【正文】 A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的C、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的D、取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的【答案】ABC【解析】選項(xiàng)D：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但不屬于納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍?！纠}四、土地增值稅的納稅清算（★★）（P214）納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算的情形符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，可以免征土地增值稅的有（ ）?！窘忉?】因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅?！窘忉尅繉?duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。10100＝％（5）應(yīng)納土地增值稅稅額＝990040％－101005％＝3455（萬(wàn)元）【解析】（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元，由于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的10％計(jì)算扣除；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的10萬(wàn)元印花稅已含在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，不允許在單獨(dú)扣除；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許按照“取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”合計(jì)數(shù)的20％加計(jì)扣除。要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。計(jì)算題】某外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年12月將一座寫(xiě)字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元、印花稅10萬(wàn)元；公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）?！窘馕觥啃枰U納土地增值稅是3000萬(wàn)元的增值額，以2500萬(wàn)元（扣除項(xiàng)目金額的50％）作為分界線，3000萬(wàn)元的增值額分為兩個(gè)部分：（1）2500萬(wàn)元以下的部分適用30％的稅率；（2）2500－3000萬(wàn)元的部分適用40％的稅率。5000＝60％。計(jì)算題】某房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入8000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5000萬(wàn)元，增值額＝8000－5000＝3000（萬(wàn)元），增值率＝增值額247。速算扣除法（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額30％（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項(xiàng)目金額5％（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％土地增值稅稅額＝增值額50％－扣除項(xiàng)目金額15％（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額＝增值額60％－扣除項(xiàng)目金額35％（三）土地增值稅的計(jì)算步驟（★★★）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實(shí)物收入） 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值率＝增值額247。表5－2 新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額1取得土地使用權(quán)所支付的金額題目中一般會(huì)直接給出2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本題目中一般會(huì)直接給出3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：利息據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照前2項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)金額的5％以內(nèi)扣除（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照前2項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)金額的10％以內(nèi)扣除4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅已列入管理費(fèi)用中，不允許再扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許扣除5加計(jì)20％僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，其他納稅人只需計(jì)算前4條【解釋】在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他納稅人的前3項(xiàng)指標(biāo)的處理完全相同，主要區(qū)別是：（1）印花稅的處理方法不同；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有“加計(jì)20％”的規(guī)定?！窘忉?】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對(duì)此考生應(yīng)特別注意。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：①外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，因此，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為10％。計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10％以內(nèi)【例題②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為5％。計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5％以內(nèi)【例題（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！窘忉尅吭诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為稅金項(xiàng)目扣除。新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額（4＋1）（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。A、以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的B、將其開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司自用C、將其開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租D、代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入【答案】BCD【解析】（1）選項(xiàng)A：凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均應(yīng)征收土地增值稅；（2）選項(xiàng)BC：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅；（3）選項(xiàng)D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍?！纠}4單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。A、公司與公司之間互換房產(chǎn)B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D、雙方合作建房按照比例分配房產(chǎn)后自用【答案】A【解析】（1）“公司與公司之間”互換房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅；（2）“個(gè)人之間”互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！纠}2單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（ ）。（10）土地使用者處置土地使用權(quán)土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。（6）房地產(chǎn)的抵押對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。（4）合作建房對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但對(duì)“個(gè)人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！鞠嚓P(guān)鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。②以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。特殊規(guī)定（P204－205）（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)①以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅。（3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。第七節(jié) 土地增值稅法律制度一 、土地增值稅的征稅范圍（★★★）（P203）一般規(guī)定（P203）（1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地的行為不征稅。多選題】根據(jù)資源稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的下列表述中，正確的有（　?。？劾U義務(wù)人代扣代繳稅款的，為支付首筆貨款或者開(kāi)具應(yīng)支付貨款憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人采取其他結(jié)算方式的，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。五、資源稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（★★★）（P200）納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。原油單位稅額為每噸8元，該油田當(dāng)月應(yīng)繳納資源稅（ ）元?！纠}2該油田3月份應(yīng)繳納的資源稅稅額為( )元。單選題】某油田3月份生產(chǎn)原油5000噸，當(dāng)月銷售3000噸，加熱、修井自用100噸。60％＝（萬(wàn)元）（4）該煤礦3月份應(yīng)納資源稅稅額＝＋＝30（萬(wàn)元）四、資源稅的稅收減免（★★）（P199）開(kāi)采原油過(guò)程中用于加熱、修井的原油，免稅。（2）銷售原煤應(yīng)納資源稅稅額＝課稅數(shù)量適用的單位稅額＝15＝（萬(wàn)元）（3）自用原煤應(yīng)納資源稅稅額＝加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量247。已知：，天然氣適用的單位稅額為10元/千立方米?！纠}3單選題】根據(jù)資源稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于資源稅課稅數(shù)量的表述中，不正確的是（ ）?！敬鸢浮吭擕}場(chǎng)3月份應(yīng)納資源稅稅額＝課稅數(shù)量適用的單位稅額－外購(gòu)液體鹽已納資源稅額＝30－25＝44（萬(wàn)元）?！纠}（4）納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。（2）納稅人的減稅、免稅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算課稅數(shù)量；未單獨(dú)核算或者不能準(zhǔn)確提供課稅數(shù)量的，不予減稅或者免稅。應(yīng)納資源稅＝40014＝5600（元）。根據(jù)資源稅法律制度的規(guī)定，該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)納資源稅（ ）元?！纠}A、礦產(chǎn)品原產(chǎn)地的稅額標(biāo)準(zhǔn)B、礦產(chǎn)品收購(gòu)地的稅額標(biāo)準(zhǔn)C、本單位應(yīng)稅產(chǎn)品的稅額標(biāo)準(zhǔn)D、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額標(biāo)準(zhǔn)【答案】C三、資源稅的征稅數(shù)量（★★★）（P197）一般規(guī)定（1）納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以“銷售數(shù)量”為課稅數(shù)量?！纠}（2）納稅人開(kāi)采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算；不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的課稅數(shù)量的，從高適用稅額。資源稅適用單位稅額的調(diào)整，由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局或由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。A、與原油同時(shí)開(kāi)采的天然氣B、煤礦生產(chǎn)的天然氣C、開(kāi)采的天然原油D、生產(chǎn)的海鹽原鹽【答案】ACD【解析】天然氣僅限于專門(mén)開(kāi)采或者與原油同時(shí)開(kāi)采的天然氣，暫不包括煤礦生產(chǎn)的天然氣?！纠}3多選題】根據(jù)資源稅法律制度的規(guī)定，下列單位和個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為中，應(yīng)繳納資源稅的有（ ）。（2007年）A、天然氣 B、地下水 C、原油 D、液體鹽【答案】B【解析】目前資源稅的征稅范圍僅包括礦產(chǎn)品和鹽類，不包括地下水?！纠}1征稅范圍（★★★）（P195） 目前資源稅的征稅范圍僅包括礦產(chǎn)品和鹽類，具體包括：（1）原油：僅限于開(kāi)采的天然原油，不包括人造石油【解釋】開(kāi)采原油過(guò)程中用于加熱、修井的原油，免稅?！窘忉?】資源稅是對(duì)開(kāi)采或者生產(chǎn)應(yīng)稅礦產(chǎn)品進(jìn)行銷售或者自用的單位和個(gè)人，在“銷售或者自用”時(shí)的一次性征收，而對(duì)“批發(fā)、零售”已稅礦產(chǎn)品的單位和個(gè)人不征收資源稅。因此