安全的烹食樂趣。 ３． 環(huán)境保潔服務：園林的清掃與修剪養(yǎng)護；公共場所的清掃與衛(wèi)生滅菌；垃圾回收。 ２． 家庭智能保安系統(tǒng)：全 24 小時警戒聯(lián)網(wǎng)，得到即使周到的協(xié)助或服務。 2． 1． 4 物業(yè)管理及智能化的設施 該公司以專業(yè)先進的管理理念，專業(yè)的管理服務及嚴格的質(zhì)量標準體系，選擇置業(yè)有限公司同時，也為小區(qū)營造高質(zhì)量的過金社區(qū)增色，為項目增加買點，為業(yè)主盡情享受尊貴`安全的優(yōu)裕的生活確立信心保障。 2． 1． 4 社區(qū)生活配套 雖然該社區(qū)地處武昌繁華位置，周邊生活配套齊全 `交通便利 `車流不息 `各型商貿(mào)廣場林立周邊，建設 銀行 `工商銀行 `農(nóng)業(yè)銀行與其他證券機構(gòu)環(huán)繞四周，各醫(yī)院 `電信 `郵政與學校周全。 5．于休閑廣場或公共綠地設置小徑，可供人們邊走邊玩。 3．道路兩旁種栽樹木花草，使行人與建筑之間 的私密性得意增強。具體建議如下： 1．入口應事業(yè)通透，具有尊貴氣派，且每個入口都應具有各自標志性的特色。 二 `園林綠化 置業(yè)有限公司分別幾個方面設計： 公共綠地 相鄰樓體間綠化 架空層綠化 水景設置 各組團之間綠化特色與連接 草種 `樹種 `花卉品種與本土的適應性選擇及成本考慮 臨路或街一側(cè)的防噪音綠化 防塵 `防風與防曬綠化 以上設計各要素謹慎園藝公司精心設計 ，使小區(qū)擁有就窗外的景觀，成為更高層次的人居環(huán)境，滿足居民對美景 `自然 `健康 `舒適的最求。游媳場所主要指小區(qū)內(nèi)共享性社的休閑場所 `游泳池 `娛樂中心等。 2． 1． 3 社區(qū)人居住環(huán)境定位 —— 園林與會所 一 `會所與共享游媳場所 1．會所 會所臨湖而立，設置觀景長廊或臺，眺望東胡美景； 娛樂設置：棋牌社 `銀發(fā)活動中心 `兒童圓； 健美設置：健身房 `臺球室與乒乓室； 休閑設置：咖啡廳 `沙龍； 書香驛站設置：網(wǎng)吧 `閱讀室。主臥的更衣室設置同樣比不可少。 廚房設計；面積至少達到 8 平方米，避免與衛(wèi)生間相對，兩者保持自然通風與采光，避免黑房，其位 置亦靠近住宅入口接近餐廳?？蛷d開門不宜過多，客廳最好基本保持南北朝向。 ２． 三房兩廳兩 衛(wèi) 玄關設計：面積約在 2 平方米左右，做為室內(nèi)與室外的過度空間，以作為家人生活與親朋來訪的生活起點。餐廳設計上要保證自然采光，避免廚衛(wèi)相對以免竄味，玄關設計在兩房兩廳的設計中同要予以考慮，位置可適當精簡。建議各單位之間應相互凹凸咬合，使衛(wèi)生間的方向保持南北朝向，則可以避免中間單元的黑房問題。結(jié)合小區(qū)的開發(fā)規(guī)模 `地域狀況及周邊置業(yè)觀念，提出以上各類戶型比例分配，見表 21。 2． 1． 2 戶型設計理念 一 `戶型面積定位 根據(jù)樓盤的走訪及置業(yè)群體調(diào)查得出論，當前武漢樓盤在戶型面積上呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，占據(jù)中心位置的樓盤大多數(shù)單價高 `面積大，而定位為工薪一族經(jīng)濟房的樓盤大多單價低 `面積精巧，通過問卷調(diào)查，武漢 居民意向的居民 90%為 90 平方米至 120 平方米這一空間，因而建議項目戶型面積定位應本著細分最大的客戶市場，爭取置業(yè)群體的上層 `掌握中層 `爭取下層，結(jié)合武漢居民傳統(tǒng)置業(yè)觀點與發(fā)展創(chuàng)新置業(yè)觀點相融洽的原則，在戶型上應該項目定位層次豐富 `戶型多樣 `大小具備 `各有側(cè)重點，以回避開發(fā)風險，造就項目成功。 2． 1 項目規(guī)劃設計定位 2． 1． 1 規(guī)劃設計理念 從本公司的開發(fā)理念初衷及設計院的設計理念初衷可以看出，希望該項目成就一個個性鮮明 `建筑居住所的要素達到最佳組合 `內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美 `應用各種新型技術(shù) `材料的小康新型高檔次小區(qū)，保持規(guī)劃設計思路的超前