桂芳園五期營(yíng)銷推廣報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 實(shí)際銷售情況介于兩種邊緣情況之間，基本上能實(shí)現(xiàn)毛坯房按揭均價(jià)為4,100元/M2的價(jià)格銷售目標(biāo)。三、4,000~4,300元/平方米典型代表：桂芳園四期桂芳園四期開盤售價(jià)4000元/平方米，銷售至今已達(dá)到4250元/平方米，預(yù)計(jì)中城康橋花園大二期中后期的價(jià)格也將達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格低開高走，以超低價(jià)入市具有以好處：178。2. 銷售必備條件專業(yè)錄音棚器材、專業(yè)撰稿人3. 銷售對(duì)象深圳（龍崗、香港）白領(lǐng)階層以上人士。同時(shí)商業(yè)配套的完善和宣傳也尤為重要。4） 情牽桂芳園旅游活動(dòng)旅游局政府官員：出席現(xiàn)場(chǎng)為客戶講解旅游知識(shí)深港十大知名旅行社：現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)游，講述歐洲各地文化，結(jié)合桂芳園的園林景點(diǎn)進(jìn)行描述，可派發(fā)旅游資料，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)辦理“歐洲行”優(yōu)惠旅游業(yè)務(wù)。4. 造勢(shì)安排：1） 贊助電視臺(tái)瑞士主題旅游節(jié)目與香港旅行社協(xié)辦瑞士或歐洲游的電視旅游節(jié)目，在節(jié)目后提供禮品贊助，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度2） 歐洲風(fēng)情節(jié)香港： 深圳：隆重推出歐洲風(fēng)情大型表演。二、銷售策略1. 銷售推廣目標(biāo)：H 重點(diǎn)推廣集中于香港，以外銷帶動(dòng)內(nèi)銷，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高樓盤的市場(chǎng)價(jià)值度，進(jìn)一步引起深港潛在客戶的關(guān)注。 7） 長(zhǎng)期贊助康泰旅行社舉辦“歐洲之旅”活動(dòng) 通過贊助康泰旅行社活動(dòng)，本項(xiàng)目可獲得如下好處：利用桂芳園作為外景地拍攝一集“吃喝玩樂在布吉”將桂芳園以旅游景點(diǎn)的方式推薦予客戶，這樣就可吸引到一批喜愛旅游的香港客戶到龍崗桂芳園游樂，通過游樂，對(duì)桂芳園產(chǎn)生好感，促發(fā)他們的購(gòu)買欲望。由此項(xiàng)活動(dòng)足見桂芳園的規(guī)模與實(shí)力及趣味性。4） 為桂芳園制作主題音樂，以朗朗上口的幾句歌曲配合電視廣告，當(dāng)客戶一聽到此廳歌曲即聯(lián)想到本項(xiàng)目，此方法類似一些箸名的商品廣告歌，因?yàn)橥ㄋ滓锥?，往往成為孩子們甚至大人們樂于哼唱的歌貢曲，通過這種長(zhǎng)期有效的傳播，必然會(huì)使許多潛在客戶耳熟能詳，大大提升其知名度。（從現(xiàn)在開始著手）目前深圳3A級(jí)社區(qū)可謂屈指可數(shù)，特別是關(guān)外樓盤，更是一個(gè)空白點(diǎn)，如果本項(xiàng)目能在年內(nèi)申請(qǐng)3A級(jí)社區(qū)成功，對(duì)于關(guān)外樓盤來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是質(zhì)的飛躍，即用比東?；▓@少幾個(gè)檔次的價(jià)錢卻可享受到類同的質(zhì)素，相信這一點(diǎn)足可滿足不少客戶的虛榮心。H 聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢(shì)頭造勢(shì)。若未及推出單位的30%，分析原因，完善自身包裝、相應(yīng)調(diào)整銷售策略。形象的樹立不僅單純依賴于新聞媒體的市場(chǎng)炒作，更多的是通過本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的逐步完善，例如五期園林環(huán)境、全新的售樓處、樣板房的裝修到位、國(guó)際級(jí)的大型現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、加上密集的曝光率等將會(huì)使升級(jí)版樓皇的形象逐漸凸顯。 考慮到上述主要原因，同時(shí)結(jié)合發(fā)展商的預(yù)期開售時(shí)間（初步設(shè)定為2002年9月底），中原認(rèn)為必須在自身硬件條件做足的基礎(chǔ)上，前期市場(chǎng)炒作到位的前提下，才正式進(jìn)入市場(chǎng)銷售，這樣有利于營(yíng)造開售即達(dá)到火爆的“煙花效應(yīng)”。 桂芳園五期營(yíng)銷推廣報(bào)告目 錄前敘 桂芳園定位之補(bǔ)充第一部分 銷售時(shí)機(jī)及銷售階段安排一、 銷售時(shí)機(jī)分析二、 銷售階段安排第二部分 銷售策略一、 銷售流程二、 三大階段銷售策略三、 主要推廣及媒體一覽表第三部分 價(jià)格策略一、 定價(jià)策略二、 價(jià)格走勢(shì)建議三、 付款方式建議第四部分 銷售計(jì)劃 前 敘 桂芳園五期優(yōu)劣勢(shì)分析一、 桂芳園五期項(xiàng)目情況建筑面積：8萬(wàn)總戶數(shù)：1,070戶戶型比例：一房 45平米 5%二房二廳一衛(wèi) 65~68平米 40%三房二廳一衛(wèi) 75~78平米 10%三房二廳二衛(wèi) 85~92平米 35%四房及復(fù)式 120平米及以上 10%二、五期優(yōu)勢(shì)總結(jié) 背倚成熟的桂芳園配套設(shè)施，前四期的開發(fā)在園林環(huán)境、小區(qū)檔次和形象上都樹立了良好的形象和基礎(chǔ)； 地勢(shì)高，視線較開闊，位置相對(duì)比較獨(dú)立； 小區(qū)整體規(guī)劃為大圍合式，營(yíng)造出氣勢(shì)恢弘的大景觀； 大多數(shù)為15層小高層帶電梯單位，戶型排布上充分考慮了景觀和朝向的因素，保證好景觀、好朝向擺放大戶型； 戶型比例貼近市場(chǎng)，貼近客戶；戶型設(shè)計(jì)充分運(yùn)用了轉(zhuǎn)角窗、大凸窗等設(shè)計(jì)，充分考慮使用方便； 內(nèi)園景全部以水景貫穿，人工湖、小溪、小橋融為一體，好一幅依水而居的美麗畫面，建成后將是布吉最高檔次的園林小區(qū)。 中原建議五期開售前要充分抓住以下幾個(gè)主要曝光時(shí)機(jī)：★ 8月份開始在深港兩地投放繕稿炒作。第二階段：度假樓皇篇（吸納外銷市場(chǎng)）時(shí)間：2002年9月開始度假樓皇形象的樹立則有賴于將桂芳園做成“玩樂天堂”，即將桂芳園自身玩樂設(shè)施做足并對(duì)外開放，即真正在一個(gè)樓盤里可以“集好看好玩于一身”的大社區(qū)。10月~1月銷售單位主要推出“第二批單位”450套價(jià)格策略價(jià)格逐漸向上揚(yáng)，在市場(chǎng)上保持價(jià)格不斷上升的形象，不斷給到客戶樓宇增值的信心。H 達(dá)到首批單位的銷售圓滿完成。2） 四期商業(yè)配套，為本項(xiàng)目創(chuàng)造旺盛人氣（從現(xiàn)在開始著手）大型住宅社區(qū)最讓客戶動(dòng)心的就是配套齊備，為了達(dá)到此目的，同時(shí)為本項(xiàng)目周圍創(chuàng)造旺盛的人氣，四期的商業(yè)配套、商業(yè)環(huán)境能刺激那些對(duì)本項(xiàng)目有興趣的客戶下定的決心。5） 公開發(fā)售儀式借“歐洲風(fēng)情節(jié)”掀起銷售高潮要制造的市場(chǎng)氣氛僅僅依靠龍崗本地市場(chǎng)的客戶群捧場(chǎng)是難以引起轟動(dòng)效應(yīng)的，故建議開盤活動(dòng)應(yīng)做成全深圳都在關(guān)注的活動(dòng)，而此項(xiàng)活動(dòng)又不能完全是樓盤本身的促銷活動(dòng)，因?yàn)檫@些活動(dòng)所營(yíng)造的氣勢(shì)畢竟是有限的，為了將買樓與不買樓的人群都聚集在一起，還必須將公益性活動(dòng)與促銷活動(dòng)聯(lián)結(jié)在一起，這樣才能最大煽動(dòng)各種人的興趣參與。主要活動(dòng)內(nèi)容：178。另外，為了促銷亦可向購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶贈(zèng)送“歐洲風(fēng)情
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