【正文】 買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計建設(shè)商品房。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動性、盈利性。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。相關(guān)計算公式：(1)資金缺口=回款土地款工程款費用稅金+貸款凈增(2)項目毛利率=1直接成本/銷售收入(3)項目利潤率=1總成本/銷售收入(4)項目現(xiàn)金凈流量=回款支付的工程及土地款銷售費用管理費用營業(yè)稅銷售回款、銷售收入銷售回款是實際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。項目完全成本除直接成本外，還包括銷售費用、管理費用、營業(yè)稅。（9） （9） 辦入住時是否還交配套設(shè)施的初裝費？辦入住時不需交配套設(shè)施的初裝費，都含在房款里了。 辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費用？在辦理入住時需帶入住憑單,購房合同。 小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。（4） （4）物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。（3） （3）家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費的。收取特約有償服務(wù)費應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。③水、電源機電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。收取綜合服務(wù)費提供的服務(wù)如下：①保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。（2）定金可以退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時，應(yīng)返還定金?！短旖蚴猩唐贩抗芾項l例》（1）商品房交付使用時應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機構(gòu)管理。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時，一次性存入市維修基金帳戶。（3）由誰繳存維修基金？開發(fā)建設(shè)單位（1%，%）和購房人（1%）共同繳存。（2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。四、商品房銷售有關(guān)法律政策房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 地產(chǎn)運營部于次月4日形成地產(chǎn)集團(tuán)考核指標(biāo)體系。 地產(chǎn)運營部于當(dāng)月31日組織各分公司運營部、銷管部進(jìn)行考核指標(biāo)月度分析總結(jié)會，明確要求，達(dá)成共識。 首先，各公司運營部與銷管部分別編制出各項目當(dāng)月初步動態(tài)成本及項目整體價格測算，將結(jié)果量化，反映到項目利潤率上，并對項目成本動態(tài)變化、及價格變化因素進(jìn)行充分分析；第二步，在保證項目整體利潤率的前提下，結(jié)合動態(tài)成本、結(jié)合項目整體及月度價格測算，結(jié)合項目市場狀況，由運營部與銷管部對后期成本的調(diào)整方向、余盤售價的調(diào)整方向作出合理判斷，成本與價格互動后共同形成當(dāng)月項目動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)。 各分公司銷管部根據(jù)回款指標(biāo)進(jìn)行具體分解至各項目，經(jīng)銷售副總審核后于26日報送分公司運營部、地產(chǎn)運營部。 經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會最終確定下月各公司及項目回款指標(biāo)。 各分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)并報送地產(chǎn)運營存檔。1 1 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會最終審定年度指標(biāo)。 地產(chǎn)運營部審核各分公司的指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)次年經(jīng)營預(yù)算初稿，報送地產(chǎn)財務(wù)管理部。 各分公司銷管、財務(wù)等相關(guān)部門按照庫存、新開、新增項目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分公司運營部。 地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心將新增目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達(dá)到分公司運營部。 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會年底確定次年整體戰(zhàn)略目標(biāo)。 （三）考核指標(biāo)體系的四個層面：財務(wù)股東價值最大化：利潤、增長、風(fēng)險的平衡客戶目標(biāo)市場 目標(biāo)客戶 提供給目標(biāo)客戶的價值法則流程流程高效 優(yōu)先次序得當(dāng) 創(chuàng)造價值的重點環(huán)節(jié)突出 創(chuàng)造客戶和股東滿意度學(xué)習(xí)與成長戰(zhàn)略能力：人力資源管理企業(yè)文化：我們需要的文化和氛圍考核目的考核指標(biāo)目標(biāo)具體措施 公司考核指標(biāo)體系：是將各個項目的考核指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成公司的整體目標(biāo)，包含兩個層面，其一為各項目年度目標(biāo)、項目整體目標(biāo)，其二為公司年度目標(biāo)，各項目的年度目標(biāo)之和即為公司年度目標(biāo)。三、考核指標(biāo)體系的編制（一）考核指標(biāo)體系的概念： 通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗收合格文件后進(jìn)行銷售。施工過程中開發(fā)商要密切注意項目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計劃實施。項目設(shè)計階段：根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)品提出最終的設(shè)計要求，并撰寫設(shè)計方案。土地獲取階段：依據(jù)項目可行性研究報告，按照國家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。通常包括以下幾個程序：房地產(chǎn)投資機會選擇與決策分析，土地獲取、項目前期，項目設(shè)計，項目施工建設(shè)，銷售。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。如陽臺梁、雨篷梁等。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。 采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。（六）裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降幾大類。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。 樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2） （2）樓層、地面：（1） （1） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） （3）墻體分類：（1） （1） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。 （5） （5）（4） （4）（3） （3） 條形基礎(chǔ)：（2） （2） 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。★基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。地基承受荷載的能力是有一定限度的。地基與基礎(chǔ)★地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。 其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。（2） （2）房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1） （1）（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級 50～100年以上(磚混)③三級 25～50年（平房）（四）房屋建筑分類從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈） （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：劃撥出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為 房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質(zhì)。4 4即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 房屋的他項權(quán)利:房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。4 4登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。 商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。4 4 樓板面層：又稱樓面或地面。 樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。3 3作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。 框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。3 3 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。3 3如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2 22 2玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。2 2 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。2 2 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。2 2 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。1 1 平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸