【正文】 ：l 土地拍賣價格的增長。價格劇增。 1－，未成交面積約80萬平方米。 2007上半年廈門住宅市場發(fā)展態(tài)勢 成交量不大，價格暴漲。2003年以來，廈門樓市處于快速發(fā)展之中，不管是商品房的投資和建設(shè)都保持持續(xù)增長，其中2006年增長最快。城市交通圈的建設(shè)將弱化人們的“小島意識”，島外地產(chǎn)不再受到歧視，房地產(chǎn)將有望平衡發(fā)展。尤其是旅游業(yè)，對其關(guān)聯(lián)的廈門酒店業(yè)或酒店式公寓的長足發(fā)展具有很大的影響！，海灣型城市建設(shè)步伐進一步加快，大廈門的形成會改變?nèi)藗兊挠^念，島外島內(nèi)房地產(chǎn)價格齊飛。特別是旅游業(yè)，將重點開發(fā)“濱海旅游、文化旅游、購物旅游、生態(tài)旅游、節(jié)慶旅游、涉臺旅游”等六類項目。，為廈門房地產(chǎn)提供強大的動力。形成島內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、海滄石化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、集美機械產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、同安傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、翔安新興產(chǎn)業(yè)集中區(qū)等5大工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局。按照《廈門政府十一五發(fā)展規(guī)劃綱要》指出，廈門十一五期間主要將構(gòu)筑強大的先進制造業(yè)基地。目前項目處于再次評估之中，如果真的建在廈門，絕對會對廈門樓市產(chǎn)生影響的。 PX項目如果在廈門建設(shè)，將會影響廈門樓市的發(fā)展。如果屬實，那么未來市場對房地產(chǎn)的需求必然受到壓制，以自住為目的的購房者和小投資者將無法承擔(dān)首付，將有效壓制房地產(chǎn)市場需求，平抑房價。 住房貸款首付可能提高，短期房地產(chǎn)市場需求可能遭到壓制，價格增長將緩慢。這些新規(guī)旨在清除房地產(chǎn)市場的的違規(guī)操作，凈化房地產(chǎn)市場。 福建出臺七條新規(guī)，重拳整治房地產(chǎn)市場。這是央行本年內(nèi)第4次加息。中國人民銀行決定，為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，自2007年8月22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。銀行提高個人抵押貸款的門檻，一方面是由于目前股市相當(dāng)火爆，股民投資沖動增加，使得不少抵押貸款流向股市造成放貸風(fēng)險；而另一方面則是通過收緊貸款以抑制投機炒房，避免泡沫成分造成房價進一步上揚。 收緊個人住房抵押貸款，控制房地產(chǎn)泡沫和盲目進入股市。廈門市人事局日前出臺政策，２００７年非廈門生源的應(yīng)屆本科畢業(yè)生（非師范類）只要符合廈門市相關(guān)人事儲備制度的要求，即可在廈門先落戶后就業(yè)。同時也說明廈門島內(nèi)將會重點建設(shè)大戶型，打造豪宅聚集地。 購房落戶政策不變。思明區(qū)為廈門市第一人口大區(qū)，湖里區(qū)位列第二，兩個區(qū)人口占全市人口比重達55％。l 廈門的恩格爾系數(shù)過高，說明廈門人在食品消費上面還是占有相當(dāng)?shù)谋壤?，再扣除教育等費用，在此說明廈門市民的房地產(chǎn)購買力不足。l 廈門平均工資持續(xù)增加，但是還是太低，和深圳有相當(dāng)大的差距。廈門市住宅市場調(diào)查報告廈門市住宅市場調(diào)查報告………………………………………………………………………………………2 廈門住宅市場背景 …………………………………………………………………………………………2 廈門房地產(chǎn)政策環(huán)境 ………………………………………………………………………………………3 廈門未來城市發(fā)展規(guī)劃 ……………………………………………………………………………………5…………………………………………………………………………………6 廈門樓市現(xiàn)狀 ………………………………………………………………………………………………6 土地市場狀況 ………………………………………………………………………………………………9 未來廈門樓市走向 …………………………………………………………………………………………9 …………………………………………………………………………12 思明區(qū)住宅市場發(fā)展概況…………………………………………………………………………………12 湖里區(qū)住宅市場發(fā)展概況…………………………………………………………………………………23 島外住宅市場發(fā)展概況……………………………………………………………………………………32 …………………………………………………………………………………………………40 市場綜合研判………………………………………………………………………………………………40 政策綜合研判………………………………………………………………………………………………411 廈門整體房地產(chǎn)概況，但是經(jīng)濟體量小，購買力不足。2006年廈門深圳國民經(jīng)濟簡要對照表　廈門增長率（％）深圳增長率（％）廈門相當(dāng)于深圳（％）生產(chǎn)總值（億元）15固定資產(chǎn)投資（億元）平均工資（元）2554835107可支配收入（元）185135恩格爾系數(shù)（％）//以上資料來自于《2006廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和《2006深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）根據(jù)圖表，我們可以得到如下結(jié)論：l 廈門近年來經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，可以為房地產(chǎn)發(fā)展提高比較健康的平臺，但是經(jīng)濟總量小，％，固定資產(chǎn)投資有限，短期內(nèi)面臨著比較小的市場。平均工資的低下限制了居民的消費水平，也限制了對房地產(chǎn)的購買力。 廈門人口分布不平均，不利于樓市的作大作強從6個區(qū)的人口分布情況來看，半數(shù)以上人口居住在島內(nèi)，島內(nèi)人口密集程度遠高于島外。各區(qū)人口密度相差懸殊，思明區(qū)人口密度高達10302人／平方公里，湖里區(qū)7785人／平方公里，分別為全市平均水平的７．；其他各區(qū)人口密度均低于全市平均水平，人口密度高低差距為9786人。島內(nèi)購150㎡以上的住宅可以帶三個戶口，島外至少80㎡.廈門完善的生活設(shè)施的持續(xù)發(fā)展的環(huán)境吸引著幾乎整個福建的人前來廈門買房置業(yè)，客觀上來說，廈門樓市面臨的不是200萬人口的購買力，而是數(shù)千萬的人口的購買力。 本科生直接落戶廈門有利于改善廈門的勞動力結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)的購買力。這項政策可以為廈門未來培養(yǎng)更多的中產(chǎn)階級，打造未來房地產(chǎn)消費的生力軍。近日盛傳將暫停房地產(chǎn)抵押貸，招商銀行和中國銀行廈門分行有關(guān)人員也表示，個人抵押貸款目前沒有停辦，但個人拿正在按揭的房產(chǎn)做抵押進行貸款的審批程序嚴格了許多，審批時間也延長了，而且銀監(jiān)會還發(fā)出通知，即使個人獲得相應(yīng)貸款，也不允許用于購房和進入股市。 CPI增長過快，央行連續(xù)加息，房地產(chǎn)投資和需求都會受到抑制。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。在四次加息的情況下，如果一個業(yè)主貸款60萬，20年期，這對中小業(yè)主來說是個沉重的負擔(dān)，而作為嚴重依賴銀行的開發(fā)商來說更是一個負擔(dān)。8月22日，福建省出臺七條新規(guī)，禁止VIP卡認購、收取會員費、取得預(yù)售證必須在10天內(nèi)開盤、禁止期房更名轉(zhuǎn)讓、要明碼標(biāo)價等。如果是品牌發(fā)展商，這些新規(guī)并不會對其產(chǎn)生太大的影響；但是在廈門，中小開發(fā)商還是占相當(dāng)一部分比例，內(nèi)部認購和違規(guī)二手中介還是很突出，“新七條”必然會對中小開發(fā)商、代理商和中介產(chǎn)生影響。日前有消息稱，銀監(jiān)會將出臺政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%50%。目前廈門相關(guān)銀行均否認接到類似通知和文件，目前仍執(zhí)行房貸首付比例最低30%的政策。作為有嚴重安全隱患的化工項目，它的建設(shè)將會嚴重影響周邊的居民生活，也會影響廈門的樓市。 廈門未來城市發(fā)展規(guī)劃，新一輪的經(jīng)濟增長帶來新一輪的房地產(chǎn)需求。構(gòu)建移動通訊產(chǎn)業(yè)集群、計算機及其外設(shè)產(chǎn)業(yè)集群、汽車制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群等17大產(chǎn)業(yè)集群。在此背景下，一大批的中高級管理人才將被吸引而來，新一輪的房地產(chǎn)需求會持續(xù)增加。按照十一五發(fā)展規(guī)劃，廈門將利用城區(qū)迅速拓展和對外通道更加便利的有利時機，大力發(fā)展物流、金融、中介服務(wù)、會展等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，充實提升旅游、商貿(mào)、文化等生活性服務(wù)業(yè)，培育壯大“物流、旅游”兩大服務(wù)業(yè)支柱，增強中心城市服務(wù)與輻射功能。服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展，對廈門的房地產(chǎn)也將起到很大的助推作用。城市快速通道：完成海灣大道、島外快速路、翔安隧道、成功大道、廈門公鐵大橋等城區(qū)間高速路網(wǎng)建設(shè)，構(gòu)建連接各城市組團的快速通道，形成城市半小時交通圈；城際連接通道：打造廈泉漳為一小時交通圈；加快建設(shè)福廈鐵路、廈深鐵路、龍廈鐵路，延伸深遠經(jīng)濟腹地。2 近幾年廈門樓市發(fā)展態(tài)勢 廈門樓市現(xiàn)狀 商品房供給持續(xù)提高。0100200300400500萬平方米2003年2004年2005年2006年批準(zhǔn)建筑面積 商品房的需求持續(xù)擴大，年銷售面積持續(xù)提高，空置率降低，價格飆升。需求并未出現(xiàn)暴漲。2007年上半年的銷售面積略微超過去年全年的一半，可見需求并未出現(xiàn)暴漲。2007年1－。近幾年來，島內(nèi)外土地交易價格遞增，客觀上推動了房價的上漲。消費者結(jié)構(gòu)被打破，外地購房者占總數(shù)的56％，超過了本地購房者。在開發(fā)商不斷的提價下，社會產(chǎn)生了房價必然增長的預(yù)期，人們對房地產(chǎn)價格的底線不斷被打破，不管是投資者還是資助者，幾乎是全民都抱著炒房的心態(tài)。五緣灣片區(qū)創(chuàng)下了樓面均價最高記錄，7966元/㎡，海滄和集美也拍出了高價。（據(jù)9月8日最新消息，五緣灣某地塊樓面均價拍到了17000的價格，再次刷新人們的心理承受價位。區(qū)位用途面積率先啟動百家村片區(qū)住宅商業(yè)辦公占地面積31．19萬㎡營平片區(qū)酒店商業(yè)居住旅游㎡廈港片區(qū)旅游文化休閑未知浦南片區(qū)公寓娛樂㎡思西片區(qū)商場及高檔住宅㎡規(guī)劃中仙岳舊村片區(qū)高檔房產(chǎn)或旅游酒店占地約5萬㎡中華片區(qū)高品質(zhì)住宅區(qū)占地面積9萬㎡西林舊村改造住宅占地面積83160㎡后埔片區(qū)城市化占地面積70萬㎡l 五緣灣片區(qū)。鐘宅灣未來將發(fā)展成為廈門生態(tài)型休閑商務(wù)區(qū)(RBD)。它將以高品質(zhì)環(huán)境為基礎(chǔ)，集企業(yè)決策、研發(fā)、培訓(xùn)、公關(guān)、接待、商務(wù)、度假、休閑等功能于一體的商務(wù)中心。該片區(qū)面積800900畝，位于廈門東部，金山小區(qū)與金尚小區(qū)之中。l 金尚路總部經(jīng)濟圈?？砷_發(fā)地塊集中在兩個片區(qū)：一是以戴爾地塊為中心形成的總部經(jīng)濟圈；二是以原湖里區(qū)政府用地為中心的總部經(jīng)濟圈。l 按照政府規(guī)劃，馬鑾灣占地55平方公里，定位為以發(fā)展中高檔濱水居住區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)和研發(fā)區(qū)為主的廈門城市副中心，配套建設(shè)以生態(tài)和濱水環(huán)境為基礎(chǔ)的大型休閑、游樂、運動等公共設(shè)施，人口可容納3