桂芳園五期營(yíng)銷推廣報(bào)告(參考版)
2025-04-17 04:19本頁(yè)面
【正文】 預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用分配項(xiàng)目比例費(fèi)用（萬(wàn)元）報(bào)紙47%233影視8%40廣告牌12%60展銷會(huì)5%24宣傳品3%15地盤包裝3%15活動(dòng)6%30其它1681合計(jì)100%498推廣費(fèi)用主要由媒體推廣費(fèi)用和制作費(fèi)用組成項(xiàng)目費(fèi)用 （萬(wàn)元）制作費(fèi)用138媒體費(fèi)用360合計(jì)498制作費(fèi)用見(jiàn)后，包括廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告制作、影視制作、3D、網(wǎng)絡(luò)、銷售資料。實(shí)際各階段價(jià)格可以根據(jù)銷售實(shí)際情況在兩種邊緣情況范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。1 第四部分 銷售計(jì)劃一、銷售計(jì)劃 推售單位及折扣表（表中所有價(jià)格均指折后成交價(jià)格）期間時(shí)間預(yù)計(jì)推售單位價(jià)格調(diào)整折扣（除付款方式折扣及活動(dòng)申請(qǐng)優(yōu)惠）預(yù)計(jì)銷售累計(jì)（套）前期銷售反映熱烈前期銷售反映一般反映熱烈反映一般內(nèi)部認(rèn)購(gòu)8月底（開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）380038002%160套100套9月第2周（公開(kāi)發(fā)售前）約60套2%9月第4周約100套2%公開(kāi)發(fā)售10月第1~2周——+3%，3900+2%，3880展銷會(huì)首18名2%260（40%）180（20%）10月第3~4周約120套+2%，3980——展銷會(huì)首18名2%360（43%）260（23%）——11月第1~2周約80套+2%，4060+3%，3990展銷會(huì)首18名2%440（60%）320（35%）11月第3~4周約60套——展銷會(huì)首18名2%520（70%）380（45%）12月第1~4周約80套+3%，4180——展銷會(huì)首18名2%620（75%）450（50%）1月第1~4周約50套————精選額外2%~5%680（77%）510（52%）2月第1~4周約300套————展銷會(huì)首20名2%730（80%）550（55%）——————精選額外2%~5%尾盤促銷3月~6月——+3%，4310+5%，4200精選額外2%~5%1000800 以毛坯房按揭均價(jià)為4,100元/M2計(jì)算，附表列出了項(xiàng)目推出市場(chǎng)后反應(yīng)熱烈及反應(yīng)一般兩種邊緣情況的各階段價(jià)格，當(dāng)開(kāi)盤價(jià)格為3,800元時(shí)，反應(yīng)熱烈的情況最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4,310元/ M2，反應(yīng)一般的情況最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4,200/ M2。 制作裝修套餐可供客戶選擇，為了提供多樣化的裝修，并且提升樓盤的檔次，裝修套餐除了400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)之外，建議增加一種500元/平方米的豪華裝修以供客戶選擇。1. 參考均價(jià)評(píng)定（待定）（待定）二、裝修建議桂芳園一至四期的開(kāi)發(fā)中有很多成功的經(jīng)驗(yàn)對(duì)后期的開(kāi)發(fā)有很好的借鑒，但在裝修標(biāo)準(zhǔn)以及樣板房裝修上是需要改進(jìn)和提高的。可比樓盤價(jià)格綜合因素項(xiàng)目類型價(jià)格參考比例桂芳園四期11層小高層帶電梯425070%中城康橋花園多層、小高層380020%信義假日名城多層36505%大世紀(jì)花園小高層38005%桂芳園五期價(jià)格=4250*70%+3800*20%+3650*5%+3800*5%=2975+760+183+190=4,108元/平方米桂芳園五期建議整體價(jià)格基本上維持四期水平，毛坯房均價(jià)為4,100元/平方米，但在開(kāi)盤階段建議以接近或略低于市場(chǎng)水平的價(jià)格入世，第一批單位均價(jià)3,800元/平方米，以爭(zhēng)取吸引客戶的關(guān)注和購(gòu)買。二、3,800~4,000元/平方米典型代表：康達(dá)爾花園三期、大世紀(jì)花園、中城康橋花園大二期（開(kāi)盤）均為小高層建筑，預(yù)計(jì)信義假日名城三期和翠楓豪園二期價(jià)格也基本趨于此水平。唯一可用的招數(shù)就是以現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓來(lái)打擊本項(xiàng)目，此時(shí)本項(xiàng)目就可加大力度宣揚(yáng)桂芳園的自身無(wú)可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、玩樂(lè)天堂特色、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理等“皇牌”，以更美好的理想藍(lán)圖、新穎的市場(chǎng)炒作來(lái)吸引客戶。 有利于狠狠打擊周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 有利于聚集人氣，為開(kāi)售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢(shì)頭，使五期一入市即受市場(chǎng)追捧，為后期銷售做好鋪墊。即在發(fā)售初期選一批綜合質(zhì)數(shù)較差的單位以市場(chǎng)超低價(jià)入市，首先吸引貪便宜一族，制造開(kāi)售火爆場(chǎng)面，然后利用“羊群效應(yīng)”開(kāi)始以吸納較高層次的客戶為主，相應(yīng)價(jià)格策略上則采取“靜悄悄”上揚(yáng)的路線。途徑：采用時(shí)下較為流行的一種娛樂(lè)方式，在桂芳園會(huì)所內(nèi)設(shè)置一套專業(yè)的錄音棚錄音系統(tǒng)（以后可作為會(huì)所娛樂(lè)設(shè)施對(duì)外經(jīng)營(yíng)），免費(fèi)為每位桂芳園業(yè)主錄制一張個(gè)人專集（CD或錄音帶），并予以贈(zèng)送。途徑：選取部分（如前50位）桂芳園業(yè)主，免費(fèi)替他們以匿名自述形式出一本書集，主要記錄他們?cè)谏钲趧?chuàng)業(yè)的事業(yè)、感情上的故事經(jīng)歷，并進(jìn)行贈(zèng)送。4. 造勢(shì)安排及促銷手段通過(guò)主題活動(dòng)逐步消化各種層面的客戶。三、促銷期1. 推廣目標(biāo)實(shí)現(xiàn)熱銷期市場(chǎng)效應(yīng)的延續(xù)。2. 造勢(shì)安排及促銷手段1） 主題：“在深圳的日子——你在哪里找個(gè)家” “家的故事”目的：把握在深圳創(chuàng)業(yè)尋求理想的人缺少歸依感的特點(diǎn)，引發(fā)目標(biāo)客戶的共鳴途徑：征文大賽2） 主題：“精英車展系列——深圳老爺車展” ——評(píng)選深圳最古老的車” ——評(píng)選深圳最有個(gè)性的車”目的：有車一族對(duì)于距離的敏感度較少，首先消化有車一族的客戶下定3）主題：“桂芳園精英會(huì)” “精英界的朋友你有多少——桂芳園精英會(huì)”主題：百業(yè)精英群聚
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