【正文】 ㎡）未售住宅面積（㎡）已售商業(yè)面積（㎡）未售商業(yè)面積（㎡）總建筑面積（㎡）商業(yè)面積和住宅面積比例湖里區(qū)4396991587983％思明區(qū)12371471184378 ％湖里相當(dāng)于思明的比例％％％％％/根據(jù)以上的數(shù)據(jù)我們也可以得出：l 和思明區(qū)相比，目前湖里區(qū)的商品房建筑面積開發(fā)建筑面積很小，一方面說明湖里區(qū)的開發(fā)建設(shè)相對落后，一方面也說明未來湖里區(qū)可開發(fā)利用的空間很大。l 可開發(fā)土地比較多，房地產(chǎn)市場逐漸火熱。l 區(qū)域界限逐漸淡化，大廈門形成大市場。l 舊工業(yè)區(qū)，城鄉(xiāng)混雜，生活氣氛不濃厚，住宅市場的吸引力大大不如思明區(qū)。 ： ：，工業(yè)相當(dāng)依賴戴爾、林德等少數(shù)幾個企業(yè)，抗風(fēng)險性比較差；％，和思明區(qū)的70％相比還有很大差距。 湖里區(qū)住宅市場發(fā)展概況 湖里區(qū)住宅市場經(jīng)濟環(huán)境l 經(jīng)濟體量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。根據(jù)市政府規(guī)劃的精神，本區(qū)域再建設(shè)安置房或者經(jīng)濟適用房的可能性不大，那么唯一可能的就是延續(xù)島內(nèi)住宅“高尚化”“豪宅化”的傳統(tǒng)，成為未來島內(nèi)的新的高尚社區(qū)。本區(qū)域有大量外來個人搭建的違章建筑，順利的拆遷可以騰出來大片的土地；目前本區(qū)域還有很多的村莊，土地使用很不充分，集體土地的出讓可以為本地區(qū)供應(yīng)充足的建設(shè)用地。E 現(xiàn)狀分析和未來預(yù)測l 本區(qū)域開發(fā)較晚，周邊配套也不成熟，因此受到的局限性也不是很大，各種建筑類型都可以存在，但是起步晚，起點卻高，本區(qū)域依然遵循大戶型的基本原則不動搖，以期望在未來成為廈門另一個房價增高點。新龍山多層、小高層商住樓901736830D 價格。美地（洪?；▓@）3棟18層商住樓90㎡137㎡12556康橋圣菲(合展香格里小高層100㎡－120㎡未售巴厘同時，由于本地區(qū)可出讓的土地相對富足且多樣，因此別墅、大盤住宅、小盤住宅等同時出現(xiàn)，呈現(xiàn)多樣性，但總體還是大戶型占主要。B 當(dāng)前住宅供盤量當(dāng)前在售樓盤面積為178084㎡，未售面積為 434387㎡（包括尚未開盤的），總供應(yīng)量為612471㎡。由于其住宅租賃價格相對城市中心低，因此聚集了大量的外來者。同樣是受土地影響，高層建筑（小于等于三棟）會繼續(xù)在本區(qū)域流行；而廈門島內(nèi)流行的大戶型趨勢也不例外地在本區(qū)域繼續(xù)流行。由于開發(fā)歷史悠長，本地區(qū)幾乎沒有荒地可以出讓了，如果有，也是一些舊址了，如廈門造船廠宿舍，市政府旁邊的建業(yè)路上的古老住宅。由于置業(yè)者對本區(qū)域的鐘情，很多置業(yè)者，如泉州一些資金雄厚者甚至是舉家搬遷至此，三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)也就提高了對大面積、大戶型的需求。市委市政府的凝聚力使得本區(qū)域?qū)B門甚至這個閩南地區(qū)都有著強大的吸引力。員當(dāng)片區(qū)有寬闊的員當(dāng)湖，寧靜的狐尾山森林公園和白鷺洲公園，同時生活也很方便，居住此地有離塵不離城的優(yōu)勢。濱北國際(集友廣場)魯能眾數(shù)均價為11500元，價格波動不大，個別由本身素質(zhì)決定，價格較高。陶然北岸米蘭春天（世紀(jì)金湖廣場）主力戶型面積113㎡和170㎡150㎡295㎡180㎡207㎡150㎡210㎡126㎡206㎡150㎡175㎡120㎡140㎡未售樓盤也是以大戶型為主項目名稱建筑類型主力戶型面積廈門國際廣場超高層住宅175㎡250㎡英皇C 在售樓盤主力戶型面積在售樓盤基本是以大戶型為主.項目名稱源昌新天地藍(lán)灣國際融景居（科技大廈）國貿(mào)春天國源政治中心：市委市政府就在湖濱北路；金融中心：新加坡大華銀行、中信銀行、民生銀行以及各保險公司；配套設(shè)施：道路寬闊，交通便利；商業(yè)發(fā)達(dá)，生活方便；毗鄰湖畔，景色優(yōu)美。但是新華城和中華城的進(jìn)駐明顯加重了商業(yè)氣息，尤其是純商業(yè)的中華城，給本區(qū)域打上了深刻的商業(yè)烙印。本區(qū)域占據(jù)了中山商圈的一部分，東起思明南路、西至鷺江道，南起鎮(zhèn)海路、北至中山路，總用地面積15萬㎡，實際可供開發(fā)用地約9萬㎡。但是由于近年來廈門地價上漲，廈門市民普遍認(rèn)識到土地的重要性，進(jìn)而借機提高搬遷成本，因此本區(qū)域的搬遷也是改造工程的一個重點。雖然規(guī)劃中的廈港片區(qū)是建設(shè)旅游、休閑、文化為主的高品質(zhì)、低密度公共設(shè)施，成為具有閩南風(fēng)情和現(xiàn)代特色的廈門標(biāo)志性區(qū)域，但是也不排除將建設(shè)為高檔的住宅的可能性。廈港片區(qū)：未來新的高尚住宅區(qū)。由于本區(qū)域一直是傳統(tǒng)的居住區(qū)，加上周邊的教育設(shè)施優(yōu)良，因此置業(yè)者會選擇自住。l 本區(qū)域被鎮(zhèn)海路劃分成兩個區(qū)域，鎮(zhèn)海路以西住宅自住的氣氛比較濃厚，鎮(zhèn)海路以東投資的氣氛比較濃厚。在售樓盤中，新華城均價為11500/㎡，南中大地廣場為12650/㎡。C 在銷及預(yù)售樓盤以中大戶型為主，住宅酒店式公寓并存。B 當(dāng)前住宅供盤量根據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，目前思明南北沿線的住宅供盤總量為275742㎡，其中已售168079㎡，未售107663㎡。 思明南北沿線A 概況：思明南路和思明北路是廈門老城區(qū)的中心，這里匯聚了知名學(xué)府廈門大學(xué)，華僑博物館，古老的居住區(qū)――廈港片區(qū)，海峽西岸最大的商業(yè)街中山路。l 大戶型，高價位是未來市場的走勢。由于未來的土地供給幾乎全部是零星的小塊土地，這就決定了本板塊不可能出現(xiàn)大盤，開發(fā)商也只有建設(shè)高密度、高容積率的高層建筑了。但是二市至釀酒廠一帶，如廈工機械廠、丹鳳釀酒廠等還有一些古老的建筑可以拆遷，源昌新天地周邊還有少量的廈門印刷廠的舊地，這些區(qū)域未來可以為本板塊提供一些土地。l 從價格上來看，本區(qū)域價格持續(xù)攀升，復(fù)興世紀(jì)06年開盤均價11800/㎡，鎮(zhèn)海明珠精裝修單身公寓14000/㎡，世貿(mào)國際二期開盤18000/㎡E 未來本板塊發(fā)展趨勢l 舊城改造是廈禾路嘉禾路未來的土地來源和發(fā)展趨勢。領(lǐng)秀城君臨寶邸玉濱城三期主力戶型面積150㎡至180㎡100㎡至160㎡150㎡左右D 熱銷戶型和價格l 在售樓盤中小戶型最受歡迎，價格持續(xù)走高。新景大廈摩登時代永同昌假日國際公白領(lǐng)公館面積范圍38㎡到59㎡（酒店式公寓33㎡到60㎡（酒店式公寓30㎡到70㎡（SOHO）28㎡——35㎡（單人公寓）29㎡—43㎡（單身公寓）㎡（單身公寓）㎡(一房）47㎡—63㎡（一房一廳）在售樓盤大中小戶型并存項目名稱世貿(mào)國際假日歷史上的小戶型樓盤。但是由于道路繁忙，噪音較大，綠化較低，一向是商業(yè)和寫字樓分布較多的地區(qū)。 思明區(qū)住宅市場板塊分析 廈禾嘉禾沿線A 概況：廈禾路和嘉禾路是廈門的城市主干道，思明區(qū)內(nèi)沿途有文灶商圈、火車站－世貿(mào)商圈、蓮版富山商圈等。 在售樓盤開發(fā)銷售情況l 當(dāng)前在售和即將銷售的樓盤為52個， ㎡，已售住宅面積為1237147㎡，未售面積為1184378㎡，㎡，㎡。中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費的現(xiàn)象突出。另外，舊城改造的難度較大，一些項目由于拆遷問題較長時間解決不了，影響了項目的開發(fā)進(jìn)度。l 土地供應(yīng)狀況的影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。由于施工面積的影響，商品房供給出現(xiàn)波動，思明區(qū)的銷售額也出現(xiàn)波動，而不是持續(xù)的上升，原因分析如下：l 市委市政府有意引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資向島外發(fā)展，部分有實力的開發(fā)商紛紛把開發(fā)重點轉(zhuǎn)移向島外。房產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，具有投資保值的性質(zhì)，價格的上漲不會抑制需求，反而會刺激人們更多的購買以取得升值的利益。l “馬太效應(yīng)”刺激著投資者的需求。l 地價的上漲也推動了房價的上漲。原因分析l 持續(xù)擴大的剛性需求是價格攀升的動力。在用途上，商業(yè)酒店發(fā)展速度超過了住宅，這和島內(nèi)的商業(yè)的繁榮是分不開的。 一級市場概況2005年以來，思明區(qū)共出讓土地19塊，合計1126082㎡平均每塊土地面積59267㎡.這樣的結(jié)果使人對“島內(nèi)土地稀缺論”產(chǎn)生懷疑。l 區(qū)域市場土地供給有限，未來房地產(chǎn)空間有限。l 近年來房地產(chǎn)開發(fā)速度快，是帶動廈門房價上漲的重要力量。l 風(fēng)景秀麗，交通便利，人流量大，旅游業(yè)發(fā)達(dá)，旅游地產(chǎn)可作為性很強。地理上的中心優(yōu)勢，使思明區(qū)長久以來就是廈門市的經(jīng)濟和文化中心。3 廈門各城區(qū)住宅市場發(fā)展概況 思明區(qū)住宅市場發(fā)展概況l 老城區(qū)，市政府所在地，廈門的政治經(jīng)濟文化中心，對閩南置業(yè)者具有強大的吸引力。 風(fēng)頭漸緊，新的房地產(chǎn)調(diào)控時代來臨中央已經(jīng)逐漸開始了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，不管是加息還是出臺明細(xì)的禁令，我們可以看出調(diào)整也是以清理、打壓整治為主的。2006年，隨著萬科的到來，新的房地產(chǎn)開發(fā)和營銷歷年開始引起開發(fā)商和代理商的思考，各大開發(fā)商紛紛仿效和改進(jìn)；而今年華潤地產(chǎn)的大舉登“鷺”更加使得本土的開發(fā)商反省和改進(jìn)。l 同安灣規(guī)劃面積115平方公里，將被打造成國內(nèi)最美麗的海灣，在保護天然沙灘、海岸濕地生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，主要用于發(fā)展工業(yè)及商貿(mào)、旅游、居住業(yè)。l 杏林灣的定位為城市次中心的重要組成部分，是集區(qū)級商業(yè)辦公、文化娛樂、高檔居住為一體的城市重點區(qū)域，是杏林片區(qū)的重要門戶；目前杏林灣的交通設(shè)施杏林灣大橋和環(huán)杏林灣道路均已相繼開工建設(shè)。 島外的“三灣一區(qū)”是中遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域隨著廈門海灣型城市戰(zhàn)略實施，“三灣一區(qū)”（即馬鑾灣、杏林灣、同安灣、翔安區(qū)）是未來房地產(chǎn)開發(fā)的重點。金尚路兩邊各300米、南起薛嶺山、北至機場、規(guī)劃面積約170萬㎡。該片區(qū)建設(shè)成以保護水資源、水環(huán)境和生態(tài)環(huán)境為主的，以湖邊水庫為中心的，功能合理，布局科學(xué)、建筑美觀、生態(tài)平衡、藝術(shù)園林式的生態(tài)型保護區(qū)、旅游休閑渡假區(qū)。l 湖邊水庫片區(qū)。它的靈魂和核心是總部經(jīng)濟、生命經(jīng)濟。該片區(qū)以五緣灣為核心，東至環(huán)島路，西臨縣黃路，南接仙岳路，北到湖里大道東段。） 未來廈門樓市走向 島內(nèi)舊城改造和東北部開發(fā)并重。地價的上漲給房價的上漲提供了充足的理由。從2005年起，截止到8月8日，島內(nèi)外地價均呈現(xiàn)上漲趨勢。l 開發(fā)商炒作激烈，全社會形成購房恐慌。l 廈門城市吸引力增強，吸引全福建甚至全國的購房者。據(jù)廈門市國土房產(chǎn)局對外公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年第一季度全市住宅均價為5451元／平方米，第二季度為6317元／平方米，對比這一數(shù)據(jù)，2007年上半年的住宅均價每平方米至少上漲了2000－3000元左右，漲幅在四成至六成之間原因分析