【正文】 2009年4月天津房地產(chǎn)市場研究報(bào)告天津易居房地產(chǎn)研究所目 錄第一篇 市場背景篇 2第一章 政策資訊 2一、政策法規(guī) 2二、市政動(dòng)態(tài) 3三、市場資訊 6第二章 房地產(chǎn)市場概況 10第二篇 市場分析篇 11第一章 土地市場 11一、土地資訊 11二、市場綜述 12三、本月土地供應(yīng)情況分析 13四、本月土地成交情況分析 21五、重點(diǎn)地塊分析 31第二章 住宅市場 36一、市場綜述 36二、供求關(guān)系分析 37三、供應(yīng)分析 37四、成交分析 41五、價(jià)格分析 45六、熱點(diǎn)板塊 47七、項(xiàng)目解析 53第三章 營銷媒體 54一、營銷綜述 54二、媒體分析 54三、營銷活動(dòng) 56第三篇 區(qū)域市場數(shù)據(jù)及分析篇 58一、和平區(qū) 58二、河?xùn)|區(qū) 62三、河西區(qū) 66四、南開區(qū) 70五、河北區(qū) 74六、紅橋區(qū) 78七、東麗區(qū) 82八、西青區(qū) 85九、津南區(qū) 90十、北辰區(qū) 94十一、塘沽區(qū) 98十二、開發(fā)區(qū) 103 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇本期概述2009年4月，商品住宅成交量及成交均價(jià)月環(huán)比呈現(xiàn)出量減價(jià)漲的態(tài)勢。其中，%，%。商品住宅成交均價(jià)為6680元/平方米，%，%。土地市場方面，4月本市土地市場供應(yīng)土地66宗，較上月減少19宗，，%。以遠(yuǎn)郊區(qū)縣為主，用途方面仍然以工業(yè)用地為主體。4月，本市土地市場共成交土地83宗，較上月減少了10宗，，%。媒體方面，4月本市共有106個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了平面媒體廣告投放；投放金額約3960萬元，%，%。綜上所述，本月天津市整體住宅市場成交量出現(xiàn)較上月出現(xiàn)下滑，但仍處于08年1月以來的較高水平，在成交連續(xù)放量的同時(shí)，本市商品住宅新增供應(yīng)量并沒有同時(shí)放量，造成近兩個(gè)月求大于供的局面。同時(shí)，受藍(lán)印利好影響，遠(yuǎn)郊區(qū)縣以及環(huán)城四區(qū)市場成交價(jià)格繼續(xù)上行，中心城區(qū)價(jià)格穩(wěn)定，帶動(dòng)了全市均價(jià)上漲。但在輿論壓力下，藍(lán)印新政對郊縣市場的推動(dòng)力漸顯疲態(tài)，市場需要尋求新的助推劑來維持。 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 36第一篇 市場背景篇第一章 政策資訊一、政策法規(guī)216。 住房公積金新政策4月7日起實(shí)施，最高可貸50萬五項(xiàng)新政4月4日，從市公積金管理中心獲悉，本市住房公積金改革方案已經(jīng)市住房公積金管理委員會(huì)審議批準(zhǔn)，從4月7日起正式執(zhí)行。根據(jù)一系列新修訂的規(guī)定及辦法，市民將可在更大范圍內(nèi)因病申請?zhí)崛∽》抗e金，且貸款門檻降低、額度提高，還款將更加便捷。屆時(shí)，還將推出十項(xiàng)服務(wù)新舉措，更多業(yè)務(wù)將可在網(wǎng)上辦理。涉及內(nèi)容包括：最高貸款額度提至50萬繳存余額可以直接還貸擴(kuò)大重大疾病提取范圍新設(shè)企業(yè)可降低繳存比例補(bǔ)繳可申請降低繳存比例易居視點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇并不是一次性、飛速的恢復(fù)，而且依靠政府對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長的利好政策陸續(xù)推出，擴(kuò)大投資，拉動(dòng)內(nèi)需等行為同步進(jìn)行提升的。公積金新政策的推出，對低收入者的保障越來越明顯。保障人民生活質(zhì)量的同時(shí)穩(wěn)定社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的成效也會(huì)逐步顯現(xiàn)。216。 天津高層建筑規(guī)劃有制度，建高層不能高得“沒譜”按照有關(guān)高層建筑的規(guī)劃規(guī)定，天津市的群體高層建筑平面布局、豎向布局均應(yīng)進(jìn)退有序、富于變化，使得各種高層建筑錯(cuò)落有致。建筑色彩應(yīng)體現(xiàn)亮麗、明快的原則，不宜采用純色或深暗顏色處理。同一地塊高層外低內(nèi)高布局目前很多項(xiàng)目中，都會(huì)同時(shí)存在低層、小高層和高層的不同建筑形式，布局不合理。在同一開發(fā)地塊內(nèi)，高層建筑應(yīng)按外低內(nèi)高原則組團(tuán)布局；成排或成列布置建筑不宜超過3幢；處理好高層建筑、多層建筑和低層建筑的布局比例關(guān)系，建筑高度不宜差別過大。主要道路高層要減少壓迫感高層建筑沿城市主要道路和道路轉(zhuǎn)角處布置，應(yīng)加大建筑退讓距離，以減少對道路的壓迫感。為了減少龐大的體量帶來的壓迫感，高層建筑應(yīng)以塔式建筑為主，不宜將兩幢以上的塔式建筑拼接成板式建筑，形成龐大的建筑體量，影響城市景觀與街道輪廓線。高層住宅以兩個(gè)或兩個(gè)以上單元組合時(shí)，應(yīng)以單元為單位進(jìn)行前后錯(cuò)位組合。建筑風(fēng)格須簡潔色彩要亮麗明快建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑相協(xié)調(diào)，建筑主體以簡潔明快為主，注重對建筑頂部的處理，高層建筑應(yīng)組成豐富的城市天際輪廓線。建筑色彩應(yīng)體現(xiàn)亮麗、明快的原則，不宜采用純色或深暗顏色處理。注重建筑外檐材質(zhì)選用，高層公共建筑外檐材質(zhì)一般不宜采用涂料和大面積的玻璃幕墻。山墻沿街布局的，應(yīng)對山墻進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，豐富建筑體型，應(yīng)避免同一山墻造型大量重復(fù)使用。易居視點(diǎn)：本市近期出臺(tái)了一些對建筑本身嚴(yán)苛要求的政策，比如，從09年起，天津新住宅必須配備報(bào)箱；另外，本月起高層建筑與其他居住建筑間距不小于14米等政策的出臺(tái)，折射出城市建設(shè)正朝著更加規(guī)范、更加人性化的方向發(fā)展。二、市政動(dòng)態(tài)216。 津城地鐵各條線建設(shè)進(jìn)展情況匯總地鐵2號(hào)線地鐵2號(hào)線是貫穿東麗、河?xùn)|、河北、南開、和平、西青等6個(gè)行政區(qū)的東西向快速軌道交通骨干線，總工期要求2010年年底達(dá)到試通車條件。目前，21個(gè)場站已開工在建的達(dá)18座。地鐵3號(hào)線地鐵3號(hào)線是貫穿西青、南開、河西、和平、河北、北辰等6個(gè)行政區(qū)的南北向快速軌道交通骨干線，共設(shè)車站23座，總工期要求2011年6月底之前達(dá)到試通車條件。目前，已開工建設(shè)18個(gè)站，未開工的車站近期將全部開工建設(shè)。地鐵6號(hào)線地鐵6號(hào)線正在籌備招標(biāo)設(shè)計(jì)等各項(xiàng)前期工作，力爭4月底完成全部設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。8月份，完成初步設(shè)計(jì)并開展施工圖設(shè)計(jì)和工程招標(biāo)工作，確保地鐵6號(hào)線在9月開工建設(shè)。地鐵9號(hào)線地鐵9號(hào)線是津?yàn)I輕軌延長線，東與津?yàn)I輕軌中山門站相連，西至天津站，是中心城區(qū)至濱海新區(qū)快速軌道交通線的一部分。，共設(shè)5站5區(qū)間，總工期要求2010年年底建成通車。今年年底，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)中山門站至十一經(jīng)路站通車，2010年七經(jīng)路站至天津站盾構(gòu)區(qū)間實(shí)現(xiàn)貫通。易居視點(diǎn)：1號(hào)線的順利運(yùn)營已經(jīng)明顯將軌道交通在天津房地產(chǎn)市場的利好影響顯現(xiàn)出來，地鐵這幾條線路的建設(shè)，在增加區(qū)域居住的便捷度同時(shí)，對沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)、土地升值將會(huì)產(chǎn)生巨大影響。地鐵建成后，對于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是顯著的。216。 天津二季度122億投資將市政設(shè)施，同比增長46%全市各施工單位將利用降水少、氣溫上升有利施工的大好時(shí)機(jī)，全力以赴加快工程進(jìn)度。二季度計(jì)劃完成市政設(shè)施投資122億元，同比增長46%；完成房地產(chǎn)投資227億元，同比增長11%，上半年累計(jì)完成市政和房地產(chǎn)投資493億元，占年計(jì)劃的55%。 ■ 高速公路 ■ 高速公路二季度將重點(diǎn)實(shí)施路基土方工程，確保填方達(dá)到400萬方。6月底完成112國道、津港、塘承、津?qū)幍?條高速路基工程的60%，橋涵工程完成60%，國慶節(jié)前津汕高速實(shí)現(xiàn)通車，力爭112國道和津港高速明年底通車。唐津高速道路承載能力趨于飽和，城投集團(tuán)二季度將完善擴(kuò)建工程前期工作，力爭年內(nèi)完成征地拆遷和土方預(yù)壓?！?地鐵 ■ 地鐵二號(hào)線6月底完成圍護(hù)結(jié)構(gòu)的95%，完成土方開挖，完成主體結(jié)構(gòu)的55%，盾構(gòu)累計(jì)掘進(jìn)12公里，占總量的38%。地鐵三號(hào)線6月底要完成地下車站圍護(hù)結(jié)構(gòu)的97%，完成土方開挖69%，完成主體結(jié)構(gòu)的46%，占總量的19%。加快地鐵五、六號(hào)線前期工作，4月底前達(dá)到向國家發(fā)改委報(bào)送審批條件，5月份開工建設(shè)與二、三號(hào)線換乘的5座車站，力爭9月份全線開工。 ■ 快速路 ■ 以天津大道、團(tuán)泊快速和市區(qū)西北半環(huán)三條快速路建設(shè)為重點(diǎn)，上半年計(jì)劃完成投資46億元。4月底前完成津沽公路下穿地道的征地拆遷，6月底全面完成示范段路基土方工程。上半年全線路基要完成50%，橋梁主體結(jié)構(gòu)完成55%。加快橋梁隧道進(jìn)度為重點(diǎn)，確保6月底中心城區(qū)快速路西北半環(huán)道路和東縱中段基本貫通，9月底實(shí)現(xiàn)南倉編組站立交和東縱隧道主線基本貫通。年底中心城區(qū)快速路系統(tǒng)基本建成。團(tuán)泊快速工程二季度將重點(diǎn)進(jìn)行津淶立交和團(tuán)泊大橋建設(shè)，6月底實(shí)現(xiàn)津淶公路段3公里通車。 ■ 污水處理廠 ■ 二季度寧河蘆臺(tái)、大港城區(qū)和寶坻第二污水處理廠等8座污水處理廠要投入運(yùn)行。涉及津南、塘沽、寶坻、靜海等區(qū)縣及功能區(qū)的33座未開工污水處理廠，6月底要完成全部前期工作，確保三季度開工建設(shè)。做好廠網(wǎng)同步建設(shè)，二季度完成100公里配套管網(wǎng)鋪設(shè)。年內(nèi)要確保污水處理廠竣工13座，再新增污水處理能力26萬噸/日。到今年底，全市污水處理率達(dá)到80%，中心城區(qū)達(dá)到85%以上。 ■ 西站配套工程 ■ 西站配套工程二季度新開工南、北廣場，復(fù)興路立交，子牙河南路拓寬和西縱聯(lián)絡(luò)線立交工程。天津站地下樞紐工程2010年要與地鐵二、三、九號(hào)線同期投入使用，軌道換乘中心10月底要完成主體結(jié)構(gòu)施工。 ■ 人行天橋 ■ 今年安排建設(shè)人行天橋10座，5座跨快速路天橋和5座繁華地段天橋都要在二季度開工建設(shè)。易居視點(diǎn)：市政投資建設(shè)本身就是為了體現(xiàn)城市形象，增加區(qū)域居住舒適度、便捷度。也為搭建融資平臺(tái)做好基礎(chǔ)，間接對于房屋價(jià)值有提升影響。在政策投資的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長將會(huì)呈現(xiàn)回升狀態(tài)；在拉動(dòng)消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)增長環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)及金融行業(yè)占主要地位，那么市政投資建設(shè)就為房地產(chǎn)市場的回升起到基礎(chǔ)性作用。216。 津地鐵6號(hào)線規(guī)劃方案出爐，力爭9月開工建設(shè)2009年是本市軌道交通建設(shè)的攻堅(jiān)年。按照計(jì)劃，地鐵6號(hào)線力爭于今年9月開工建設(shè)。目前，地鐵6號(hào)線的初步規(guī)劃方案已出爐，雖然今后還有微調(diào)的可能，但總體思路已經(jīng)確定。按照目前的規(guī)劃，地鐵5號(hào)線北起北辰區(qū)雙街，南至西青區(qū)梨園頭，沿線經(jīng)過北辰、河北、河?xùn)|、河西、南開、西青六個(gè)行政區(qū)。，，共設(shè)車站29座，其中地下站28座，地面站1座。地鐵6號(hào)線北起東麗區(qū)大畢莊，南至津南區(qū)雙港，是中心城區(qū)西北半環(huán)線路，沿線經(jīng)過東麗、河北、紅橋、南開、河西、西青、津南七個(gè)行政區(qū)。，，，共設(shè)38座車站，其中地下站34座，高架站3座，地面站1座。地鐵5號(hào)線共設(shè)換乘車站11座。其中，在下瓦房站與1號(hào)線換乘；在靖江路站與2號(hào)線換乘；在張興莊站與3號(hào)線換乘；在程林莊道站與4號(hào)線換乘；在金鐘河大街站與6號(hào)線換乘；在遙環(huán)路站與7號(hào)線換乘；在沁河南道站與8號(hào)線換乘；在大直沽西路站與9號(hào)線換乘。地鐵6號(hào)線共設(shè)換乘車站9座。其中，在西站站與1號(hào)線換乘；在紅旗路站與2號(hào)線換乘；在北站站和紅旗南路站與3號(hào)線換乘；在西站站與4號(hào)線換乘；在金鐘河大街站與5號(hào)線換乘，在珠江道站與7號(hào)線換乘。此外，地鐵6號(hào)線將在體育中心北站、環(huán)湖東路站、賓館西路站3個(gè)站實(shí)現(xiàn)同臺(tái)換乘，即乘客下車之后可以原地不動(dòng)，在站臺(tái)上實(shí)現(xiàn)兩條線路之間的換乘易居視點(diǎn)：地鐵對于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是顯著的。將軌道交通在天津房地產(chǎn)市場的利好影響已經(jīng)通過1號(hào)線顯現(xiàn)出來，地鐵另外幾號(hào)線的建設(shè)，無論在居住便捷度及沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、土地價(jià)值上將會(huì)產(chǎn)生巨大影響。216。 天津海河兩岸首條隧道全線貫通 作為本市海河兩岸綜合開發(fā)工程中的重要配套項(xiàng)目，第一條海河共同溝隧道的挖掘工作，經(jīng)過90多天的挖掘盾構(gòu)施工作業(yè)，盾構(gòu)機(jī)近日到達(dá)對岸的工程加固區(qū)域，標(biāo)志著首條海河隧道全線貫通。海河共同溝劉莊橋隧道位于劉莊橋南側(cè)，，自西向東分別穿越臺(tái)兒莊路、海河河床底、河壩路，具有較大施工難度。施工過程中創(chuàng)下首次穿越海河、基坑深度兩項(xiàng)天津之最。隨后，盾構(gòu)機(jī)將被分解后吊出工作井，后續(xù)工程相繼展開。項(xiàng)目建成后將會(huì)把以往懸置在海河上的電力、通信、熱力、煤氣等管線吸納到該隧道內(nèi)，避免了現(xiàn)有市政管線維修時(shí)道路反復(fù)開挖，便于日常維護(hù)，也使海河兩岸景觀得到進(jìn)一步美化，使市容環(huán)境得到改善，更為今后地鐵3號(hào)線穿越海河施工積累了經(jīng)驗(yàn)。易居視點(diǎn)：基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善是促進(jìn)城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，海河兩岸的首條隧道即將貫通也代表城市發(fā)展的進(jìn)一步完善。城市發(fā)展也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的利好走向，海河兩岸沿線房地產(chǎn)市場發(fā)展將當(dāng)其沖的顯現(xiàn)向好走勢。三、市場資訊216。 %，呈四大亮點(diǎn)4月11日，來自國家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查結(jié)果表明：一季度本市城市居民家庭人均服務(wù)性消費(fèi)支出達(dá)865元，%。本市城市居民的消費(fèi)觀念更加現(xiàn)代化，并呈現(xiàn)出四大特征。首先，在外餐飲漸成風(fēng)尚。一季度本市居民家庭人均在外飲食支出367元，%。其中人均在外飲食服務(wù)支出部分為184元，%。其次，出行求方便，通訊圖快捷。一季度本市居民家庭人均交通費(fèi)支出63元，人均通信服務(wù)支出155元，%%。第三，文化娛樂服務(wù)消費(fèi)快速增長。調(diào)查資料顯示，一季度居民人均文化娛樂服務(wù)費(fèi)支出達(dá)88元，%。此外，教育投入力度繼續(xù)加大。一季度居民人均教育費(fèi)用支出達(dá)108元，%。易居視點(diǎn)：刺激消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長的有效行為，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用顯而易見。經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長對固定資產(chǎn)的投資也會(huì)起到保護(hù)的作用，房地產(chǎn)市場將會(huì)借助良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到利好的支持。216。 津一季度房地產(chǎn)投資106億，增幅達(dá)11%，高于京滬今年一季度，天津市房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)投資106億元，同比增長11%，投資增幅高于我國東部地區(qū)，高于北京、上海等大城市。 今年一季度，天津市房地產(chǎn)投資、跨轉(zhuǎn)工程復(fù)工、新項(xiàng)目開工、商品房銷售等四項(xiàng)主要指標(biāo)均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。 一季度天津房地產(chǎn)跨轉(zhuǎn)面積為3514萬平方米，春節(jié)后復(fù)工面積達(dá)到3338萬平方米，占跨轉(zhuǎn)面積的95%，復(fù)工形勢比較樂觀。一季度房地產(chǎn)新開工580萬平方米，%，比去年四季度增長27%。 進(jìn)入二季度，天津市將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)投資力度，計(jì)劃完成房地產(chǎn)投資227億元，實(shí)現(xiàn)上半年累計(jì)完成投資333億元目標(biāo)，投資增幅保持11%的增長水平。 拆遷安置對天津市下半年房屋銷售將產(chǎn)生積極的拉動(dòng)作用。小城鎮(zhèn)建設(shè)預(yù)計(jì)二季度新開工207萬平方米，累計(jì)施工面積將達(dá)到910萬平方米，%。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，二季度計(jì)劃新開工104萬平方米，累計(jì)在施面積計(jì)劃達(dá)到916萬平方米，%。易居視點(diǎn)：政府在經(jīng)濟(jì)上