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正文內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)管理手冊(cè)[001](參考版)

2025-04-20 05:50本頁面
  

【正文】 電梯維修人員每周對(duì)電梯作例行檢查、維護(hù)保養(yǎng),因維修、保養(yǎng)而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會(huì)在一樓掛牌告示,請(qǐng)各業(yè)。業(yè)主在使用貨梯時(shí)如對(duì)貨梯造成損壞,影響貨梯安全運(yùn)行要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償;(3)、搬運(yùn)人員在搬運(yùn)物品過程中,造成轎廂及電梯間環(huán)境污染要負(fù)責(zé)清掃干凈,違者視情節(jié)輕重處以賠償;(4)、對(duì)可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細(xì)心搬運(yùn),物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載;(5)、每次電梯運(yùn)載物品,總重不得超過電梯額定載荷900公斤,單件物品重不得超過50公斤,大件物品的長(zhǎng)x寬x高不得超過120x80x200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時(shí),不得超過三層;(6)、散裝物料不得用電梯運(yùn)載,需從安全通道的樓梯搬運(yùn),造成樓梯間環(huán)境污染的要負(fù)責(zé)清掃干凈;造成樓梯間公共設(shè)施損壞的要恢復(fù)原狀。電梯管理守則為保證電梯安全、平穩(wěn)、高效,更好地為住戶服務(wù),請(qǐng)遵守以下守則:l、電梯管理(1)、切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)乘坐或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn);(2)、乘坐電梯時(shí)應(yīng)注意安全,進(jìn)出轎廂時(shí)保持良好秩序,請(qǐng)勿擁擠或沖撞;(3)、嚴(yán)禁在轎廂內(nèi)吸煙;(4)、嚴(yán)禁攜帶易燃易爆或有毒物品乘坐電梯;(5)、嚴(yán)禁在轎廂四壁涂寫、刻刮或敲打四壁;(6)、電梯門在關(guān)閉時(shí)請(qǐng)勿將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發(fā)生危險(xiǎn);(7)、轎廂內(nèi)請(qǐng)勿大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等;(8)、運(yùn)行中電梯出現(xiàn)突然故障,請(qǐng)乘客保持冷靜,立即按轎廂內(nèi)的“緊急報(bào)警按鈕”求救,物管部將及時(shí)派電梯工救援乘客;(9)發(fā)生火警時(shí),切勿乘搭電梯,避免因電梯可能隨時(shí)在半途停頓而帶來的危險(xiǎn)。禁止違章占地及亂搭亂建管理守則為了進(jìn)一步搞好小區(qū)管理工作,維護(hù)樓宇的整體規(guī)劃和外貌完好,堅(jiān)決制止違章占地、違章亂搭亂建及破壞小區(qū)總體規(guī)劃的違規(guī)行為,現(xiàn)根據(jù)政府有關(guān)法令和規(guī)定,特制定本守則:l、凡屬下列行為之一者,則屬違章占地和違章亂搭亂建:(1)、擅自改變用地位置或擴(kuò)大用地范圍的,如占用公共場(chǎng)所作為私家庭院、花園、車庫(kù)、堆放雜物場(chǎng)地、將大門外移擴(kuò)大房屋面積等;(2)、臨時(shí)占地逾期不交還的;(3)、未經(jīng)管理處審批,未領(lǐng)取裝修許可證,擅自施工的;(4)、擅自改變經(jīng)審批的設(shè)計(jì)施工圖紙施工的;(5)、擅自改變建筑物的規(guī)模和建筑物使用性質(zhì)的,如天臺(tái)加設(shè)建筑物,陽臺(tái)加設(shè)欄桿、窗檐、雨篷等各種附屬物的;(6)、改變房產(chǎn)用途、外貌、損壞樓宇結(jié)構(gòu)的行為。公用設(shè)備(設(shè)施)修繕費(fèi)用按小區(qū)“維修資金的管理辦法’’規(guī)定進(jìn)行。各業(yè)主/住戶請(qǐng)共同愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不可更改、破壞、阻塞各公用設(shè)備(設(shè)施),否則,照價(jià)賠償。特制定本守則:公用設(shè)備(設(shè)施)指住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用巳分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的設(shè)施設(shè)備,包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路。本人同意轉(zhuǎn)讓該物業(yè)時(shí)取得物業(yè)繼受人簽署的本臨時(shí)承諾書并送交物管部,物管部收到物業(yè)繼受人簽署的承諾書前,本承諾有效。制定單位:湛江物業(yè)管理有限公司物管部 (蓋章): l、本人是湛江市 棟 房業(yè)主,已詳閱以上業(yè)主公約中的有關(guān)內(nèi)容,并承諾遵守其中的有關(guān)規(guī)定。本公約共五頁,一式二份,業(yè)主、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂;4。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)公約進(jìn)行修改補(bǔ)充。本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效;2.本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修資金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,從逾期之日起按每日加收所欠交金額千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取但不限于停水、停電、停氣、停止服務(wù)、向法院起訴等催繳措施。違反規(guī)定的,物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷;三、違約責(zé)任違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中11項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取但不限于停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告物業(yè)管理主管部門;7.業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住業(yè)主中持有三分之二以上投票杈的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì);8.業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效;9。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章;5.業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式;6.業(yè)主委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督;2.第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到三分之二以上時(shí),由物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì);3.本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任;4.業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)做出的決定。二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主有權(quán)選擇合格的裝修隊(duì)伍,雙方因裝修原因引發(fā)的一切糾紛由雙方協(xié)商解決。(一)權(quán)利 依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;有權(quán)自己或聘請(qǐng)有合格資質(zhì)專業(yè)裝飾公司對(duì)物業(yè)自用部位進(jìn)行合法裝飾裝修; 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳 有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見;有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議;l 有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。 物業(yè)所有人(簽名):物業(yè)管理單位(蓋章):湛江物業(yè)管理有限公司 物管部 年 月 日業(yè) 主 文 明 公 約一、 遵紀(jì)守法、履行職責(zé)二、 支持環(huán)保、遵守秩序三、 緊記防火、消除隱患四、 停車有序、道路順暢五、 珍惜生命、切忌擲物六、 愛惜植物、美化家園七、 愛護(hù)設(shè)施、節(jié)約水電八、 鎖好門窗、預(yù)防損失九、 和睦相處、團(tuán)結(jié)互助十、 五講四美、共建文明業(yè) 主 臨 時(shí) 公 約為規(guī)范湛江市(以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”)的物業(yè)管理行為,維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)中各方合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。十、本責(zé)任書一式兩份,雙方各執(zhí)一份,具有同等法律效力。九、具有國(guó)家規(guī)定的有關(guān)防火安全責(zé)任人所應(yīng)有的權(quán)力、義務(wù)和承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。七、組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案,并在緊急情況下組織撲救初起火和指導(dǎo)安全疏散,火災(zāi)發(fā)生時(shí)應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)指揮員的統(tǒng)一指揮。五、定期對(duì)住宅內(nèi)部消防工作進(jìn)行檢查、總結(jié),并主動(dòng)配合有關(guān)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)和本物業(yè)管理公司對(duì)本單元消防工作的檢查、監(jiān)督。并在有效期結(jié)束前或使用后及時(shí)更換須更換的材料。使用完電器、燃?xì)庥镁吆箝_關(guān)(閥門)要關(guān)閉。房號(hào): 棟 房 湛江物業(yè)管理有限公司物管部業(yè)主姓名: 經(jīng)辦人:二00 年 月 日 二00 年 月 日粵泉灣業(yè)主/住戶消防安全責(zé)任書根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》(簡(jiǎn)稱《消防法》)和《消防管理規(guī)定》(簡(jiǎn)稱《管理規(guī)定》)的規(guī)定,為確保不發(fā)生火險(xiǎn)和消除火險(xiǎn)隱患,特制定業(yè)主/住戶消防安全責(zé)任書,并確定業(yè)主/住戶負(fù)責(zé)人:為 棟 房的當(dāng)然防火責(zé)任人,其責(zé)任如下:一、建立本單元住宅以防火責(zé)任人為領(lǐng)導(dǎo),住宅使用人員共同參與的消防安全小組,認(rèn)真貫徹執(zhí)行《消防法》和《管理規(guī)定》等消防法規(guī)及條款。十、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政部門申請(qǐng)調(diào)解;協(xié)商調(diào)解無效的,可向人民法院起訴。八、違規(guī)處理:根據(jù)政府法律法規(guī)及有關(guān)文件單獨(dú)或同時(shí)處罰:督促改正;責(zé)令停工;扣留工具;賠償損失;強(qiáng)制恢復(fù);沒收出入證;暫時(shí)停水、停電;按有關(guān)規(guī)定罰款;報(bào)市政府有關(guān)主管部門處罰;人民法院起訴。 七、裝修施工單位:不得承接違章建筑,不得以裝修單位或個(gè)人利益,鼓動(dòng)業(yè)戶加建、擴(kuò)建。六、鄭重申明:物管部保留要求業(yè)戶對(duì)所有裝修進(jìn)行更改或還原的權(quán)力,(如該項(xiàng)工程影響小區(qū)整體或嚴(yán)重影響外觀、樓宇結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施安全)即使該項(xiàng)工程在物管部批準(zhǔn)下已經(jīng)完成,物管部也會(huì)發(fā)出更改/還原通知,業(yè)戶接到更改還原通知應(yīng)以小區(qū)整體利益為重,在一個(gè)月內(nèi)完成此項(xiàng)更改/還原工程,并負(fù)責(zé)一切費(fèi)用。晚上10點(diǎn)至早上6點(diǎn)禁止留宿人員進(jìn)出小區(qū)或在小區(qū)公共部位活動(dòng),收音機(jī)、電視機(jī)音量不得過大;1嚴(yán)禁將裝修剩下的砂漿、水泥漿、涂料、油漆及稀釋劑、冷底油等倒入排水管道,若物管部巡查發(fā)現(xiàn),將嚴(yán)肅處理。經(jīng)批準(zhǔn)最多允許入住兩人看守機(jī)具。滅火器要放在明顯、易拿的位置;1裝修施工單位人員,原則上不允許在小區(qū)內(nèi)留宿。根據(jù)消防法規(guī),要求每50平方米建筑面積必須配備一支滅火器。嚴(yán)禁使用空壓機(jī)進(jìn)行噴漆作業(yè)(因噴漆作業(yè)已發(fā)生多起爆炸事故);文明施工.完工清場(chǎng)。不準(zhǔn)使用碘鎢燈,電爐及超負(fù)荷用電,因以上原因跳閘后果自負(fù);房屋裝修施工場(chǎng)地,嚴(yán)禁吸煙。造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡的,將由肇事單位和肇事人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任;禁止違章用電。物管部統(tǒng)一清運(yùn),并向業(yè)戶收取垃圾清運(yùn)費(fèi)2元/㎡。允許進(jìn)入時(shí)問:每天上午8:00—12:00,下午l 4:30—19:00。不得亂扔煙頭、雜物,亂扔裝修垃圾、不得隨地吐痰,污染公共部位、踐踏草坪,損毀花木;禁止在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、酗酒鬧事、及其它違規(guī)行為;禁止五噸以上車輛,及攜帶易燃、易爆、腐蝕性化學(xué)物品、危險(xiǎn)品和漏油車輛進(jìn)入小區(qū)。不聽勸阻的,管理人員有權(quán)沒收裝修出入證,清出小區(qū)。裝修工人不得竄棟、竄戶或到與裝修單位無關(guān)的部位、公共場(chǎng)所等處逗留、便溺。不得損壞墻面、地面、道路、樓梯、扶手、欄桿、燈飾等公共設(shè)施,如有損壞須照價(jià)賠償;裝修工人憑裝修出入證在規(guī)定時(shí)間進(jìn)出小區(qū)。不得影響公共秩序和衛(wèi)生,必須關(guān)好進(jìn)戶門裝修,避免污染。檢查給排水管道,確認(rèn)排水管道暢通,避免以后產(chǎn)生糾紛;裝修時(shí)間為正常工作日每天8:00至12:00, 14:30至19:00;重大節(jié)假日不得施工(元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié)),周六、周日不得拆打。不遵守以上規(guī)定,物管部將采取強(qiáng)制措施以保證小區(qū)外觀的統(tǒng)一。四、空調(diào)安裝:室外機(jī)必須按物管部的統(tǒng)一規(guī)劃,按規(guī)定的室外機(jī)安裝位置安裝。排水管道如須封閉,檢查口處要留出20cm見方的活動(dòng)門,衛(wèi)生間吊頂在排水管道疏通口處也應(yīng)留一塊活動(dòng)板。 給排水、衛(wèi)生浩具:(1)不得改動(dòng)給水、排水主管道和在排水主管道上接管,應(yīng)按照現(xiàn)有的排水管道位置選擇衛(wèi)生潔具。廣告、標(biāo)志牌不得占用公共空間。(2)吊頂如采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)必須作防火處理。裝飾部分:(I)不允許改動(dòng)陽臺(tái)及陽臺(tái)欄桿(包括顏色和式樣)。影響裝修必須拆除或移位時(shí),應(yīng)向物管部申報(bào),請(qǐng)專業(yè)人員操作,自行拆卸造成系統(tǒng)故障或損壞要賠償損失。(5)住戶可視對(duì)講機(jī)不允許自行拆除。所有線路應(yīng)使用阻燃PVC管,轉(zhuǎn)角處使用接線盒,在管內(nèi)穿線。(3)改動(dòng)室內(nèi)線路,除裝修申請(qǐng)時(shí)必須申報(bào)外,應(yīng)根據(jù)國(guó)家施工規(guī)范施工。若超載或電量不夠,物管部不負(fù)責(zé)辦理增容,敬請(qǐng)諒解。第十五條、裝修人進(jìn)行裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)告知鄰里。(二)、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸、拆除連陽臺(tái)的磚混凝土墻體,不得更改外陽臺(tái)鋁合金門、窗。住戶安裝隱形防盜網(wǎng)必需安裝在室內(nèi)。(5)不允許改動(dòng)門窗、玻璃顏色、外墻顏色,外墻上的公共設(shè)施、設(shè)備、不允許進(jìn)行任何形式的外墻裝飾(包括遮陽蓬、雨蓬、花蓬、涼亭等)。(4)室內(nèi)隔墻拆除,除在裝修申請(qǐng)時(shí)在圖紙上注明外,拆墻時(shí)必須請(qǐng)物管部人員到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核后方可施工。(2)廚房、衛(wèi)生間裝修時(shí),防水很可能被破壞,應(yīng)補(bǔ)做防水,確保地面不滲漏后,再做地面層。外墻不允許安裝管道及其他附屬物,必須嚴(yán)格保持建筑物外觀的統(tǒng)一。如出現(xiàn)以上問題,物管部將采取強(qiáng)硬措施予以制止。三、裝修管理規(guī)定:業(yè)主住戶、裝修施工單位,進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng),必須嚴(yán)格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》和物管部制定的各項(xiàng)規(guī)定。每證工本費(fèi)10元;裝修施工單位指定現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人,憑裝修工人身份證復(fù)印件和每人二
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