【正文】 1+1小躍層 戶型配比： 迎合市場需求 ，確立三房為本案主力戶型，兩房、四房分別占有一定的比例，具體如下： 房型 面積區(qū)間 所占比例 小兩房 8090㎡ 10% 大兩房 90100㎡ 15% 三房一廳 90—110㎡ 15% 三房兩廳 120—130㎡ 25% 50% 130—140㎡ 25% 四房兩廳 140144㎡ 10% The end，Thanks！ 。 開間尺寸 :二房二衛(wèi) ? 面積： 130㎡ ? 客廳：約 ， ? 主臥室：約 。 開間尺寸 :二房二衛(wèi) ? 面積： 125㎡ ? 客廳：約 ， ? 主臥室：約 。 人車分流是本項(xiàng)目區(qū)別于汝州市其它競爭對手的主要特點(diǎn)。 其中，社區(qū)主干道和社區(qū)次干道為車行系統(tǒng)，主干道采用外環(huán)式貫通全區(qū)。 今天，住在“大溪地”的業(yè)主誰會再想起這里曾是廣告里的南太平洋里的小島？ 虛招用多了，就會失去戰(zhàn)斗力 …… 如果把形象融進(jìn)了生活方式，則是例外。 產(chǎn)品定位 ——會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理 現(xiàn)代精致情景社區(qū) Modernistic Scenery Block 規(guī)劃： 社區(qū)的和諧與親近 建筑：體現(xiàn)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑 園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感 戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠 商業(yè)：體現(xiàn)生活便利 會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理 （具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議） 小型運(yùn)動(dòng)設(shè)施或休閑娛樂場所 與景觀或部分結(jié)合，設(shè)置在室外，成為社區(qū)的 泛會所 ，加強(qiáng)參與性與人文性。 地塊的成熟度不高，建議與總體比例一致，通過產(chǎn)品的技術(shù)處理達(dá)到接近市場接受的水平，為后期產(chǎn)品預(yù)留一定的提升空間； ?中后期：大戶型適當(dāng)放量。 現(xiàn)代精致情景社區(qū) Modernistic Scenery Block 規(guī)劃： 社區(qū)的和諧與親近 建筑：體現(xiàn)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑 園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感 戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠 商業(yè)：體現(xiàn)生活便利 會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理 產(chǎn)品定位 ——規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近 社區(qū)內(nèi)部，結(jié)合主景觀軸設(shè)置半開放的共享空間，供人休憩與駐留，體現(xiàn)社區(qū)和睦親和的文化氛圍。生活社區(qū) 基于項(xiàng)目的區(qū)域及自身?xiàng)l件、市場的競爭環(huán)境，客戶的需求，及開發(fā)目標(biāo)，本項(xiàng)目物業(yè)定位為： 產(chǎn)品主題定位 客戶的心理共鳴區(qū) —— ?他們眷戀老城，又渴望變化 ?他們需要社區(qū)形象可以體現(xiàn)身份，而內(nèi)涵充滿和諧與自然、和睦鄰里親情 ?他們希望能生活品質(zhì)能有提升，但又必須實(shí)惠 外勢 城市感 親和 內(nèi)質(zhì) 形象鮮明 情景感 實(shí)惠 人情味 自然 規(guī)劃：營造外部價(jià)值感，與內(nèi)部情景感 建筑：體現(xiàn)城市感的現(xiàn)代建筑 園林：集中體現(xiàn)社區(qū)空間的共享性 戶型：緊湊型戶型，注重實(shí)惠 產(chǎn)品主題定位 現(xiàn)代精致情景社區(qū) Modernistic Scenery Block 社區(qū)是城市的一個(gè)單元，現(xiàn)代情景社區(qū)通過多層次具現(xiàn)代感、情景感的建筑、園林體現(xiàn)城市現(xiàn)代繽紛與社區(qū)和諧、參與雙重空間體驗(yàn)。 中檔 因此，規(guī)劃方案和建筑風(fēng)格的確定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型格調(diào)、社區(qū)文化的營造、物業(yè)管理模式的確定等都是構(gòu)成項(xiàng)目的核心要素。 他們比較傳統(tǒng)，往往謹(jǐn)慎地衡量自己的支付能力，以便留有日后花費(fèi)的空間。 原居民 距離自己的工作場所近的 生意人 /私企老板 安全舒適的小區(qū)、素質(zhì)好 改善現(xiàn)有的居住條件 企事業(yè)單位員工 照顧父母的考慮，就近居住 注重下一代的成長 多種配套 /周到細(xì)致 較高的性價(jià)比，實(shí)惠 在熟悉的區(qū)域中居住 目標(biāo)客戶的心理品性 認(rèn)同本區(qū)域，但希望這個(gè)區(qū)域能有些變化，也改變自己的生活，期待居所能代表自己身份與氣質(zhì) 他們對自己居住的地方有明顯的依賴，不愿遠(yuǎn)離，希望能在居住的周圍尋找最好的，不愿再忍受住低檔次的小區(qū) 他們對什么是好的產(chǎn)品沒有太多的認(rèn)識，但很容易受到引導(dǎo)，一旦認(rèn)定，便希望能夠擁有，對未來生活有憧憬 他們?nèi)菀拙鄱?，有自己相對穩(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一起生活與居住，熱鬧、親近、有人情味。他們是對自己所居住及工作的區(qū)域熟悉及認(rèn)可的一群，雖然他們中的部分高端消費(fèi)者難免在其它區(qū)域之間徘徊，但總體來說，只要有 好的項(xiàng)目 吸引，他們還是會堅(jiān)定地留下來。注重品質(zhì)。 企事業(yè)單位員工 效益較好的企事業(yè)員工，如醫(yī)院、學(xué)校等 穩(wěn)定，較好，年收入在 812萬左右 住單位房，面積適中，但戶型結(jié)構(gòu)一般，有換房需求。 附近優(yōu)質(zhì)小區(qū)。 主要內(nèi)容 一、項(xiàng)目的戰(zhàn)略選擇 二、項(xiàng)目的整體定位 三、物業(yè)發(fā)展建議 形象定位 項(xiàng)目 客戶定位 產(chǎn)品定位 客戶定位整體定位 目標(biāo)客戶定位 通過對消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)，本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群可歸結(jié)為： 周邊原城鎮(zhèn)居民； 周邊做生意小業(yè)主、私人企業(yè)主； 周邊企事業(yè)單位職工（如各院校教師、醫(yī)生等）； 客戶的基本情況及消費(fèi)水平 區(qū)域 類型 收入狀況 現(xiàn)居住情況 購房傾向 周邊原居民 職業(yè)不定，工作地點(diǎn)不定，但在此區(qū)域居住 收入不定，視職業(yè)而定 年輕人與父母同住，多住父輩單位宿舍，居住條件一般 年輕人到了成家的年齡， 普遍希望在父母附近居住，傾向買兩室。 項(xiàng)目綜合 SWOT分析 項(xiàng)目界定總結(jié) 詮 釋 項(xiàng)目界定 ? 位于 城市工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)過渡區(qū)域 ? 靠近工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)停滯不前，有待突破 ? 周邊景觀資源優(yōu)勢不足 ? 存在火車噪音、信號塔輻射等污染 問題界定 ?高于目前市場的樓面地價(jià) ?相對較高的容積率 有限的周邊資源 拿地價(jià)格高 限制項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇 項(xiàng)目區(qū)域： ? 項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染 ? 項(xiàng)目四周不臨路交通通達(dá)性較差 用地情況： ? 規(guī)模適中 ? 形狀規(guī)則 ? 拆遷量小，開發(fā)難度小 城市成熟區(qū)邊緣的中型高尚居住社區(qū) —— 區(qū)域中檔住宅項(xiàng)目開發(fā)路線！ ? 第一：針對目標(biāo)客戶群，打造高性價(jià)比產(chǎn)品，做為中檔項(xiàng)目最重要的是性價(jià)比高，我們要興建小區(qū)特色景觀，做出特色與差異，以個(gè)性、高性價(jià)比獲得市場和客戶的認(rèn)同和青睞。 ，有一定的噪音污染 ； 。 項(xiàng)目資源因子分析及項(xiàng)目細(xì)分市場選擇表 影響因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 別墅物業(yè) 項(xiàng)目地塊情況 對公共交通依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 公共交通一般 對噪音控制要求 低 不高 高 很高 不好控制 對大氣環(huán)境要求 低 不高 高 很高 地處工業(yè)區(qū)，環(huán)境一 般 對小區(qū)配套要求 高 很高 高 高 周邊配套一般，基本 滿足要求 對周邊自然有人文要求 低 一般 高 很高 景觀、自然資源缺乏 對小區(qū)物業(yè)管理要求 低 不高 高 很高 小區(qū)整體物業(yè)管理 建筑、質(zhì)量裝修要求 無 一般 高 很高 規(guī)劃一般、較精致 容積率、建筑密度要求 無 一般 低 低 中等 對休閑空間、綠化要求 低 一般 高 很高 有小規(guī)模集中綠地 對體育運(yùn)動(dòng)場所要求 較高 一般 高 很高 沒有，集中可設(shè)少量 器材 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 ； S2. 土地相對平整 ,開發(fā)難度小 。 交通條件分析 項(xiàng)目四周不臨路，僅在東北角處作為小區(qū)的唯一出口有一條小路連接八一路，社區(qū)對外道路的通達(dá)性較差。 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目外部條件分析 項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善 項(xiàng)目地處老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)域，周邊生活教育配套完善，如胖東來超市；人民醫(yī)院、中心醫(yī)院；許昌高中、許昌一中等。 ? 出讓價(jià)格： 3600萬元（按容積率 ，折合樓面地價(jià)為： 547664元 / ㎡ ）。 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 項(xiàng)目界定 微觀 內(nèi)部條件 內(nèi)部條件 項(xiàng)目位置示意圖 ? 項(xiàng)目位于魏都區(qū)八一路南（原工業(yè)設(shè)備安裝總公司院內(nèi)）； ? 項(xiàng)目西臨京廣鐵路，東側(cè)和南側(cè)臨家屬院（南鄰有一信號發(fā)射塔）、北鄰魏都區(qū)水利局，外部景觀資源缺乏； ? 項(xiàng)目交通條件通過項(xiàng)目東側(cè)一條小路約（ 4米寬）連接八一路出入； ? 項(xiàng)目地貌現(xiàn)狀為部分待拆遷廠房及垃圾場，內(nèi)部無可利用自然資源，地勢較為平坦。主要是因?yàn)槌菂^(qū)面積不大，人口相對集中，而這三種傳播渠道是