【正文】 （4）接地線應(yīng)專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。（2）工作時(shí)穿戴長(zhǎng)袖工作服，身上不帶其它雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實(shí)測(cè)驗(yàn)電器是否正常。高低壓保養(yǎng)維修程序：變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對(duì)變壓器線圈和緊固螺絲進(jìn)行檢查、收 緊、清污等。停電檢修也必須辦理操作票才能進(jìn)行操作。停電操作規(guī)程：驗(yàn)明所停電線路開關(guān)位置，確認(rèn)無誤后，方能停電，再掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識(shí)牌。先合變壓器低壓側(cè)進(jìn)線總開關(guān)，然后才能合分開關(guān)。備用電源及檢修開關(guān)、線路、應(yīng)掛上“有人操作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識(shí)牌并記錄在運(yùn)行本上。檢驗(yàn)一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時(shí)，可按實(shí)際選用送電。作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。正確執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程，確保用電安全。配電運(yùn)行規(guī)程：正確記錄各種儀表的數(shù)值。認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。查出問題應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。配電室管理制度：未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。維修或養(yǎng)護(hù)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。在電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。（3）各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。（3）止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件是否需要更換。（6）清潔水泵外表。（4）校對(duì)軸線、檢查鍵的磨損情況。（2）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面。每年至少進(jìn)行一次控制閥門的開關(guān)試驗(yàn)。水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱內(nèi)沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2——3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復(fù)正常供水。水箱清潔員需持有有效的“健康證”操作。每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。（二）給排水設(shè)備水泵房管理制度：未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。清潔：設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔 。油泵壓力正常，油路暢通。潤(rùn)滑：按時(shí)、按質(zhì)、按量加油、換油。修好：及時(shí)排除故障，使設(shè)備保持良好。 設(shè)備使用的“三好”要求：管好：設(shè)備使用人要管理好設(shè)備，未經(jīng)相關(guān)部門同意，不得隨意轉(zhuǎn)由他人操作。每次巡查，應(yīng)將巡查情況記錄于工作日志。新員工上崗前必須進(jìn)行安全教育，經(jīng)考試合格后方能上崗。請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收，得到業(yè)主認(rèn)可后，禮貌告退。 維修過程中必須移動(dòng)有關(guān)物品時(shí)，應(yīng)征得業(yè)主同意，并小心輕放。（6） 值班日記上字跡不清或亂寫亂畫現(xiàn)象。交接班時(shí)，雙方人員在值班日志上簽字。交班人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，提前15分鐘進(jìn)行交班。交接班制度:值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。應(yīng)按統(tǒng)一班次值班，不得遲到，早退，無故缺勤。根據(jù)操作規(guī)程及崗位職責(zé)的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好相關(guān)記錄。四、管理制度值班制度：必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗并交代離崗時(shí)間及去向。熟悉小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施。配合督促外委項(xiàng)目的工作，并作好記錄。接到維修任務(wù)后，按約定的時(shí)間前往現(xiàn)場(chǎng)，并盡快修復(fù)。努力學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平。不擅離崗位和串崗。使其處于良好狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備巡檢運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、零部件更換記錄應(yīng)清楚填寫，定期交工程部審閱。技術(shù)帶頭人，當(dāng)好工作骨干，做好班組管理工作，解決技術(shù)上的難題。班組（小區(qū)）負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)所任范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的安全，有效運(yùn)行，對(duì)運(yùn)行情況，技術(shù)問題向工程部提供準(zhǔn)確情況。負(fù)責(zé)相關(guān)資料的接收工作。負(fù)責(zé)部門員工技能培訓(xùn)的組織工作，不斷增強(qiáng)員工的綜合能力與素質(zhì)。（3）巡查重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，采取措施及時(shí)消除。深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備情況：（1）查閱巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。要密切關(guān)注設(shè)備對(duì)外委托保養(yǎng)的實(shí)施過程，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致得了解外委設(shè)備的技術(shù)狀況，確保維護(hù)質(zhì)量，確保外委合同的經(jīng)濟(jì)效益。兩者各有特點(diǎn)，適用場(chǎng)合不同。應(yīng)該根據(jù)管理規(guī)范和設(shè)備技術(shù)要求，分類編制各單項(xiàng)設(shè)備的操作維護(hù)規(guī)程，并建立相應(yīng)的督促檢查機(jī)制，使設(shè)備設(shè)施管理制度化規(guī)范化。而且具有相當(dāng)?shù)牟僮?、維護(hù)技能；應(yīng)當(dāng)成為“一專多能”的技術(shù)工人。作為管理人員，應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理和樓宇設(shè)備、設(shè)施的相關(guān)法規(guī)；應(yīng)當(dāng)掌握關(guān)鍵設(shè)備的技術(shù)知識(shí)；對(duì)所管轄范圍內(nèi)的樓宇設(shè)備、設(shè)施有全面了解；應(yīng)當(dāng)具備指導(dǎo)下屬正確操作，合理維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)理論；應(yīng)當(dāng)具有學(xué)習(xí)新技術(shù)，應(yīng)用新技術(shù)的能力。追求的目標(biāo)是設(shè)備周期壽命費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)和設(shè)備的綜合效能最高。以科學(xué)的管理、經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用，及時(shí)的維修使設(shè)備設(shè)施，保持良好的技術(shù)狀態(tài)。工程部管理規(guī)程一、 概 述在公司總體管理方針的指導(dǎo)下，合理選擇配備人員。因嚴(yán)重?fù)p壞或使用期限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進(jìn)行更換的低值易耗性物資，領(lǐng)用時(shí)必須交舊領(lǐng)新。若退回的是已使用的物資，倉管人員應(yīng)另設(shè)帳登記、保管。已領(lǐng)用的物資，凡質(zhì)量、規(guī)格不符合使用，應(yīng)允許使用部門退貨。倉管員發(fā)貨時(shí)，要堅(jiān)持按發(fā)貨程式發(fā)貨：一查庫存量，二先入先出，三當(dāng)面點(diǎn)清。 凡屬代保管的物資（含暫不需用或不合用的），需辦理進(jìn)庫手續(xù)，倉管人員應(yīng)另設(shè)帳登記、保管。各倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格設(shè)帳登記各種物資的收、發(fā)、存情況，并定期進(jìn)行帳實(shí)核定。主管部門應(yīng)對(duì)一些主要的物資定出最低庫存量。1)、盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質(zhì)等情況應(yīng)查明原因及時(shí)報(bào)告主管部門及財(cái)務(wù)部；2)、情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資有變質(zhì)情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理。已取得發(fā)票的物資，還必須對(duì)發(fā)票上所列的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)。二、驗(yàn)收進(jìn)庫制度所有物資進(jìn)庫前由采購經(jīng)辦人填寫一式四聯(lián)收料單，收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)和金額。及時(shí)、準(zhǔn)確的做好記帳工作，如實(shí)反映物資的庫存及發(fā)放情況。修或報(bào)廢的上述物資如屬人為損壞、報(bào)廢或丟失的，應(yīng)由責(zé)任人進(jìn)行賠償。固定資產(chǎn)、低值易耗品或非消耗性物品需要報(bào)廢時(shí)，由使用部門填寫“物品報(bào)廢表”，屬工程、機(jī)電、設(shè)施等物品報(bào)工程部；其他物資報(bào)綜合事物部。1報(bào)銷時(shí)應(yīng)附上符合要求的發(fā)票和名稱、規(guī)格、數(shù)量、金額相符的送貨單，收料單并有驗(yàn)收人簽章，所附單據(jù)內(nèi)容需與申請(qǐng)單相符。屬固定資產(chǎn)及專用的物品，還需由使用部門驗(yàn)收簽章。綜合事物部按已批準(zhǔn)的申購單的內(nèi)容申購物品，若需要對(duì)原已批準(zhǔn)的申購單作出更改，更改部分需由部門、小區(qū)管理主管做出確認(rèn)，并經(jīng)公司公司領(lǐng)導(dǎo)鑒字認(rèn)可。對(duì)于一時(shí)在市場(chǎng)上難以購買和購買程式需占較長(zhǎng)時(shí)間的物品，綜合事物部應(yīng)將情況告知使用部門，以便使用部門能及時(shí)采取相應(yīng)措施。公司總經(jīng)理批準(zhǔn)購買的物資，主要由綜合事物部進(jìn)行采購，屬急需使用或?qū)I(yè)物品可由各使用部門進(jìn)行采購。綜合事物部應(yīng)要求固定供應(yīng)商定期提供近期物品的供貨價(jià)和供貨品種，根據(jù)可供貨品種和價(jià)格核對(duì)申購物品的報(bào)價(jià)。各部門、小區(qū)管理處凡需新增固定資產(chǎn)、低值易耗品或使用各種其他物資，需填寫物品申購單，申購單需詳細(xì)列明需購物資的名稱、單價(jià)、數(shù)量綜合事物部要隨時(shí)了解和掌握公司常用物品的市場(chǎng)價(jià)格和供應(yīng)情況，接到申購單后，向有關(guān)供應(yīng)商詢價(jià)。 物料用品的定義——進(jìn)行管理所需使用的消耗物品。 低值易耗品的定義——不屬于固定資產(chǎn)，而又價(jià)值較高或使用時(shí)間較長(zhǎng)的物品。情況嚴(yán)重的，應(yīng)報(bào)告公司總經(jīng)理。領(lǐng)用各種物品必須填寫領(lǐng)料單,經(jīng)部門主管簽批后辦理領(lǐng)用。但數(shù)額較大的，按使用時(shí)間攤銷。固定資產(chǎn)提足折舊后,仍可繼續(xù)使用的,不再計(jì)提折舊。固定資產(chǎn)的折舊年限按國家的每一固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)殘值率10%確定其殘值后，按直線法計(jì)提折舊,從投入使用月份的次月起,按月計(jì)提。固定資產(chǎn)或低值易耗品報(bào)廢時(shí),由使用部門填寫報(bào)廢表，經(jīng)綜合事務(wù)部組織相關(guān)部門鑒定并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后報(bào)廢，由歸口主管部門進(jìn)行處理。低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時(shí),由使用部門或使用人向有關(guān)管理部門辦理以舊換新。由使用部門提出檢修計(jì)劃,經(jīng)批準(zhǔn)后,由對(duì)口部門安排檢修.固定資產(chǎn)發(fā)生損壞時(shí),使用部門應(yīng)立即報(bào)告管理部門維修。各種物資應(yīng)設(shè)倉庫保管,倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格和型號(hào)設(shè)帳記錄各種物品的收、發(fā)、存情況,并按月向總經(jīng)理、副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)部報(bào)送月報(bào)表。所有固定資產(chǎn)和非消耗性物品按使用部門歸類登記。不屬于固定資產(chǎn)而價(jià)值較高使用時(shí)間較長(zhǎng)的物品為低值易耗品。其他物質(zhì)由綜合事務(wù)部管理。資產(chǎn)實(shí)行分級(jí)管理。不得在空白紙張、介紹信上蓋章，特殊情況需蓋空白介紹信、應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。提取郵件、貨物和匯款、取款、辦自行車上戶以及開介紹信等需蓋印章者，必須要有依據(jù)、由管印人酌處。凡不符合用印規(guī)定或?qū)徟掷m(xù)不全的，應(yīng)拒絕用印并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。印章管理人員要有高度的政治責(zé)任感和保密觀念。使用公司印章，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；使用財(cái)務(wù)印章,須經(jīng)主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)簽字批準(zhǔn)；使用各小區(qū)管理處印章，須經(jīng)各小區(qū)管理處負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)。發(fā)現(xiàn)重大情況，可報(bào)公安機(jī)關(guān)偵破處理。印章要隨時(shí)放入加鎖的專柜內(nèi)妥善保管，節(jié)假日應(yīng)加封。公司行政印章，由綜合事物部負(fù)責(zé)掌管、監(jiān)?。桓餍^(qū)管理處印章由各小區(qū)管理處指定可靠人員專人掌管、監(jiān)印。二、印章的管理設(shè)專人專柜管理，并建立健全管理制度。印 章 管 理 制 度一、 公司印章的制發(fā)印章是組織機(jī)構(gòu)的象征。 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常工作事務(wù)。 負(fù)責(zé)員工餐廳的管理工作。根據(jù)清潔、綠化工作標(biāo)準(zhǔn),定期或不定期的進(jìn)行考核。包括各種臺(tái)帳的建立、物資領(lǐng)用卡的建立、組織固定資產(chǎn)報(bào)廢鑒定工作等。（3）事務(wù)管理員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公司各類文件、資料的打印、復(fù)印、分發(fā)和核稿、呈批、催辦工作。根據(jù)各部門的需求,統(tǒng)一進(jìn)行采購。負(fù)責(zé)公司的物資采購工作。按照業(yè)戶投訴流程的規(guī)定進(jìn)行投訴處理,并負(fù)責(zé)組織業(yè)戶回訪工作負(fù)責(zé)公司所有檔案資料的收集、建檔工作。負(fù)責(zé)公司員工的考勤、工資核算、社保辦理、員工請(qǐng)銷假辦理工作。（2）人事管理員職責(zé)負(fù)責(zé)公司人事管理工作。1嚴(yán)格遵守公司經(jīng)營(yíng)管理制度，保守公司秘密，就本職工作及所轄人員的工作對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)。1負(fù)責(zé)公司印鑒及各類合同的管理工作。有權(quán)對(duì)本部門人員的任免、獎(jiǎng)勵(lì)、升遷和處罰向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)提出建議。處理公眾關(guān)系，在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上，處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系，如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。 積極開辦新的服務(wù)項(xiàng)目,并提出可行性研究報(bào)告或建議、意見。 負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章、制度等各類文件的起草、審核 工作。 負(fù)責(zé)綜合事務(wù)部工作計(jì)劃的制定,組織實(shí)施本部門日常工作及監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作的執(zhí)行情況。完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。1嚴(yán)格按著裝要求著裝，作到著裝整潔、證件佩帶齊全，準(zhǔn)時(shí)上班。1處理公眾關(guān)系，在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上，處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系，如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。如物業(yè)政策法規(guī)咨詢、中介服務(wù)、家政服務(wù)等。1以承包、出租、自營(yíng)等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化體育設(shè)施，做到既方便住戶，又增加企業(yè)收入。1負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)清潔、綠化工作的監(jiān)督、檢查。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放。負(fù)責(zé)接待業(yè)戶投訴及回訪工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級(jí)工作，并負(fù)責(zé)辦理員工的請(qǐng)假、休假有關(guān)手續(xù)。負(fù)責(zé)人事管理工作，根據(jù)公司需要做好人員招聘，并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。檔案資料包括公司文件、會(huì)議紀(jì)要、員工檔案及工程峻工圖紙資料等。負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌建和安排，做好會(huì)議記錄，整理會(huì)議記要，對(duì)會(huì)議決議的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。其職責(zé)范圍：學(xué)習(xí)、研究黨和國家的方針、政策、貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，深入基層調(diào)查研究，努力掌握第一手資料，為公司領(lǐng)導(dǎo)的工作決策提供可靠的依據(jù)。二、綜合事務(wù)部組織機(jī)構(gòu)人事管理員事務(wù)管理員綜合事務(wù)部經(jīng)理說明： 綜合事務(wù)部共 3 人。綜合事務(wù)部標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程一、總 則綜合事務(wù)部是XXXX物業(yè)管理有限公司的一個(gè)重要組成部門，是直接代表我們物業(yè)管理公司對(duì)外形象的一個(gè)重要窗口。嚴(yán)格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本職工作及所轄人員的工作對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)。配合其它部門做好工作銜接,努力探索自身的工作特點(diǎn)和規(guī)律,提高工作效率。負(fù)責(zé)搞好小區(qū)交房后的服務(wù)管理工作,開展多種經(jīng)營(yíng),盡量開源節(jié)流。負(fù)責(zé)小區(qū)的前期交房工作。四、小區(qū)管理處主任工作職責(zé)直接上級(jí):副總經(jīng)理直接下級(jí):小區(qū)管理處所有工作人員管理范圍:小區(qū)管理處日常工作制定小區(qū)管理處的年度工作計(jì)劃,確定小區(qū)管理處的工作崗位,制定崗位職責(zé)。1負(fù)責(zé)直接下級(jí)人員的任用、升遷提名。1負(fù)責(zé)對(duì)公司各部門有關(guān)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督。負(fù)責(zé)本公司財(cái)務(wù)、物質(zhì)的核算管理及應(yīng)收、應(yīng)支款項(xiàng)和內(nèi)部往來備用金的結(jié)算業(yè)務(wù)的管理。負(fù)責(zé)安排填制有關(guān)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的會(huì)計(jì)憑證、自制原始憑證,作出財(cái)務(wù)分析。組織進(jìn)行統(tǒng)計(jì)工作,并按月編制統(tǒng)計(jì)月報(bào)。制定單位內(nèi)部核算的自制原始憑證,建立健全核算管理制度,積極組織合理使用和加強(qiáng)資金管理,充分發(fā)揮資金效益。負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)計(jì)