【正文】 一旦某產(chǎn)業(yè)可以提供比房地產(chǎn)更高的利潤和收入，政府可以暫時把房地產(chǎn)放一放，甚至犧牲掉房地產(chǎn)，以此換取GDP的增長。丟車保帥，為了GDP可以犧牲房地產(chǎn)行業(yè)。政府鼓吹“島內(nèi)土地稀缺論”，保持房價地價持續(xù)瘋狂上漲。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，政府一定會不遺余力的制造出有利的政策，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為特區(qū)，廈門享受著真多優(yōu)惠的政策，使得中央政府的某些指令名存實亡。最后，廈門只有實力強勁的開發(fā)商，開發(fā)出價格不菲的住宅，吸引著五湖四海的高收入者來廈門安居樂業(yè)。對于職業(yè)者來說，作為消費者，經(jīng)濟承受能力和未來的持續(xù)收入決定著未來居住的地點。 群雄逐鹿，優(yōu)勝劣汰，大規(guī)模的“驅(qū)逐運動”開始。城市的輻射力是有限制的，特區(qū)的影響力隨著距離廈門島的遠近而遞減。在任何資源都可以市場化的今天，稀缺的海景資源成就了廈門島優(yōu)越的市場環(huán)境，不管未來需求是否會忽然衰退，也不管未來中央政府是否會一刀切，廈門島都可以打“海景資源牌”，廈門島內(nèi)難以看到房地產(chǎn)衰退的那一天。海滄是未來海岸系的出現(xiàn)帶動了海滄的市場信心和發(fā)展勢頭，而翔安的錦繡翔安和美地亞登也逐漸扮演了同樣的角色，也標志著未來翔安的房地產(chǎn)市場會沿著海滄的路繼續(xù)走下去。海滄和翔安一樣都是和廈門島隔海相望，在沒有大橋之前，房地產(chǎn)都沒有什么動靜，而聯(lián)通島內(nèi)的大橋一旦貫穿，房地產(chǎn)行業(yè)就開始蓬勃發(fā)展。錦繡翔安建筑面積316800㎡，美地亞登建筑面積430523㎡，首期開盤就推出1800套，這是島外比較大的項目了。C 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)概況2006年之前，翔安房地產(chǎn)市場基本沒有可圈可點之處。B 一級市場概況2005年以來，翔安區(qū)共出讓土地11塊，合計972556㎡，㎡，大約之相當于同安的1/2，可見開發(fā)力度還是不如同安的。東北與泉州市交界，西面與同安區(qū)接壤，南隔海與金門島相望，目前到廈門的交通更加不便利，基礎(chǔ)設(shè)施還不如同安。但是人口遷入速度也不足以為同安樓市帶來突破性的發(fā)展，雖然未來住宅市場放量激增，但是未來消化能力堪憂。數(shù)量時代來臨。D 現(xiàn)狀分析和未來預(yù)測城市化進程使得同安樓市水漲船高。這兩個項目住宅面積都在50000㎡一下，品質(zhì)也很一般，缺乏看點。B 一級市場狀況自2005年，政府出讓土地面積為18塊，合計為1760448㎡，平均每塊面積為97802㎡,可見土地供給是很充裕的。其次，與廈門島之間相隔集美區(qū)，受特區(qū)經(jīng)濟的輻射比較弱。首先，自身經(jīng)濟實力比較薄弱。A概況同安區(qū)是廈門市最大的行政區(qū)，地處福建省東南沿海，位居廈（門）漳（州）泉（州）“金三角”中心地帶，北與安溪、南安交界，西接長泰，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)相望，西南與集美區(qū)毗鄰，境內(nèi)地勢西北高，地形復(fù)雜多樣。作為海滄第一大盤，未來海岸系的建設(shè)無疑擴大了這種威脅，而PX項目的批建更是激化了這種矛盾。早期海滄的規(guī)劃是作為一個石化工業(yè)城市，因此批建了一批污染企業(yè)，如翔鷺石化等。在穩(wěn)定的需求的背景下，市場也必然是穩(wěn)健的發(fā)展。l 市場廣闊，發(fā)展穩(wěn)健?！ 現(xiàn)狀分析和未來預(yù)測l 起步晚，起點高。未來的1－2年內(nèi)，該板塊將仍然以未來海岸為主導(dǎo)，輔以北師大附中、外國語學(xué)校等教育資源，以光圈效應(yīng)繼續(xù)推動周邊項目的開發(fā)。代表樓盤：加州海岸，翠湖明珠。按照海滄土地規(guī)劃，近1－2年內(nèi)湖沿線將有項目陸續(xù)投放市場。未來兩年內(nèi)海滄土地供應(yīng)增量中，興港路兩側(cè)亦為集中區(qū)之一。在近1－2年內(nèi)將有100－150萬平方米左右的體量投放市場。l 濱海板塊是目前海滄開發(fā)項目最為集中的板塊，也將是同質(zhì)化最明顯，競爭最為激烈的板塊。價格：海滄區(qū)的價格一半都在6000元/㎡左右，甚至不到島內(nèi)的50％，因此吸引這眾多的青年置業(yè)者前來選購，價格低廉，品質(zhì)優(yōu)良是海滄區(qū)的一大優(yōu)勢。B 一級市場狀況由此可見，海滄近年來土地出讓很大，尤其是2006年最高；其中商品住宅和商業(yè)用地占了大多數(shù)，工業(yè)最少，還有其它不明用處的土地，這也說明海滄近年來很重視住宅建設(shè)，開發(fā)企業(yè)也紛紛看好海滄的住宅市場。集美的房地產(chǎn)主要依靠廈門本地的消費者和在廈工作的年輕人，人口導(dǎo)入很有限，在需求未井噴的情況下，市場會相對穩(wěn)健的運行。根據(jù)市政府的規(guī)劃，集美將成為集居住、商業(yè)、旅游為一體的綜合性城區(qū)，這也意味著地產(chǎn)業(yè)會進一步發(fā)展。集美中小戶型的出現(xiàn)正好滿足了他們的需求，隨著時間的增長，島外必然成為小戶型的聚集地。l “被驅(qū)逐者”的聚集地。l 目前集美住宅市場供給充足，價格增幅有限。相對于島內(nèi)住宅55％的外地置業(yè)者，集美區(qū)住宅市場面臨的只是廈門或廈門周邊區(qū)域置業(yè)者。D 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析l 相對于島內(nèi)，集美區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。C 住宅市場供求狀況目前集美區(qū)在售樓盤有7個，即將上市的樓盤有一個；㎡，㎡，㎡，㎡。而2007年8月集美樓面均價卻爆出新高，華潤置地以十二億七千四百萬元的天價競得J2007G04集美地塊，每平米樓面地價高達六千三百零六元，從此創(chuàng)造了島外集美區(qū)域樓面地價的新紀錄。B 一級市場狀況l 土地供給減緩，價格漸增。 集美片區(qū)A概況集美區(qū)，是全國著名的僑鄉(xiāng)和風景旅游區(qū)，它與廈門島一水相隔，地勢優(yōu)越，交通便利，近水樓臺之優(yōu)勢使得集美的開發(fā)建設(shè)居島外各區(qū)之首。 島外住宅市場發(fā)展概況和島內(nèi)相比，島外的商品住宅市場起步比較晚，但是發(fā)展速度之快卻足以使人注目。l 高尚住宅逐漸建成，成為廈門又一大豪宅聚集區(qū)。湖邊水庫以不遜色于五緣灣的地段和前景，理所應(yīng)當會拍得更高的地價。l 地價增長，帶動房價增長。D 住宅市場未來走勢分析l 未來放量井噴。萬科對本區(qū)域起到了帶動左右。美地湖邊水庫保障房湖邊花園后坑小區(qū)湖邊美苑萬景公寓物業(yè)類型居住商業(yè)教育商住社會保障房商住社會保障商住經(jīng)濟適用房建筑面積（㎡）16697125000160000180000未知2364374139當前本區(qū)域在建項目很少，社保房和商品房并存，總供給量僅629753㎡。C 當前住宅市場項目名稱萬科CRD是指中央休閑區(qū)，指一個區(qū)域集休閑娛樂、觀光旅游以及高尚住宅為一體的區(qū)域。毫無意外，政府會把本區(qū)域的高尚住宅開發(fā)建設(shè)作為財政收入的增長點， 本區(qū)域也會成為開發(fā)商的嘴邊肥肉。l 高尚商品住宅開發(fā)會成為本區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)。如果觀光農(nóng)業(yè)進一步發(fā)展，那么旅游業(yè)也必然會得到發(fā)展。l 觀光農(nóng)業(yè)是本區(qū)域的重要產(chǎn)業(yè)。作為島內(nèi)的淡水資源儲備地，水庫的環(huán)境是一個戰(zhàn)略問題，是比本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展更加重要的問題。B 解讀目前市政府還沒有出臺完整的湖邊水庫的建設(shè)規(guī)劃，但是通過對幾年來廈門政策的走勢進行判斷，湖邊水庫未來的規(guī)劃可能會有以下特點。％；農(nóng)田、山體等未建設(shè)用地總共為17419hm2，％。規(guī)劃總用地412hm2。湖邊水庫項目是廈門總體規(guī)劃廈門市東北部片區(qū)分區(qū)規(guī)劃的必要深化和延伸，也是廈門島內(nèi)最后一塊被開墾的處女地。 湖邊水庫片區(qū)A 概況湖邊水庫位于廈門本島東北部，是廈門本島集水面積最大的一座小型淡水水庫。l 未來價格必將飛速升高。l 未來放量增加。優(yōu)越的區(qū)位是價值的一部分，但是不是價值的全部，產(chǎn)品本身的建筑素質(zhì)也是很大的原因。根據(jù)“閩南新商埠，廈門新客廳”的規(guī)劃，本區(qū)域要體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、財智化等特點，成為一個高端的社區(qū)，自然會在無形中成為廈門的品牌地區(qū)。在海景資源越來越少的廈門島，五緣灣占據(jù)著優(yōu)秀的海景和灣景，景觀構(gòu)成了五緣灣片區(qū)的核心價值。置業(yè)者基本也都是寄希望于未來美好的規(guī)劃上。從價格來說，本區(qū)域的價格是全市價格的領(lǐng)跑者。從住宅戶型來說，基本都是大戶型。C 住宅市場概況雖然五緣灣開發(fā)比較遲緩，大部分的內(nèi)容還處于規(guī)劃中，但是在售的樓盤已經(jīng)表露出五緣灣周邊的住宅特征和未來發(fā)展趨勢。西面縣黃路是廈門島東部貫通南北的城市干道。環(huán)島路是廈門的濱海走廊，隨著五緣灣大橋建成后，全長43公里的環(huán)島路全線貫通。B 交通五緣灣片區(qū)位于廈門本島東北海濱，在高崎國際機場與會展中心之間，周邊擁有碼頭、機場、環(huán)島路、兩大出島通道的交通優(yōu)勢。目前中央的房地產(chǎn)政策很難對于廈門樓市產(chǎn)生沖擊，火熱的市場和接近癡狂的參與者在地方保護主義的花園里肆意生長，只要不是重典強規(guī)，廈門樓市絕對不會低頭！價格的持續(xù)增長已經(jīng)是不爭的事實，參與者都可以分一杯羹。不管是碧湖嘉園、聯(lián)發(fā)欣悅園還是書香佳緣，都無法創(chuàng)造短期銷售殆盡奇跡；最近福建省頒布的房地產(chǎn)管理條例對中小開發(fā)商極其不利，如捂盤和內(nèi)部認購很嚴重的碧湖嘉園等樓盤必然遭受打擊，在市場參與公平競爭，屆時競爭會更激烈，去化速度會更慢。l 去化速度緩慢。D 未來分析l 未來住宅放量繼續(xù)增加。l 置業(yè)者的心理底線逐漸被打破，由對價格的抗拒轉(zhuǎn)變?yōu)閷r格的認可，最后轉(zhuǎn)變成對價格的參與。產(chǎn)品價格成因分析從陽光翠庭的7500元均價到書香佳緣的12000元的均價，價格上漲了60％，而時間僅僅隔了不到7個月，追其原因，可以得到如下結(jié)論l 枋湖片區(qū)逐漸被認可。項目名稱開盤時間均價（元）銷售進度陽光翠庭2006年12月7500 94％碧湖嘉園2007年4月開盤11500 70％聯(lián)發(fā)欣悅園2007年5月10500 44％書香佳緣2007年7月2912000未知C 現(xiàn)狀和未來分析產(chǎn)品共性成因分析l 本區(qū)域的商品住宅建筑一般都是14層以下，高度不超過50米，這是由于枋湖片區(qū)距離廈門機場比較近，根據(jù)相關(guān)的航空安全設(shè)置了建筑的高度，進而設(shè)置了容積率。中小戶型一向是市場需求的多數(shù)，而且在一定程度上照顧了以居家生活為目的的置業(yè)者，因此頗受市場歡迎。根據(jù)政府規(guī)劃，客觀上限制了高層和超高層的建設(shè)，但是這也給別墅的建設(shè)提供了一個突破口，書香佳緣對面的翰林苑就是開發(fā)商的大膽之作。在這種情況下，湖里很難形成有影響力的商品住宅分布帶，根據(jù)實際情況，我們主要研究近年來湖里區(qū)崛起的三大板塊。l 市場結(jié)構(gòu)不合理。l 可利用資源少，缺乏房地產(chǎn)賣點。l 房價偏低，結(jié)構(gòu)不合理。 湖里區(qū)住宅市場板塊分析根據(jù)湖里區(qū)政府的經(jīng)濟報告，在20002005年，湖里區(qū)住宅市場存在以下特點：l 房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)模偏小。 一級市場概況2005年至今，湖里區(qū)一共出讓土地20幅，㎡，平均每塊土地41124㎡，可見土地供給還是很充足的。 當前湖里區(qū)在售樓盤簡況區(qū)域已售住宅面積（