桂芳園五期營(yíng)銷推廣報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 04:19本頁(yè)面
【正文】 皇牌”，以更美好的理想藍(lán)圖、新穎的市場(chǎng)炒作來吸引客戶?，F(xiàn)階段在售布吉樓盤售價(jià)（毛坯房）主要有三個(gè)檔次：一、 3,200~3,650元/平方米典型代表：陽(yáng)光花園二期、茵悅之生、信義假日、翠楓豪園、南嶺花園以多層低密度小區(qū)為主，多為首批開發(fā)單位，以較低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。二、3,800~4,000元/平方米典型代表：康達(dá)爾花園三期、大世紀(jì)花園、中城康橋花園大二期（開盤）均為小高層建筑，預(yù)計(jì)信義假日名城三期和翠楓豪園二期價(jià)格也基本趨于此水平。三、4,000~4,300元/平方米典型代表：桂芳園四期桂芳園四期開盤售價(jià)4000元/平方米，銷售至今已達(dá)到4250元/平方米，預(yù)計(jì)中城康橋花園大二期中后期的價(jià)格也將達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)?？杀葮潜P價(jià)格綜合因素項(xiàng)目類型價(jià)格參考比例桂芳園四期11層小高層帶電梯425070%中城康橋花園多層、小高層380020%信義假日名城多層36505%大世紀(jì)花園小高層38005%桂芳園五期價(jià)格=4250*70%+3800*20%+3650*5%+3800*5%=2975+760+183+190=4,108元/平方米桂芳園五期建議整體價(jià)格基本上維持四期水平，毛坯房均價(jià)為4,100元/平方米，但在開盤階段建議以接近或略低于市場(chǎng)水平的價(jià)格入世，第一批單位均價(jià)3,800元/平方米，以爭(zhēng)取吸引客戶的關(guān)注和購(gòu)買。隨著銷售階段的推進(jìn)，各階段的銷售價(jià)格再根據(jù)實(shí)際情況逐步上揚(yáng)。1. 參考均價(jià)評(píng)定（待定）（待定）二、裝修建議桂芳園一至四期的開發(fā)中有很多成功的經(jīng)驗(yàn)對(duì)后期的開發(fā)有很好的借鑒，但在裝修標(biāo)準(zhǔn)以及樣板房裝修上是需要改進(jìn)和提高的。建議五期： 提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的檔次和效果，為客戶提供物有所值的裝修標(biāo)準(zhǔn)； 裝修標(biāo)準(zhǔn)在色彩搭配、材料選取上應(yīng)符合現(xiàn)階段客戶的審美； 精裝修的樣板房在裝修風(fēng)格、色彩搭配上應(yīng)有所不同，以滿足不同年齡層次、不同消費(fèi)習(xí)慣的客戶需要，例如歐洲古典風(fēng)情、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格、溫馨浪漫情致、中式懷舊格調(diào)等。 制作裝修套餐可供客戶選擇，為了提供多樣化的裝修，并且提升樓盤的檔次，裝修套餐除了400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)之外，建議增加一種500元/平方米的豪華裝修以供客戶選擇。 為了方便客戶看樓并有效的控制銷售人員，便于銷售，建議將精裝修樣板房設(shè)置在售樓處，交樓標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)計(jì)在五期現(xiàn)樓。1 第四部分 銷售計(jì)劃一、銷售計(jì)劃 推售單位及折扣表（表中所有價(jià)格均指折后成交價(jià)格）期間時(shí)間預(yù)計(jì)推售單位價(jià)格調(diào)整折扣（除付款方式折扣及活動(dòng)申請(qǐng)優(yōu)惠）預(yù)計(jì)銷售累計(jì)（套）前期銷售反映熱烈前期銷售反映一般反映熱烈反映一般內(nèi)部認(rèn)購(gòu)8月底（開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）380038002%160套100套9月第2周（公開發(fā)售前）約60套2%9月第4周約100套2%公開發(fā)售10月第1~2周——+3%，3900+2%，3880展銷會(huì)首18名2%260（40%）180（20%）10月第3~4周約120套+2%，3980——展銷會(huì)首18名2%360（43%）260（23%）——11月第1~2周約80套+2%，4060+3%，3990展銷會(huì)首18名2%440（60%）320（35%）11月第3~4周約60套——展銷會(huì)首18名2%520（70%）380（45%）12月第1~4周約80套+3%，4180——展銷會(huì)首18名2%620（75%）450（50%）1月第1~4周約50套————精選額外2%~5%680（77%）510（52%）2月第1~4周約300套————展銷會(huì)首20名2%730（80%）550（55%）——————精選額外2%~5%尾盤促銷3月~6月——+3%，4310+5%，4200精選額外2%~5%1000800 以毛坯房按揭均價(jià)為4,100元/M2計(jì)算，附表列出了項(xiàng)目推出市場(chǎng)后反應(yīng)熱烈及反應(yīng)一般兩種邊緣情況的各階段價(jià)格，當(dāng)開盤價(jià)格為3,800元時(shí)，反應(yīng)熱烈的情況最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4,310元/ M2，反應(yīng)一般的情況最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)為4,200/ M2。實(shí)際銷售情況介于兩種邊緣情況之間，基本上能實(shí)現(xiàn)毛坯房按揭均價(jià)為4,100元/M2的價(jià)格銷售目標(biāo)。實(shí)際各階段價(jià)格可以根據(jù)銷售實(shí)際情況在兩種邊緣情況范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。二、媒體計(jì)劃，推廣費(fèi)用以銷售額的5%來計(jì)算，則總銷售推廣費(fèi)用在1320萬(wàn)左右。預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用分配項(xiàng)目比例費(fèi)用（萬(wàn)元）報(bào)紙47%233影視8%40廣告牌12%60展銷會(huì)5%24宣傳品3%15地盤包裝3%15活動(dòng)6%30其它1681合計(jì)100%498推廣費(fèi)用主要由媒體推廣費(fèi)用和制作費(fèi)用組成項(xiàng)目費(fèi)用?。ㄈf(wàn)元）制作費(fèi)用138媒體費(fèi)用360合計(jì)498制作費(fèi)用見后，包括廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告制作、影視制作、3D、網(wǎng)絡(luò)、銷售資料。深圳香港報(bào)紙1,75,000報(bào)紙580,000電視400,000電視活動(dòng)300,000展銷會(huì)240,000其他130,000其他200,000小計(jì)2,580,000小計(jì)1,020,000比例70％比例30％總計(jì)3,600,000
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