【正文】 戶型配比目前在售產(chǎn)品為三期—濕地公園和五期—瞰景洋房。該項(xiàng)目的價(jià)格策略有了較為清晰的變化，前期由于市場(chǎng)冷淡，導(dǎo)致價(jià)格下行，而進(jìn)入09年市場(chǎng)逐漸回暖，而價(jià)格也在一定程度上升。216。 基礎(chǔ)資料項(xiàng)目位置：天津市東麗湖東麗之光以南開(kāi)發(fā)商： 天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司物業(yè)顧問(wèn)： 天津萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品類型：別墅、洋房、小高層、高層 容積率： 項(xiàng)目總占地面積：275萬(wàn)平方米總建面積： 88萬(wàn)平方米 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 53216。重點(diǎn)項(xiàng)目分析216。板塊價(jià)格圖：2008年4月2009年4月東麗湖板塊商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)上圖中可以看出，東麗湖板塊內(nèi)商品住宅平均價(jià)格，在08年經(jīng)歷了逐漸上漲的過(guò)程，而10月份成為全年的分水嶺，價(jià)格走勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，進(jìn)入09年3份價(jià)格達(dá)到低谷，4月份出現(xiàn)上揚(yáng)。隨后東麗開(kāi)發(fā)建設(shè)中心、濱周房地產(chǎn)等企業(yè)也相繼進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。2020年前，規(guī)劃開(kāi)發(fā)范圍東至漢港快速路及京津塘高速公路二線、南至津漢快速路與津漢高速聯(lián)絡(luò)線、西至環(huán)外快速環(huán)路、北至金鐘河，其中建設(shè)用地約12平方公里，人口規(guī)模10萬(wàn)人。東麗湖溫泉度假旅游區(qū)處于山嶺子地?zé)釒У闹行膮^(qū)域，地?zé)豳Y源十分豐富，水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對(duì)風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好的藥用價(jià)值，還有美容、理療等功能，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了優(yōu)良的自然條件。東麗湖總體規(guī)劃定位依托中心城區(qū)，建設(shè)天津市新的重要的生態(tài)型居住區(qū)；依托以航空城為主的濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，建設(shè)高檔配套服務(wù)區(qū)；充分利用地?zé)豳Y源，建設(shè)特色旅游休閑度假區(qū)。但在輿論壓力下，藍(lán)印新政對(duì)郊縣市場(chǎng)的推動(dòng)力漸顯疲態(tài)，市場(chǎng)需要尋求新的助推劑來(lái)維持。2009年4月，天津市整體住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)較上月出現(xiàn)下滑，但仍處于08年1月以來(lái)的較高水平，在成交連續(xù)放量的同時(shí)，本市商品住宅新增供應(yīng)量并沒(méi)有同時(shí)放量，造成近兩個(gè)月求大于供的局面。遠(yuǎn)郊區(qū)縣4月份價(jià)格水平為4556元/平方米，%。濱海新區(qū)4月價(jià)格水平為6470元/平方米，%。環(huán)城四區(qū)4月價(jià)格水平為6028元/平方米，%。從各區(qū)來(lái)看，各個(gè)區(qū)域成交價(jià)格漲跌參半，其中漲幅最大的區(qū)域?yàn)榧t橋區(qū)，%；降幅最大的區(qū)域?yàn)楹推絽^(qū)，%。圖：2009年4月天津市各區(qū)域商品住宅月度價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從區(qū)域來(lái)看，4月遠(yuǎn)郊區(qū)縣和環(huán)城四區(qū)價(jià)格上漲，%%，而濱海新區(qū)和中心城區(qū)出現(xiàn)價(jià)格下降，%%。成交相對(duì)較少的區(qū)域?yàn)闁|麗區(qū)以及和平區(qū)。重點(diǎn)區(qū)域成交量分析圖：2009年3月天津市重點(diǎn)區(qū)域商品住宅成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)在12個(gè)重點(diǎn)區(qū)域中，有4個(gè)區(qū)域成交面積上漲，其中漲幅較大的區(qū)域?yàn)楹推絽^(qū)和河?xùn)|區(qū)，%%；其他區(qū)域成交面積均出現(xiàn)了不同幅度的下降，其中降幅較大的區(qū)域?yàn)闁|麗區(qū)和南開(kāi)區(qū)，%%。成交量區(qū)域分布狀況圖：2009年34月天津市各區(qū)域商品住宅成交比例變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2009年4月天津市各區(qū)域商品住宅成交分布情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交區(qū)域情況來(lái)看，本月環(huán)城四區(qū)所占比重縮小，%，；%，；%，；遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交面積所占比重變化較小，%。圖：2009年4月天津市各區(qū)域商品住宅月度成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從區(qū)域來(lái)看，本月各個(gè)區(qū)域成交量均出現(xiàn)了不同程度的下降。有4個(gè)區(qū)域供應(yīng)量為0。供應(yīng)量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況圖：2009年4月天津市新增商品住宅各面積段占比情況（套數(shù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2009年4月天津市新增商品住宅各面積段分布情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)主力仍為80100平方米以及140平方米以上戶型，其中80100平方米合計(jì)供應(yīng)面積22萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)2400套，占全市總套數(shù)的46%；140平方米以上戶型，合計(jì)總供應(yīng)面積18萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)950套，占全市總套數(shù)的18%；此外，本月出現(xiàn)了部分60平方米以下戶型本月供應(yīng)為0。在近兩個(gè)月成交量連續(xù)高位運(yùn)行的時(shí)候，商品住宅新增供應(yīng)量并沒(méi)有出現(xiàn)類似的放量局面。本月成交量雖較上月有所下降，但仍屬較高水平，造成本月供求關(guān)系連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)求大于供的局面。圖：2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表：2009年4月天津市商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年3月2009年4月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比+%%供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%%成交量（萬(wàn)m2）+%%成交均價(jià)（元/ m2）65556680%+%成交總額（億元）+%%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 48二、供求關(guān)系分析圖：2008年1月至2009年4月天津市商品住宅供求情況對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月。n 價(jià)格分析：2009年4月，商品住宅成交均價(jià)為6680元/平方米，%，%。n 供應(yīng)分析：2009年4月，%。該項(xiàng)目比鄰地鐵1號(hào)線，周邊小區(qū)配套相對(duì)成熟，緊鄰咸陽(yáng)醫(yī)院 ，較成熟的交通和周邊配套使得該地塊的地理位置非常優(yōu)越，再加上周邊新房源不多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，也是溢價(jià)的主要原因。該公司還開(kāi)發(fā)過(guò)北辰區(qū)瑞寧嘉園項(xiàng)目，目前在建項(xiàng)目有東麗經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——好美嘉園、河北區(qū)項(xiàng)目——盛和家園等發(fā)展前景分析該地塊以4000萬(wàn)成交，%。位于小白樓CBD中心區(qū)域的白樓工程合格率100%，優(yōu)良率30%以上。天津市河西區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司注冊(cè)資金陸仟萬(wàn)元，是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理的企業(yè)，成立于一九八四年，直屬于天津市河西區(qū)人民政府，是改革開(kāi)放后天津首批組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。 津紅?。⊕欤?009026號(hào)地塊地塊指標(biāo)分析表：津紅?。⊕欤?009026地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱津紅?。⊕欤?009026地址紅橋區(qū)丁字沽三號(hào)路南側(cè)出讓方式掛牌土地用途居住型公寓所在區(qū)域紅橋區(qū)環(huán)線位置中外環(huán)占地面積 起始總價(jià)3510萬(wàn)元總建面積410000平米成交總價(jià)4000萬(wàn)元容積率2成交樓板價(jià) 備注 ，土地用途為居住型公寓，建筑密度不大于40%，綠地率不小30%，該宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限70年。表：津開(kāi)（掛）2009005地塊周邊土地、住宅情況對(duì)比表2年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（m2）成交時(shí)間成交樓板價(jià)（元/m2）樓板價(jià)漲跌幅津開(kāi)（掛）2008031號(hào)商服、公共建筑掛牌60%周邊在售項(xiàng)目情況列表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（m2）本月成交均價(jià)（元/m2）本月成交面積（m2）津?yàn)I濱海國(guó)際高檔住宅4360090001870弘澤制造一期別墅、高檔住宅2200000萬(wàn)通華府高檔住宅60000164001290數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場(chǎng)分析篇表：津開(kāi)（掛）2009005地塊SWOT分析表優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚交通條件突出，輕軌、海河隧道通達(dá)于此。該地塊周邊一公里范圍內(nèi)的三個(gè)住宅產(chǎn)品售價(jià)在900017000元/平方米之間，按照目前1943元/平米的樓面價(jià)格，再加上2000元/平米的建安成本，未來(lái)仍有很大利潤(rùn)空間。但是，由于天津高盛地產(chǎn)并沒(méi)有按時(shí)履行支付合同，土地被天津儲(chǔ)備中心收回。這一樓面價(jià)格比2007年的掛牌樓面價(jià)1191元/平方米（價(jià)格包含2665萬(wàn)元的補(bǔ)償費(fèi)）高出63%。累計(jì)投資達(dá)60多億人民幣，累計(jì)拆遷面積近30萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)面積達(dá)80多萬(wàn)平方米，成為天津最具實(shí)力最具影響力的發(fā)展商之一。 天津新世界地產(chǎn)1995進(jìn)入天津，致力于天津安居工程、舊城改造及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 津開(kāi)（掛）2009005號(hào)地塊地塊指標(biāo)分析表：津開(kāi)（掛）2009005地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表地塊名稱津開(kāi)（掛）2009005地址天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第一大街北側(cè)出讓方式掛牌土地用途綜合用地（酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)及附屬設(shè)施）所在區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)線位置外環(huán)外占地面積起始總價(jià)54000萬(wàn)元總建面積成交總價(jià)54000萬(wàn)元容積率成交樓板價(jià)1852備注項(xiàng)目四至：東至政法大樓地塊，南至第一大街，西至新城西路，北至廣達(dá)街?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)拿地企業(yè)分析天津新世界環(huán)渤海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司隸屬于新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司。其余的82宗土地全部以起始價(jià)成交。此外，本月有4宗土地暫停掛牌。土地流標(biāo)率分析本月流標(biāo)土地合計(jì)2宗，%。商業(yè)用地本月共成交16宗，分別位于武清區(qū)、寶坻區(qū)和塘沽區(qū)。居住用地本月共成交11宗，共有5個(gè)區(qū)縣出現(xiàn)了居住用地的成交，其中成交面積較大的區(qū)縣是靜海縣和武清區(qū)。u 土地用途分布圖：2009年4月天津市土地成交用途結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 在本月成交的四大類用途土地中，工業(yè)用地依然是市場(chǎng)的成交主力，同時(shí)綜合用地的成交份額大幅上升。遠(yuǎn)郊區(qū)縣本月共成交土地46宗，%。環(huán)城四區(qū)本月成交面積位居第二，共成交土地25宗，%。濱海新區(qū)本月成交面積位居第一，共成交土地11宗，%。土地成交結(jié)構(gòu)分析u 區(qū)域結(jié)構(gòu)分析圖：2009年4月天津市土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖：2009年4月天津市土地成交區(qū)域分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2009年4月，共有13個(gè)區(qū)縣出現(xiàn)土地成交，本月成交主要集中在濱海新區(qū)和環(huán)城四區(qū)。四、本月土地成交情況分析土地成交列表宗地名稱用途出讓時(shí)間成交時(shí)間競(jìng)得人成交方式占地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）底價(jià)（萬(wàn)元）成交總價(jià)（萬(wàn)元）津?qū)帲⊕欤〨200827號(hào)工業(yè)2009272009417黃犇掛牌392392津武（掛）G2008091號(hào)工業(yè)2009214200941北斗恒興投資（天津）有限公司掛牌13801380津武（掛）2008134號(hào)居住2009227200941天津市君利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司掛牌370370津靜（掛）2008120號(hào)居住2009227200941天津楓林灣投資發(fā)展有限公司掛牌700700津靜（掛）200920號(hào)居住2009227200943天津市摩力達(dá)置業(yè)有限公司掛牌16901690津麗（掛）200904商業(yè)金融業(yè)居住2009228200942天津東麗區(qū)陽(yáng)光新城市購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司掛牌30000503802009228200942掛牌津辰口（掛）2008028號(hào)工業(yè)200931200941天津市保昌工貿(mào)有限公司掛牌24030745745津辰口（掛）2008030號(hào)工業(yè)200931200941天津市永亮水電設(shè)備制造有限公司掛牌503503津西青（掛）G200814號(hào)工業(yè)200934200942天津市賽達(dá)偉業(yè)有限公司掛牌64446444津西青（掛）G200815號(hào)工業(yè)200934200942天津市賽達(dá)偉業(yè)有限公司掛牌88888888津西青（掛）G200824號(hào)工業(yè)200934200942深圳市九策投資有限公司掛牌49434943津西青（掛）G200834號(hào)工業(yè)200934200942深圳市九策投資有限公司掛牌51245124津南（掛）G200831號(hào)工業(yè)200934200942天津立林石油機(jī)械有限公司掛牌37783778津武（掛）G2008191號(hào)工業(yè)200934200942天津市慶威麟自行車事業(yè)有限公司掛牌230230津紅丁（掛）2009026居住型公寓200936200949天津市河西區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司掛牌35104000津空加（掛）200814號(hào)工業(yè)200937200947天津澳斯乳業(yè)有限公司掛牌850850津空加（掛）200902號(hào)工業(yè)200937200947紫光測(cè)控（天津）有限公司掛牌730730津高新（掛）G200903號(hào)