【正文】 ⑤室外景。D．變、配電所：位置、臺數(shù)、容量與形式。B．負荷估算：照明、動力（水泵、電梯、鍋爐等）、空調、景觀循環(huán)水系統(tǒng)等。②設計范圍：本工程擬設置的電氣系統(tǒng)。H．需要說明的其他問題。E．景觀用水的排放方式.F．主要設施、設備的安置位置以及技術標準。C．排水系統(tǒng)說明及綜合利用。④排水設計a． 排水體制，污、廢水及雨水的排放出路。I．景觀用水水源及等級。G．循環(huán)冷卻水、重復用水及采取的其他節(jié)水節(jié)能措施。e．熱水系統(tǒng)：簡述熱源，供應范圍及供應方式。D。B．用水量及耗熱量估算：總用水量（最高日、最大時），熱水設計小時耗熱量，消防水量。②設計依據(jù)：簡述本工程所列批準文件和依據(jù)資料中與本專業(yè)有關的內容及其他專業(yè)提供的有關資料，工程用地四周市政管網駁接情況。B．需要特別表達的其他事項。E．地下室的結構做法.F．地下室的結構做法及防水等級，當有人防地下室時說明人防抗力等級。B．上部結構選型概述和新結構、新技術的應用情況。C．主要闡述建筑物所在地與結構專業(yè)設計有關的自然條件，包括風荷載、雪荷載、地震基本情況及有條件時概述工程地質簡況等。(4) 結構設計說明的深度要求①設計依據(jù)a． 本工程結構設計所采用的主要法規(guī)和標準。⑦在建筑聲學、熱工、建筑 防護、電磁波屏蔽以及人防 地下室等方面有特殊要求時，⑧列出住宅技。⑤建筑內部交通組織、防火設計和安全疏散設計。③建筑的平面和豎向構成，包括建筑群體和單體的空間處理、立面造型和環(huán)境營造、環(huán)境分析（如日照、通風、采光）等。(3) 建筑設計說明的深度要求①設計依據(jù)（計劃任務書、立項批文、可行性報告批文、紅線圖或土地使用批準文件、城市規(guī)劃人防部門對建筑設計提出的設計要求、設計任務書、可作為為設計依據(jù)的其他有關文件）是否充分。④列出規(guī)劃主管部門的規(guī)劃設計要求、技術經濟指標表，包括總用地面積、建筑用地面積；總建筑面積（地上部分建筑面積、地下部分建筑面積）；建筑占地面積、建筑容積率覆蓋率；各主要建筑物的名稱、層數(shù)、高度；道路廣場鋪砌面積；綠化面積；集中綠化面積；綠化率；場地初平土方工程量等。② 關于一次規(guī)劃、分期建設，以及原有建筑和古樹名木保留、利用、改造（改建）方面的總體設想。當工程項目（如城市居住區(qū)規(guī)劃）另有相應的設計規(guī)范或標準時，技術經濟指標還應按其規(guī)定執(zhí)行。⑦列出工程概況，如總建筑面積，總投資、容納人數(shù)等和設計標準（包括工程等級，結構的設計使用年限、耐火等級、裝修標準等）。當城市規(guī)劃對建筑高度有限制時，應說明建筑、構筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。④設計基礎資料，如氣象、地形地貌、水文地質、地震、區(qū)域位置、地質初步勘察等。②列出與本工程方案設計有關的國家與當?shù)氐姆ㄒ?guī)、規(guī)范、法令及規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設計要求。設計說明書是設計文件的重要組成部分，由總說明及各專業(yè)的設計說明組成，其具體的編制深度要求如下。②設計圖紙規(guī)格應盡量統(tǒng)一，以便裝訂整齊方便翻閱，為方便審查和公司存檔，可增加A3規(guī)格的縮印本。①一般項目宜按設計說明書、投資估算、設計圖紙、成本控制表單／產品標準清單分為四部分。D．如設計合同以及設計任務書中有特別的約定，其方案設計文件的編制，應按照招標的規(guī)定和要求執(zhí)行。B．產品標準：依據(jù)顧客敏感點清單，由設計管理部根據(jù)方案設計對項目的各專業(yè)的設計標準、主要建筑用材性能、構造做法、施工工藝和等級、園林景觀建設等級等編寫；是用以指導下階段初步設計或施工圖設計的主要技術標準。F．設計圖紙：主要由規(guī)劃總平面設計圖、建筑專業(yè)圖紙以及道路、豎向、管線、綠化景觀、土方平衡等分析圖組成。D．設計說明書：由總說明和各專業(yè)設計說明組成。扉頁：注明方案編制單位的行政和技術負責人、設計總負責人、方案設計人，并經上述人員簽署或授權蓋章；以上人員需加注專業(yè)技術職稱，本部分必要時需附透視圖或者模型照片。A． 封面：寫明方案名稱、編制單位、編制年月。①設計單位應該提供設計說明書、設計圖紙、投資估算（側重工程量計算）、透視圖四部分。④設計文件結合政府報批要求及公司內部要求可以采用不同的表現(xiàn)手法，為充分展示設計意圖、特征和創(chuàng)新之處，可以有分析圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據(jù)項目需要增加模型、電腦動畫、幻燈片等。③ 鑒于不同地區(qū)對方案階段的報批要求不同，可結合政府規(guī)劃部門的審批要求，在方案設計階段中期增加一次出圖過程以滿足地區(qū)修建性詳細規(guī)劃或者方案設計以及內部審圖和成本估算的要求，并對出圖內容列出清單，統(tǒng)稱為報批方案或者內審方案。方案設計深度要在通過政府相關部門和公司方案委員會審批后據(jù)以編制產品標準以及進行初步設計，簡單的單體工程經公司設計管理部批準后可據(jù)以進行施工圖設計；簡單的小區(qū)工程經公司設計管理部批準后可據(jù)以進行住宅單體施工圖設計以及公建、場地、區(qū)內管網市政初步設計。 對設計單位方案設計文件編制的基本要求①方案設計的目的是在概念設計文件的基礎上，按政府報批需要以及公司內部設計管理、工程成本管理的需要，把概念設計文件的主要構思及獨創(chuàng)性深化設計。B．建筑方案設計階段管理步驟見表53。 方案設計的管理流程(1) 方案設計管理流程方案設計一般可分為規(guī)劃方案設計和建筑方案設計兩個階段，這兩個階段的管理流程分別見圖51和圖52。本章分別對上述的各項方案設計管理工作進行詳細的說明。房地產公司進行方案設計管理的目的在于規(guī)范方案設計流程，明確方案設計階段劃分原則、部門職責、工作方法；確保與設計單位溝通得充分、及時和準確，為公司領導層及時提供充分、準確的信息和方案，為投資開發(fā)部報建、成本管理部測算成本及時提供所需圖紙；為施工圖設計做好準備。見本書電子文件。④營銷策劃部：檢查設計成果是否滿足項目產品定位要求，產品類型及面積、比例建議，總體布局是否滿足項目商業(yè)定位及商業(yè)設計相關要求；檢查總體布局中是否存在客戶投訴的隱患，從使用者和管理者的角度對概念設計成果進行評審。②成本管理部：檢查概念設計文件是否突破項目成本控制建議，并根據(jù)最終確定的概念設計文件編制項目分項成本測算。⑧概念設計審批定稿后，由設計管理部組織方案設計。⑥評審會討論確定的問題／建議，未在調整后的設計方案中落實，設計管理部未提出異議且得到總經理批準，未落實一條扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理有權對責任設計人員做100 元每條的扣罰。④設計管理部根據(jù)設計評審表，要求設計單位進行概念設計方案調整，設計管理部礦部審核調整后的概念設計成果提交設計分管領導審核、總經理審批。②成本管理部對概念設計文件進行項目成本估算指標，財務部按照項目成本估算指標完成對項目投資收益及經濟評價估算。(2) 概念設計業(yè)務聯(lián)系單見本書電子文(3)概念設計交流信息見本書電子文，房地產公司設計管理部應組織外部專家和公司成本管理部、投資開發(fā)部、營銷策劃部等相關部門參與概念設計文件的評審工作，并要求設計單位根據(jù)評審意見做出修改。③對影響產品定位、成本的重大技術問題，設計管理部負責組織相關部門、人員進行專題價值工程分析，確定最優(yōu)的技術方案。(1) 概念設計階段溝通交流管理的主要內容①在設計過程中，設計管理部應加強和設計人員的溝通和聯(lián)絡，密切跟蹤設計過程，避免方案設計方向的偏離，同時進一步解釋業(yè)主委托意見。概念設計任務書范本見本書 電子文件。概念設計任務書范本見本書電子文件。⑤對各部門意見，設計管理部無反對理由且未落實到位，扣罰設計管理部經理50 元，設計管理部經理可根據(jù)部門內任務分配情況追究專業(yè)設計人員責任，扣罰100 元?？筛鶕?jù)部門內任務分配情況追究專業(yè)設計人員責任，扣罰 100 元。D．營銷策劃部：提供并檢查項目產品定位要求，產品類型及面積、比例建議，提供項目商業(yè)定位及商業(yè)設計相關要求。B．成本管理部：設定項目成本控制建議。②設計管理部在計劃時間內組織設計任務書評審會，各部門的評審重點如下。(2) 項目設計總體控制計劃的編制要求項目設計總體控制計劃是概念設計文件的組成部分，是對項目設計階段的劃分、進度安排以及和其他相關部門的進度協(xié)調計劃的說明，其具體內容見本書電子文件。12地形改造土方平衡圖。11 坡度與坡向分析圖。⑩日照分析圖。⑨ 住宅單體平面圖。⑧ 景觀視線分析圖。⑦ 景觀分析圖?？紤]公建配套設施設置位置、規(guī)模、占地。應體現(xiàn)組團、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉角、人口的關系?？紤]分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景艦釁鸞i址椒商施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應有相對獨立的市政配套設施；各分期地塊應有經濟技術指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計；應體現(xiàn)首期售樓處的選址。應體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對用地已有道路進行功能定位；核實停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路設計寬度，示意性表達路網分級。明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產品。示意性表達建筑排布與路網考慮，為核實經濟技術指標的依據(jù)。③設計說明書、顧客敏感點清單、成本控制表單宜采用A3規(guī)格。復雜項目每部分可以獨立分冊裝訂。(2) 概念設計文件的裝訂要求概念設計文件主要是公司內部使用，應根據(jù)公司規(guī)定或者設計任務書的約定制作，以下為主要編制原則。對項目設計的總體分類以及進度安排，和其他部門的進度協(xié)調計劃，具體形式參照公司提供的《項目設計總體控制計劃模板》；根據(jù)項目的實際情況，可以對表單中的內容進行增減。C．顧客敏感點清單。B．設計如何體現(xiàn)產品定位的分析說明。②設計管理部則應提供設計總體控制計劃、成本控制表單以及設計如何體現(xiàn)產品定位A． 成本控制 表單。F．設計圖紙。主要指總建筑面積容積率、各分類建筑面積、各類住宅每戶單元建筑面積等；設計單位應該完成項目、產品段設計分析成果標準及概念設計任務書中的各類統(tǒng)計表格。由總說明和各專業(yè)構思說明組成；具體要求可參照國家修建性詳細規(guī)劃的設計說明格式，并應考慮增加結合項目實際情況的設計內容說明。概念設計文件目錄。注明方案編制單位的行政和技術負責人、設計總負責人、概念設計文件設計人，并經上述人員簽署或授權蓋章；以上人員需加注專業(yè)技術職稱，本部分必要時需附透視圖或者模型照片。寫明方案名稱、設計單位、設計年月。(3) ①設計單位或個人應該提供概念設計文件構思說明書、設計圖紙、透視圖三部分，編排順序如下。⑥概念設計文件以說明如何實現(xiàn)甲方策劃意圖和設計的整體構思為主，結合政府報批要求及公司內部要求可以采用靈活的表現(xiàn)手法，為充分展示設計意圖、特征和創(chuàng)新之處，可以有分析圖草圖、總平面及單體建筑圖、透視圖，還可根據(jù)項目需要增加模型、電腦動畫、幻燈片等。④概念設計文件的深度要在通過公司審批后據(jù)以進行實施方案設計。②設計內容在體現(xiàn)產品定位和概念設計任務書的基礎上，應圍繞修建性詳規(guī)、場地分析和住宅單體選型的要求進行，表現(xiàn)手法可根據(jù)報批或者項目具體需要靈活確定。 位概念設計文件編制深度的管理在概念設計階段，為了使設計單位完成的概念設計文件能符合國家規(guī)定和公司的要求，公司設計管理部需要對設計單位編制的概念設計文件所需達到的深度要求進行說明，具體包括：對設計單位概念設計文件編制的基本要求、內容編排與裝訂的要求、對應于概念設計文件（一般包括設計說明說、設計圖紙、設計總體控制計劃等）各組成部分做出的具體要求等。 概念設計的管理流程(1) 概念設計管理流程概念設計管理流程見圖41。本章將對上述各項概念設計管理工作進行詳細的說明。為規(guī)范概念設計流程，明確概念設計階段劃分原則、部門職責、工作方法；確保與設計單位溝通充分、及時和準確；為公司領導層及時提供充分、準確的信息和方案；為整個設計階段的順利進行做好準備。(5) 設計單位合作記錄表見本書電子文(6)不合格設計單位記錄見本書電子文件。(3) 設計單位履約評價的評價設計單位履約評價表見本書 電子文件。⑧設計創(chuàng)新。⑦設計負責人。⑥設計進度。⑤成本控制。④設計服務。③ 收費標準。包括不同②圖紙質量。①合同的制訂與履行。③設計管理部秘書將《合作記錄表》保存歸檔，同時根據(jù)審批結論調整設計單位名單。② 履約評價結論審批a． 評價結論無不合格記錄的，由設計管理部經理審批。對于評價結果優(yōu)良的設計單位，在以后的設計招標中可以優(yōu)先選用，對于不合格的設計單位，則給予淘汰處理，不再使用。對于不同階段設計合同簽訂管理的具體內容，將在本書對應的章節(jié)中再進行詳細說明。 設計合同的簽訂管理在確定了中標的設計單位之后，房地產公司便可以與該中標單位簽訂合同。(2) 中標通知書參考范本(3)未中標通知書見本書電子文件。③中標單位若不進行下階段設計，應負責將中標方案的設計構思、意圖完整地傳達給承接單位，并提供完整、準確的方案設計文件和數(shù)據(jù)資料。①確定中標單位后，評標委員會于15天內發(fā)出中標通知書，同時抄送未中標單位。(6)投標文件評價意見匯總表見本書電子文件。(4) 投標文件評分表方案設計投標文件評分表、規(guī)劃設計詳細評分表樣式見本書電子文件。原則上規(guī)定技術評審的權重80% 60%，商務評審的權重20%40%。②詳細評審。①初步評審與符合性檢查a． 規(guī)定對投標文件首先應當在初步評審階段進行符合性檢查。要求根據(jù)本項目的成本匡算，設計單位的設計收費及成果造價控制要滿足成本目標。要求根據(jù)本項目的工程進度，設計單位的設計時間要滿足設計進度計劃。要求根據(jù)本項目設計難度，設計單位的資質水平要滿足公司及政府標準。要求根據(jù)本項目市場定位，設計單位的設計能力要符合確定的設計導向要求，有類似工程實例及良好的服務記錄。D．各階段費用估算準確。B．市場定位及方案設計等合理。若評標組織確認所有投標文件均不符合招標文件要求，則應按本實施細貝Q重新組織招標。A． 違反規(guī)劃弳制條件或設計要點原則的。⑩評標組織評選出優(yōu)選方案后，由招標人按照招標文件規(guī)定的定標原則自主確定中標方案，公布中標人。⑧評標委員會根據(jù)各評委書 面評標報告，最終寫出書 面評標報告并推薦23家合格的中標候選人，由招標領導小組選定。⑥評委傳閱各投標文件，聽取投標文件介紹。④選舉評標委員會主任。規(guī)定人數(shù)一般為