【正文】 第九十二條　本條例自2016 年　月　日起施行，市政府2001年10月23日發(fā)布的《泰興市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止?！　”巨k法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算： （一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算； （二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算?！　　　　　　　〉诎苏隆「?則　　第九十一條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。第九十條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。第八十九條 違反本辦法第六十九條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。第八十八條 違反本辦法第五十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的，由轄市(區(qū))價(jià)格行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正。第八十七條 違反本辦法第六十七條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納。第八十六條 違反本辦法第四十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正。業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。第八十四條　物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)建立分類(lèi)管理模式，老舊住宅小區(qū)、背后街巷由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）落實(shí)基本物業(yè)服務(wù)。 業(yè)主申請(qǐng)物業(yè)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。 應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將維修費(fèi)用審計(jì)后向業(yè)主公示，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專?xiàng)維修資金中列支。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。 第八十條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)用房在住宅樓內(nèi)，由建設(shè)單位參照住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專項(xiàng)維修資金。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。 第七十八條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。對(duì)變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)簽訂房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，按相關(guān)規(guī)定收取裝修履約保證金。 人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其租金、汽車(chē)停放費(fèi)的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。 業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。 第七十四條 業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 建設(shè)單位未出售、附贈(zèng)或出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，汽車(chē)停放費(fèi)由建設(shè)單位全額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第七十三條 前期物業(yè)管理期內(nèi)，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的汽車(chē)停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，應(yīng)當(dāng)由公安機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)連同車(chē)位、車(chē)庫(kù)一并轉(zhuǎn)讓。 建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　〉谄呤粭l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位出售、附贈(zèng)、出租要嚴(yán)格按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告各行政主管部門(mén)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。　　　　　　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)　 第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。經(jīng)法院判決后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。 第六十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。 有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴。 第六十六條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類(lèi)物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目、不得參加物業(yè)管理招投標(biāo)、不得晉升企業(yè)資質(zhì)。 第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，不得有下列行為： （一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)還可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。 第六十二條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。 第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。 第六十條 物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)是否決定續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)程序、要求及有關(guān)移交工作按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類(lèi)費(fèi)用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。地下與地上應(yīng)分別安裝供水、供電計(jì)量器具。新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用功能，分別安裝計(jì)量器具。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。評(píng)估結(jié)果可以作為要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。 第五十七條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的用水、用電由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。 第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬、定期公示，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定各類(lèi)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范，定期公布普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)參考信息。 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)保險(xiǎn)最低繳費(fèi)基數(shù)以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第五十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。 第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)