【正文】 智能化的設(shè)施 該公司以專業(yè)先進(jìn)的管理理念，專業(yè)的管理服務(wù)及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，選擇置業(yè)有限公司同時(shí)，也為小區(qū)營(yíng)造高質(zhì)量的過金社區(qū)增色，為項(xiàng)目增加買點(diǎn)，為業(yè)主盡情享受尊貴`安全的優(yōu)裕的生活確立信心保障。 ３． 環(huán)境保潔服務(wù)：園林的清掃與修剪養(yǎng)護(hù)；公共場(chǎng)所的清掃與衛(wèi)生滅菌；垃圾回收。 ７． 游泳池的管理：負(fù)責(zé)水質(zhì)凈化，確定收費(fèi)時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供貴賓式服務(wù)。我們結(jié)合對(duì)周邊客戶的訪問與抽樣調(diào)查得出該項(xiàng)目的客戶定位為： 由于項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，只爭(zhēng)取一部分階層的客戶顯然是難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售，因此，該項(xiàng)目的客戶群體宜鎖定有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但處于生活層面之中的群體，并通過不同的戶型共給與營(yíng)銷手法細(xì)分最大的客戶市場(chǎng)，吸引高收入者 ，并盡可能的降低置業(yè)門檻，爭(zhēng)取中等收入者。 第三章 銷售策劃 3． 1 銷售前期籌備階段 本項(xiàng)目工作主體屬于住宅銷售，為給予住家信心與投資者信息，故在銷售之 前需完成以下籌備： 1．項(xiàng)目形象定位確定 標(biāo)準(zhǔn)色 `標(biāo)準(zhǔn)色體 `圍板等設(shè)計(jì)定稿；宣傳折頁碼 `售樓書設(shè)計(jì)方案 `包括尺寸 `頁數(shù) `印刷數(shù)量 `費(fèi)用定稿。 4．價(jià)格表 `付款方式 `單體命名 `戶型圖 `認(rèn)購表格 `認(rèn)購須知等資料到位，管理人員及協(xié)作人員到位。 3． 2 開盤期 此階段可考慮與現(xiàn)場(chǎng)售樓處舉行大型開盤典禮，邀請(qǐng)市政 `主觀機(jī)關(guān) `行業(yè)知名人士 `投資者代表到場(chǎng)慶賀開盤，展示發(fā)展商實(shí)力與背景，喻示項(xiàng)目開發(fā)之規(guī)模與氣勢(shì)。 3． 4 銷售尾盤期 根據(jù)所剩余單位及銷售狀態(tài)，制定新的價(jià)格策略或其他相關(guān)優(yōu)惠措施，從新做幾次重大的推廣宣傳活動(dòng)，力爭(zhēng)在短期內(nèi)將積壓?jiǎn)挝灰淮涡猿鲐洠酒阡N售目標(biāo)為 80 套左右，銷售面積 1000 平方米，從而成功實(shí)現(xiàn)目的開發(fā)，成功實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 3． 5 價(jià)格方案 價(jià)格指定原則 １． 項(xiàng)目的四樓以下平均價(jià)差 30 元 /平方米，四樓以上平均價(jià)差 50 元 /平方米。 4． 推出時(shí)隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反饋對(duì)以上價(jià)格和差額進(jìn)行調(diào)整。 ３． 此價(jià)格為在原基準(zhǔn)價(jià) 折優(yōu)惠，內(nèi)部認(rèn)購期間推出 240 套，其中 100 套在行優(yōu)惠 15000 元，平均折扣取款方 式 98 折，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3000 元 /平方米。 3． 5 預(yù)算 項(xiàng)目 金額 召開新聞發(fā)布會(huì) 3 萬元人民幣 樓書 宣傳冊(cè) 設(shè)計(jì) 制作 4 萬元人民幣 圍板 圍墻設(shè)計(jì) 制作 2 萬元人民幣 工地廣告牌 戶外廣告牌 4 萬元人民幣 彩旗 標(biāo)桿旗 彩球 條幅設(shè)計(jì)制作 2 萬元人民幣 售樓處內(nèi)部擺設(shè)（樓盤模型包括在內(nèi)） 20 萬元人民幣 公開發(fā)售儀式 6 萬元人民幣 展銷會(huì) 10 萬元人民幣 媒體發(fā)布費(fèi)用（開工新聞發(fā)布會(huì)至公開發(fā)售階段） 30 萬元人民幣 禮品 1 萬元人民幣 業(yè)主聯(lián)會(huì) 項(xiàng)目慶工酒會(huì) 業(yè)主活動(dòng) 3 萬元人民幣 入伙儀式典禮 2 萬元人民幣 其他勤雜費(fèi)用 3 萬元人民幣 合計(jì) 90 萬元人民幣 注：以上預(yù)算方案為報(bào)價(jià)預(yù)算，按實(shí)際發(fā)額折算之后約為 72 萬 元人民幣。 3． 3 強(qiáng)銷期 此階段應(yīng)趁火暴開盤之勢(shì)，趁勝追擊，于各大媒體相繼發(fā)布強(qiáng)勢(shì)銷售廣告，并配合軟性新聞 `理性分析文稿予以渲染抄作。 7．工地外部環(huán)境布置方案確定 工地彩 旗 `條幅 `氣拱門 `等營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛之設(shè)施布置到位，可考慮聘請(qǐng)專業(yè)禮儀公司操作，有樂隊(duì)演奏與表演秀等項(xiàng)目來加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 3．售樓處及示范單位施工制作（包括模型） 售樓處分為接待區(qū) `洽談區(qū) `展示區(qū) `簽約收款區(qū)四大板塊夠建而成，示范單位則按住宅居家模式予以裝修，建議示范單位設(shè)在售樓處后部，以便讓客戶直接參觀感受。 按職業(yè)劃分：個(gè)體工商戶 `私企高層管理人員 `政府官員 `國企高層 `技術(shù)專業(yè)人士 `公司白領(lǐng) `律師等。 以上建議均結(jié)合本小區(qū)的現(xiàn)狀幾營(yíng)銷考慮，請(qǐng)公司決策者及物業(yè)完善。 ５． 消防及煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)，為業(yè)主提供安全的烹食樂趣。 ２． 家庭智能保安系統(tǒng)：全 24 小時(shí)警戒聯(lián)網(wǎng)，得到即使周到的協(xié)助或服務(wù)。 2． 1． 4 社區(qū)生活配套 雖然該社區(qū)地處武昌繁華位置，周邊生活配套齊全 `交通便利 `車流不息 `各型商貿(mào)廣場(chǎng)林立周邊，建設(shè) 銀行 `工商銀行 `農(nóng)業(yè)銀行與其他證券機(jī)構(gòu)環(huán)繞四周，各醫(yī)院 `電信 `郵政與學(xué)校周全。 3．道路兩旁種栽樹木花草，使行人與建筑之間 的私密性得意增強(qiáng)。 二 `園林綠化 置業(yè)有限公司分別幾個(gè)方面設(shè)計(jì)： 公共綠地 相鄰樓體間綠化 架空層綠化 水景設(shè)置 各組團(tuán)之間綠化特色與連接 草種 `樹種 `花卉品種與本土的適應(yīng)性選擇及成本考慮 臨路或街一側(cè)的防噪音綠化 防塵 `防風(fēng)與防曬綠化 以上設(shè)計(jì)各要素謹(jǐn)慎園藝公司精心設(shè)計(jì) ，使小區(qū)擁有就窗外的景觀，成為更高層次的人居環(huán)境，滿足居民對(duì)美景 `自然 `健康 `舒適的最求。 2． 1． 3 社區(qū)人居住環(huán)境定位 —— 園林與會(huì)所 一 `會(huì)所與共享游媳場(chǎng)所 1．會(huì)所 會(huì)所臨湖而立，設(shè)置觀景長(zhǎng)廊或臺(tái)，眺望東胡美景； 娛樂設(shè)置：棋牌社 `銀發(fā)活動(dòng)中心 `兒童圓； 健美設(shè)置：健身房 `臺(tái)球室與乒乓室； 休閑設(shè)置：咖啡廳 `沙龍； 書香驛站設(shè)置：網(wǎng)吧 `閱讀室。 廚房設(shè)計(jì)；面積至少達(dá)到 8 平方米，避免與衛(wèi)生間相對(duì)，兩者保持自然通風(fēng)與采光，避免黑房，其位 置亦靠近住宅入口接近餐廳。 ２． 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 玄關(guān)設(shè)計(jì)：面積約在 2 平方米左右，做為室內(nèi)與室外的過度空間，以作為家人生活與親朋來訪的生活起點(diǎn)。建議各單位之間應(yīng)相互凹凸咬合，使衛(wèi)生間的方向保持南北朝向，則可以避免中間單元的黑房問題。 2． 1． 2 戶型設(shè)計(jì)理念 一 `戶型面積定位 根據(jù)樓盤的走訪及置業(yè)群體調(diào)查得出論，當(dāng)前武漢樓盤在戶型面積上呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，占據(jù)中心位置的樓盤大多數(shù)單價(jià)高 `面積大，而定位為工薪一族經(jīng)濟(jì)房的樓盤大多單價(jià)低 `面積精巧，通過問卷調(diào)查，武漢 居民意向的居民 90%為 90 平方米至 120 平方米這一空間，因而建議項(xiàng)目戶型面積定位應(yīng)本著細(xì)分最大的客戶市場(chǎng)，爭(zhēng)取置業(yè)群體的上層 `掌握中層 `爭(zhēng)取下層，結(jié)合武漢居民傳統(tǒng)置業(yè)觀點(diǎn)與發(fā)展創(chuàng)新置業(yè)觀點(diǎn)相融洽的原則，在戶型上應(yīng)該項(xiàng)目定位層次豐富 `戶型多樣 `大小具備 `各有側(cè)重點(diǎn)，以回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，造就項(xiàng)目成功。 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位 武漢銀海置業(yè)有限公司根據(jù)縝密 `細(xì)致 `深入的樓盤走紡與客戶抽樣調(diào)查，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析后的武漢市呈現(xiàn)的特征狀態(tài)及發(fā)展趨勢(shì)，亦根據(jù)客戶群體置業(yè)需求的喜好與潮流，并具體結(jié)合原始設(shè)計(jì)方案之藍(lán)本 `地塊的先決條件及市政規(guī)劃方案的涵蓋，得出銀海雅苑的項(xiàng)目定位的建議。但單價(jià)基本在 2020 元 /平方米左右，總價(jià)在 17萬元左右浮動(dòng)，能承受總價(jià)在 17 萬元以上的客戶有一定的數(shù)量。 調(diào)查時(shí)間： 2020 年 4 月 20~21 日 地點(diǎn)：武昌量販超市 `群光廣場(chǎng) 訪問人次： 200 人 有效問卷： 164 份 調(diào)查對(duì)象：大眾群體 調(diào)查結(jié)果如下：