2007鄭州市別墅市場調(diào)查報告(參考版)
2025-03-26 00:08本頁面
【正文】 回歸自然，健康長壽是人們的真正追求。別墅的價格應(yīng)該與公寓式住宅適當拉開，只有這樣開發(fā)商才有可能精心打造，建造出真正的別墅小區(qū)來。在整個社會的進步中出現(xiàn)，成長、完善。隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，中產(chǎn)階層逐步形成，住宅消費水平的提高，汽車的進入家庭，有車族隊伍的擴大，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，人們對別墅的需求欲望會越來越強的，從一個資料上看到：就2001年統(tǒng)計，上海別墅的物業(yè)銷售面積已經(jīng)占到全市住宅銷售總量的1／5。五、中老年中的三高（高知、高位、高收入）外地市的有錢者：（作為河南全國第一人口大省的省會城市，肯定會吸引外地市的有錢、有權(quán)人士）投資者。購買者分析成功人士：事業(yè)有成的老板，大款、明星、職業(yè)經(jīng)理、外企、民營、金融的職業(yè)經(jīng)理。售樓代表要有較高的文化素養(yǎng)，典雅的氣質(zhì)談吐脫俗，舉止優(yōu)雅大方；樣板間同樣也是需要的，裝修要與建筑相協(xié)調(diào)，與高貴相匹配，要有深厚的文化氛圍，這些包裝不僅代表了開發(fā)商的實力，更反映未來的生活景象，給人遐想的空間。別墅的營銷推廣：拼棄一般商品房那種發(fā)布廣告在售樓部坐等銷售的格局，別墅是高檔住房，要注意“人以群分”這一客觀規(guī)律，所以，一定要走出去，通過舉辦各種有益的、知識性的公關(guān)活動來聯(lián)絡(luò)客戶，并以客戶聯(lián)絡(luò)客戶的方式進行滲透；瞄準客戶群，不要亂發(fā)單片以免降低別墅的自身價值。 （10）文化營造文化氛圍，滿足客戶精神生活需求。 （9）服務(wù)：要安全優(yōu)質(zhì)，貼心到位。 （8）安保：安全和私密的生活原則是住別墅的追求，智能化的監(jiān)管，決不能妨礙私密性的原則，確保生活安全。就是山、水植物與建筑協(xié)調(diào)的原則。設(shè)計原則：u（1）位置：自然風光優(yōu)美，距城市的車程10－20分鐘（2）交通：周邊應(yīng)有完美的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近快速通道，高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。讓人感受到景觀與構(gòu)思達到高度和諧的境界，青草融融，花樹依依，水溪潺潺，形成生態(tài)系列的自然流淌。環(huán)境沒有山可以造山。 （10）文化：應(yīng)營造出濃郁的文化氛圍以滿足業(yè)主精神生活的需求服務(wù)：突出優(yōu)質(zhì)，貼心到位配套：教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施齊備（8）建筑：既能融入環(huán)境又能創(chuàng)造環(huán)境，集居性、觀景、造景于一體。規(guī)劃：容積率0．5－0．6，強調(diào)建筑與自然的融合，道路不可過直，彎曲自然。環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境（4）位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，滿足第一居所的要求，生活工作兩便利（2）使人有一種真正的家園感覺；室內(nèi)空間組織更容易，容易達到功能空間安排的合理性；外部空間能夠感受到良好的鄰里氛圍，既不同于多層住宅也不同于別墅住宅，結(jié)合了他們的優(yōu)點。Townhouse的優(yōu)勢和設(shè)計原則按功能分：u居住型：為第一住宅或第二住宅休閑度假型：即5＋2生活方式或4＋3居住形式分時度假型：即一年中某一段時間為誰所使用（使用權(quán)）商務(wù)型：如軟件園區(qū)，即在別墅內(nèi)開辦公司，一個公司擁有一幢或幾幢別墅。豪華型別墅：獨立別墅，即四面花園，雙拼別墅即一幢兩戶，為三面花園。 （3）Townhouse實為低層聯(lián)體花園住宅，介于公寓和別墅之間的一種形態(tài)，營造了一戶人家、兩塊土地、三層小樓的住宅形態(tài)。如此泛別墅還解決了小高層住宅底層不好賣價的弊端。（2）泛別墅，在板式小高層中，將底下一至三層獨立出來，設(shè)置單獨的入口，車庫和花園形成“別墅”，四層以上住戶則走另外一個入口，這樣底層除了沒有坡屋頂，另外隔離出一處供上層住戶使用的電梯井空間外，在硬件配置上和別墅沒有什么差別。按價格分：經(jīng)濟型別墅u（1）開發(fā)理念探討文化性差，缺乏別墅靈魂別墅代表一種放松、悠閑、享受生活的態(tài)度和環(huán)境，應(yīng)該創(chuàng)造出一種符合人性，回歸自然，意趣別具的居住環(huán)境，其內(nèi)部設(shè)計更多地考慮人與人之間的關(guān)系，即保持著個人的充分獨立性，又使整個家庭更加溫馨舒適，這些才是別墅的靈魂。缺乏純別墅經(jīng)典產(chǎn)品鄭州房地產(chǎn)在多層住宅、高層住宅建設(shè)方面已有很大進步，無論從總體規(guī)劃、環(huán)境配套、還是戶型、立面造型、細部處理都與沿海城市近于同步了，但在別墅設(shè)計上卻沒有什么叫響的品牌，這不能不說是一種缺憾，這也給有意打造品牌別墅的開發(fā)商留下了空間，真正好的產(chǎn)品還是有市場的，因為總有人愿意追求完美以彰顯自己的身份、地位的與眾不同。所以對何謂舒適？何謂豪華還有一個認識、理解、創(chuàng)新的過程。工地現(xiàn)場日新月異的變化，景觀的靚麗，工程質(zhì)量的保證，比一百個廣告更有用。有的甚至還不如一些大的樓盤。營銷推廣混同于一般商品房在鄭州的這些別墅樓盤，所采用的營銷推廣無論是售房部的布置，樓書的編排印刷、發(fā)放。在純住的別墅里可以“辦公”，這對物業(yè)管理、鄰里無影響，在一個舒適的智能化別墅里辦公，工作效率會更高，工作會更方便，但若別墅區(qū)內(nèi)有公司辦公，整天車水馬龍，來人不斷，這樣對追求高舒適度的純住業(yè)主來說，會帶來很多的不安定和不安全因素，也會給物業(yè)管理增加難度和成本，會大幅度降低別墅的居住質(zhì)量，以及安全感，舒適度，而這些正是人們對別墅所要求和看重的。功能定位有誤純別墅要求具備絕對的安全性和嚴密的私密性，而有的別墅區(qū)卻定位商住兩用，售房代表大講別墅的幾大功能。品質(zhì)、品位差，自然景觀不優(yōu)美真正意義上的別
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