【正文】 十一、主要依據(jù)和遵循的法規(guī)； 中國物業(yè)管理條例； 重慶市物業(yè)管理條例； 渝價（1999）398號文件； 渝價（2004）778號文件； 國家發(fā)改委、建設(shè)部（2003）1864號文：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》； 公安部屬61號令：《機關(guān)團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定》； 建設(shè)部隊建設(shè)110號令：《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》； 建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》； 建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》；建設(shè)部46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》等。講座、課堂初步安排：時間星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日19:00—20:00瑜伽瑜伽瑜伽瑜伽20:1020:30健美操健美操健美操健美操健美操8:00—10:30網(wǎng)球網(wǎng)球網(wǎng)球19:3021:30國標(biāo)國標(biāo)國標(biāo)國標(biāo)國標(biāo)待定化妝插花形體（以上安排根據(jù)業(yè)主自身需求調(diào)整）十、技術(shù)組織保障 管理處受公司領(lǐng)導(dǎo)，并接受職能部門監(jiān)督管理和指導(dǎo)。3． 組建大廈健身、健美項目業(yè)余表演隊伍，開展活動。 物管服務(wù)平臺：超越傳統(tǒng)，在線咨詢。（4）房產(chǎn)物業(yè)投資回報分析九、綜合服務(wù)項目組合設(shè)計（一） 星級酒店式便民服務(wù)項目（無償服務(wù)）類別項目內(nèi)容家政服務(wù)提供留言、叫醒服務(wù)，重要事件的備提醒服務(wù)等代理聯(lián)系搬家公司配備急救藥箱代召出租汽車代為聯(lián)系家教代辦旅游服務(wù)商務(wù)服務(wù)代辦保險服務(wù)代辦銀行開戶代購飛機、車船票代訂送水服務(wù)代收郵件服務(wù)代訂報刊、雜志代訂牛奶臨時代為保管小件物品代訂酒店客房雨天外借雨具禮儀服務(wù)組織業(yè)主聯(lián)誼活動喜事慶典建議代為聯(lián)系禮儀公司大廈內(nèi)代訂禮品、鮮花咨詢服務(wù)本物業(yè)簡介，物管部門電話、樓層引導(dǎo)黃頁電話薄、交通時刻表、本市地圖備查專業(yè)裝修公司提供裝修設(shè)計咨詢服務(wù)來訪登記服務(wù)建立詳盡的業(yè)主檔案，為業(yè)主提供溫馨式特別服務(wù)文化娛樂 服務(wù)義務(wù)檢查燃?xì)夤艿缆馇闆r，宣傳消防知識義務(wù)宣傳家庭安全用電常識建立中青年活動，組織青年交誼活動（二） 星級酒店式便民服務(wù)項目（特約服務(wù)）項目項目內(nèi)容日常維修服務(wù)疏通下水管道安裝燈具、門鈴、廚柜修理、更換水表、電表（不含材料）修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）修理窗簾、拉窗等（不含材料）清洗安裝排風(fēng)扇、油煙機安裝分體式空調(diào)、窗式空調(diào)清洗安裝空調(diào)過濾器、空調(diào)加氟利昂家用電器維修、鐘表維修家裝維修家政服務(wù)提供家庭勞務(wù)服務(wù)鐘點家庭服務(wù)洗衣接送服務(wù)、自動洗衣、干衣服務(wù)住宅室內(nèi)及商務(wù)辦公室清洗地毯、室內(nèi)清潔、地板和大理石打蠟電話訂餐、購物、購買半成本菜肴、24小時送餐、辦繽紛生活卡看護病人、老人商務(wù)服務(wù)代辦房屋租售保安隨行服務(wù)出租影視碟、書刊開辦健美操、美術(shù)、音樂、電腦等培訓(xùn)打字、復(fù)印、傳真、Email公用電話攝影、攝像醫(yī)療健康服務(wù)健康檢查協(xié)助建立兒童計劃免疫檔案社區(qū)健康服務(wù)其它醫(yī)療項目園藝租賃鮮花、盆景服務(wù)室內(nèi)園藝綠化、設(shè)計文化娛樂服務(wù)組織業(yè)主郊游活動開展社區(qū)文體活動小區(qū)局域網(wǎng)維護及管理業(yè)主與物管公司之間的信息交流（三）特別項目組合 時尚引導(dǎo)項目組合健康時尚吧：健身中心：瑜伽、健美操、器械、國標(biāo) 體訓(xùn)中心：網(wǎng)球、游泳、蘭球、形體 美體中心：美容美體、化妝、人體裝飾休閑娛樂吧：休閑水吧：仕女聊天室、網(wǎng)友沖浪吧 休閑茶餐：棋牌室家居樂園：家政服務(wù) 愛犬護理中心理財中心： 租售代理、保險代理、抵押手續(xù)代理 小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)：在線影視平臺：在線播放，及時更新。 ，收集他們事業(yè)成長，生活幸福的事例，編成故事，在當(dāng)?shù)匦麄?，宣傳該大廈，是事業(yè)成長，生活幸福的風(fēng)水寶地，并在當(dāng)?shù)匦纬煽诒?，提高或保持租金。，統(tǒng)一發(fā)布廣告信息。 、大廈業(yè)主，全以委托物管代理出租事宜，有利于控制房源，防止業(yè)主相互競爭殺價，或組織業(yè)主成立出租分會，形成價格聯(lián)盟（建議）。讓承租人享受到比在別的小區(qū)、大廈更好服務(wù)。，保值：，通過創(chuàng)建區(qū)優(yōu)、市優(yōu)，使租價提升。(2)設(shè)備設(shè)施及電梯管理小區(qū)、大廈的設(shè)備設(shè)施和電梯是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，各種設(shè)施設(shè)備的正常運行是物業(yè)增值保值的根本保證，為保證全體業(yè)主的房屋資產(chǎn)得到增值保值，除管理處工程部的日常維護外，紳帝物業(yè)特委派下屬專業(yè)電梯維保分公司和公司總部設(shè)備設(shè)施部強強聯(lián)手，以公司技術(shù)平臺專家為依托，根據(jù)小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備的不同特性，進(jìn)行專業(yè)化，科學(xué)化，規(guī)范化的管理，達(dá)到使大廈物業(yè)增值保值的目的。，開展需求服務(wù)，物業(yè)公司以集成商的身份，幫業(yè)主組織營運商，如組織商家進(jìn)行裝修材料的配送，電器設(shè)備的安裝，裝修垃圾的清運等。檢查設(shè)備運和臺時統(tǒng)計工作。 月檢：對設(shè)施設(shè)備的運行狀況、清潔衛(wèi)生、設(shè)備房的清潔等進(jìn)行全面檢查。 周檢：每周對大廈內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次大檢查（消防系統(tǒng)、管網(wǎng)系統(tǒng)、運載系統(tǒng)、公共照明、車庫收費、安保、門禁、風(fēng)機、柴發(fā)系統(tǒng)等），并將檢查結(jié)果作好記錄。每天對維修的工作記錄，巡查表進(jìn)行檢查簽字。 月檢： 每月5日前將安全消防檢查情況報管理處主任，配合公司安全檢查，并對通報提出的問題落實整改措施。月檢：檢查匯總各種報表報管理處主任、匯同管理處對大廈進(jìn)行一次工作檢查，同時檢查檔案整理工作?？头糠?wù)部主管日檢：對客戶服務(wù)部各崗位的工作進(jìn)行一次檢查，并進(jìn)行審核簽字，對違反公司規(guī)定的行為作好考核記錄，加強裝修工作的檢查，對管理員、保潔員工作進(jìn)行抽檢二次。 周檢：每周對管理處各崗位工作進(jìn)行一次覆蓋性的檢查，將檢查結(jié)果作為案例在早上的碰頭會上公布討論，做好記錄作為考核依據(jù)，提出預(yù)防和整改措施。（三）管理處檢查制度： 日檢：前期9：00—9：30 后期每周一次ａ．早上9：30—10：00召開管理處碰頭會，檢查昨天的工作情況， 安排今天的工作及需要注意的問題。處理投訴始終以業(yè)主為中心，通過持續(xù)不斷的改進(jìn)，不斷滿足法律法規(guī)和業(yè)主的需要。，熟悉每一位業(yè)主的名字，并掌握每一位業(yè)主家庭基本情況。集體背誦公司宗旨，傳達(dá)上級指示和會議精神，講評頭天工作，布置當(dāng)天工作任務(wù)。：（1）小區(qū)、大廈工作周會：每周一召開，傳達(dá)上級文件，會議精神，總結(jié)上周工作,布置工作，討論決定本小區(qū)、大廈重大問題。管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)與崗位績效工作掛鉤,連續(xù)3個月或年度累計5個月度考評最后一名自動淘汰。 兩不準(zhǔn): 辦事不準(zhǔn)推諉；重大疑難問題匯報不準(zhǔn)過夜。 （5） 在整個管理過程中做到兩個充分：充分做到周、月、季的調(diào)查、檢查、平衡、監(jiān)控；充分做到出現(xiàn)問題“三不放過”：責(zé)任人的處罰、事故原因的分析和整改不放過。 （3） 管理處全體員工必須強化服務(wù)意識，提倡微笑服務(wù)的工作作風(fēng)，倡導(dǎo)“做業(yè)主朋友、真誠為業(yè)主服務(wù)”的服務(wù)理念，推行熱情、周到、耐心、仔細(xì)的服務(wù)方式，以業(yè)主需求為工作出發(fā)點，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主滿意度。用公司深厚而優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工；用健全而實操性很強的作業(yè)文件去指導(dǎo)、規(guī)范員工；用相互監(jiān)督管理的體制去促進(jìn)員工。管理處全體員工將認(rèn)真貫徹公司“三不”與“三嚴(yán)”（不講客觀、不講私情、不搞下不為例；嚴(yán)而公正、嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有情。使企業(yè)始終保持市場競爭的優(yōu)勢。 ： （1）建立規(guī)范而人性化的全員管理模式：用公司優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工，用全面實操性的作業(yè)文件指導(dǎo)，規(guī)范每一位員工，從而實現(xiàn)工作環(huán)節(jié)程序化，工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)工作優(yōu)質(zhì)化，工作監(jiān)督規(guī)范化，運作管理科學(xué)化，經(jīng)營管理市場（成本）化的具有紳帝物業(yè)管理模式。（2）在“以人為本，服務(wù)第一”服務(wù)業(yè)主、住戶，服務(wù)社會的同時，強調(diào)將服務(wù)、管理工作有效的轉(zhuǎn)化為企業(yè)生存之本，轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)濟增長點的企業(yè)經(jīng)營思想，即一手抓管理、服務(wù)，一手抓經(jīng)營、增效?？蛻舨吭陂_出維修單時，應(yīng)填寫清楚地點、開單時間，并對該問題進(jìn)行跟蹤，直到整改完畢業(yè)主滿意為止，并將整個情況作好記錄。 建立信息反饋體系，全員管理意識：管理員、護衛(wèi)隊員、清潔工在巡樓檢查或工作中應(yīng)注意公共設(shè)施設(shè)備、防火門、管井門、電井門、消防器材、地磚、花臺、植物、水池、噴泉、長廊、文化設(shè)施、休閑椅、庭院燈、草坪燈、鐵花圍墻、攝像頭、對講機等設(shè)施是否完好，公共場所環(huán)境衛(wèi)生是否于凈，發(fā)現(xiàn)需要維修的應(yīng)及時開維修單進(jìn)行維修整改，發(fā)現(xiàn)業(yè)主的家門未關(guān)時應(yīng)敲門提醒業(yè)主關(guān)好房門，及時提醒制止業(yè)主、住戶違反《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理規(guī)定》的行為。b．維修班每月25日提交維保計劃給工程部審核，較大的檢修工作或需要材料，需提出計劃，報管理處主任審核；工程部負(fù)責(zé)安排每周的維保工作，負(fù)責(zé)每月的水、電費用的計算并報管理處主任；檢查對設(shè)備的維保情況；負(fù)責(zé)特約維修、維保業(yè)務(wù)并報管理處主任審核。電梯維保：每月對每臺電梯進(jìn)行二次維保。每周四對消防系統(tǒng)，安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)，監(jiān)護運行情況。每周二對配電系統(tǒng)及各樓棟的配電箱（柜）進(jìn)行檢查保養(yǎng)。4．要求工程維修服務(wù)中做到： a．積極配合公司項目檢查，按時完成維修計劃，保證小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備正常運行。二次水箱每日15日檢查一次、按規(guī)定清洗。雨污水井及下水管道每月15日檢查一次，按規(guī)定清掏。衛(wèi)生消殺排污井、樓道冬季一次，其余每月一次。標(biāo)志、宣傳欄每日5：00—10：00清洗一次。日產(chǎn)日清、無臭味、污跡，清運率100%垃圾桶每日5：00—10：00清洗一次。無蜘蛛網(wǎng)，扶手、窗臺、窗戶無灰塵、污物、保潔率98%以上座椅、樓道、玻璃、路燈每天早上5：00—10：00每天下午14：00—16：00無灰塵、污物、保持外觀清潔、無塵、保持完好。衛(wèi)生保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔責(zé)任區(qū)隨時清掃地面無雜物垃圾、無積水、無痰跡、無煙頭、保潔率98%以上。 j．污水井、污