【正文】 2．3別墅、高檔公寓從市場(chǎng)空白期進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)期　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度200。商業(yè)構(gòu)成主要分為兩部分：第一部分是現(xiàn)在高明荷城街道的文昌路內(nèi)，由于高明是五區(qū)之中經(jīng)濟(jì)實(shí)力最差，而且人均消費(fèi)力水平也較低，再加上荷城街道原本不是高明的主要中心城區(qū)（原主要中心城區(qū)在明城鎮(zhèn)），所以短短的兩百多米的長(zhǎng)街便是高明中心區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)街道，主要仍以街鋪為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在文昌路內(nèi)有兩間購(gòu)物中心，一間是時(shí)代廣場(chǎng)，另一間則是物業(yè)廣場(chǎng)，兩間購(gòu)物中心都只有幾千方的營(yíng)業(yè)面積，而且從產(chǎn)品檔次、裝修模式、經(jīng)營(yíng)分類上都與禪城區(qū)的八十年代的升平路商圈較似，只不過商圈內(nèi)有幾間現(xiàn)時(shí)較有名氣的品牌進(jìn)駐而已，如：麥當(dāng)勞、肯德基、七匹狼、百麗和六福珠寶等。匯源豪庭、比華利山莊、星輝園小高層、田園山莊二期等樓盤將在2006年推出市場(chǎng)，七星山莊也重新啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2006年的高明樓市供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，樓盤素質(zhì)進(jìn)一步提升。2005年第一季度，住宅銷售均價(jià)就激升約一倍，達(dá)到2052元/平方米，后穩(wěn)定在1900元/平方米左右，相比2004年，平均價(jià)格上漲了約73%，在價(jià)格走勢(shì)圖上表現(xiàn)為一種階梯式增長(zhǎng)。2005年高明土地市場(chǎng)明細(xì)表地塊編號(hào)位置規(guī)劃凈用地面積（平方米）容積率總建筑面積(平方米)價(jià)格樓面地價(jià)（元/平方米）開發(fā)商項(xiàng)目名稱2005029三洲街道碧桂路西側(cè)1248173呂超源　907佛山市高明區(qū)荷城街道中山路以西，高明大道(彩虹花園)以北23454221461高明達(dá)隆房地產(chǎn)有限公司　2005－003荷城街荷香路南側(cè)322高明宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司商業(yè)2005039明城鎮(zhèn)文喜東街南側(cè)28502570083高明區(qū)新圩房地產(chǎn)開發(fā)公司　2005－001荷城街道明理路西側(cè)314高明宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司商業(yè)2005041荷城街道怡樂路南側(cè)220高明西安房地產(chǎn)開發(fā)公司　2005005三洲街道德信路東側(cè)2300高明區(qū)匯盈房產(chǎn)有限公司　908佛山市高明區(qū)荷城街道常安路以西，高明大道(麗雅苑)以北1280萬(wàn)591許峻銘、蘇四　2005017三洲街道高明大道東北側(cè)316高達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　911佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路以南，文化館以西，高明一中(初中部)以北，秀麗河城雕公園以東3700萬(wàn)519高明區(qū)能信房地產(chǎn)開發(fā)公司　909佛山市高明區(qū)荷城街道高明大道以南，高明河以北，濱河公園以西，西岸大橋以東3200陸永冬商業(yè)2005012高明荷城街道辦大德路以東8505萬(wàn)236高明江濱新城房地產(chǎn)有限公司　 不同物業(yè)類型成交統(tǒng)計(jì)及市場(chǎng)特點(diǎn)2．1住宅市場(chǎng)供需都得到釋放，成交價(jià)格呈階梯式增長(zhǎng)　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售金額（萬(wàn)元）2005年。 高明2005年出讓土地宗數(shù)11宗。截止7月，是2004年全年施工面積的83%，共3380套，是2004年全年竣工面積的83%。成交價(jià)格階梯性增長(zhǎng)。2005年順德商業(yè)地產(chǎn)開始在順德遍地開花，新城市中心組團(tuán)的規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)，廣珠城際輕軌等路網(wǎng)和廣州的對(duì)接使順德和廣州、番禺等地距離拉近，外來(lái)開發(fā)巨頭、外地置業(yè)者開始進(jìn)入，種種利好推動(dòng)了順德房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，順德的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性發(fā)展的一個(gè)高峰階段。順德的房地產(chǎn)市場(chǎng)在佛山的房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有重要的地位，順德商品房銷售面積為佛山五區(qū)之冠，住宅、別墅、商業(yè)等成交面積都排在五區(qū)首位。　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度成交面積（萬(wàn)平方米） 成交金額（萬(wàn)元） 順德二手存量房市場(chǎng)銷售均價(jià)市場(chǎng)小結(jié)“狼來(lái)了”，2005年順德政府有關(guān)方面加大了開發(fā)新城區(qū)的力度，有意引入外地品牌地產(chǎn)巨頭帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，開始推出一些規(guī)模比較大的地塊，也提高了開發(fā)門檻。順德區(qū)政府為加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建有順德特色的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，在今后將放松對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)限制，鼓勵(lì)企業(yè)開展連鎖經(jīng)營(yíng)，全面推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展業(yè)態(tài)和業(yè)種，并加大政策扶持力度。以目前容桂及附近地區(qū)的零散商業(yè)模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這批消費(fèi)群的需要。這個(gè)CBD已擁有大型住宅屋村、過萬(wàn)人的居住空間、中小學(xué)、幼兒園、行政中心和金融大廈。多種商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，是一種城市生活的一個(gè)不可缺少的組成部分。從硬件開發(fā)建設(shè)而言，嘉信城市廣場(chǎng)是最早開發(fā)成型、商城設(shè)施較完善的一個(gè)商圈。 大良商圈大良新商圈藍(lán)圖包括華蓋路步行街、新寧路家電中心、南區(qū)美食廣場(chǎng)、東區(qū)名店坊及新城區(qū)嘉信城市廣場(chǎng)。隨著大型商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)以及四大零售業(yè)巨頭的落戶，大大提升了區(qū)域商業(yè)的價(jià)值，加速了順德零售商業(yè)格局的調(diào)整，順德零售商業(yè)格局已初步形成，確立了以大良、容桂、陳村、龍江四大商業(yè)板塊。2．3商業(yè)地產(chǎn)井噴時(shí)代，商業(yè)領(lǐng)域有待整合　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售金額（萬(wàn)元）2005年下半年，順德一些高檔別墅住宅區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)，東逸灣、佛山奧園、碧桂園系列、美圖別苑、桂畔上東別墅、君領(lǐng)世紀(jì)高爾夫、圣陶灣等別墅樓盤項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，銷售均價(jià)都有不同程度的提升，其中君領(lǐng)世紀(jì)高爾夫推出約108套獨(dú)立別墅、98套聯(lián)排別墅和34套疊加別墅，銷售均價(jià)為4500元/平方米（聯(lián)排別墅、疊加別墅）；6000—12000元/平方米（獨(dú)立別墅）。一些大型的別墅社區(qū)樓盤在順德也受到歡迎。供應(yīng)和需求相對(duì)平衡。在巨大的消費(fèi)需求和偏緊的市場(chǎng)供應(yīng)面前，2006年的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍有上升的空間。相比旺盛的消費(fèi)熱情，2005年的順德土地供應(yīng)依然偏緊，在2006年住宅市場(chǎng)供應(yīng)沒有大幅度增長(zhǎng)的情況下，供求關(guān)系的矛盾相當(dāng)尖銳。低廉的房屋價(jià)格、鼓囊囊的市民腰包、日益完善的人居環(huán)境造成順德巨大的市場(chǎng)需求，順德市民在各樓盤開盤的禮炮中仍然慷慨解囊。另一個(gè)原因是順德相對(duì)比較低的樓市價(jià)格，2005年住宅平均成交價(jià)格為3217元/平方米，這個(gè)價(jià)格是以套內(nèi)面積計(jì)算的，如果按建筑面積算，順德住宅銷售均價(jià)只有2734元/平方米左右，相對(duì)于禪城動(dòng)輒3600元/平方米的銷售均價(jià)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直低得讓人流口水。順德存在旺盛的市場(chǎng)需求，一部分來(lái)自順德蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，順德完成工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，同比增長(zhǎng)20%以上。不同物業(yè)類型成交統(tǒng)計(jì)及市場(chǎng)特點(diǎn)2．1普通住宅順德普通住宅成交呈井噴行情，價(jià)格在第四季度有一個(gè)飆升，同比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)34%。其中大良出讓的土地面積2005年比2004年增加了近5倍，達(dá)到50萬(wàn)平方米，大良城東板塊出現(xiàn)了五六個(gè)樓盤同時(shí)動(dòng)工的局面，預(yù)計(jì)2006年的大良住宅市場(chǎng)供應(yīng)有大幅的增長(zhǎng)。出現(xiàn)了2塊單幅地價(jià)超億元的地塊，；。2005年12月舉行的第四次拍賣會(huì)上，11塊掛牌出讓的地塊有9塊成交，總成交面積534338平方米。順德2005年主要土地成交情況坐落位置地塊面積用途容積率總建筑面積成交價(jià)樓面地價(jià)(元/平方米)交易方式佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東區(qū)樂從大道北側(cè)15號(hào)地塊商業(yè)兼容住宅、辦公55500000631 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂細(xì)滘社區(qū)居委會(huì)容桂大道南20號(hào)地塊住宅兼容商業(yè)23800000479 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良新松20號(hào)地塊商業(yè)兼容住宅331727808569 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂文海路以南19號(hào)之一住宅兼容商業(yè)50000000508 拍賣出讓佛山市順德區(qū)大良云近東區(qū)182地塊商業(yè)兼容辦公344836218600 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂振興路、展業(yè)路五幅地塊住宅、商業(yè)338562645500 掛牌出讓佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)南源西路北側(cè)（原南方電器廠）地塊住宅兼容商業(yè)46000000632 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良紅崗路北側(cè)A地塊住宅兼容商業(yè)23863221281 掛牌出讓佛山市順德區(qū)容桂文明西路14號(hào)地塊住宅兼容商業(yè)59900000469 拍賣出讓佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)文華路北側(cè)、文華花園東側(cè)地塊35000住宅兼容商業(yè)517500057500000329 拍賣出讓佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)廣珠公路與林上路交界處地塊綜合（商業(yè)及辦公）45000000239 掛牌出讓佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)南區(qū)1號(hào)、2號(hào)地塊住宅兼容商業(yè)、辦公31900000001027 拍賣出讓佛山市順德區(qū)倫教雞洲桂畔小區(qū)地塊住宅兼容商業(yè)81673200923 掛牌出讓佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)左灘新世紀(jì)農(nóng)業(yè)園內(nèi)居住63297291546 掛牌出讓佛山市順德區(qū)勒流鎮(zhèn)倫桂路與珠二環(huán)交叉處地塊一類居住用地兼容商業(yè)101000000605 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良古鑒龍良路龍湖新城地塊二住宅兼容商業(yè)2127336379315 掛牌出讓佛山市順德區(qū)大良南區(qū)18號(hào)地塊二類居住兼容商業(yè)金融業(yè)、行政辦公285132831584 掛牌出讓2005年土地出讓價(jià)格有一個(gè)較大的升幅，據(jù)中原研究部粗略計(jì)算，2004年土地平均地價(jià)為648元/平方米（不考慮容積率），而2005年的平均地價(jià)為1218元/平方米（不考慮容積率），平均地價(jià)飚升了一倍。但2005年的情況發(fā)生了很大的變化，順德開始推出一些比較大的土地，如大良2005年就推出了兩塊面積超過20萬(wàn)平方米的土地。四、土地容積率比較大。二、單一土地出讓面積規(guī)模小，地塊的凈規(guī)劃用地面積大部分在在5萬(wàn)以下，鮮見面積超過20萬(wàn)平方米的土地。2004年出讓的土地中，除去龍江和陳村的兩塊物流會(huì)展用地，這兩塊地塊面積加起來(lái)就達(dá)91萬(wàn)平方米，剩下來(lái)的住宅用地不足60萬(wàn)平方米，相對(duì)順德每年250—300萬(wàn)平方米的住宅市場(chǎng)消化量，如果再加上60萬(wàn)平方米的別墅市場(chǎng)消化量，順德的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。2005年的兩塊大面積地塊都位于大良，其次的一塊位于勒流。而2004年出讓土地53宗，有兩塊較大的兩塊地位于龍江和陳村，其次的就是君領(lǐng)高爾夫那塊地了，而龍江和陳村的兩塊土地的用途為商業(yè)辦公，做物流會(huì)展之用地。 相對(duì)順德的旺盛的市場(chǎng)需求，順德土地供應(yīng)仍不足?！?004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售金額（萬(wàn)元） 南海二手存量房銷售均價(jià)順德區(qū)順德房地產(chǎn)市場(chǎng)踩上加速器，從2005年第一季度開始，市場(chǎng)成交就保持一個(gè)較大的加速度，銷售面積、銷售金額都大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求十分旺盛，銷售均價(jià)在第四季度有一個(gè)突然的拉升；土地出讓保持穩(wěn)定，有序、合理，出讓土地面積有所增長(zhǎng)，出讓土地價(jià)格增長(zhǎng)較快。同時(shí)05年的12月28日，獅山鎮(zhèn)也在南國(guó)桃園內(nèi)的“城市建設(shè)項(xiàng)目”推介會(huì)中公布了獅山鎮(zhèn)的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃，而且廣州地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)成功拿下并著手開發(fā)的千燈湖商業(yè)水城項(xiàng)目，種種動(dòng)向顯示出南海的商業(yè)地產(chǎn)潛力無(wú)限，有待深發(fā)。而且，兩項(xiàng)目的出現(xiàn)，可以豐富桂城商圈的商業(yè)元素，帶旺附近一帶的商業(yè)氛圍，尤其能填補(bǔ)桂城商圈缺少年輕時(shí)尚一族購(gòu)物中心的空白，令桂城商圈的配套更加完善和成熟。2．2商業(yè)地產(chǎn)桂城商圈日趨完善、各鎮(zhèn)商業(yè)潛力無(wú)限一直以來(lái)，桂城商圈在佛山零售業(yè)中都占著舉足輕重的地位，其擁有南海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、家天下等大型的購(gòu)物中心，輻射整個(gè)禪桂乃至周邊地區(qū)，連沃爾瑪此等零售大鱷也對(duì)其“虎視眈眈”，并于04年９月份動(dòng)工進(jìn)駐。2005年的住宅成交均價(jià)保持平穩(wěn)，在3100元/平方米左右波動(dòng)。中海萬(wàn)錦豪園、南海碧桂園、南海頤景園、祈福南灣半島、海琴灣等樓盤2006年繼續(xù)推出為數(shù)不少的貨量，在加上萬(wàn)科金色家園、怡翠馨園、名都畔山別墅等樓盤的入市，預(yù)計(jì)2006年的南海住宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅度增加?；竞?004年持平。不同物業(yè)類型成交統(tǒng)計(jì)及市場(chǎng)特點(diǎn)2．1住宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求保持平穩(wěn)。2005年的南海土地市場(chǎng)未能超越2004年的土地市場(chǎng)的影響力，是在2004年出讓的大面積地塊的基礎(chǔ)上進(jìn)行了結(jié)構(gòu)上的補(bǔ)充。此外，2005年推出的這些土地的項(xiàng)目特點(diǎn)也決定了2006年桂城房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)更