【正文】 0萬。正如海滄大橋帶動了海滄新城的開發(fā)，東通道建設直接帶動翔安區(qū)和同安灣的開發(fā)建設。 競爭加劇，品質(zhì)房產(chǎn)和品牌房產(chǎn)將進一步發(fā)展。品牌的效應就是把本地的開發(fā)商推上競爭的戰(zhàn)車，使得開發(fā)商改變觀念、改善服務，從而使得品質(zhì)房產(chǎn)和品牌房產(chǎn)開始在鷺島進一步發(fā)展。廈門樓市總體還是健康的，但是在整體的類似于“一刀切”的政策下，廈門不可避免的要受到影響，可以說，未來廈門會在不力的政策環(huán)境下頂風前進。思明區(qū)地處廈門本島南側(cè)，轄鼓浪嶼全島，北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與小金門諸島及漳州市隔海相望。這里有老廈門贊不絕口的中山路傳統(tǒng)購物街，也有毗鄰員當湖一帶的新興銀行商務區(qū)，還有聞名全國的高等學府廈門大學。思明區(qū)轄區(qū)內(nèi)的鼓浪嶼是世界聞名的旅游區(qū)，萬石植物園、環(huán)島路風景區(qū)每年吸引大量的游客，再加上鷺江道和市府大道則形成橫縱向兩大公路交通樞紐；環(huán)鼓渡船碼頭與和平碼頭是連接廈鼓與廈金的旅游通商要道；廈門火車站是鷹廈電氣鐵路的南端始發(fā)站，思明區(qū)對酒店和酒店式公寓的需求呈現(xiàn)不斷上升的狀態(tài)。根據(jù)2005年思明區(qū)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)達383家，%，房地產(chǎn)業(yè)的地方級稅收超1000萬元納稅特大戶達30家，%；如：%；%。本區(qū)域歷史上一直是主要開發(fā)的區(qū)域，受地理條件限制，無法提供更多的土地，只有舊城改造工程可以在短期內(nèi)分一杯羹。由上圖可以看出，思明區(qū)近年來土地出讓持續(xù)上升，2007年未結(jié)束，土地出讓就超過了去年。 思明區(qū)近年來商品房走勢，火熱市場點燃火熱價格。近年來由于思明區(qū)的居住條件和經(jīng)濟發(fā)展前景的吸引，越來越多的外地人前來工作；便利的交通和完善的教育醫(yī)療，泉州、三明等地區(qū)的富豪也愿意移民廈門，龐大的市場需求使得開發(fā)商根本不愁銷售。思明區(qū)占據(jù)著廈門最好的海景山景湖景資源，這些景觀資源的稀缺使得土地越拍越高，這也為開發(fā)商提高價格提供了依據(jù)?！榜R太效應”來自《圣經(jīng)》，揭示了人們買漲不買跌的心理。由于海灣形城市的規(guī)劃，未來房地產(chǎn)的供給將主要在島外，替代效應導致了大量供給在島外。思明區(qū)由于土地供應有限，島內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與供應走向弱化的趨勢不可避免，不少企業(yè)已經(jīng)無地開發(fā)。l 供求結(jié)構(gòu)失調(diào)。高位房價成為制約島內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要因素，部分年輕消費者出于價位與消費能力的考慮，購房重點有向島外發(fā)展的趨勢。l 以上數(shù)據(jù)也說明，思明區(qū)即將進入存量時代。廈禾嘉禾一線沿途道路寬闊，設施齊全，各種業(yè)態(tài)都取得了比較好的發(fā)展。B 目前住宅供盤：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，取得預售證的樓盤和即將取得預售證的樓盤共計15個樓盤，已售面積為341550㎡，未售面積為536727㎡（詳細見EXCL附表）C 在售和將售樓盤大中小戶型并存。項目名稱官邸double裕發(fā)廣場美新廣場都會100旺座香港廣場新景世紀城時尚國際特房新G01復興世紀百源雙璽（梧村車站廣場）銀聚祥邸主力面積范圍40㎡至80㎡96㎡至191㎡150以上70㎡至80㎡170㎡至210㎡56㎡至98㎡60㎡至80㎡506㎡至608㎡預售住宅幾乎都是中大戶型項目名稱魯能在售樓盤中幾乎都是中小戶型最受歡迎，如目前尾盤的九龍城最先銷售一空的就是小戶型的公寓；禹州世貿(mào)國際主打的也是帶戶口的中小戶型，推出當天便受到熱捧；復興世紀主打中小戶型，目前也銷售一空。廈禾路和嘉禾路板塊屬于比較早開發(fā)的板塊，目前幾乎沒有荒地可以開發(fā)。l 未來本區(qū)域的建筑形態(tài)將會是高容積率的高層或者超高層建筑。當前的建筑也說明了這一點，如銀聚祥邸、香港假日廣場、君臨寶邸、百源雙璽等。根據(jù)廈門市政府的精神，島內(nèi)未來是大戶型的天下――銀聚祥邸和君臨寶邸也說明這一點；同時，老市區(qū)對廣大置業(yè)者的吸引力不減，價格必然會保持持續(xù)增長狀態(tài)。居住在這里可以就讀實驗小學、雙十中學等知名中小學，而本區(qū)域的商品住宅開發(fā)和銷售也基本那這個作為賣點。未售包括未開盤的住宅。項目名稱香港時代廣場新華城老虎城名匯銅鑼灣廣南中大地廣場海神（成功花園）鴻圖嘉園二期住宅用途普通住宅普通住宅酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓豪宅普通住宅住宅主力戶型77㎡至190㎡90㎡至110㎡未知未知未知最少150㎡110㎡至140㎡D 價格。E 現(xiàn)狀分析和未來預測。鎮(zhèn)海路以西的住宅是依托中山路的人流，因此酒店式公寓和旅社比較多，新建的住宅也是以酒店式公寓為主的，如老虎城的住宅，銅鑼灣的住宅等等；鎮(zhèn)海路以西，也就是靠近大生理、廈港片區(qū)等地的住宅一半是自住為目的的。l 舊城改造是本區(qū)域未來發(fā)展的最大契機。廈港片區(qū)是廈門傳統(tǒng)的居住區(qū)，離大學路僅幾百米，既有臨海的稀缺性，又有毗鄰中山商圈的便利性，是廈門最有前景的改造片區(qū)。同時，由于改造的帶動左右，臨近片區(qū)也會相繼改造，未來會掀起一股住宅改造之風。中華片區(qū)：把商業(yè)進行到底。該片區(qū)被規(guī)劃為交通便利、綠意盎然、錯落有致的高品質(zhì)住宅區(qū)。 員當湖周邊A 概況：員當湖是引進海水的咸水湖，周邊區(qū)域，包括湖濱南路、湖濱北路、湖濱西路等圍繞員當湖或者接近員當湖的片區(qū)，一向被認為是廈門的易居之地。B 當前住宅供盤量當前在售樓盤中已售面積為400916㎡，未售面積（包括未開盤面積） ㎡，合計425370㎡。濱北國際(集友廣場)魯能湖畔華庭高層純住宅120㎡145㎡D 價格。項目名稱源昌新天地藍灣國際融景居（科技大廈）國貿(mào)春天國源陶然北岸米蘭春天（世紀金湖廣場）已售均價18000元12000元10000元11000元12600元11551元9200元E 現(xiàn)狀成因分析l 優(yōu)秀資源和完善配套成就軟豪宅。l 政治中心，人文資源成就旺盛購買力。l 旺盛購買力成就大戶型。F 未來趨勢l 拆遷和舊城改造將會是本地區(qū)土地供給的主要來源。l 高層和大戶型繼續(xù)流行。 蓮前片區(qū)A 概況 蓮前片區(qū)地處廈門東部，城鄉(xiāng)結(jié)合，開發(fā)較晚。近年來城市化的浪潮席卷全島，各種村莊都被逐漸改造成為工業(yè)區(qū)和其他商業(yè)用地，商品住宅也得到了進一步的發(fā)展。C 建筑類型和戶型本區(qū)域?qū)儆趰u內(nèi)開發(fā)比較晚的區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合，建筑復雜，早年建設的房屋一般是一些經(jīng)濟適用房性質(zhì)的住房，如嶺兜小區(qū)、瑞景社區(qū)、西林社區(qū)等等；從建筑類型上來看，基本是一些多層和小高層居住樓，缺乏高端的高層住宅。項目名稱建筑類型主力戶型價格嘉盛豪園香墅（臺灣山莊二期）獨棟別墅、雙拼、連排、疊加別墅171至71510830上東天璽)獨棟高層16622511400云頂至尊高層豪宅260㎡310㎡30000新蓮花從上表也可以看出，各種建筑由于質(zhì)素不一樣，價格的差異也很大，從最低的6830元到最高的30000元都有。l 未來的土地來源主要依靠拆遷和集體土地國有化了。l 未來的前景。附：環(huán)島路也是本區(qū)域的重要部分， 目前在售樓盤主要集中在五緣灣片區(qū)，因此在后面再另行做完整的分析。十五”期間，但是也僅僅相當于一個百萬人口的縣城的級別。整個城區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟背景不樂觀。作為廈門特區(qū)的發(fā)祥地，湖里區(qū)廠房密布，外來人口混雜，公共設施落后，缺乏優(yōu)質(zhì)的學校和醫(yī)院等，雖然目前雙十中學枋湖校區(qū)和實驗小學等逐步建設，可是畢竟不是很成熟。隨著廈門經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，“廈門”的概念已經(jīng)由“思明區(qū)”—“廈門島”—“海灣型廈門”逐步轉(zhuǎn)化，湖里區(qū)也越來越被人們看好，湖里區(qū)的隔閡也逐漸取消，湖里區(qū)面臨的是全廈門甚至全福建的房地產(chǎn)市場。隨著思明區(qū)的土地供給日趨緊張，湖里區(qū)就成了未來土地供給的熱點地區(qū)，枋湖片區(qū)、五緣灣、湖邊水庫等地區(qū)的開發(fā)提供了大量的土地，未來的城鄉(xiāng)改造必然會提供更多的土地。l 湖里區(qū)目前的商業(yè)面積僅為住宅面積的4％，且為零星分布，一方面說明湖里區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，另一方面業(yè)說明未來湖里區(qū)的商業(yè)還有很大的可開發(fā)空間。從上圖也可以看出，湖里區(qū)未來的房地產(chǎn)開發(fā)也是集中于商業(yè)和住宅的，再次印證了島內(nèi)主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。占據(jù)廈門本島面積超半的湖里區(qū)，常見項目一般都在3萬平方米以下，房地產(chǎn)所占比重卻一直徘徊在全市的五分之一左右，大型商品房項目的缺乏避免地會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的總體品質(zhì)提升產(chǎn)生不利影響。與思明區(qū)相比，湖里區(qū)同類性質(zhì)房地產(chǎn)，同期平均價格要低3035 %左右，房價偏低給人們造成湖里區(qū)房地產(chǎn)低檔的印象，阻礙了高素質(zhì)人員的入住和購置房產(chǎn)。與思明區(qū)和本市其他行政區(qū)相比，湖里區(qū)缺乏景觀資源，人文資源也不豐富，城市綜合成熟度并不占優(yōu)，這些不利因素使得湖里區(qū)房地產(chǎn)難以被認可和選擇。按照湖里區(qū)的人口構(gòu)成與比例，房屋租賃和二級市場應當較為發(fā)達，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)比例應當平衡，但現(xiàn)實情況卻是房地產(chǎn)二級市場發(fā)育遲緩，租賃市場較不規(guī)范，制約了房地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展。 枋湖片區(qū)A 區(qū)域概況香檳城所在位置位于枋湖片區(qū)，地處廈門本島東北部，南臨薛嶺山、虎頭山，西面與園山一路之隔，東面為鐘宅灣。B本區(qū)域的商品住宅市場概況從建筑形態(tài)來看，本區(qū)域是以低容積率的小高層為主。項目名稱建筑形態(tài)容積率建筑面積（㎡）陽光翠庭3棟9層34312碧湖嘉園6棟14層86000聯(lián)發(fā)欣悅園8棟11躍12層92900書香佳緣11棟12－14層110000幸福密碼7棟12－13層70000水晶森林18棟11－13層128769.從戶型面積來看，本區(qū)域基本是以中小戶型為主。項目名稱面積范圍主力戶型主力戶型比例陽光翠庭96－139㎡127－136㎡三房75％以上碧湖嘉園35－140㎡109－114㎡兩房和三房70％以上聯(lián)發(fā)欣悅園42－122㎡，90－112㎡三房40％以上書香佳緣50－228㎡90－122㎡兩房和三房50％以上從價格來看，2006年開盤的均價一般在7000－8000每平方，今年開盤的均價在10000－12000每平方，且月銷售進度為12％－17％之間。l 同時，由于本區(qū)域的定位為高尚的住宅區(qū)，因此戶型設計也體現(xiàn)了易居的特點。廈門從“思明區(qū)是廈門”到“廈門島是廈門”再到“整個廈門周邊都是廈門”，大