【正文】 基金會）建立聯(lián)誼合作關(guān)系，充分炒作精英會的知名度和在深圳的影響力，同時精英會也可成立自己的基金會，實行配股投資，充分發(fā)揮基金會的作用。第三階段：精英篇一、市場預(yù)熱期1. 推廣目標(biāo) 通過對深圳“精英”的界定和渲染，引發(fā)深圳白領(lǐng)階層以上的人士及其他在深圳創(chuàng)業(yè)且小有成就人士的認(rèn)同感、歸依感，從而實現(xiàn)吸引這類人士對桂芳園的關(guān)注和認(rèn)同。目前要準(zhǔn)備的主要工作如下：★ 準(zhǔn)備龐大的住戶專車車隊★ 準(zhǔn)備派發(fā)的相關(guān)資料（模型、樓書、電視廣告等）★ 準(zhǔn)備相關(guān)的市場炒作模式及資料等3） 牽手巨星活動時間：周六、周日媒體炒做：提前2~3周，香港集中于電視，深圳集中于報紙。更深入地對港宣傳。并經(jīng)常性的組織活動，宣傳桂芳園五期，迅速擴(kuò)展五期的知名度。178。 讓客戶充分體驗到桂芳園是與眾不同、充滿歡樂的“玩樂天堂”。 通過在這主要地點設(shè)置大型廣告牌將潛在客戶群一步步引向地盤。4. 銷售對象H 龍崗、布吉本地客戶；H 特區(qū)內(nèi)部分客戶；H 部分通過其他途徑獲知桂芳園信息的香港客戶、外籍人士；5. 推售單位主要銷售“第一批300套”，從五期單位中挑選出第一批整個社區(qū)綜合素質(zhì)較差的單位，有利于以低價入市的策略?！?8月底銷售員接受咨詢及開始正式發(fā)放派籌號，但為了保持五期的神秘度，暫時持有派籌號的客戶尚不能選樓，而要等到公開發(fā)售才能排隊選擇房號，務(wù)求使有意向在關(guān)外買樓的客戶（特別是龍崗本地客戶）暫時不急于購買關(guān)外其他樓盤，而處于密切關(guān)望此盤的進(jìn)展情況。第二部分 銷售策略一、 銷售流程針對第一組團(tuán)單位時期事項詳細(xì)內(nèi)容9月~10月銷售單位主要推出“第一批單位”250套價格策略以市場較低價入市，爭取部分單位能在同片區(qū)中以絕對優(yōu)勢價出售，增加市場吸引力?！?9月25日，正式公開發(fā)售。同時桂芳園更擔(dān)負(fù)著為發(fā)展商創(chuàng)造品牌之重任，故適當(dāng)把握銷售時機(jī)就顯得相當(dāng)重要。日內(nèi)瓦風(fēng)情、半山湖景豪宅針對香港：布吉渡假天王二、推廣語布吉渡假天王，日日有野玩覽半山湖景，擁都市繁華擁半山湖景，繁華小香港三、主題整合天王級吃喝 桂芳園五星會所、食街（六期）、桂芳園—知名酒家吃飯優(yōu)惠（買樓王幫手搞）天王級玩樂 四期休閑廣場、六期娛樂城、數(shù)千平米運(yùn)動場 （布吉高級中學(xué)）、附設(shè)林場果園天王級購物 四期商場廣場、六期商業(yè)街、每日專線接送至深圳華強(qiáng)北商業(yè)街、布吉各大商場（新一佳、南城）桂芳園專線天王級交通 10余路大中巴士途徑，往羅湖關(guān)口15分鐘，深圳獨家羅湖、皇崗口岸每日住戶專車穿梭接送天王級景觀 依山傍水，水主題園林景觀、壯闊山景天王級身份象征 布吉尊貴日內(nèi)瓦風(fēng)情、半山湖景豪宅、冷氣大堂第一部分 銷售時機(jī)及銷售階段安排一、 銷售時機(jī)分析桂芳園是目前布吉的超級大盤，開發(fā)時間較長，追求的是一種長期效益，與普通小盤短期內(nèi)回收資金的開發(fā)模式大不一樣?！?9月25日參加秋交會，有派籌號的客戶排隊揀樓，利用秋交會將今年內(nèi)的銷售工作推向高潮。第三階段：精英城篇（面向特區(qū)內(nèi)市場）時間：2002年8月開始市區(qū)內(nèi)的客戶群也是作為消化的主力軍之一，在隨著本項目配套設(shè)施一步步完善的前提下，加大力度爭取深圳特區(qū)內(nèi)文化層次較高，但資金較為饋乏的白領(lǐng)階層在布吉安家置業(yè)的市場份額，取得這部分客戶的認(rèn)可?！?8月份加緊市場炒作節(jié)奏。桂芳園五期開售階段，市場的競爭激烈，因此在宣傳上要在布吉要爭取最大的市場曝光，因此總結(jié)推廣思路如下：一方面逐步完善樓盤自身的形象和商業(yè)配套，另一方面媒體宣傳以布吉本地長期形象的戶外廣告牌為主，輔助以直郵、鎮(zhèn)內(nèi)活動每月組織不同主題的現(xiàn)場活動。除去已有位置，具體建議如下：★ 設(shè)置地點：羅湖東門地段（關(guān)內(nèi)客戶）——布龍公路與深惠公路交界處設(shè)置一塊（分流布龍公路上的樓盤如中海怡翠、東方半島花園、深惠公路兩旁樓盤的客戶群）——布吉老街內(nèi)（吸引布吉本地客戶）——橫崗丹竹頭收費站（吸納龍崗其它客戶群）——桂芳園地盤。216。 此次活動將與世界之窗聯(lián)合舉辦。10）布吉鎮(zhèn)內(nèi)活動宣傳在布吉街內(nèi)的商場、酒樓以及銀行等市民經(jīng)常光顧的場所擺放宣傳資料；在布吉街商業(yè)集中、人流集中地設(shè)置長期周末展銷點，配合看樓專車來回接送看樓客戶。同時借鑒其他樓盤，推廣中桂芳園應(yīng)盡量發(fā)揮長期展銷廳的優(yōu)勢。香港在展銷會期間設(shè)置深港直通巴士免費運(yùn)載香港客戶到本項目看樓，同時提供免費自助午餐，贈送桂芳園特別紀(jì)念品。b． 多人自行車比賽（需購買雙人乘自行車），比賽形式新穎且有游樂感覺，能形成熱烈的氣氛。二、市場熱銷期1. 推廣目標(biāo)利用預(yù)熱期產(chǎn)生的市場效應(yīng)及目標(biāo)客戶對桂芳園的關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶到現(xiàn)場，并實現(xiàn)下定的目的。2） 主題：“唱游生活——自己的唱片專集”目的：每個人都有各自不同的音樂愛好，從這個大眾愛好出發(fā)進(jìn)行促銷，能對客戶下定產(chǎn)生有效的促進(jìn)作用。項目周邊在售現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓較多，對本項目的主要威脅在于：利用本項目大打廣告之機(jī)，乘機(jī)采用市場傾銷法，以低價來吸引、分流本項目的潛在客戶，假設(shè)本項目以市場超低價入市，則這些樓盤就沒有機(jī)會再打價格戰(zhàn)。建議五期： 提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的檔次和效果，為客戶提供物有所值的裝修標(biāo)準(zhǔn)； 裝修標(biāo)準(zhǔn)在色彩搭配、材料選取上應(yīng)符合現(xiàn)階段客戶的審美； 精裝修的樣板房在裝修風(fēng)格、色彩搭配上應(yīng)有所不同，以滿足不同年齡層次、不同消費習(xí)慣的客戶需要，例如歐洲古典風(fēng)情、現(xiàn)代簡約風(fēng)格、溫馨浪漫情致、中式懷舊格調(diào)等。深圳香港報紙1,75,000報紙580,000電視400,000電視活動300,000展銷會240,000其他130,000其他200,000小計2,580,000小計1,020,000比例70％比例30％總計3,600,000